房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營理念

1、房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營理念教學(xué)目標(biāo)理解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相關(guān)的基本概念、原理和方法熟悉相關(guān)的法律、法規(guī)要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和相關(guān)知識培養(yǎng)理論和實踐相結(jié)合的實用性人才教學(xué)特點講課方法著重基礎(chǔ)知識和基本理論，強(qiáng)調(diào)理論結(jié)合實踐 學(xué)習(xí)方法以課件為主，結(jié)合課本，參考推薦書目及網(wǎng)絡(luò)資源，系統(tǒng)自主學(xué)習(xí)教材與主要參考書1. 教材趙代松. 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營M. 中國林業(yè)出版社，2002.2. 主要參考書潘蜀健, 陳琳. 房地產(chǎn)市場營銷M. 中國建筑工業(yè)出版社, 2003.李啟明, 聶筑梅. 現(xiàn)代房地產(chǎn)綠色開發(fā)和評價M. 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社, 2003.參考網(wǎng)站及雜志住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國住宅與房地產(chǎn)信

2、息網(wǎng) 國土資源部 搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)-首頁 建筑經(jīng)濟(jì)、中國房地產(chǎn)等期刊課程安排及考核課程安排（講課+討論課）2013年蕭山電大教學(xué)日歷課程成績閉卷考試：60% 討 論 課：20% 平時課堂：10% 考勤情況：10%房地產(chǎn)投資的利弊1. 房地產(chǎn)投資之利相對較高的收益水平稅收方面的好處 金融機(jī)構(gòu)的支持能抵消通貨膨脹的影響提高投資者的資信等級 2. 房地產(chǎn)投資之弊投資回收周期較長 需要專門的知識和經(jīng)驗 上海香港萬科施工前的海岸美景萬科施工后被挖掘的海岸項目施工前后的黃金海岸第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和一是從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)

3、相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等第一節(jié) 房地產(chǎn)概述二是從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價值是指人類一般勞動的凝結(jié)三是從產(chǎn)權(quán)關(guān)系來說，房地產(chǎn)作為社會財富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟(jì)權(quán)利關(guān)系在房地產(chǎn)商品交易中，它的空間位置并不移動，而只是房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系（包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)和使用權(quán)）的轉(zhuǎn)移和改變二、作為物質(zhì)形態(tài)的

4、房地產(chǎn)的構(gòu)成（一）土地區(qū)分：農(nóng)村用地和城市用地 生地和熟地 土地開發(fā)和土地在開發(fā)（二）建成后的物業(yè)建成后的物業(yè)是指已建成并交付使用的建筑物及其附屬物和相關(guān)場地。建成后的物業(yè)種類繁多，可分為：（1）居住物業(yè)：住宅樓（2）商業(yè)物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商住樓等（3）工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房等（4）特殊用途物業(yè)：娛樂中心、加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高爾夫球場等二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的位置固定性房地產(chǎn)的異質(zhì)性地產(chǎn)的不可毀滅性保值增值性經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的概念產(chǎn)權(quán)是指財產(chǎn)關(guān)系的法律表現(xiàn)，是所有制關(guān)系取得法律承認(rèn)而形成的權(quán)利關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)所有制關(guān)系在

5、法律上得到確認(rèn)而形成的權(quán)利關(guān)系。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的特征：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)所有制關(guān)系為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律化。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是以房地產(chǎn)作為標(biāo)的物而形成的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人有直接支配屬于自己的房地產(chǎn)的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有獨占性。二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)所有權(quán)占有權(quán)使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)地上權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)典權(quán)租賃權(quán)一、房地產(chǎn)業(yè)的概念、特征和作用1、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動的各類單位組成。房地產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動和從事這些經(jīng)濟(jì)活動的經(jīng)濟(jì)主體

6、。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的聯(lián)系與區(qū)別。了解房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè)，并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動服務(wù)活動，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動，主要是從事的是資源的整合、組織和管理等服務(wù)活動，并不直接建造房屋本身房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動，直接從屬于流通領(lǐng)域，而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè)，如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分2、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性房地產(chǎn)開

7、發(fā)是城市開發(fā)、工業(yè)商業(yè)及其它各行業(yè)開發(fā)的先導(dǎo)和基礎(chǔ)2、靈敏性和風(fēng)險性靈敏性，房地產(chǎn)行業(yè)能夠靈敏反映市場經(jīng)濟(jì)條件下社會經(jīng)濟(jì)活動的周期性。風(fēng)險性，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目投資額巨大，生產(chǎn)商品價格高昂，有壟斷性、利潤豐厚和高風(fēng)險性。3、房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)值在國民生產(chǎn)總值中占有重要比重，能帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車 服務(wù)業(yè) 原 能 材 料 源 電力燃?xì)夥康禺a(chǎn)房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)我國房地產(chǎn)業(yè)對主要關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)3、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用房地產(chǎn)業(yè)是國名經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是國名經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)

8、的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是國家重要的稅源和國家財政收入的重要來源之一房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于改變我國居民消費結(jié)構(gòu)并且適應(yīng)恩格爾系數(shù)下降的需要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于增加就業(yè)崗位發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于健全我國市場體系和完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制二、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其運(yùn)行1、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)市場管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理物業(yè)管理房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)法制房地產(chǎn)人才培養(yǎng)房地產(chǎn)科研設(shè)計2、房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行 三個環(huán)節(jié)，即生產(chǎn)、流通和消費。開發(fā)建設(shè)階段市場交換階段房地產(chǎn)消費階段三、中國房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展1、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)體制改革房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展，是以商品

9、關(guān)系的確立和市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為基礎(chǔ)的。盡管房屋建筑早就存在，但只有當(dāng)房地產(chǎn)作為商品來生產(chǎn)、交換和經(jīng)營的時候，房地產(chǎn)業(yè)才成長為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門，并隨商品經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)大而逐步發(fā)展起來。這是普遍的規(guī)律。2、我國傳統(tǒng)的住房制度我國原有住房制度是與計劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的。特征： 1. 住房投資主要由國家和企業(yè)統(tǒng)包； 2. 住房分配采取實物福利分配； 3. 低租金使用傳統(tǒng)住房制度的弊端： 1. 福利性分房與低租金制度與住房的建設(shè)、維修、經(jīng)營脫鉤，不能維持簡單再生產(chǎn)； 2. 形成職工對住房等、靠、要的觀念，抑制個人對住房的投入； 3. 市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場未能發(fā)揮對資源配置的基礎(chǔ)性作用，抑制房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

10、 4. 難以從機(jī)制上抑制不合理的住房需求，助長以權(quán)謀房的不正之風(fēng)。3、我國房地產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展階段盤整消化和調(diào)整發(fā)展期快速發(fā)展階段初步發(fā)展階段復(fù)蘇階段第四階段（19962000）第三階段（19921995）第二階段（19851991）第一階段（19791984）第五階段（20012010 ）持續(xù)發(fā)展的繁榮階段第六階段（2010今）膠著發(fā)展階段（一）第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段（19791984）1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐（十一屆三中全會 改革開放 鄧小平 住房商品化）2、房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運(yùn)作（商品房開發(fā)經(jīng)營主體出現(xiàn) 投資主體多元化 發(fā)揮國家、地方、企業(yè)、個人四個方面

11、積極性）3、住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動（二）第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（19851991）1984年10月十二屆三中全會 關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定為土地使用制度改革和住房制度改革指明方向，推動房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展。 1、土地使用制度改革起步（堅持土地國有前提下，實行所有權(quán)與使用權(quán)分離，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，變無償無期限使用為有償有期限使用）2、住房制度改革積極推進(jìn)，住房商品化開始實施（房改分兩步實施：第一步公房按折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅的成本計租，促進(jìn)個人購房。第二步把住房消費納入工資，創(chuàng)立住房公積金，逐步增加工資、住房由成本租金提高到商品租金，實現(xiàn)住房商品化）3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，房地

12、產(chǎn)業(yè)初步發(fā)展（土地出讓面積增加，商品房開發(fā)投資額上升，逐步提高對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率與居民居住水平） （三）第三階段：快速發(fā)展階段（19921995）1992年十四大根據(jù)鄧小平理論確立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，市場需求快速增加，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)第一個快速發(fā)展時期。 1、土地使用制度改革取得突破性進(jìn)展（土地進(jìn)入一級市場，新增商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房用地必須取得土地使用權(quán)，擴(kuò)大土地有償使用覆蓋面，吸引大量外資和內(nèi)資）2、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展（住房商品化、社會化；住房投資體制改革、住房分配體制改革，住房管理體制改革、住房保障體系建設(shè)、發(fā)展住房金融和住房保險、規(guī)范房地產(chǎn)市場等）3、房地產(chǎn)開發(fā)

13、規(guī)模迅速擴(kuò)張（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量猛增，商品房投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，出現(xiàn)過熱，商品房供過于求，空置率上升，資金積壓，銀行不良資產(chǎn)增加）（四）第四階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（19962000）1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求（對土地供應(yīng)實行總量控制和用途管理相結(jié)合，形成外資用地以工業(yè)為主、內(nèi)資用地以住宅為主的投資結(jié)構(gòu)）2、深化住房分配制度改革，擴(kuò)大商品房市場需求（1998年推行住房分配貨幣化方案，切斷對實物福利分房的依賴，把職工推向房地產(chǎn)市場，調(diào)動購房積極性，同時貨幣化補(bǔ)貼又增加了購房支付能力，擴(kuò)大了市場需求）3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房（包括商業(yè)性貸款和公積金貸款業(yè)務(wù)，“負(fù)債消費”觀念

14、）4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長（降低契稅、購房貸款利息抵扣個人所得稅、增加貸款購房成數(shù)、已購公房上市、鼓勵外地人購房等，積極擴(kuò)大住宅市場需求。同時，放開二、三級市場，拓展存量房市場，鼓勵居民“賣舊房，購新房”）（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001-2010）形成這一局面的主要因素是：（1）深化住房制度改革的發(fā)動力，住房分配貨幣化的改革（2）宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢良好、居民收入增長形成的需求拉動力（3）居民消費結(jié)構(gòu)升級的內(nèi)在驅(qū)動力（4）住房消費信貸支持的助動力（6）對外開放擴(kuò)大的推動力這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點：1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體2、房地產(chǎn)投資快速

15、增長，市場基礎(chǔ)牢固扎實3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場主體方向發(fā)展5、住房數(shù)量擴(kuò)大與質(zhì)量提高并重，整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變6、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率顯著提高，逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位 據(jù)世界銀行權(quán)威數(shù)學(xué)模型測定分析表明，對房地產(chǎn)業(yè)每投入100元，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生170200元的需求；每銷售100元住宅，可帶動130 元150 元的其他商品需求。 另據(jù)測算，2006年房地產(chǎn)增加值對我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的直接貢獻(xiàn)率超過1.5%，加上拉動相關(guān)部門的投資消費增長的間接貢獻(xiàn)，合計直接貢獻(xiàn)和間接貢獻(xiàn)率為2%以上。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)

16、的發(fā)展對整個國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)顯著。19982008 年，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從98年的3614 億元增加到08 年的30580 億元，年均增長率為23.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重總體不斷上升，由1998 年的4.3%上升到2007 年的10.3%，2008 年的10.2%。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的拉動作用房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度持續(xù)快于國內(nèi)生產(chǎn)總值。（六）第六階段：膠著發(fā)展階段（2010-今）限購令標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。避免房地產(chǎn)泡沫膨脹發(fā)酵。 被稱為“最嚴(yán)厲樓市調(diào)控措施”的“限購令”已經(jīng)在很多城市實施，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，遵循對市場干預(yù)最少、符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律的原則，建立有利于長期穩(wěn)定發(fā)展的政策體