城市土地儲備制度對合肥房地產市場的影響

1、城市土地儲備制度對合肥房地產市場的影響李棟,合肥市規(guī)劃設計研究院，助理工程師趙倩，安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院，助理工程師摘要：本文以合肥市老城區(qū)為研究對象，通過對戶外休閑空間布局現(xiàn)狀的總結與分析，提出影響合肥老城區(qū)休閑空間布局的因素，分析其在空間上表現(xiàn)出的特征與存在的問題，針對其問題，對合肥老城區(qū)休閑空間布局提出了一些創(chuàng)建性的調整構想。關鍵詞：城市戶外休閑空間 合肥市老城區(qū) 現(xiàn)狀 休閑活動引言隨著社會科技的發(fā)展，機械化、電氣化生產取代了傳統(tǒng)的手工業(yè)勞動。現(xiàn)代化文明對人類的生理機能產生很大的影響,快節(jié)奏、高壓力生活造成的心理障礙與疾患。當今旅游業(yè)、休閑經濟正迅速發(fā)展，在國民經濟中所占的比重越來越大

2、。同時隨著社會生產效率的提高、雙休日的實行和人口的老齡化趨勢，人們的閑暇時間增多，對公共休閑空間的需求也進一步增加。如何休閑，成為人們最重視的話題之一1。而對于休閑空間的營造和城市休閑產業(yè)的研究，也越來越成為人們探討的課題。合肥市近年來發(fā)展迅速，尤其在城市建設方面取得了大的進展，城市發(fā)展空間得到大大拓展。同時也開始加大對休閑環(huán)境和城市景觀的改造力度。而對于最具特色的合肥市老城區(qū)，這方面更應該得到重視。老城區(qū)戶外休閑空間的研究，對于傳承城市歷史人文特色的風貌和提升老城區(qū)的環(huán)境品質有著重要的意義。為此，筆者對合肥市老城區(qū)戶外休閑空間的布局現(xiàn)狀進行了分析和研究，希望為合肥市的城市規(guī)劃與建設、以及景觀

3、改造提到一定的參考。1 研究范圍合肥市老城區(qū)主要是指城區(qū)環(huán)城河以內的區(qū)域，現(xiàn)狀用地東西約3.2km、南北約2.6km，總面積約5.72平方公里，位于城市總體規(guī)劃確定的主城區(qū)的中心。長久以來老城區(qū)作為合肥市的核心，幾乎囊括了城市行政辦公、公共設施、商業(yè)服務業(yè)、居住等功能。城市戶外休閑空間是指在城市建成區(qū)及周圍都市圈的范圍內對市民開放的、并能滿足不同層次休閑活動要求，且經過一定人工作用的戶外行為環(huán)境。休閑空間是一個城市人性化的標志，代表了一個城市的建設水平和管理水平。城市休閑空間構成的表現(xiàn)形式有兩種：一種是外在形式，即物質方面，如人、建筑、綠化等；另一種是內在形式，即精神或文化方面，也就是空間環(huán)境

4、的主題與文脈2。筆者按其表現(xiàn)形式將戶外休閑空間分為社區(qū)休閑空間、城市綠地廣場、公園與風景區(qū)、步行街和休閑商業(yè)片區(qū)進行研究。2 老城區(qū)戶外休閑空間現(xiàn)狀2.1 社區(qū)休閑空間社區(qū)是居民進行休閑活動的重要空間。社區(qū)內的綠地、廣場、健身場所等開放性的休閑場所，為社區(qū)居民提供了方便。老城區(qū)包括杏花、學府、蒙城路、淮河路、大夫第、城隍廟、四古巷、安慶西路、大西門、龍大塘、南門、四牌樓、紅星、拱辰、四灣、六安路、五星寺、花園、廣場、安慶東路、舒城路、洄龍橋、人民巷、廬江路、環(huán)城南路、義倉、宿州路、九獅橋、大東門等共33個社區(qū)。大部分社區(qū)以商業(yè)用地和公共辦公用地為主，零星分布的居住小區(qū)多為上世紀的老建筑，建設密

5、度大，普遍缺少以社區(qū)為單位向居民開放的休閑活動空間。2.2 城市綠地廣場及體育場地城市綠地、廣場、公益性體育場地是城市重要的休閑空間之一，是與市民生活密切相關的綠色人文空間，對提升城市品位、改善生態(tài)人居環(huán)境起著至關重要的作用。城市綠地廣場以其開放性、休閑性受到市民和游客的歡迎。而公益性的體育場地為市民提供了一個健身休閑娛樂的場所。作為一種集健身、益智、娛樂、消遣、審美、激勵等作用的手段,體育成為人們余暇生活的一種重要選擇。為此筆者對老城區(qū)城市綠地廣場和公益性體育場地的現(xiàn)狀進行了總結。如下表所示。2.3 公園與風景區(qū)公園與風景區(qū)是城市休閑空間的表現(xiàn)形式之一。城市公園具有向社會開放，有較完善的設施

6、不但供公眾游覽、觀賞、休憩，開展戶外科普、文體及健身等活動，而且具有改善城市生態(tài)環(huán)境、美化城市景觀的作用。合肥最著名的環(huán)城公園位于老城區(qū)周圍，環(huán)繞護城河。公園總長8.7公里，總面積為137.6公頃，被譽為合肥的“翡翠項鏈”。下表是老城區(qū)公園與風景區(qū)的具體情況。2.4 步行街與休閑商業(yè)片區(qū)步行街與城市休閑商業(yè)街區(qū)是城市休閑空間的重要組成部分。城市休閑商業(yè)街是城市中以休閑與商業(yè)服務（飲食，娛樂，交往等）為主的各種設施集聚的特定區(qū)域，同時也是體現(xiàn)城市特色歷史文化內涵的地方。合肥市淮海路步行街是城市核心商業(yè)街區(qū)，是合肥市民重要的休閑購物場地，每逢節(jié)假日，都有大量的市民涌入這里。這里聚集了合肥百貨大樓、

7、百大鼓樓、綠都商城、百盛購物中心、古井塞特、太陽城購物中心、青云服飾廣場等大型商業(yè)設施。在老城區(qū)另一聚集人氣的商業(yè)片區(qū)是以批發(fā)零售小商品業(yè)為主的城隍廟市場。除此之外，長江路、宿州路、紅星路等也都是商業(yè)設施集中分布的區(qū)域。總的來說，老城區(qū)的商業(yè)設施分布比較分散，不成體系。如圖2所示3 老城區(qū)戶外休閑空間布局現(xiàn)狀分析3.1 影響合肥老城區(qū)戶外休閑空間布局的因素3.1.1 社會經濟因素城市空間的發(fā)展是建立在一定經濟基礎之上的，是社會群體經濟利益再調整的過程，這在城市休閑空間更新改造中表現(xiàn)尤為明顯。開發(fā)成本、投資收益、政府支出等都會影響城市休閑空間的更新發(fā)展3。從深層次上講，城市休閑空間變化不僅是城市

8、空間形態(tài)的變化，更是社會結構的變遷。由于收入水平的差異，不同收入階層的人群構成了社會的階層結構。伴隨著這些社會結構要素的轉變，居民的文化心理、價值觀念及審美觀念也在發(fā)生潛移默化的變化，而這些變化會表現(xiàn)在市民的空間行為方式上，最終會影響城市休閑空間的更新發(fā)展。長期以來，合肥市老城區(qū)是合肥市人口最為密集的地區(qū)。人口的密集，必然會帶來休閑活動的活躍。人們生活水平的不斷提高和時代的變遷，市民對老城區(qū)休閑空間的需求也在變化。3.1.2 文化歷史因素3.1.2.1 老城區(qū)布局城市休閑空間的產生和發(fā)展是一個歷史過程。合肥是一座有2000多年歷史的古城，素以“三國故地、包拯家鄉(xiāng)”而聞名海內外。在解放前，合肥只

9、是個縣。1949年，合肥解放后由縣設市。合肥市老城區(qū)周圍環(huán)繞護城河，20世紀50年代廢城垣建環(huán)城馬路，并植樹造林。環(huán)城公園于1980年根據原有地形地貌開始建造，1990年基本建成。也由此形成了環(huán)城公園，象一條優(yōu)美的綠色項鏈環(huán)繞老城區(qū)，從而形成了合肥著名的城市格局。也才有了合肥市重要的休閑空間。3.1.2.2 文化因素如果忽視城市休閑空間的精神和文化構成，空間物質構成再豐富也是乏味的。如果說經濟基礎造就了城市的“骨架”，那么，文化則是城市的“肌理”。城市的建筑風格、雕塑小品等無不蘊含著文化3。合肥處于安徽的中部。相對于皖南的徽州文化、皖北的老莊文化、皖西的紅色文化和皖東的吳文化，合肥具有省會城市

10、的文化兼容性。合肥是依靠政治因素發(fā)展起來的中等城市，原有城市的基礎比較薄弱。3.2 合肥市老城區(qū)戶外休閑空間布局的特征3.2.1 老城區(qū)戶外休閑空間存在的問題通過對合肥老城區(qū)戶外休閑空間分布狀況的分析發(fā)現(xiàn)，合肥市老城區(qū)休閑空間存在著一些問題。為此，筆者進行了如下總結：（1）布局分散不成系統(tǒng)、缺乏特色合肥市老城區(qū)戶外休閑空間分布以點、面狀分布較多，尤其是商業(yè)休閑空間的分布較為分散，布局不成系統(tǒng)。雖然步行街等商業(yè)街區(qū)商業(yè)設施比較集中，但其中也穿插一些其他功能的用地。具有休閑特點的商業(yè)街區(qū)也缺乏特色，對于面向的消費群體尚不明確，比較混亂。（2）休閑空間質量較差老城區(qū)在基礎服務設施、建筑質量等方面存在

11、比較滯后的情況，這也是大部分城市老城區(qū)的通病。然而另一方面，老城區(qū)建設密度大，土地經濟效益高，對于休閑空間的建設往往質量不高，面積也比較小。有的因為缺乏管理、年代久遠而破敗不堪。（3）缺少對弱勢群體的關注隨著老年社會的到來，中國已逐漸進入老齡化社會。而老城區(qū)的老齡化現(xiàn)象尤其嚴重。老年人有充足的閑暇時間，對于休閑空間的需求更加強烈。而老年進行休閑活動往往受到限制。主要受健康狀況和交通工具的影響?，F(xiàn)有休閑設施的消費對象主要是追求新奇的年輕人和有較強經濟實力的中年人，對老年人生理和心理特征考慮的設施少之甚少。出行的安全問題也是老年人進行休閑活動考慮的重要因素。合肥老城區(qū)某些地段人流、車流比較混亂，安

12、全性差。還由于老城區(qū)地面停車空間的缺乏，車輛停在盲道影響其正常使用的現(xiàn)象也屢見不鮮，為殘疾人的出行造成很大障礙4。3.2.2 老城區(qū)戶外休閑空間布局的優(yōu)勢合肥老城區(qū)休閑空間現(xiàn)狀分布存在問題的同時，亦有著眾多優(yōu)點。以下優(yōu)點是合肥市所特有的：（1）以環(huán)城公園為標志的特色空間成為城市的“品牌”環(huán)城公園已經成為合肥最亮麗的風景線，是老城區(qū)最寶貴的財富。“綠色城市”的概念已經深入人心，在這條“翡翠項鏈”的映襯下，老城區(qū)被賦予了獨特的氣質和魅力。環(huán)城公園以其標志性的空間形態(tài)注定成為城市的象征和“品牌”。而城市休閑空間以合肥環(huán)城公園作為載體，被賦予了更加生動的意義，并具有吸引力。（2）多樣化的服務服務設施和

13、密集的人流提供了更新的“動力”老城區(qū)作為城市的地理中心和發(fā)源地，為市民提供了多樣化的服務設施。作為全省的政治、經濟、文化中心，老城區(qū)的商業(yè)設施密集，省級辦公機構云集，教育文化設施發(fā)達，吸引著全市乃至全省的消費力，由于人們心理的“老城情結”，將為老城區(qū)帶來密集的人流和消費，從而促進城市休閑空間的發(fā)展，為休閑空間的更新提供了動力5。4 老城區(qū)戶外休閑空間布局調整構思4.1 建立有機的整體秩序首先，要明確定位。老城區(qū)的建設用地不足5平方公里，如此有限的空間內多樣化的功能相互疊加，功能的擴充勢必帶來開發(fā)的增量，進一步增加空間的擠迫度和人口的密度，對公共設施、交通系統(tǒng)和環(huán)境產生沉重壓力。所以把老城區(qū)的一

14、部分功能疏散出去，將老城區(qū)定位以旅游觀光、商務文化、居住休閑為主要功能；對老城區(qū)的整體品質進行提升。然后，達到布局合理化。根據老城區(qū)的定位，對商業(yè)街區(qū)、特色風貌區(qū)、社區(qū)服務中心進行整合。如對淮河路步行街的品質提升、城隍廟文化特色街及餐飲娛樂為主的街區(qū)等進行打造。并針對不同階層人群，對休閑空間進行系統(tǒng)的梳理，建立有機的秩序。使得城市休閑空間功能多樣化，從而到達以人為本的理念，讓城市更加富有生活氣息。4.2 組織合理的交通流線街道的尺度對于人的心理感受會產生很大的影響。事實上，過寬的街道只適合車輛的快速通行。親切宜人的街道尺度會給人空間感、歸屬感，更適合人們購物、交往和休閑娛樂。老城區(qū)在這方面有著

15、得天獨厚的優(yōu)勢，然而合肥老城區(qū)向來以交通擁堵不暢、人流車流混雜為突出矛盾。道路網絡布局的缺點與道路等級結構的不合理，使得老城區(qū)交通問題錯綜復雜。這必然影響了老城區(qū)休閑空間的營造和整體品質的提升。因此，組織合理的交通流線對休閑空間布局的調整有著重要的作用。4.3 延續(xù)和加強城市文脈隨著城市空間的拓展，老城肌理和歷史文脈的延續(xù)受到沖擊。而對城市特色的重塑，也直接影響到城市休閑空間的營造。一方面，休閑空間改造應尊重歷史文化原貌、自然生態(tài)。休閑街、公園等城市休閑空間能更多地帶來環(huán)境與社會效益，且其中深厚的歷史文化、有文化內涵的老店能為商業(yè)街區(qū)營造氛圍。另一方面，更新改造中應對城市休閑空間所蘊含的歷史信

16、息加以保護和延續(xù)，處理好“保護和發(fā)展”的辯證關系?？臻g建筑風格決不能簡單盲目追求時尚，而應從城市的歷史文化、發(fā)展需求出發(fā)，創(chuàng)造既能傳承歷史，又具有時代特征的城市休閑空間。4.4 與相關產業(yè)緊密結合當今休閑已成為一種產業(yè)。休閑產業(yè)是指與人的休閑生活、休閑行為、休閑需求（物質的與精神的）密切相關的產業(yè)領域，特別是以旅游業(yè)、娛樂業(yè)、服務業(yè)為龍頭形成的經濟形態(tài)和產業(yè)系統(tǒng)，已成為國家經濟發(fā)展的重要的支柱產業(yè)。因此，只單純地對休閑空間的建設停留在硬規(guī)劃上已經不適應事物發(fā)展的需要了，與產業(yè)結合的軟規(guī)劃要納入其中。以產業(yè)為基礎，形成具有地域特色的休閑產業(yè)才能使休閑空間得以快速發(fā)展。4.5 提高對弱勢群體的關注在戶外休閑空間的規(guī)劃與設計上，多為弱勢群體考慮。從老年人、殘疾人的生理和心理角度出發(fā)，改善老年人的休閑環(huán)境，減低老年人的休閑消費，對城市一些有助于老年人健康的休閑活動設施進