南京_萬科九都薈_說辭_C地塊商鋪說辭_張超

1、模擬場景（客戶）：至售樓處一樓迎接客戶置：您好，感謝您光臨萬科九都薈售樓處，我是九都薈的置業(yè)顧問XXX（雙手遞上名片），叫我XX好了。您貴姓？XX先生女士，您今天到九都薈主要是想看什么產(chǎn)品?。亢玫?，我來為您介紹一下項目。一、品牌介紹（地點：1F品牌展示區(qū)）您對萬科了解嗎？我先向您介紹下萬科以及萬科的商業(yè)商辦品牌。1、萬科品牌介紹萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，目前業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)，共計六十多個大中城市。截至2010年12月1日，萬科已累計實現(xiàn)銷售面積830.

2、7萬平方米，銷售金額1000.6億元。至此，萬科成為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額上千億的公司；2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元；2012年銷售額達到1400億；2013年銷售額達到1709億。銷售規(guī)模持續(xù)居全球同行業(yè)首位。2 、萬科商辦介紹為了與中國的城市發(fā)展相配合，萬科從2009年開始加大在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資。萬科的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務涵蓋大型購物中心、酒店、服務式公寓和寫字樓，主要分布于全國一線城市，總建面逾1300萬平方米，北京、深圳、上海等分公司均擁有大型城市綜合體項目（在建），同時在13個城市擁有23家酒店和服務式公寓，種類涵蓋了高端精品酒店、特色度假酒店和高端

3、商務酒店，聘請國際著名酒店管理公司進行管理，目前北京金隅萬科廣場已經(jīng)投入使用。萬科九都薈項目將成為萬科在南京的歷程碑，南京萬科踐行“城市配套服務商”的第一步。3、萬科在南京自2001年以來，萬科在南京累計開發(fā)8個項目。萬科金色家園，萬科光明城市，萬科紅郡，萬科金域緹香，萬科金色里程，萬科金域藍灣，萬科金色領域，萬科金色半山。物業(yè)類型涵蓋別墅、洋房、小高層及高層，種類非常豐富。在萬科進入南京的十多年間，南京的8個項目引領了南京城市的發(fā)展方向，從莫愁湖畔到河西新城，從九龍湖到仙林湖，萬科的業(yè)主和投資伙伴跟隨萬科，見證了南京城市發(fā)展在投資價值上的一次次兌現(xiàn)。如今開發(fā)的九都薈項目，是萬科在南京開發(fā)的第

4、9個項目，也是首個綜合體項目，同時又是南部新城首個綜合體項目，除了傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)品外，項目融入了更多的投資類產(chǎn)品，諸多第一，再融合萬科品牌帶來的價值成長，未來的萬科九都薈必然是南京城市的新標桿，價值成長空間毋庸置疑。4、商鋪說辭項目商鋪的設計是沿客流主要動線進行布置，主要集中在沿著明城大道一側，以及項目中心道路兩側，我們B地塊沿街目前已經(jīng)售罄、即將推出C地塊商鋪。看設計：兩界一街七坊商業(yè)磁場萬科九都薈商鋪在設計之初就從后期的經(jīng)營業(yè)態(tài)上做過周全的考慮，整體上呈現(xiàn)出“兩界一街七坊”的格局。比如說面向明城大道一側的商鋪打造體驗休閑時尚街區(qū)，業(yè)態(tài)方面規(guī)劃以精品零售、精品餐飲、展示類業(yè)態(tài)為主，所以商鋪的面

5、積會稍微大一些。內(nèi)街的商鋪規(guī)劃以社區(qū)生活中心為主，設置滿足社區(qū)居民的便利店、美容美發(fā)、干洗店、餐飲等生活便利性業(yè)態(tài)。這兩條街就形成了我們的“兩界”，而不同區(qū)域商鋪因所處區(qū)位及人群差異形成7個獨立特色組團，不同特色提高人群的體驗感，能夠讓人群停留下來。并且通過不同的面積引導，形成不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)，這樣不僅避免了商鋪內(nèi)部業(yè)態(tài)之間的同質(zhì)競爭，不同組團之間業(yè)態(tài)的組合還能形成客流互通，最終形成一個完整的商業(yè)磁場。看客流：綜合體雙重客流設計一個商鋪后期經(jīng)營的好壞最核心的還是看客流，客流主要看兩個方面，一個是量，另一個是質(zhì)。從量的方面來看，我們九都薈的商鋪不同于一般商鋪的地方在于，它是綜合體里面的商鋪。綜合體

6、商鋪的優(yōu)勢在于人群的復合，像一般的社區(qū)的商鋪的話，人群比較單一，主要以小區(qū)周邊的住戶為主，這樣白天基本上就沒什么生意可言。像我們九都薈商鋪，因為是綜合體，除了住宅還有寫字樓、公寓，它的商鋪是受到寫字樓及公寓商務人群和項目7片區(qū)住宅客戶雙重客群輻射，中午寫字樓的客群下來可以解決中午的午餐和休閑問題，晚上又可以給社區(qū)客戶提供服務。這樣就形成白天、晚間雙重客流，大大延長了商業(yè)的經(jīng)營時間。從質(zhì)來看，九都薈的住宅至少都在200萬以上，周邊辦公的都是白領人群，這部分人的消費能力都很強，未來的收益絕對不用擔心。這還只是單純就我們自己項目來看，如果放眼周邊，一路之隔還有證大的辦公和居家的人群，周邊社區(qū)的人口也

7、不少，地鐵站就在我們對面，所以說在這邊買個商鋪，想不紅火都難。再看我們這批即將推出的C地塊的商鋪位于本項目的中心位置，這個位置可以說是最聚人氣的地方；通常位于小區(qū)居民出入口處、街道中心位置的商鋪的價值是較高的，我們小區(qū)7個地塊的主入口都在明和路上，您也知道整個項目住宅加商辦的消費人口是過萬的，從人流量來說，這個位置可以說是最好的；就像仙林學則路地鐵站的社區(qū)商圈，我們看學橫路的沿街商鋪，兩邊都是面積比較小的商鋪，而學衡路以及文范路的交叉口是幾個小區(qū)的中心位置，這個位置的商鋪面積都較大，有美容美發(fā)、足療、超市等休閑業(yè)態(tài)的商鋪，人流量非常大。看面寬進深：超越社區(qū)商鋪1:3黃金比例萬科在社區(qū)商業(yè)有非常

8、成熟的經(jīng)驗，從1999年深圳萬科四季花城到現(xiàn)在的上海五玠坊，萬科精致化商業(yè)設計一直是國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的典范，是很多樓盤效仿的對象。而我們九都薈商鋪在設計之初就汲取萬科多年社區(qū)商業(yè)經(jīng)驗，從后期實際招商運營反推前期產(chǎn)品設計，項目從最終使用者的角度出發(fā)，將商鋪進深比嚴格控制在1：3左右，防止油條鋪的出現(xiàn)，像目前南京有很多商鋪，開間很窄，進深太深，商鋪最后招租的時候就很成問題。而我們商鋪從使用者的角度出發(fā)，超越開間進深設計1：3設計底線，部分鋪面面寬進深比1：2，這批推的商鋪大部分開間進深比都在1:2，。在保證商業(yè)展示面的同時，又能夠合理布局空間功能，能夠很好滿足社區(qū)零售型業(yè)態(tài)的使用要求?？次恢每磻粜停?

9、00平米以上主力面積豐富經(jīng)營業(yè)態(tài)針對C區(qū)社區(qū)商鋪我們這批商鋪有推出面積100平米以上的商鋪，我們?nèi)f科根據(jù)多年社區(qū)運營的經(jīng)驗，在社區(qū)中心位置設計100平米以上的商鋪豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，像常見的美容美發(fā)spa、足療養(yǎng)身館以及門診基本都需要這么大的面積的?？纯們r：300-500萬，投資/轉(zhuǎn)手恰當之選C地塊的商鋪總價控制在300-500萬左右，總價還是很適中。現(xiàn)在市區(qū)好一點的住宅也得300萬了，而一鋪養(yǎng)三代，商鋪的租金收益和增值是住宅不能比。另外，300萬的商鋪，不像大一點的商鋪，上了1000多萬，資金要求高，而且以后轉(zhuǎn)手也比較麻煩。這就跟買房一樣，小一點房子轉(zhuǎn)手起來方便，大戶型的房子就稍微差一點。所以

10、我們的商鋪，總價不高，無論是自己現(xiàn)在投資或者后期轉(zhuǎn)讓都是很方便的。當然，萬科的設計用心，產(chǎn)品好，并不是我們這些銷售員說了算的，客戶才是最終的檢驗標準。南京萬科金色領域的商鋪自2013年出售以來價格一路走高，已經(jīng)從當初的2萬/m2，上漲到了目前的3.8萬/m2?？梢哉f，九都薈商鋪精細化的產(chǎn)品設計，投資跟著萬科走，自營轉(zhuǎn)租都不用愁。C02-1說辭132.59（兩層）1、一層面積太小說辭：一層可以設立前臺的，做一些接待的服務是很合適的。2、可以經(jīng)營哪些業(yè)態(tài)說辭：我們這邊除了油煙餐飲，也沒有什么限制，這個面積可以經(jīng)營美容、零售、品牌連鎖店、茶館、咖啡廳、營業(yè)廳、孕嬰用品店等等。C02-2說辭96.96

11、1、商鋪位置較好說辭：10米的大面寬，并且是雙向展示面，昭示性特別強，客戶可達性好，十分便利。2、靈活性強說辭：這間鋪的層高是4.8米，可以適當?shù)淖龈魧?，空間的使用性很靈活。3、戶型不方正，有拐角說辭：角落的這個空間可以作衛(wèi)生間的，做服務型業(yè)態(tài)也方便了客戶，增加了客戶的滿意度。C02-3說辭116.68（兩層）1、戶型好，方正實用說辭：此戶型方正實用，面積基本無浪費，利用率較高。2、可以經(jīng)營哪些業(yè)態(tài)說辭：我們這邊除了油煙餐飲，也沒有什么限制，這個面積可以經(jīng)營美容、零售、茶館、咖啡廳、營業(yè)廳、孕嬰用品店等等。C02-4說辭85.481、此商鋪位置較好說辭：12米的大面寬，并且是雙向展示面，昭示性

12、特別強，客戶可達性好，十分便利。2、靈活分割，雙倍收益說辭：這間鋪子的面積較大，可以做分割，一部分用來自用一部分租出去，雙倍的收益。C02-5說辭123.80（兩層）1、邊角容易被人忽略說辭：這排商鋪的方向是呈45度角的，而這間鋪子剛好是正對著社區(qū)的主干道民和路，也是來往行人的必經(jīng)之路，所以不存在一般商鋪邊角的問題。C06-3說辭62.971、商鋪位置較好說辭：大面寬，門頭雙向展示面，昭示性特別強，客戶可達性好，十分便利。2、可經(jīng)營哪些業(yè)態(tài)說辭： 60平米左右的商鋪是社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)最好的選擇，像常見的干洗店、理發(fā)店、移動/電信營業(yè)廳基本都在這個面積范圍。C06-4說辭99.68（兩層）、C06-5說辭103.6（兩層）1、靈活性強，可與05室組合說辭：隔壁05可以與這個店鋪組合購買，打通后200個平方可以做大型會所，業(yè)態(tài)的唯一性可明顯增加收益。2、一進門就是樓梯說辭：樓梯對于一家店鋪的形象其實是很重要的，在樓梯上做一些宣傳和創(chuàng)意的花樣可以讓客戶一進門