物業(yè)投標(biāo)計(jì)劃流程和標(biāo)書樣本

1、物業(yè)投標(biāo)流程和標(biāo)書樣本流程項(xiàng)目實(shí)施1招標(biāo)公告和招標(biāo)文件獵取，需交納招標(biāo)文件資料費(fèi)招標(biāo)公布業(yè)主處2招標(biāo)文件閱讀理解公司投標(biāo)項(xiàng)目部3依照招標(biāo)文件內(nèi)容實(shí)地勘察公司投標(biāo)項(xiàng)目部4預(yù)備招標(biāo)文件要求的證件公司辦公室5依照招標(biāo)文件要求制定標(biāo)書，技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)分不制定封面公司投標(biāo)項(xiàng)目部6查驗(yàn)投標(biāo)文件的文字和格式準(zhǔn)確性，防止出現(xiàn)廢標(biāo)狀況公司審核部門7交納投標(biāo)保證金，制作正式標(biāo)書，檢查封口，遞交投標(biāo)書公司財(cái)務(wù)部門8開標(biāo)日，預(yù)備招標(biāo)文件中要求查驗(yàn)的所有復(fù)印件原件投標(biāo)負(fù)責(zé)人1、商務(wù)報(bào)價(jià)書（開標(biāo)一覽表）采購(gòu)編號(hào): SCZW2014B02項(xiàng)目名稱:*保障房小區(qū)物業(yè)治理項(xiàng)目序號(hào)名稱月支出（元）年支出（元）備注1主任80096

2、00兼職，每月補(bǔ)貼1000元2水電工140016800兼職，計(jì)0.5人工資3勤雜工2200264004衛(wèi)生保潔2200264002人兼職，計(jì)1人工資5保安78009360024小時(shí)值班6其他費(fèi)用360043200其他所有費(fèi)用合計(jì)大寫：貳拾壹萬(wàn)陸仟元整小寫：216000.00元注：1、以上報(bào)價(jià)為一年的報(bào)價(jià)，本次招標(biāo)服務(wù)期為一年，合同期滿后考核合格的可續(xù)簽一年，但價(jià)格同第一年。期間供應(yīng)商應(yīng)自行考慮價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。2、其他費(fèi)用為除上表前5項(xiàng)外的費(fèi)用，如小區(qū)內(nèi)公共用電、水（如路燈、保安室用電用水等）、稅費(fèi)、設(shè)備材料費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、治理費(fèi)等一切費(fèi)用。供應(yīng)商名稱 :（蓋章）_ 法定代表人或托付代理人（簽名或蓋章

3、）:_簽字日期:_2014_年_9_月_24_日2公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件3、資質(zhì)證書復(fù)印件相關(guān)人人員崗位證書5、投標(biāo)承諾函*房地產(chǎn)治理處（*住房保障中心）：_*市*物業(yè)治理有限公司_(投標(biāo)人全稱)授權(quán)_程紫珠_ (托付代理人姓名)_物業(yè)服務(wù)中心副主任_(職務(wù)、職稱)為全權(quán)代表，參加貴方組織的采購(gòu)編號(hào)：SCZW2014B02，*保障房小區(qū)物業(yè)治理 (招標(biāo)編號(hào)、招標(biāo)項(xiàng)目名稱)招標(biāo)的有關(guān)活動(dòng)，并對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行投標(biāo)。為此：我方同意在投標(biāo)人須知規(guī)定的開標(biāo)日期起遵守本投標(biāo)書中的承諾且在投標(biāo)有效期滿之前均具有約束力。1、我方承諾差不多具備中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法中規(guī)定的參加政府采購(gòu)活動(dòng)的投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備的條件：

4、（1）具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；（2）遵守國(guó)家法律、行政法規(guī)，具有良好的信譽(yù)和商業(yè)道德；（3）具有履行合同的能力和良好的履行合同記錄；（4）具有良好的資金、財(cái)務(wù)狀況及依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的記錄；（5）產(chǎn)品及生產(chǎn)所需裝備符合中國(guó)政府規(guī)定的相應(yīng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)；（6）沒(méi)有違反政府采購(gòu)法規(guī)、政策的記錄；（7）沒(méi)有發(fā)生重大經(jīng)濟(jì)糾紛、經(jīng)濟(jì)犯罪和走私犯罪記錄；（8）符合招標(biāo)文件要求的其他資格條件。2、提供投標(biāo)須知規(guī)定的全部投標(biāo)文件，包括：資格證明文件正本1份，副本2份；技術(shù)投標(biāo)書正本1份，副本2份；商務(wù)投標(biāo)書正本1份，副本2份；投標(biāo)人須知要求的投標(biāo)人提交的全部文件；由采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)開具的金額為 4

5、000元 的投標(biāo)保證金收據(jù)；按招標(biāo)文件要求提供和交付的物資和服務(wù)的投標(biāo)報(bào)價(jià)詳見商務(wù)報(bào)價(jià)表。3、保證忠實(shí)地執(zhí)行雙方所簽訂的合同，并承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)。4、保證遵守招標(biāo)文件中的其他有關(guān)條款。5、假如在開標(biāo)后規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)撤回投標(biāo)，我方的投標(biāo)保證金可被貴方?jīng)]收。6、我方情愿向貴方提供真實(shí)完整的任何與該項(xiàng)投標(biāo)有關(guān)的數(shù)據(jù)、情況和技術(shù)資料。若貴方需要，我方情愿提供我方作出的一切承諾的證明材料。7、我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括招標(biāo)文件的澄清或修改文件（如有的話）、參考資料及有關(guān)附件，確認(rèn)無(wú)誤。8、我方將嚴(yán)格遵守中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法第七十七條規(guī)定：投標(biāo)人有下列情形之一的，處以采購(gòu)金額5以上1

6、0以下的罰款，列入不良行為記錄名單，在一至三年內(nèi)禁止參加政府采購(gòu)活動(dòng)；有違法所得的，并處沒(méi)收違法所得；情節(jié)嚴(yán)峻的，由工商行政治理機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）提供虛假材料謀取中標(biāo)、成交的；（二）采取不正當(dāng)手段詆毀、排擠其他投標(biāo)人的；（三）與采購(gòu)人、其它投標(biāo)人或者采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)惡意串通的；（四）向采購(gòu)人、采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)行賄或者提供其他不正當(dāng)利益的；（五）在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中與采購(gòu)人進(jìn)行協(xié)商談判的；（六）拒絕有關(guān)部門監(jiān)督檢查或提供虛假情況的。9、我方的投標(biāo)文件在開標(biāo)后90天內(nèi)有效。 與本投標(biāo)有關(guān)的一切往來(lái)通訊請(qǐng)寄： 地址：*市解放街716號(hào) 郵編： _ 323300 _電話：057

7、8-2268096 傳真定代表人或托付代理人簽字或蓋章_ _投標(biāo)人蓋公章_日 期：_2014_年_9_月_24_日注：1、未按照本投標(biāo)函要求填報(bào)的投標(biāo)函將被視為非實(shí)質(zhì)性響應(yīng)投標(biāo)，從而導(dǎo)致該投標(biāo)被拒絕；2、需同時(shí)提供投標(biāo)保證金收據(jù)原件（手持）。6、法人授權(quán)托付書*房地產(chǎn)治理處（*住房保障中心）： 本授權(quán)書聲明：注冊(cè)于*市*物業(yè)治理有限公司的法定代表人代表本公司授權(quán)*，物業(yè)服務(wù)中心副主任為本公司合法代理人，就貴方組織的有關(guān)*保障房小區(qū)物業(yè)治理 （采購(gòu)編號(hào)：SCZW2014B02）的投標(biāo)及合同的執(zhí)行、完成，以本單位名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。本授權(quán)書于2014年9月24日

8、簽字生效，特此聲明。托付單位： （公章） 法定代表人：（簽字或蓋章）簽發(fā)日期：2014年9月24日_附：1、全權(quán)代表人工作單位：物業(yè)服務(wù)中心職務(wù)： 副主任 身份證號(hào)碼：*性不：女 年齡：41 2、托付人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 地址：*市解放街716號(hào) 經(jīng)濟(jì)性質(zhì)： 私營(yíng) 注冊(cè)資金：100萬(wàn)經(jīng)營(yíng)方式：私營(yíng) 經(jīng)營(yíng)范圍：商業(yè)治理、物業(yè)治理、保潔服務(wù)、停車治理等附法定代表人和托付代理人身份證復(fù)印件 法人代表身份證復(fù)印治理人員身份證復(fù)印件 7、投標(biāo)人參標(biāo)申請(qǐng)表機(jī)構(gòu)代碼編號(hào)55475716-0投標(biāo)人名稱*市*物業(yè)治理有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照編號(hào)*投標(biāo)人地址*市解放街716號(hào)注冊(cè)日期二一年四月二十九日注冊(cè)資金壹佰萬(wàn)元

9、投標(biāo)人網(wǎng)址E-mail法定代表人*電話：*手機(jī)：*聯(lián)系人電話：手機(jī)；主營(yíng)項(xiàng)目物業(yè)治理、地面清掃、垃圾清運(yùn)、保潔服務(wù)、管道疏通、綠化治理及維護(hù)、停車服務(wù)。兼營(yíng)項(xiàng)目本單位申請(qǐng)參加下列采購(gòu)項(xiàng)目的投標(biāo)：采購(gòu)編號(hào)招標(biāo)項(xiàng)目是否參加投標(biāo)1SCZW2014B02*保障房小區(qū)物業(yè)治理是234填報(bào)單位簽章： 法定代表人或托付代理人（簽字或蓋章）： 填報(bào)時(shí)刻：2014 年9月24日8、投標(biāo)人資格聲明（一）名稱及概況：1企業(yè)名稱： *市*物業(yè)治理有限公司 銀行開戶名稱： *市*物業(yè)治理有限公司 開戶銀行： 帳 號(hào)： 企業(yè)詳細(xì)地址： *市解放街716號(hào) 傳 真：電 話： 0578-22680

10、96 2法定代表人姓名：* 3項(xiàng)目聯(lián)系人：姓名 * 職務(wù)：辦公室副主任 電話 * 手機(jī) * 4注冊(cè)地址：*市解放街716號(hào) 5注冊(cè)資金： 壹佰萬(wàn)元 自有資金： 壹佰萬(wàn)元 企業(yè)人數(shù): 150人6企業(yè)性質(zhì)： 有限責(zé)任公司 7要緊經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)： *市 如有派出機(jī)構(gòu)，請(qǐng)列出名稱及詳細(xì)通訊地址如下：_ 茲證明上述聲明是真實(shí)、正確的，并提供了全部能提供的資料和數(shù)據(jù)，我們同意遵照貴方要求出示有關(guān)證明文件。投標(biāo)人名稱（蓋章）：_ 簽字人職務(wù)和部門：_ 法定代表人或托付代理人（簽字或蓋章）：_ 簽字日期：_2014年9月24日_8、其他資料（招標(biāo)文件中要求提供的及資信評(píng)分方法中涉及的資料）采購(gòu)編號(hào)：*項(xiàng)目名稱：*縣

11、*保障房小區(qū)物業(yè)治理技術(shù)標(biāo)投標(biāo)文件*市*物業(yè)治理有限公司2016年9月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc399332404 第一部分 物業(yè)治理總體方案 PAGEREF _Toc399332404 h 4 HYPERLINK l _Toc399332405 第一章 公司簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc399332405 h 4 HYPERLINK l _Toc399332406 第二章 項(xiàng)目差不多情況和物業(yè)治理定位 PAGEREF _Toc399332406 h 4 HYPERLINK l _Toc399332407 一、小區(qū)概況 PAGEREF _Toc39

12、9332407 h 4 HYPERLINK l _Toc399332408 二、前期介入 PAGEREF _Toc399332408 h 4 HYPERLINK l _Toc399332409 三、 物業(yè)治理目標(biāo) PAGEREF _Toc399332409 h 4 HYPERLINK l _Toc399332410 四、 用專業(yè)，讓業(yè)主單位更放心 PAGEREF _Toc399332410 h 5 HYPERLINK l _Toc399332411 五、 讓業(yè)主更中意 PAGEREF _Toc399332411 h 5 HYPERLINK l _Toc399332412 六：建社區(qū)活動(dòng)基金，提

13、供豐富的社區(qū)文化服務(wù)。 PAGEREF _Toc399332412 h 5 HYPERLINK l _Toc399332413 第三章 前期物業(yè)治理操作方案 PAGEREF _Toc399332413 h 6 HYPERLINK l _Toc399332414 一、 總體工作思路 PAGEREF _Toc399332414 h 6 HYPERLINK l _Toc399332415 二、 物業(yè)治理前期治理時(shí)期 PAGEREF _Toc399332415 h 6 HYPERLINK l _Toc399332416 三、 業(yè)主入伙時(shí)期 PAGEREF _Toc399332416 h 6 HYPER

14、LINK l _Toc399332417 第四章 *保障房小區(qū)后期治理 PAGEREF _Toc399332417 h 7 HYPERLINK l _Toc399332418 一、 組織架構(gòu)和治理模式 PAGEREF _Toc399332418 h 7 HYPERLINK l _Toc399332419 二、人員配備 PAGEREF _Toc399332419 h 8 HYPERLINK l _Toc399332420 三、 運(yùn)作流程與治理機(jī)制 PAGEREF _Toc399332420 h 9 HYPERLINK l _Toc399332421 四、 服務(wù)治理人員培訓(xùn)及治理 PAGEREF

15、_Toc399332421 h 11 HYPERLINK l _Toc399332422 五、治理規(guī)章制度 PAGEREF _Toc399332422 h 13 HYPERLINK l _Toc399332423 六、 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) PAGEREF _Toc399332423 h 15 HYPERLINK l _Toc399332424 七、 機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)治理 PAGEREF _Toc399332424 h 20 HYPERLINK l _Toc399332425 八、 安全治理 PAGEREF _Toc399332425 h 20 HYPERLINK l _Toc399

16、332426 九、 清潔綠化治理 PAGEREF _Toc399332426 h 23 HYPERLINK l _Toc399332427 十、 社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù) PAGEREF _Toc399332427 h 25 HYPERLINK l _Toc399332428 第二部分 項(xiàng)目班子治理人員配備情況表 PAGEREF _Toc399332428 h 26 HYPERLINK l _Toc399332429 第三部分 項(xiàng)目人力投入打算表 PAGEREF _Toc399332429 h 27 HYPERLINK l _Toc399332430 第四部分 工作日程安排表 PAGEREF _

17、Toc399332430 h 28 HYPERLINK l _Toc399332431 第五部分 保潔頻率及標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc399332431 h 29 HYPERLINK l _Toc399332432 第六部分 突發(fā)事件防范措施 PAGEREF _Toc399332432 h 30 HYPERLINK l _Toc399332433 一、突發(fā)事件處理原則 PAGEREF _Toc399332433 h 30 HYPERLINK l _Toc399332434 二、針對(duì)性應(yīng)急預(yù)案 PAGEREF _Toc399332434 h 30 HYPERLINK l _Toc399332

18、435 第七部分 優(yōu)惠措施 PAGEREF _Toc399332435 h 34 HYPERLINK l _Toc399332436 第八部分 技術(shù)評(píng)分方法要求提供的其他內(nèi)容 PAGEREF _Toc399332436 h 34第一部分 物業(yè)治理總體方案第一章 公司簡(jiǎn)介*市*物業(yè)治理有限公司是一家以物業(yè)治理、商業(yè)治理為經(jīng)營(yíng)主體的公司，以“全服務(wù)”模式，為地產(chǎn)商提供全方位的服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位到營(yíng)銷策劃、整合推廣及經(jīng)營(yíng)治理和物業(yè)服務(wù)，既充分整合資源，又有效降低成本。 公司目前職員近50人，其中各類專業(yè)技術(shù)人才中級(jí)以上職稱近10人，是一個(gè)優(yōu)秀的兼具商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的物業(yè)治理團(tuán)隊(duì)，所服務(wù)的項(xiàng)目均得

19、到寬敞業(yè)主的充分確信和物業(yè)主管部門的表彰。 我公司將堅(jiān)持信守“以過(guò)程為核心，以顧客中意”為服務(wù)的宗旨，始終秉承“服務(wù)社會(huì)，造福于民”的經(jīng)營(yíng)理念和“敬業(yè)忠誠(chéng)，創(chuàng)新服務(wù)”的企業(yè)精神為我們所服務(wù)的對(duì)象提供盡善盡美的服務(wù)，為寬敞業(yè)主營(yíng)造舒心、安全、優(yōu)美的生活環(huán)境，為物業(yè)制造更加寬敞的升值空間。第二章 項(xiàng)目差不多情況和物業(yè)治理定位一、小區(qū)概況小區(qū)規(guī)劃面積9426.8平方米，建筑面積18906.9平方米，建筑占地面積為3258.2平方米。小區(qū)總戶數(shù)：218戶；綠地率32%；室外公共機(jī)動(dòng)車停車位：10個(gè)；非機(jī)動(dòng)車和摩托車棚面積：188.1平方米。本小區(qū)的定位是為業(yè)主單位治理好小區(qū)的公共財(cái)產(chǎn)，服務(wù)好寬敞租戶。

20、二、前期介入1、 配合進(jìn)展商順利驗(yàn)收入伙及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，配合業(yè)主單位做好細(xì)致驗(yàn)收和入伙程序，圍繞以客戶為中心的服務(wù)宗旨，建立一整套完善的入伙治理服務(wù)流程并進(jìn)行提早演練。2、強(qiáng)化職員素養(yǎng)，加強(qiáng)規(guī)范培訓(xùn)精心選拔人才，定期組織崗前、崗后培訓(xùn)，提升職員專業(yè)素養(yǎng)，強(qiáng)化文明禮儀規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。讓業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，確保服務(wù)的高品質(zhì)。3、 營(yíng)造健康和諧的社區(qū)氛圍 為業(yè)主提供形式多樣的休閑娛樂(lè)服務(wù)項(xiàng)目。精心設(shè)計(jì)營(yíng)造輕松和諧的社區(qū)文化氛圍。三、 物業(yè)治理目標(biāo)1、按照國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的全國(guó)物業(yè)治理示范小區(qū)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的要求和我們治理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，營(yíng)造安全、寧?kù)o、自由、舒適的高尚社區(qū)生活環(huán)境；2、導(dǎo)入IS

21、O9000質(zhì)量治理服務(wù)體系并持續(xù)改進(jìn)，使得我們的治理服務(wù)工作實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、程序化。3、要緊治理服務(wù)指標(biāo) 房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地完好率達(dá)95%； 房屋零修、急修及時(shí)率達(dá)98%；設(shè)備設(shè)施維修及時(shí)率及完好率達(dá)98%；維修工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；維修工作回訪率達(dá)30%；消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)98%； 小區(qū)內(nèi)道路完好率及可使用率達(dá)95%； 清潔、保潔率達(dá)98%； 綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施完好率達(dá)98%，苗木成活率達(dá)98%； 治理服務(wù)質(zhì)量有效投訴處理率達(dá)100%、處理及時(shí)率達(dá)98%； 業(yè)主/住戶對(duì)物業(yè)治理中意率達(dá)95%，中意度達(dá)90%； 因物業(yè)治理緣故導(dǎo)致重大責(zé)任事故和刑事案件發(fā)生為

22、0；四、 用專業(yè)，讓業(yè)主單位更放心1、配合進(jìn)展商進(jìn)行租金的收取，解除后顧之憂；2、積極配合業(yè)主單位，單項(xiàng)工程及配套的接管驗(yàn)收、交接工作，進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢驗(yàn)，接管驗(yàn)收內(nèi)容包括主體結(jié)構(gòu)、屋面與樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、附屬工程等，還包括場(chǎng)地清除、臨時(shí)設(shè)施與過(guò)渡房的拆除清理完畢等等，同時(shí)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達(dá)到質(zhì)量要求。實(shí)行專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)，成立專項(xiàng)協(xié)調(diào)小組，協(xié)助業(yè)主單位處理工程及配套質(zhì)量問(wèn)題；同時(shí)做好客戶工作，做到提早預(yù)防客戶投訴，快速解決客戶投訴，配合業(yè)主單位平息投訴。堅(jiān)決杜絕：“工程質(zhì)量問(wèn)題確實(shí)是進(jìn)展商的”這種推卸責(zé)任的常規(guī)做法，對(duì)進(jìn)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。3、對(duì)空置房進(jìn)行規(guī)

23、范細(xì)節(jié)治理； （1） 與房管處緊密配合，建立空置房檔案并及時(shí)依照租戶情況調(diào)整檔案； （2） 對(duì)空置房保持良好狀態(tài)進(jìn)行細(xì)節(jié)規(guī)范治理。五、 讓業(yè)主更中意1、我們的治理思路：以低廉的收費(fèi)價(jià)格、規(guī)范的治理手段，營(yíng)造高品位的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，滿足居民的合理需求，制造文明居住區(qū)的物業(yè)治理典范；2、換位考慮，親情服務(wù)，提倡個(gè)性化治理。“想居民所想”是物業(yè)治理中服務(wù)理念的基礎(chǔ)。物業(yè)公司治理水平的高低，不僅僅是取決于小區(qū)的環(huán)境是否整潔，治安是否良好，還取決因此否能贏得居民的心，是否尊重居民權(quán)；六：建社區(qū)活動(dòng)基金，提供豐富的社區(qū)文化服務(wù)。（1）：活動(dòng)基金：完全由治理公司從治理費(fèi)收入中提取，專項(xiàng)用于提升

24、和開展社區(qū)業(yè)主/住戶文化活動(dòng)； （2）：基金額度：為社區(qū)每月收取治理費(fèi)總額的1%； （3）：活動(dòng)組織：客服中心。第三章 前期物業(yè)治理操作方案一、 總體工作思路1、依照前期物業(yè)治理時(shí)期的特點(diǎn)，我們將按照項(xiàng)目的建設(shè)情況進(jìn)行治理處的籌備、服務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)、物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙預(yù)備工作等；2、業(yè)主入住時(shí)期合理安排入伙時(shí)刻，高效迅速辦理入伙手續(xù)，完善入住期配套服務(wù)和組織便民服務(wù)措施；3、二次裝修治理進(jìn)行嚴(yán)格審批、治理、巡查和組織驗(yàn)收，不留隱患；同時(shí)做好業(yè)主宣傳引導(dǎo)工作。二、 物業(yè)治理前期治理時(shí)期1、籌備治理處。我們將依照項(xiàng)目的實(shí)際情況籌備治理處事宜，包括建議治理處辦公位置、組建服務(wù)隊(duì)伍、治理機(jī)構(gòu)設(shè)置

25、，以及治理處內(nèi)部裝修布局、購(gòu)置各類通訊器材、清潔綠化器具、治安消防裝備、維修器具、辦公用品等，以及預(yù)備各類資料、印刷各式記錄表格、信函等；2、職員培訓(xùn)打算。物業(yè)治理屬于服務(wù)行業(yè)，物業(yè)治理服務(wù)中的第一線治理人員，如治理員、維修工、保安員、清潔工等，必須同意系統(tǒng)的、專業(yè)的訓(xùn)練，除現(xiàn)代化物業(yè)治理知識(shí)外，還應(yīng)包括職業(yè)道德、禮儀禮貌等課程。培訓(xùn)時(shí)，理論和實(shí)務(wù)并行。配合適當(dāng)演習(xí)，熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事件應(yīng)變措施及程序。3、物業(yè)接管驗(yàn)收。物業(yè)接管驗(yàn)收包括物業(yè)治理公司與進(jìn)展商之間的驗(yàn)收及治理處與業(yè)主之間的移交驗(yàn)收。驗(yàn)收前，預(yù)先制定好驗(yàn)收打算，做到有序進(jìn)行。為了更好地做好物業(yè)移交工作，事先制定好物業(yè)移交程序，提示

26、應(yīng)知事項(xiàng)，如入伙流程、裝修須知等，對(duì)移交時(shí)檢查中發(fā)覺(jué)的用戶單元內(nèi)的工程遺留問(wèn)題及時(shí)通知施工單位和進(jìn)展商，并跟蹤施工單位進(jìn)行整改。4、施工期間的治理。*保障房將分為兩期開發(fā)，將出現(xiàn)施工和居住長(zhǎng)期并存的局面。因此在前期物業(yè)治理時(shí)期，我們將嚴(yán)格劃分生活區(qū)域和施工區(qū)域，并分不進(jìn)行針對(duì)性的治理。1、生活區(qū)。對(duì)差不多接管入住的治理范圍進(jìn)行封閉式治理。一期與二期之間進(jìn)行有效的分割和圍墻封閉，并建議在圍墻上配置智能化安全防范系統(tǒng)，以保證區(qū)域內(nèi)秩序得到專門好的維護(hù)；2、施工區(qū)。進(jìn)行嚴(yán)格的施工人員治理制度，確保施工工人只限于既定的施工區(qū)域工作，并明確工人身份，保證治理處對(duì)施工秩序和安全治理的有效操縱；同時(shí)督導(dǎo)施工

27、單位的施工行為，確保施工單位的工程負(fù)責(zé)人身份和聯(lián)系方式，規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)行為。三、 業(yè)主入伙時(shí)期1、做好清潔衛(wèi)生工作，進(jìn)行室內(nèi)外大掃除，清掃道路，讓業(yè)主享受一個(gè)清潔的優(yōu)美環(huán)境；2、制定治理制度及與業(yè)主簽訂入住契約。向業(yè)主發(fā)出入伙通知書，明確入伙時(shí)刻，入伙須知，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，入伙驗(yàn)收手續(xù)，入住人員登記，簽訂住戶手冊(cè)、辦理鑰匙移交登記、裝修報(bào)審等相關(guān)規(guī)章制度；3、物業(yè)移交。治理處直接參與了物業(yè)的接管驗(yàn)收，因此對(duì)施工質(zhì)量有了清晰的了解，完全能負(fù)責(zé)向業(yè)主進(jìn)行物業(yè)的移交并辦理移交手續(xù)。如發(fā)覺(jué)遺留問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)記錄并進(jìn)行分類，屬施工單位遺留問(wèn)題則積極與進(jìn)展商和施工單位聯(lián)系解決；4、加強(qiáng)治安和服務(wù)質(zhì)量。入伙期間的治安

28、治理特不重要，人員的頻繁出入小區(qū)會(huì)產(chǎn)生秩序混亂，需加派人手；入伙期配套服務(wù)務(wù)求完善，保障道路通暢，手續(xù)安排合理，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋忝穹?wù)措施；5、加強(qiáng)交通、車輛治理。（1） 合理規(guī)劃停車區(qū)域，地面停車場(chǎng)劃出停車位置線，完善各種標(biāo)識(shí)和必要的車輛治理設(shè)施（如減速線、反光鏡、限位桿等）；（2） 由保安人員進(jìn)行車輛交通指揮，疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，定時(shí)巡視地面停車場(chǎng)，監(jiān)護(hù)車輛的安全，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)處理；（3）實(shí)行車輛進(jìn)出登記制度，并依照實(shí)際情況可采取車輛憑證出入制度。6、舉辦簡(jiǎn)潔爽朗的入伙儀式，邀請(qǐng)寬敞業(yè)主以及相關(guān)政府主管部門、進(jìn)展商等領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)媒體進(jìn)行參與，以體現(xiàn)業(yè)主開創(chuàng)新生活的信心和美好愿望；7、營(yíng)造文化氛圍，制

29、造文明生活。依照*保障房小區(qū)特點(diǎn)，我們將針對(duì)性地制訂社區(qū)文化活動(dòng)安排，尤其在入伙期內(nèi)制造各種機(jī)會(huì)和條件促使居民盡快相互熟悉、了解，積極融入社區(qū)，和諧社區(qū)，服務(wù)社區(qū)，共同營(yíng)造文明舒適的居住環(huán)境。第四章 *保障房小區(qū)后期治理一、 組織架構(gòu)和治理模式1、 治理處組織機(jī)構(gòu)圖*保障房小區(qū)治理處主任 客服中心財(cái)務(wù)中心物業(yè)中心收款人員客服人員維修養(yǎng)護(hù)保安服務(wù)清潔綠化2、組織機(jī)構(gòu)圖講明： *保障房小區(qū)治理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干、高效、一專多能，治理處實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。 治理處內(nèi)部采納直線智能結(jié)構(gòu)，實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少治理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 治理處主任、各項(xiàng)目中心主管、班長(zhǎng)屬治理層，其余為操作層。

30、二、人員配備部門職位人數(shù)（人）備注治理處主任1工程部水電工1環(huán)境部保潔員2安全部保安員3后勤部勤雜工1合計(jì)8三、 運(yùn)作流程與治理機(jī)制機(jī)構(gòu)組建1、治理處運(yùn)作流程組 織員 工培 訓(xùn)遺留問(wèn)題處理制訂治理方案整改措施跟蹤制訂規(guī)章制度物業(yè)接管驗(yàn)收編制入伙資料入住手續(xù)辦理須知裝修審批、智能化系統(tǒng)學(xué)習(xí)裝修監(jiān)督裝修驗(yàn)收搬遷入駐建治理檔案日常治理商業(yè)治理財(cái)務(wù)治理社區(qū)文化客戶服務(wù)清潔綠化安全治理車輛治理檔案治理資產(chǎn)治理設(shè)施設(shè)備2、 工作巡查流程：治理處主任每天例行巡視檢查報(bào)送公司財(cái)務(wù)部實(shí)施并向公司全體職員通報(bào)填寫績(jī)優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)單或過(guò)失處罰發(fā)覺(jué)職員優(yōu)績(jī)或過(guò)失中央監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)、處理、支續(xù)改進(jìn)匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后的信息反饋至公

31、司處理好及時(shí)匯報(bào)并簽名確認(rèn)責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理填督查問(wèn)責(zé)單給責(zé)任部門發(fā)覺(jué)治理事務(wù)存在問(wèn)題3、 投訴處理流程規(guī)范接聽來(lái)電傾聽客人投訴記錄投訴內(nèi)容道歉，了解情況一般投訴，及時(shí)通知有關(guān)部門予以解決非我方責(zé)任同時(shí)我們不能解決的，及時(shí)解釋講明并表示歉意，告知其他解決途徑。將處理過(guò)程詳細(xì)記錄在日記將處理過(guò)程詳細(xì)記錄在工作日記上將處理過(guò)程詳細(xì)記錄在日記有疑難問(wèn)題立即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)客戶回訪4、內(nèi)部封閉回路治理機(jī)制策劃?rùn)C(jī)構(gòu)（主任）指揮機(jī)構(gòu)（主任）指令執(zhí)行機(jī)構(gòu)（主管，專職）監(jiān)督機(jī)構(gòu)（主任）反饋渠道在上述過(guò)程中，最重要的是反饋渠道這一環(huán)節(jié)，那個(gè)環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。硬件按照ISO900國(guó)際質(zhì)量保證體系操縱方式。例

32、如與業(yè)主溝通程序，每月公司品質(zhì)治理將對(duì)業(yè)主進(jìn)行一次意見調(diào)查，并發(fā)放業(yè)主意見調(diào)查表，回收后由治理處主任親自處理給予回復(fù)，如此便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)治理決策時(shí)，隨時(shí)了解服務(wù)現(xiàn)狀及業(yè)主中意程度。5、治理信息反饋機(jī)制信息源：業(yè)主、住戶、租戶、進(jìn)展商、主管部門、上級(jí)公司、其它渠道治理處投訴回訪檢查監(jiān)督回訪檢查監(jiān)督反饋各部門操作人員治理處收集處理信息指令反饋執(zhí)行結(jié)果監(jiān)督執(zhí)行過(guò)程四、 服務(wù)治理人員培訓(xùn)及治理 1、 培訓(xùn)打算、方式類不培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)刻培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)方式效果考核授課部門崗前培訓(xùn)新招員工入職前公司概況公司制度人事制度儀容儀表崗位職責(zé)安全知識(shí)消防知識(shí)集中授課現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答結(jié)合筆試人力資源部及外聘專家治理員上崗前一周物

33、業(yè)治理軟件使用方法操作演示上機(jī)操作考核治理部在崗培訓(xùn)治理員技術(shù)人員每周一次各二小時(shí)處理業(yè)主投訴服務(wù)技巧裝修治理及催繳費(fèi)用方法，文件資料治理講座現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)結(jié)合筆試*保障房小區(qū)治理處全體職員每月二次物業(yè)治理法規(guī)，各種工作手冊(cè)，工作職責(zé)要求以班組為單位學(xué)習(xí)每年底組織考核*保障房小區(qū)治理處外部培訓(xùn)取證治理 / 特崗財(cái)務(wù)人員政府主辦部門安排時(shí)刻規(guī)定課程各相關(guān)培訓(xùn)中心參加統(tǒng)一考試2、 培訓(xùn)系統(tǒng)治理工作流程目標(biāo)打算 按內(nèi)容劃分：考核評(píng)估組織實(shí)施工作應(yīng)用按部門劃分：公司行政考 核治理處職能部門 3、 培訓(xùn)檔案治理每項(xiàng)培訓(xùn)，包括基礎(chǔ)培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)、專題培訓(xùn)和臨時(shí)培訓(xùn)等，培訓(xùn)負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真作好記錄，并在培訓(xùn)結(jié)束后將培

34、訓(xùn)記錄歸檔。送外培訓(xùn)、受訓(xùn)人員必須認(rèn)真填寫培訓(xùn)記錄并在培訓(xùn)結(jié)束后連同取得的培訓(xùn)結(jié)業(yè)證書送交辦公室保存，培訓(xùn)記錄要求保存三年。五、治理規(guī)章制度1、治理規(guī)章制度建立健全的規(guī)章制度體系是實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化治理的基礎(chǔ)。我公司在物業(yè)治理實(shí)踐中，形成了一整套涵蓋物業(yè)治理運(yùn)行過(guò)程各要素的制度體系。1、ISO9000質(zhì)量治理體系文件 公司已建立并運(yùn)行了ISO9000質(zhì)量治理體系，并將嚴(yán)格按照質(zhì)量治理體系的要求，對(duì)小區(qū)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化治理，規(guī)范業(yè)主、使用人、社區(qū)、企業(yè)治理行為，共建舒適、安全、文明的居住環(huán)境。 公司的ISO9000質(zhì)量治理體系文件分為四個(gè)層次，第一層次是質(zhì)量手冊(cè)，第二層次是程序

35、文件，第三層次是作業(yè)文件，第四層次是工作記錄表格。2、治理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）全國(guó)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則（2）物業(yè)治理服務(wù)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（3）各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)3、治理服務(wù)人員考核制度 （1）目標(biāo)治理責(zé)任書 （2）職員考勤治理制度 （3）人力資源操縱程序 （4）職員考核評(píng)分表 （5）獎(jiǎng)懲制度 （6）各種治理規(guī)章4、各種公眾職責(zé)2、檔案治理制定規(guī)章制度確定檔案的內(nèi)容檔案的收集、接收和移交整理、分類、編目及著錄按統(tǒng)一格式裝訂、輸入電腦、入柜檢 查NOYES存檔保管1、檔案分類按照檔案治理要求和公司ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，我們將檔案資料分為工程建設(shè)資料、住戶資料和日常治理資料三部分進(jìn)行檔案的

36、建立和集中治理。（1）工程建筑資料：在物業(yè)移交接管時(shí)，我們希望從開發(fā)建設(shè)單位獲得完整的建筑竣工資料，包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的竣工圖紙及資料。（2）住戶檔案：治理處要建立的住戶資料包括物業(yè)差不多資料、住戶家庭資料、居住人口變化情況等，以物業(yè)治理軟件進(jìn)行建立保管。（3）日常治理檔案：包括資料、圖表、文件等，例如裝修檔案、公用設(shè)備、設(shè)施檔案、職員個(gè)人檔案、住戶零星維修記錄、投訴處理表、維修工作日志、社區(qū)文化活動(dòng)檔案、與上級(jí)來(lái)往文件、顧客意見征詢表、重大事件記錄等等。2、檔案資料的收集、治理、使用（1）技術(shù)資料的收集、治理、使用是住宅小區(qū)物業(yè)治理的一個(gè)重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備治理、

37、運(yùn)行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運(yùn)行的基礎(chǔ)，是日常治理必需的條件和保證。（2）收集治理法規(guī)政策。政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件，這些文件具有法律責(zé)任，必須認(rèn)真貫徹執(zhí)行。（3）建立技術(shù)檔案。各要緊設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案：A、所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺(tái)設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡片，按系統(tǒng)、設(shè)備編號(hào)，在按編號(hào)逐臺(tái)登記；B、將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯合登記，形成設(shè)備臺(tái)帳；C、大修、改造施工結(jié)束、驗(yàn)收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。3、建立日常治理服務(wù)工作檔案做好竣工資料、運(yùn)行資料、技術(shù)資料、值班記錄、大修改造資料、二次裝修圖紙及審批資料、設(shè)備故障處理資料、區(qū)內(nèi)

38、市政設(shè)施資料、檢查、驗(yàn)收、年審資料、計(jì)算機(jī)軟件、日常治理服務(wù)工作記錄及錄像資料的收集、治理工作。4、檔案資料的使用 利用檔案資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，指導(dǎo)決策和日常治理服務(wù)工作；定期將檔案資料整理、裝訂成冊(cè)，以便查閱。六、 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)1、房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期：序號(hào)公共建筑設(shè)施名稱事 項(xiàng)打算養(yǎng)護(hù)周期01上人屋面對(duì)損壞的面層進(jìn)行修補(bǔ)對(duì)分格縫用瀝表進(jìn)行勾縫對(duì)天臺(tái)泛水、變形縫進(jìn)行處理對(duì)屋面滲漏進(jìn)行處理每2年每2年每2年每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗外墻裂縫修補(bǔ)、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點(diǎn)部位粉

39、刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面穿鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面瓷磚地面穿鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補(bǔ)廣場(chǎng)磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面世如碎石地面等）修補(bǔ)每2年每1年每1年每3年每3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校變形復(fù)位防腐防蛀處理每半年每半年每3年08防盜網(wǎng)、花園圍欄、扶手依照損壞情況確定刷油漆時(shí)刻2-4年09溝井池渠疏通、清淤井蓋、篦子刷漆每半年每1年10擋雨篷清洗每1年11玻璃幕墻清洗每1年12休閑、游樂(lè)設(shè)施加固、

40、刷漆每1年2、 治理目標(biāo)及措施序號(hào)項(xiàng) 目國(guó)家指標(biāo)承諾指標(biāo)內(nèi)容及措施1房屋完好率98%98%制定專業(yè)維修技術(shù)員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋外觀無(wú)破壞立面、整潔、無(wú)改變使用功能、無(wú)亂搭建、公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用等現(xiàn)象。2房屋零修、急修及時(shí)率100%100%接到維修單在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修只是夜，建立回訪制和回訪記錄，實(shí)行24小時(shí)值班制度。返修率不高于1%不高于1%3維修工程質(zhì)量合格率、回訪率100%100%建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制，并有回訪記錄，按照工序一步到位，杜絕返工。4治理費(fèi)收繳率98%98%增進(jìn)與業(yè)主/住戶溝通，提高客戶中意度。按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自

41、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)，合理使用費(fèi)用，每季度張榜公布一次。5綠化完好率95%99%綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)，由專業(yè)人員治理、養(yǎng)護(hù)，成片綠地實(shí)行自動(dòng)噴灌。6清潔、保潔率99%99%實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔，永恒公共部位共用設(shè)施設(shè)備無(wú)蟻害，小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物全天12小時(shí)保潔制，樓梯周清掃擦拭二次、清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。7道路完好率及使用率90%100%道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無(wú)承受意占道，無(wú)改變使用功能。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保

42、證排放通暢無(wú)阻9排水管、明暗溝完好率100%排水暢通無(wú)阻，無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺10路燈完好率85%95%路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定期檢查、維護(hù)、保養(yǎng)，保持潔凈。11停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、單車棚完好率90%98%車場(chǎng)無(wú)損壞，路面平坦整潔，無(wú)隨意戰(zhàn)友道無(wú)改變使用功能。12公共文體設(shè)施、娛樂(lè)場(chǎng)所完好率95%99%確保娛樂(lè)設(shè)施使用功能，定期維修、養(yǎng)護(hù)，完好無(wú)損13治安案件發(fā)生率124小時(shí)巡邏，力保居民無(wú)被盜、被搶事件，年度無(wú)重大刑事案件發(fā)生。14消防設(shè)施設(shè)備完好率100%100%指定專人維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建立文件記錄并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損、正常使用。15火災(zāi)發(fā)生率1加強(qiáng)消

43、防宣傳，增強(qiáng)居民防火意識(shí)，建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行消防演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。16違章發(fā)生率1建立巡視制度，跟蹤治理，及時(shí)發(fā)覺(jué)及時(shí)處理。及時(shí)回訪記錄。2加強(qiáng)宣傳教育意識(shí)，把有關(guān)治理制度貫徹到每一個(gè)人的行動(dòng)中，依法治理。違章處理率95%100%17住戶有效投訴率與處理率1%月95%2/年100%按政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，提高治理人員素養(yǎng)，定期征求居民意見，主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪制度，作好有關(guān)記錄。18治理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%及時(shí)組織無(wú)證人員參加取證培訓(xùn)19維修服務(wù)回訪率95%98%建立健全回訪制度做好維修、回訪記錄；加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)。20居民對(duì)物業(yè)治理中意率95%99

44、%科技與人性化治理相結(jié)合，編制無(wú)漏洞的治理網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)業(yè)主走訪，重點(diǎn)解決問(wèn)題；不斷改善工作，贏得業(yè)主支持。三、小區(qū)共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)打算及實(shí)施項(xiàng)目維修類型日常維修打算方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果小區(qū)道路路面每周檢查一遍維修部路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損（依照小區(qū)狀況逐步完善）人行道道牙公共照明庭院燈每周檢查一遍隨壞隨修維修部電氣作業(yè)安全操作規(guī)程燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡正常使用，燈罩完樓道燈好清潔，燈柱及燈座無(wú)其他照明燈破損，完好率99%溝渠池井雨水口、井每周檢查一遍維修部1.井內(nèi)無(wú)積物，井壁無(wú)脫落；2.化糞池出口無(wú)堵塞；3.井蓋上標(biāo)志清晰無(wú)堵塞污水井無(wú)缺損，少污積化糞池閥門井

45、園林綠地綠地、花草每天檢查一遍清潔綠化部1）綠化工作標(biāo)準(zhǔn)2）園林工作標(biāo)準(zhǔn)1.治理設(shè)施設(shè)備齊全完好；2.園藝完好率95%3.綠化補(bǔ)種率99%；4.循環(huán)水系統(tǒng)暢順停車場(chǎng)停車線每周檢查一遍維修部1）路面修繕標(biāo)準(zhǔn)2）停車場(chǎng)地面修繕停車線清晰完好率99%消防設(shè)施管網(wǎng)排水管每周檢查一遍維修部排水管施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)消防設(shè)施施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)管道暢通，無(wú)堵塞、泄露消防設(shè)施正常有效室外消防栓公用標(biāo)志標(biāo)識(shí)牌每周檢查一遍維修部標(biāo)識(shí)清晰，無(wú)污跡破損安放牢固標(biāo)志設(shè)施完好率100%選出欄標(biāo)志無(wú)損壞警示牌單車棚每周檢查一遍維修部整潔無(wú)損壞結(jié)構(gòu)完好無(wú)亂搭建整潔、通暢管理用房治理用房每周檢查一遍維修部1）相應(yīng)建筑部分維修保養(yǎng)規(guī)程2）相應(yīng)

46、電氣、設(shè)備保養(yǎng)規(guī)程安全使用設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)改建四、房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)打算及實(shí)施項(xiàng)目維修類型日常維修打算方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重結(jié)構(gòu)）局部受損；2）日常每周巡查1次1）由于使用不當(dāng)造成受損較輕，由維修保養(yǎng)實(shí)施維修；如較重，請(qǐng)專家會(huì)診，托付專業(yè)公司實(shí)施1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）工程施工技術(shù)規(guī)范1）安全，正常使用；2）功能差不多完好。每15年中修1次，每30年大修1次。外墻面1）起鼓脫落修補(bǔ)2）局部滲漏3）大面積滲漏4）外墻面翻新每周檢查一遍由工程部按規(guī)程實(shí)施1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；2）外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無(wú)滲水、無(wú)違章、整潔統(tǒng)一屋面1）隔熱層破損2）防水層破損3）屋面滲漏積水每周檢查一遍由工程部按規(guī)

47、程實(shí)施按照年度普查打算維修房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1）無(wú)積水、無(wú)滲漏；2）隔熱層完好機(jī)電設(shè)備1）水泵等機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)；2）日常機(jī)電設(shè)備零部件易耗品維修更換每天巡視檢查由工程部按規(guī)程實(shí)施各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1）無(wú)故障停電；2）保障安全運(yùn)行公共照明1）線路的檢修維護(hù)；2）燈具的維修及更新每周檢查一次由工程部按規(guī)程實(shí)施1）線路無(wú)亂搭亂接；2）照明正常有消防設(shè)施1）疏散標(biāo)志維修保養(yǎng)；2）市內(nèi)消防器材維修保養(yǎng)每周檢查一次由工程部按規(guī)程實(shí)施標(biāo)識(shí)制定及消防栓維修操作規(guī)程設(shè)施有效，清晰完好公共通道門廳樓梯1）公用地面維修改造；2）公共通道、墻、天棚；3）扶手、樓梯每周檢查一次由工程部按規(guī)程實(shí)施1）修繕技術(shù)規(guī)程2）修

48、繕標(biāo)準(zhǔn)差不多整潔扶手差不多完好。上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定碼松脫每半年檢查一遍由工程部按規(guī)程實(shí)施給排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)上、下水通暢，無(wú)滲漏七、 機(jī)電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)治理1、供電設(shè)備的運(yùn)行治理1、中央變配電房嚴(yán)格實(shí)行定時(shí)巡檢制度；2、完善變配電房的安全防護(hù)設(shè)施，如避雷裝置、防鼠板、接地網(wǎng)、絕緣膠墊、絕緣鞋、手套、開關(guān)工具等；3、制定并嚴(yán)格執(zhí)行變配電設(shè)備運(yùn)行治理規(guī)程、電房治理規(guī)定、變電房操作規(guī)程，值班人員保持高度警惕，按頻次采納聞、看、聽、測(cè)等綜合手段，認(rèn)真巡查設(shè)備、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)情況，如實(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，及時(shí)發(fā)覺(jué)運(yùn)轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題并及時(shí)報(bào)告或處理；4、嚴(yán)格實(shí)行設(shè)備運(yùn)

49、行責(zé)任制；5、柴油發(fā)電機(jī)組每半月進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查機(jī)組各參數(shù)是否正常，設(shè)備是否完好可隨時(shí)投入使用。2、消防治理1、消防治理實(shí)行三級(jí)消防檢查制度，分為班、治理處、公司三級(jí)檢查。2、一級(jí)檢查由班（組）組織實(shí)施，要求每班檢查一次；二級(jí)檢查由治理處組織實(shí)施，每月檢查一次；三級(jí)檢查由公司組織實(shí)施，要求每季度檢查一次。3、按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)每年對(duì)氣體滅火器全面檢查二次并進(jìn)行及時(shí)充裝；4、實(shí)行消防安全責(zé)任制，班（組）人員與治理處簽訂消防安全工作責(zé)任書，治理處與公司簽訂消防安全責(zé)任書，班（組）人員劃定分片消防安全責(zé)任區(qū)，定人定責(zé)負(fù)責(zé)消防治安工作；5、消防監(jiān)控實(shí)行二十四小時(shí)值班制，制訂消防監(jiān)控治理規(guī)程，嚴(yán)守工作崗位

50、，嚴(yán)格履行工作職責(zé)，如實(shí)記錄監(jiān)控設(shè)備各參數(shù)及報(bào)警情況、處理情況；6、制定小區(qū)消防治理規(guī)章制度，經(jīng)公司審批后嚴(yán)格實(shí)施，小區(qū)實(shí)現(xiàn)消防規(guī)范化、科學(xué)化；7、成立義務(wù)消防隊(duì)，治理處全體工作人員均是義務(wù)消防員，還可邀請(qǐng)業(yè)主和住戶參加，每年進(jìn)行一次消防演練，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和加強(qiáng)消防宣傳教育。八、 安全治理1、安全治理運(yùn)作流程：交安全事務(wù)主管編號(hào) 存檔治理處主管、保安領(lǐng)班檢查、登記定崗值勤及時(shí)處理做好記錄發(fā)覺(jué)問(wèn)題應(yīng)急分隊(duì)通知公司經(jīng)理記錄視情況通知派出所等部門緊急通知中央監(jiān)控中心報(bào) 警2、人流出入?yún)^(qū)操縱圖：護(hù)衛(wèi)員識(shí)不身份放 行業(yè)主放行登記電話確認(rèn)訪客拒絕入內(nèi)閑雜人員3、物流出區(qū)操縱圖：護(hù)衛(wèi)員收回放行條執(zhí)放行條

51、住 戶確認(rèn)無(wú)誤執(zhí)放行條訪 客4、煤氣匯漏報(bào)警緊急處理程序排除隱患后檢修人員打開煤氣總閥門到住戶家查找緣故并進(jìn)行處理關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在樓棟煤氣總閥門調(diào)度中心值班人員報(bào)警點(diǎn)附近巡邏保安 員檢修人員5、火警緊急處理程序通知知難而進(jìn)知難而進(jìn)報(bào)警往現(xiàn)場(chǎng)由入口處保安員引至現(xiàn)場(chǎng)通知報(bào)告報(bào)告成往現(xiàn)場(chǎng)往現(xiàn)場(chǎng)掌握現(xiàn)場(chǎng)情況出事業(yè)戶治理處主管護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)消防119義務(wù)消防隊(duì)員火警撲救值班人員往6、執(zhí)勤中遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的情況處理 保安員在值班、執(zhí)勤過(guò)程中，如遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入小區(qū)，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地點(diǎn)停車，在不該堆放垃圾的地點(diǎn)堆放垃圾等，可采取如下方法： 糾正違章時(shí)，要先敬禮，態(tài)度和氣，講話和氣，以理服人。 對(duì)

52、不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實(shí)記錄并向分公司匯報(bào)。 發(fā)生糾紛時(shí)要沉著平復(fù)，注意掌握政策，或遇到個(gè)不使用者蠻橫無(wú)理，打罵安全護(hù)衛(wèi)人員，可由分公司出面與使用者共同協(xié)商，妥善處理；若情節(jié)嚴(yán)峻，或社會(huì)上的人員有意搗亂，應(yīng)報(bào)告公安機(jī)關(guān)依法處理。7、盜竊的處置 當(dāng)班人員發(fā)覺(jué)盜竊分子正在作案時(shí)，要保持冷靜， 可采取如下方法處置： 立即發(fā)出信號(hào)，集合附近的護(hù)衛(wèi)員或群眾支援，設(shè)法制服作案人。 及時(shí)通知大堂關(guān)閉大門，防止罪犯逃跑。 當(dāng)場(chǎng)抓獲作案人后，要連同物證一起移送公安機(jī)關(guān)處理。失主仍在現(xiàn)場(chǎng)的，也要一起到公安機(jī)關(guān)作證，領(lǐng)回被盜財(cái)物。 愛(ài)護(hù)作案現(xiàn)場(chǎng)，不能讓人觸摸現(xiàn)場(chǎng)痕跡和移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的遺留物品，并立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)

53、。 對(duì)重大可疑被盜現(xiàn)場(chǎng)，可將事主和目擊者反映情況，向公安機(jī)關(guān)作出詳細(xì)報(bào)告。 對(duì)可疑作案人員，可采取背地監(jiān)視設(shè)法約束，并報(bào)告或送交公安機(jī)關(guān)處理。8、執(zhí)勤中遇到搶劫的處理 遇到有公開使用暴力或其他（打、砸、搶）手段。強(qiáng)行掠奪或毀壞公司和使用者財(cái)物的犯罪行為時(shí)，要切實(shí)履行保安員職責(zé)，立即進(jìn)行處理。 要保持冷靜并應(yīng)立即發(fā)出信號(hào)，通知附近的保安員或群眾支援，設(shè)法制服罪犯。 若在樓內(nèi)遇到犯罪分子搶劫，應(yīng)立即通知大堂關(guān)閉大門。若罪犯逃跑，又追不上時(shí)，要看清人數(shù)和衣著、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他標(biāo)志，并及時(shí)報(bào)告分公司和公安機(jī)關(guān)，可撥打“110”報(bào)警。 有固定現(xiàn)場(chǎng)的，要愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)；若在運(yùn)動(dòng)過(guò)程中作案

54、，沒(méi)有固定現(xiàn)場(chǎng)的，對(duì)犯罪嫌疑人遺留的物品，作案工具等，應(yīng)當(dāng)用鉗子、鑷子或共他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存，交公安機(jī)關(guān)處理。切不可將保安員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。 訪問(wèn)目擊群眾，收集發(fā)生搶劫案的情況 ，提供給公安機(jī)關(guān)，在公安人員未勘察現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢之前，不能離開。九、 清潔綠化治理1、清潔綠化治理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分類工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)環(huán)鏡保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔責(zé)任區(qū)隨時(shí)清掃地面無(wú)雜物垃圾、無(wú)積水、無(wú)痰跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜草、保潔率99%以上樓道及樓梯每天清掃1次地面無(wú)雜物垃圾、無(wú)積水、無(wú)痰跡、無(wú)煙頭、無(wú)雜草、無(wú)墻面亂貼廣告、蜘蛛網(wǎng)、扶手、窗臺(tái)無(wú)灰塵、污物，保潔率99%防盜門、信報(bào)箱每周清洗

55、1次保持外觀清潔樓道玻璃、燈每周清洗1次無(wú)灰塵，保持完好垃圾清運(yùn)每天清運(yùn)2次日掃日清，無(wú)臭味，無(wú)污跡。日清理100%垃圾箱每周清洗1次保持外觀清潔、無(wú)堆積物，無(wú)異味標(biāo)志、宣傳欄每周清洗1次保持外觀清潔，字跡鮮亮衛(wèi)生消殺排污井每月1次季節(jié)性消殺保持小區(qū)內(nèi)無(wú)蚊、蠅、蟲、鼠孳生地消殺率99%清理項(xiàng)目化糞池及時(shí)清理樓頂水箱3個(gè)月清洗1次，地下蓄水池6個(gè)月清洗1次。清理項(xiàng)目雨污水井每3月1次污水管道每6月1次無(wú)堵塞、無(wú)污物綠化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)綠地修剪春夏季修剪30日1次秋冬季修剪60日1次土地裸露面積不大于1平方米，及時(shí)清理雜草保持草地平坦，保持草高610厘米樹木修剪每年2次保持樹木健康生長(zhǎng)，無(wú)病蟲害施肥每季度

56、1次保持綠化有足夠生長(zhǎng)肥料、水分澆水及時(shí)無(wú)死苗，苦草現(xiàn)象保持率98%綠地清掃及時(shí)無(wú)紙屑、無(wú)雜物、無(wú)侵占、樹木無(wú)釘栓捆綁綠化消殺每季度1次無(wú)病蟲害，無(wú)死苗，枯草現(xiàn)象保持率98%用戶種植服務(wù)依照用戶需要合理收費(fèi)，品質(zhì)優(yōu)良檢查監(jiān)督物管員每日1次按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)巡視檢查、填報(bào)、存檔主任不定期每月4次2、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)備注花園草地部分1修剪1、喬木的修剪剪除內(nèi)枝、重枝、病枝2、灌木的修剪剪除病枝、枯枝、交叉枝3、綠籬的修剪修剪平坦、不斷行、整齊4、草坪的修剪草坪 保持4-6CM2造型1、喬木造型喬木造型自然、優(yōu)美2、灌木造型造型生動(dòng)、構(gòu)思新穎3、綠籬造型綠籬外觀整齊，線條流暢4、花壇造型花壇造型不

57、致，層次分明3養(yǎng)護(hù)1、植物施肥依照植物的情況，無(wú)重?zé)o漏2、植物澆水澆水100%均勻3、植物除草花草植物無(wú)雜草，純凈率98以上4、植物保潔草地表面無(wú)雜物，植物葉片無(wú)灰塵4防治1、喬木防治無(wú)病株、病枝、病葉2、灌木防治灌木生長(zhǎng)健康，無(wú)病害，蟲害3、花壇防治花色鮮艷、優(yōu)美、生長(zhǎng)健康4、草地防治草地?zé)o病蟲，四季長(zhǎng)綠、常表3、綠化治理操縱規(guī)范1 目的通過(guò)對(duì)綠化環(huán)境實(shí)施全面監(jiān)督治理，為住戶制造最佳的生活環(huán)境。 2 范圍適用于公司管轄項(xiàng)目的綠化工作。 3 職責(zé)3.1物業(yè)中心負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.2治理處每月進(jìn)行綠化檢查。3.3綠化操作人員負(fù)責(zé)對(duì)日常綠化的維護(hù)。 4 程序4.1 綠化操

58、作人員每天要對(duì)管轄區(qū)內(nèi)的園林景觀及花草樹木進(jìn)行保養(yǎng)、修剪和整形。4.2 依照花草樹木的長(zhǎng)時(shí)，按照綠化工作程序，綠化操作人員要對(duì)生長(zhǎng)不良、肥力不充足的花木適量施肥，提供花木正常生長(zhǎng)主發(fā)育所需的營(yíng)養(yǎng)。4.3 物業(yè)中心負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、檢查和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并定期對(duì)綠化操作人員進(jìn)行行業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)、考核。4.4 物業(yè)中心要依照花木病害發(fā)生規(guī)律，制定預(yù)防治理措施，防治病蟲害的發(fā)生。4.5 治理處在每月檢查中要對(duì)花木造型美觀定期修剪，防治病蟲等情況進(jìn)行檢查、依照問(wèn)題提出要求，并限期糾正綠化中存在的不合格項(xiàng)。4.6在臺(tái)風(fēng)暴來(lái)臨時(shí)，物業(yè)中心要對(duì)易吹折的樹木做好預(yù)防措施，防止在臺(tái)風(fēng)暴雨期間花木遭受損害。附1：

59、草坪的施工與保養(yǎng)規(guī)程 地植草坪的施工首先是平坦土地，場(chǎng)地應(yīng)有一定的排水坡度，中心地區(qū)不能低凹，因?yàn)樗降牡孛婕磫握{(diào)又缺乏藝術(shù)性，而且對(duì)雨水的排除專門不利，中心地區(qū)能夠和略微高一些，形成2%左右的排水坡度。 要對(duì)土壤進(jìn)行深翻，其深度要在20厘米以下，同時(shí)必須改良土壤，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消滅雜草，特不是播種草籽的草坪尤其重要。 經(jīng)常性剪草能使草坪保持平坦美觀，同時(shí)促進(jìn)生長(zhǎng)茂盛，操縱高度不超過(guò)5厘米，草坪邊緣的亂草進(jìn)行切邊，保證草地邊線線條清新。 雜草是草坪的大敵，而且生命力專門強(qiáng)，假如不及時(shí)清除，會(huì)阻礙草坪的生長(zhǎng)。在土地整理時(shí)施入闊葉滅草丹，對(duì)雜草萌芽的初起操縱效果比較好。 為使草坪生長(zhǎng)良好

60、，澆水時(shí)要一次澆透，至少達(dá)到濕潤(rùn)土層5厘米以下，澆水時(shí)刻以早晚為好。附2：垃圾處理方案1 作業(yè)程序：每天早晨按規(guī)定的時(shí)刻將集中在周轉(zhuǎn)站的生活垃圾，配合環(huán)衛(wèi)站的清運(yùn)人員逐袋把垃圾放在垃圾清運(yùn)車內(nèi)（或自運(yùn)到指定的垃圾周轉(zhuǎn)站處）清潔工清掃地上垃圾并裝回垃圾桶，假如量多應(yīng)即時(shí)讓環(huán)衛(wèi)站清走（或自運(yùn)出）沖洗垃圾房?jī)?nèi)地面和墻面，將污水用掃帚掃入地下水道內(nèi)，保持地面潔凈。放回垃圾桶，并擺放整齊；然后用水沖洗不處地面和污水。每隔10天對(duì)站內(nèi)所有垃圾桶完全用清潔劑刷洗一遍，并進(jìn)行消毒殺蟲一次。2 標(biāo)準(zhǔn)：垃圾周轉(zhuǎn)站內(nèi)垃圾100%日產(chǎn)日清，目視周轉(zhuǎn)站內(nèi)外清潔，垃圾桶擺放整齊。3 注意事項(xiàng)：在有環(huán)衛(wèi)站垃圾專用車裝運(yùn)的情