四季雅苑物業(yè)管理方案doc

1、四季雅苑物業(yè)治理方案目 錄一、樓盤介紹1二、佳兆業(yè)物業(yè)治理述要1三、治理目標和設想3四、治理內(nèi)容7五、治理方法8六、治理人員的配備12七、治理人員的培訓14八、治理規(guī)章制度20九、各項指標的答應及步伐23十、便民辦事28十一、社區(qū)運動設想34十二、智能化系統(tǒng)的治理維護45十三、擔當后的籌劃50十四、物業(yè)治理事情相關(guān)流程51十五、銷售配合步伐59十六、開辦用度測算61附：四季雅苑物業(yè)治理條約草案樓盤介紹略 佳兆業(yè)物業(yè)治理述要 佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司創(chuàng)建于一九九九年十月二十日，是佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司全資子公司，為外商獨資企業(yè)，具有獨立的法人資格，為深圳市乙級物業(yè)治理單位。公司將“創(chuàng)開

2、國際一流物業(yè)治理企業(yè)”為自己的搏斗目標，聘請香港著名的戴德梁行為物業(yè)照料，吸收引進海內(nèi)外先進經(jīng)驗和技能，運用現(xiàn)代企業(yè)治理理論，精心打理自己治理的小區(qū)，其中桂芳園住宅小區(qū)已成為享譽深圳的明星樓盤，成為深圳市最有代表性的城鎮(zhèn)化小區(qū)。本著“至誠辦事、有序高效、務實創(chuàng)新、求真求精”的企業(yè)理念，佳兆業(yè)物業(yè)穩(wěn)步生長、創(chuàng)新進取，已形成自己的特色，在同行業(yè)中有一定的知名度。治理的目標及整體設想針對四季雅苑的實際情況，我們確立了其物業(yè)治理的目標定位和整體構(gòu)思。我們對四季雅苑的治理目標定位是：在治理期內(nèi)，使四季雅苑的物業(yè)治理在社區(qū)情況、寧靜保障、文化氣氛、治理水平等方面成為深圳市物業(yè)治理的范例，樹立起獨樹一幟的品

3、牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、范例化的物業(yè)治理辦事，在全面擔當小區(qū)后一年內(nèi)使四季雅苑到達龍崗區(qū)物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)的治理尺度，二年內(nèi)到達深圳市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)的治理尺度，三年內(nèi)到達廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)治理的尺度，四年內(nèi)到達國度優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)治理尺度。我們對四季雅苑的治理設想可歸納綜合為：樹立佳兆業(yè)物業(yè)治理形象建立專業(yè)范例的辦事步隊提升四季雅苑的綜合品質(zhì)打造佳兆業(yè)一流地產(chǎn)物牌（一）樹立佳兆業(yè)物業(yè)治理形象佳兆業(yè)物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)治理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有治理創(chuàng)新，另有物業(yè)治理行業(yè)理念的創(chuàng)新。佳兆業(yè)物業(yè)經(jīng)過四年的歷煉，積淀了富厚的企業(yè)文化，儲備了大批優(yōu)秀人才，擁

4、有成熟的物業(yè)治理經(jīng)驗，包管了自己在市場經(jīng)濟大潮中越來越具競爭力。佳兆業(yè)在擔當四季雅苑后，四季雅苑將成為佳兆業(yè)物業(yè)明年事情的重中之重，必將投入主要精力，努力樹立起佳兆業(yè)物業(yè)治理的形象，為提升四季雅苑物業(yè)治理水平，佳兆業(yè)物業(yè)準備接納以下步伐：1、全面推行“人性化物業(yè)治理模式”佳兆業(yè)物業(yè)借鑒外洋物業(yè)治理經(jīng)驗，遍及引入人性化物業(yè)治理的先進治理理念，以存眷員工的差別需求、存眷業(yè)主的家居質(zhì)量、存眷情況的溫馨調(diào)和、存眷社區(qū)的整體氣氛為特征的具有佳兆業(yè)特色的人性化治理模式，使佳兆業(yè)物業(yè)在治理水平上有了質(zhì)的提高。佳兆業(yè)的人性化治理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在情況和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了范例

5、化治理和人性化治理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)生長和小我私家生長的統(tǒng)一。佳兆業(yè)“人性化物業(yè)治理模式”可以表述為：（1）存眷員工和業(yè)主差別條理的需求；（2）小區(qū)情況建立中人性化因素的融入；（3）對業(yè)主在治理辦事歷程中的“家庭式眷注”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡言之，就是在治理、情況、空間各個條理和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬，又有明確行為規(guī)矩約束的調(diào)和、有序的舒暢情況和文化氣氛，使人們在事情、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。佳兆業(yè)物業(yè)在桂芳園的物業(yè)治理實踐中提煉出的人性化物業(yè)治理模式必將使四季雅苑的物業(yè)治理在檔次上得到全面提高。2、本性化辦事作為辦事性行業(yè)，佳兆業(yè)物業(yè)在治理辦

6、事上不停吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念，在四季雅苑的物業(yè)治理中，我們將提供本性化辦事，以適應社會生長與消費細分的市場趨勢。我們從已往的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)主上述需求的底子上，最大可能地滿足于業(yè)主的本性需求、特殊需要的高度；盡可能多地為業(yè)主提供眷注心靈、存眷人性的深條理的辦事。因此，佳兆業(yè)物業(yè)將憑據(jù)種種業(yè)主的差別需求，提供差別條理、差別類型的本性化辦事。我們將憑據(jù)四季雅苑種種業(yè)主的差別需求，提供更適合差別層面、差別類型的本性化社區(qū)辦事內(nèi)容，實行有效的“喜好分類、本性辦事”，將以往物業(yè)辦事的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細分、喜好細分、辦事細分的更人性化的辦事。3、實踐“即

7、時辦事和隱性治理”相結(jié)合的治理設想我們在四季雅苑的物業(yè)治理中，將引入“即時辦事”和“隱性治理”相結(jié)合的治理理念。“即時辦事”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的辦事需求做全面、深入、細致的了解，并創(chuàng)建“業(yè)主應急辦事步隊”和“二十四小時快速維修步隊”，包管在業(yè)主需要資助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供實時滿意的辦事，我們強調(diào)的是辦事的快捷性和業(yè)主的滿意度。“隱性治理”是辦事檔次的提升，其主旨是充實尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，并且包管在業(yè)主需要資助時即時出現(xiàn)，提供深條理的本性化辦事。好比，小區(qū)的清潔治理，我們在業(yè)主上下班岑嶺期不讓業(yè)主看到保潔員，充實尊重了業(yè)主的私密空間。4、物業(yè)治理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最

8、大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”看法，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用，擴大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的代價。佳兆業(yè)物業(yè)將創(chuàng)建一套客觀公平的代價評價體系和晉升考核機制，能量化的盡量加以量化，不能量化的則以適當?shù)姆椒ㄞD(zhuǎn)化可量化的項目，在事情績效的考核方面將注重績效的革新，而在事情態(tài)度和能力方面偏重于恒久體現(xiàn)，在考核歷程中，以上級考核下級為主，輔以同級之間和下級對上級的評價來綜合權(quán)衡，確?？己说墓?、公平和公然。佳兆業(yè)物業(yè)已經(jīng)具有以下三個方面的優(yōu)勢：一是具有對人才有吸引力的、切合企業(yè)實際的薪酬福利政策；二是重視與員工的相同，加大了情感投資力度，充實尊重員工，對員工進行“人文

9、眷注、情感辦事”，用溫馨、調(diào)和的企業(yè)內(nèi)部人際干系氣氛感動和熏染員工，讓員工感覺到企業(yè)這個“各人庭”的溫暖；三是進行職位鼓勵，資助員工進行職業(yè)生涯設計，給員工特別是中高層治理人員自我代價實現(xiàn)的時機。通過種種努力，佳兆業(yè)物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保四季雅苑物業(yè)治理質(zhì)量，包管了佳兆業(yè)物業(yè)的可連續(xù)性生長。5、全面實施MIS、CIS系統(tǒng)及CS系統(tǒng)工程AMIS系統(tǒng)：物業(yè)治理辦事的種種信息快速反饋并實時處置懲罰十分重要，為了包管四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到實時處置懲罰，我們將在治理處監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及處置懲罰系統(tǒng)，

10、對社區(qū)所有信息進行吸收和處置懲罰，并在處置懲罰步伐指令發(fā)出后進行跟蹤治理。BCIS系統(tǒng)：我們將對四季雅苑進行形象設計。該設計內(nèi)容包羅小區(qū)標識導視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點的色調(diào)、招牌籌劃設計、小區(qū)治理人員的打扮、綠化景觀的制作等，這些設計完成并實施以后，四季雅苑將有一個獨立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高四季雅苑的形象，提高社區(qū)的文化品味。CCS系統(tǒng)：我們將在四季雅苑的物業(yè)治理中實施主顧滿意戰(zhàn)略，即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā)，以業(yè)主滿意為佳兆業(yè)物業(yè)治理辦事的目標，使四季雅苑業(yè)主和住戶充實感覺到高水平治理辦事的代價。6、實行社區(qū)盤算機網(wǎng)絡治理現(xiàn)代化的物業(yè)應該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)治理，實行電腦化治理是提高物業(yè)治理

11、水平的要害所在。佳兆業(yè)物業(yè)已在桂芳園使用了其時較為先進的物業(yè)治理軟件系統(tǒng)，現(xiàn)在物業(yè)治理軟件日新月異，我們將總結(jié)經(jīng)驗，爭取將目前最新的網(wǎng)絡版投入四季雅苑的治理中，從而全面提升四季雅苑的物業(yè)治理水平。7、全面實施ISO9001質(zhì)量包管體系實施ISO9001質(zhì)量包管體系是進行社區(qū)范例化治理的包管，佳兆業(yè)物業(yè)將力爭于2004年通過ISO9001國際認證，我們將在四季雅苑的治理中全面導入ISO9001的治理體系，包管小區(qū)的治理范例化、制度化。8、創(chuàng)建治安快速反響系統(tǒng)寧靜防備是物業(yè)治理第一要素，四季雅苑的治安事情由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)理，并創(chuàng)建起戰(zhàn)斗力強的治安快速反響系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多

12、重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗亭人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安事情要做到流動崗、牢固崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防備與重點防備相結(jié)合，確保小區(qū)治安防備萬無一失。9、逐步增加社區(qū)治理辦事的技能含量未來的物業(yè)治理行業(yè)是人才的競爭，也是治理辦事中技能含量的比拼，技能的競爭將起最終作用。在四季雅苑的物業(yè)治理中，我們將逐步加大技能投入力度，如治安治理中，逐步增加技防在治理中的比重；情況綠化逐漸實行綠化機器化，既提高事情效率，又節(jié)約人力本錢；在機電設備治理中，利用成熟的技能和經(jīng)驗，加速智能化建立。10、全面導入酒店式商務物業(yè)治理（重點介紹）我們將

13、在四季雅苑推行“以業(yè)主為中心”的酒店式治理辦事模式，提倡“以人為本”全方位本性化的業(yè)主辦事。我們將憑據(jù)現(xiàn)代酒店辦事的國際尺度及相關(guān)要求來對四季雅苑進行全方位的辦事：（1）四季雅苑酒店式物業(yè)治理的行為尺度：Smile（微笑）：每一位員工必須對所有辦事東西（業(yè)主）保持真誠的微笑；Excellent（杰出）：要將每一項微小的辦事事情都要求完善，做得精彩。Ready（準備）：主動，要求能隨時為辦事東西（業(yè)主）提供專業(yè)、范例的辦事；Viewing（看待）：要把每一位辦事東西（業(yè)主）都看作需要特殊照顧的高朋。Inviting & creating（創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使辦事東西（業(yè)主）能感覺到的熱情氣氛和

14、眷注體貼的辦事；Eye（存眷）：始終要用熱情友好的存眷態(tài)度看待辦事東西（業(yè)主），存眷業(yè)主辦事需求，實時提供辦事，使之時刻有令人重視的感覺；國際酒店業(yè)認為，Service（辦事）的觀點寄義可用上述每一英文的每頭一字母所包羅的內(nèi)容來理解，這也是我們對酒店式商務物業(yè)治理辦事的行為尺度要求。（2）四季雅苑酒店式物業(yè)治理辦事滿足本性辦事需求的尺度：要滿足辦事東西的本性辦事需求，具體要注意下列兩點：要事前了解辦事東西的種種差別的需求：差別類型的業(yè)主具有差別的本性辦事需求。一般而言，業(yè)主追求的便利、迅速、寧靜、舒適、文明的商住運動情況。酒店式物業(yè)治理歷程中，在滿足業(yè)主歸屬需要方面，應特別注重業(yè)主對治理項目和

15、辦事水平的差別感覺，滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求；這樣，必須事前了解種種型業(yè)主的“本性”歸類會合，擬定辦事的實施籌劃。按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足辦事東西（業(yè)主）的需要：物質(zhì)性的需求差別是指辦事東西對具體物質(zhì)產(chǎn)物（物業(yè)治理職能實施效果）的差別需求。心理性的需求差別是指其對具體物質(zhì)產(chǎn)物的需求是相同的，但對產(chǎn)物的形式和表象（即物業(yè)治理職能的實施歷程）有差別的要求。在提供辦事時，不但對物業(yè)治理職能的實施效果有一致性的要求，特別應注重實施歷程中的業(yè)主的感覺差別，在物業(yè)治理領(lǐng)域中，盡所能滿足其差別辦事。由此，應憑“以物業(yè)治理為依托、以業(yè)主辦事為中心”的理念，推行充實體現(xiàn)酒店式的“隱性治理

16、”治理模式。（3）四季雅苑辦事事情的指導目標（辦事誡條）：業(yè)主滿意是我們事情的目標。微笑。真誠、熱情的微笑是良好辦事的開始。相同。老實、親切的相同方法是維系良好辦事干系的紐帶。快捷。憑據(jù)業(yè)主的辦事要求和投訴問題，實時接納行動，時刻存眷業(yè)主。職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌，主動問候和主動向辦事東西咨詢辦事感覺。職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌，以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為自滿；注意小我私家衛(wèi)生；時刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。團體相助。相助相助，良好的辦事不但僅是每一位員工的努力行為，并且更應是團體的精神體現(xiàn)，認同佳兆業(yè)的企業(yè)文化和治理。事情技能。熟知事情流程、事情尺度，始終如一保持專業(yè)、范例的事情水準進行物業(yè)

17、治理辦事。（4）業(yè)主辦事感覺描述：寧靜方面有職業(yè)儀表、事情范例的寧靜巡視人員、崗亭執(zhí)勤人員、折射“規(guī)律嚴明、訓練有素”的寧靜防備行為。大堂優(yōu)雅的部署、溫馨的氣氛，主動熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候，讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店辦事的感覺。優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。整潔儀表、操縱范例的清潔人員，24小時保持潔凈的大眾情況之外，如有需要，上門提供酒店尺度的細致清潔辦事。任何時候需要，通過信息網(wǎng)絡的通報，隨即配送所需要的商務用品；且常備“紅十字”應急醫(yī)藥，以備不時之需。大眾設備正常運行和迅速的家居維修辦事，便可商居無憂。組織有主題的文化娛樂和體育運動，常保心身開朗。擁有獨立的私人空間，亦有自

18、由、康健的社交場合認識新朋友。 佳兆業(yè)的酒店式物業(yè)治理將使四季雅苑的業(yè)主倍感尊貴。（二）建立專業(yè)范例的辦事步隊在實施四季雅苑物業(yè)治理的歷程中，我們將建立一支能夠?qū)⒓颜讟I(yè)物業(yè)治理模式與四季雅苑全面結(jié)合的專業(yè)、范例的物業(yè)治理人員步隊。同時，我們將連續(xù)推行“物業(yè)治理人職業(yè)化”的治理主題，有籌劃地選拔培養(yǎng)治理處高層治理員，為四季雅苑物業(yè)治理的連續(xù)生長和提高培養(yǎng)和儲備人才。佳兆業(yè)物業(yè)歷來重視培訓事情，創(chuàng)建了理論學習和實際演練相結(jié)合的培訓機制。因此，我們有信心在四季雅苑的物業(yè)治理期間，培育一支既有理論知識、又有實踐經(jīng)驗的高素質(zhì)的物業(yè)治理辦事步隊。（三）提升四季雅苑的綜合品質(zhì)略（四）打造佳兆業(yè)一流地產(chǎn)物牌略

19、四、治理內(nèi)容 在擔當四季雅苑物業(yè)后，我們遷就下列事項進行治理：衡宇修建本體共用部位的維修、養(yǎng)護和治理，包羅樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和底子等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等；衡宇修建本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、治理和運行辦事，包羅共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、大眾消防設備、中央供水系統(tǒng)等；物業(yè)籌劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范疇的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和治理，包羅道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；物業(yè)籌劃紅線內(nèi)隸屬配套辦事設施的維修、養(yǎng)護和治理；大眾情況的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清

20、運，包羅大眾園地、衡宇修建共用部位；交通、車輛行駛及停泊；配合本地公安構(gòu)造進行寧靜監(jiān)控和巡視等保安事情；組織開展社區(qū)文化娛樂運動；整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料；10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)治理法例政策及業(yè)主條約的行為進行處置懲罰。包羅責令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金；11、處置懲罰法例和政策劃定由物業(yè)治理公司治理的其它事項；12、積極配合四季雅苑的銷售。五、治理方法借佳兆業(yè)物業(yè)“以物業(yè)治理為依托，以業(yè)主辦事為中心”的治理理念和“根本職能尺度化、業(yè)主辦事本性化”的治理模式，吸取佳兆業(yè)物業(yè)多年的治理經(jīng)驗，引入佳兆業(yè)物業(yè)先進的運作機制，同時結(jié)合四季雅苑的

21、實際狀況和業(yè)主的需求，使四季雅苑的物業(yè)治理越發(fā)專業(yè)化、范例化。（一）運作機制1、全面質(zhì)量治理佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司已著手創(chuàng)建一整套有佳兆業(yè)物業(yè)治理特色的質(zhì)量治理體系，主要內(nèi)容已成形，并力爭在2004年上半年全面通過ISO9001質(zhì)量體系國際認證，全面推行質(zhì)量治理，把質(zhì)量目標落實到各部分、各環(huán)節(jié)直至到小我私家，并通過質(zhì)量治理小組監(jiān)督查抄，使事情質(zhì)量不停提高，到達業(yè)主滿意的效果。2、籌劃目標治理 按佳兆業(yè)物業(yè)制定的各項治理指標和創(chuàng)優(yōu)方案，四季雅苑治理處各職能治理人員明確責任，授予權(quán)利，在實際歷程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施歷程中的查抄和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題實時用圖表

22、和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標結(jié)果評價，確定結(jié)果和考績，并與小我私家利益報酬相結(jié)合。協(xié)調(diào)治理 運用協(xié)調(diào)治理的要領(lǐng)，解決在治理辦事歷程中經(jīng)常產(chǎn)生的各部分之間、部分與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和辯論。 行政促動力，以行政職務權(quán)利為依托，以行政命令為根本形式，以獎罰為后援的強制性促動力。 競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面干系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進發(fā)動后進，配合完成任務。 輿論促動力，因勢利導利用輿論到達協(xié)調(diào)的目的治理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導者或一名治理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)治理事情協(xié)調(diào)的焦點力量。督導治理 治理處擬接納佳兆業(yè)物

23、業(yè)治理成熟的督導治理模式，對各職能部分實施指揮和指導治理。 經(jīng)濟治理，通過制定員工崗亭和事情結(jié)果的人為制度，變更員工積極性。 法例治理，制定一套完整的規(guī)章制度和事情步伐，以此范例員工言行，提高事情質(zhì)量和事情效率。宣傳教誨，通過種種宣傳教誨手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；增強員工培訓，不停提高員工自身素質(zhì)和事情水平。（二）、鼓勵機制 鼓勵機制是鼓勵運動要素在進行歷程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及鼓勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合性能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。 實施日常治理目標責任制，增強治理層的事情主動性，按“國優(yōu)”尺度制定各項治理指標，嚴格作好各項工，作明確獎罰。 實施獎金、破格晉級制度，變更全

24、員事情熱情。治理處員工實施賞罰制度，獎金尺度與事情體現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可憑據(jù)具體情況，對先進賜與破格晉升，以形成競爭鼓勵機制，提高員工積極性。 依法治理，管教結(jié)合，融情于管。治理處依法與員工簽定勞務條約，體貼員工生活，資助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的事情情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)辦事。（三）、監(jiān)督機制 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)治理各項事情順利開展的須要外在約束條件，防備或糾正事情中出現(xiàn)的偏差，包管小區(qū)治理機構(gòu)及其事情人員依法辦事。 治理者對機構(gòu)內(nèi)部事情人員進行監(jiān)督。 業(yè)主對治理機構(gòu)及事情人員進行遍及監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。 通過信息反饋等種種手段，實現(xiàn)監(jiān)督治理的閉環(huán)機制，包管四季雅苑物業(yè)

25、治理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。（四）、自我約束機制 經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充實利用經(jīng)濟步伐去誘發(fā)治理東西、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。 目標結(jié)構(gòu)與責任相聯(lián)系的促進機制，將治理目標層層剖析到小我私家以后，由分條理的子目標之間相互聯(lián)系而形成的促動機制。 權(quán)利鏈條相互制約機制，創(chuàng)建治理東西之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。（五）信息反饋及控制機制1、信息反饋渠道：市住宅局物業(yè)委托方新聞媒介業(yè)主意見觀察步伐意見箱治理處員工中央調(diào)理中心（吸收信息，闡發(fā)處置懲罰）執(zhí)行結(jié)果宣布命令跟蹤查抄相關(guān)人員執(zhí)行命令2. 信息反饋控制方法：（1）中央智能監(jiān)控中心通過

26、投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代東西，實時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域產(chǎn)生的任何情況。（2）通過嚴格的崗亭責任制和完善的治理規(guī)章制度，實行范例化運作。（3）流暢嚴密的運作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）治理處主任、治理員的每月（日）查抄，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。（5）通過反饋信息的總評比，實時發(fā)明治理辦事上的缺點、盲點，以便革新事情，提高辦事質(zhì)量。（六）量化治理及尺度化運作1、量化治理（1）每年憑據(jù)ISO9001質(zhì)量目標和總公司下達的任務，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、消防隱患處置懲罰率等做出量化要求。（2）實行目標經(jīng)營治理責任制，對治理處治理目標

27、進行細化和量化，做出具體要求。（3）治理處對全體員工培訓指標進行量化，確定培訓課程、內(nèi)容及課時。（4）年度考核量化，年度崗亭輪換率10%，接納末位淘汰制。（5）財政運作量化，制定詳細的年度財政預算方案，對治理處各項目接納籌劃控制本錢的財政指標量化治理，提高效益。2. 運作尺度化治理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包羅企業(yè)精神、經(jīng)營治理理念和生長目標。（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)治理質(zhì)量體系，嚴格憑據(jù)治理規(guī)程和操縱要求運行。（3）運用公司員工手冊，范例治理處員工的行為，提倡專業(yè)、范例、文明的行為楷模。（4）發(fā)揮公司盤算機治理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)治理事情效率。（5）實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。六、人員的配備

28、（一）四季雅苑治理處組織機構(gòu)圖佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司四季雅苑治理處機電工程師水系統(tǒng)治理門路治理機電設備治理強弱電治理消防治理交通車輛寧靜防衛(wèi)小區(qū)智能維護對外協(xié)調(diào)業(yè)主辦事社區(qū)文化物業(yè)形象范例小區(qū)保潔小區(qū)綠化物料治理檔案資料寧靜治理財政核算人事管理（二）四季雅苑治理處人員配備(A1.A2.A3地塊)（無詳細資料，相關(guān)體例可能禁絕）治理處主任1人2、治理人員：20 人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人保潔（綠化）主管1人行政（資料、社區(qū)文化、日常事務）主管1人、助理1人物業(yè)部主管1人物業(yè)助理 5 人（按小區(qū)實際治理需要設置）財政管帳1人出納1人收款員2人倉管員1人前臺歡迎3人3、保安：60

29、人（按小區(qū)實際治理需要設置，每班8小時，三班倒）4、維修人員：10人（按小區(qū)實際治理需要設置，持中級以上技工證書）5、清潔綠化人員：30人（按小區(qū)實際治理需要設置）6、食堂自負營盈虧，不算治理處體例七、人員培訓為了包管治理辦事質(zhì)量，佳兆業(yè)物業(yè)一貫對峙員工先培訓后上崗的原則。培訓可以讓新員工、在崗老員工了解事情要求，增強責任感，從而包管辦事質(zhì)量，提高勞動生產(chǎn)率，從而到達提高全體員工的精神面貌和物業(yè)形象的目的。 培訓目標 為了充實體現(xiàn)四季雅苑智能化、多成果的生活情況和佳兆業(yè)物業(yè)治理的形象，必須培養(yǎng)出一支踏實肯干、業(yè)務精通、具有良好辦事意識和職業(yè)道德的物業(yè)治理步隊，確保四季雅苑物業(yè)治理目標的順利實現(xiàn)

30、。（1）確立員工年度培訓在150課時以上；（2）新員工培訓率100%，培訓及格率100%；（3）治理人員持證上崗率100%；（4）特殊工種人員持證上崗率100%；（5）員工年度培訓率100%，培訓及格率100%；（6）確立和完善事情、訓練系統(tǒng)、網(wǎng)絡。培訓方法（1）自學。自學是提高學識和技能、增長知識本領(lǐng)的行之有效的要領(lǐng)，佳兆業(yè)物業(yè)公司非常重視和勉勵員工利用業(yè)余時間到場自身崗亭相關(guān)的專業(yè)培訓班、大學自考班，在學習時間上賜與照顧和擺設。（2）自辦培訓班。舉辦物業(yè)治理及相關(guān)專業(yè)培訓班，增強和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。（3）外派學習培訓。擺設外派專業(yè)培訓，積極選派員工到場行業(yè)主管部分組織的各項專

31、業(yè)技能培訓。（4）理論研討或?qū)ｎ}討論。針對物業(yè)治理事情中產(chǎn)生的疑難、典范案例實時聘請有關(guān)專家同治理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的治理途徑或治理步伐。（5）旅行學習。治理處組織全體員工分期、分批旅行同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗。（6）崗亭輪訓。通過崗亭輪訓，給員工提供晉升時機；通過人才橫向、縱向交換，到達“專職、多能”的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的成果。3、培訓事情步伐闡發(fā)、比力、需求確定培訓籌劃 反 饋設計培訓課程選定培訓要領(lǐng)準備培訓條件指定培訓人員實施培訓籌劃闡發(fā)評估培訓效果評價培訓事情的有效性培訓事情籌劃為確保四季雅苑各項治理事情能按目標完成，取得培訓應有的

32、滿意效果，按培訓的需求，制定以下培訓籌劃：序號培訓目標培訓時間授課人到場人員培訓方法考核方法培訓目標1底子培訓，包羅員工手冊、勞動法、公司表面、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部分職能和運作方法2結(jié)合擔當前期人員培訓籌劃有關(guān)內(nèi)容進行強化培訓十天治理處主任治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核了解小區(qū)治理內(nèi)容、擔當步伐及運作方法3各崗亭職責及佳兆業(yè)物業(yè)治理制度一天治理處主任治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉本職事情步伐，治理運作步伐4物業(yè)治理方案和要求一天治理處主任治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核對小區(qū)物業(yè)治理有較深條理的認識5進行

33、種種專業(yè)培訓五天各有關(guān)主管部分和協(xié)辦單位治理處全體新員工內(nèi)部培訓與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)的事情本領(lǐng)，適應事情之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓三天治理處主任治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核增強職業(yè)道德建立，提高辦事水平和治理水平7模擬上崗培訓二、三天各部分主管治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核學習、領(lǐng)會根本操縱要領(lǐng)為正式上崗提供經(jīng)驗8深圳市物業(yè)治理法例條例及相關(guān)劃定三天治理處主任治理處全體新員工內(nèi)部培訓考核熟悉掌握條例、實施細則等內(nèi)容9智能化專業(yè)知識培訓二天智能化系統(tǒng)工程師部分治理層人員和維修人員內(nèi)部培訓考核了解智能化事情要點10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)治理上崗培訓六天市住宅局培訓中心需持物業(yè)治理證上崗

34、的人員外派培訓考核確保持證上崗率100%11小區(qū)治理目標及模式和治理方案有關(guān)內(nèi)容二天治理處主任治理處全體人員內(nèi)部培訓考核明確各項事情要求、目標、模式12崗亭職責和物業(yè)治理運作制度二天工程部主管治理、維修技能人員內(nèi)部培訓考核熟悉小區(qū)管理及根本運行13衡宇整體結(jié)構(gòu)、水電設施、消防設施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、情況導示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部主管治理、維修技能人員內(nèi)部培訓考核熟悉小區(qū)管理、運行14衡宇驗收交代步伐一天工程部主管治理處全體人員內(nèi)部培訓考核要求掌握衡宇交代的全歷程15公用設施及設備維護尺度及作業(yè)步伐一天工程部主管工程部員工、安管隊員內(nèi)部培訓考核明確公用維修范疇及尺度16住房裝修治理步伐一

35、天工程部主管裝修治理小組成員內(nèi)部培訓考核熟悉裝修治理要點17治安守衛(wèi)事情目標及作業(yè)步伐一天安管隊隊長安管隊員內(nèi)部培訓考核熟悉治安守衛(wèi)的范疇和目標18清潔衛(wèi)生尺度及作業(yè)步伐一天保潔主管治理處全體人員內(nèi)部培訓考核熟悉清潔衛(wèi)生范疇和目標19綠化尺度及作業(yè)步伐一天保潔主管治理處全體人員內(nèi)部培訓考核熟悉綠化范疇和目標20住戶入住手續(xù)治理步伐一天客戶辦事部主管治理處全體人員內(nèi)部培訓考核熟悉住戶入住步伐、要求21各工種事情本領(lǐng)和辦事語言范例及人際溝本領(lǐng)一天客戶辦事部主管治理、維修及辦事人員內(nèi)部培訓考核行為、語言范例及本領(lǐng)22消防職責及滅火作戰(zhàn)實施步伐和搶救知識一天安管隊隊長治理處全體人員、安管隊員內(nèi)部培訓考

36、核掌握應急方案及知識23代客維修辦事尺度及作業(yè)步伐一天工程部主管治理、維修及辦事人員內(nèi)部培訓考核了解代客辦事范疇及要求24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和治理人員熟記事項一天物業(yè)部主管治理處全體人員內(nèi)部培訓考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達100%八、治理規(guī)章制度規(guī)章制度在日常物業(yè)治理實務運行中既是物業(yè)治理的保障，又是實施物業(yè)治理的準則，一個企業(yè)治理水平的崎嶇就可以從它是否有健全的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行上來評判。佳兆業(yè)物業(yè)在很短的時間內(nèi)，制訂了一系列的規(guī)章制度，形成了一整套涵蓋物業(yè)治理運行和行政各要素的制度體系，為全面開展四季雅苑物業(yè)治理事情，實現(xiàn)我們的治理目標奠基了底子，憑據(jù)公司現(xiàn)有的制度體系，結(jié)合四

37、季雅苑的實際，制訂四季雅苑治理制度和治理體系。其內(nèi)容主要有以下諸方面（但不限以下內(nèi)容）組成。民眾制度四季雅苑物業(yè)治理委員會章程四季雅苑業(yè)主條約四季雅苑居民精神文明條約裝修治理劃定用水治理劃定用電治理劃定煤氣使用治理劃定出租房治理劃定情況治理劃定治安治理劃定防火防風治理劃定商鋪治理劃定業(yè)主（住戶）停車治理劃定摩托車、自行車治理劃定崗亭職責治理處主任崗亭職責治理處前臺文員崗亭職責治理處中央監(jiān)控中心主管崗亭職責信息治理員崗亭職責治理處行政事務治理員崗亭職責治理處社區(qū)文化治理員崗亭職責治理處財政內(nèi)勤人員崗亭職責工程部主管崗亭職責電梯治理員崗亭職責（10）給排水工程師崗亭職責機電設備治理員崗亭職責電梯維

38、修操縱員崗亭職責安管隊隊長崗亭職責安管隊班長崗亭職責巡邏崗安管員崗亭職責車崗安管員崗亭職責車場安管員崗亭職責治理處監(jiān)控室安管員崗亭職責消防治理員崗亭職責物業(yè)部主管崗亭職責物業(yè)部治理員崗亭職責保潔主管崗亭職責保潔班長崗亭職責樓內(nèi)保潔員崗亭職責樓外保潔員崗亭職責治理處綠化養(yǎng)護員崗亭職責3、治理運作制度員工行為范例物業(yè)交付步伐物業(yè)交用步伐供電治理步伐供水治理步伐裝修控制步伐收費運作步伐便民辦事事情步伐綠化治理步伐門路治理步伐清潔衛(wèi)生治理步伐治安治理步伐停車治理步伐值班治理步伐消防治理步伐公用設施改革及維護維修事情步伐社區(qū)文化治理步伐業(yè)主違例事件處置懲罰步伐訪問客戶事情步伐財政核算步伐業(yè)主請求處置懲罰

39、步伐出租衡宇控制步伐商鋪控制步伐4、公司考核治理制度及尺度員工月度考核步伐(2)員工年終考核步伐公司其它各項規(guī)章制度九、各項指標的答應及接納的相應步伐 為把四季雅苑建立成物業(yè)治理范例小區(qū)，參照全國都市物業(yè)治理優(yōu)秀示范小區(qū)考核尺度，結(jié)合本公司所確定的治理目標及質(zhì)量目標，特對以下各項指標做出答應，并將相應的包管步伐匯總?cè)缦拢盒蛱栔笜嗣Q國度尺度治理指標指 標 計 算 依 據(jù)接納的步伐1衡宇及配套設施完好率98%99%（完好房修建面積+根本完好房修建面積）總的衡宇修建面積100%接納小圍合治理與治理中心控制相結(jié)合的事情要領(lǐng)，分區(qū)賣力，責任到人。創(chuàng)建完善的巡查制度，嚴格審批裝修治理，健全檔案紀錄。2衡

40、宇零修、急修實時率98%99%實時完成零修、急修的次數(shù) 報修的零修、急修次數(shù)100%創(chuàng)建嚴格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶東西十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程實時完成，急修工程不外夜。并創(chuàng)建回訪制度和回訪紀錄。以優(yōu)質(zhì)辦事為本，實行24小時維修制度。3維修工程質(zhì)量及格率100%100%（陳訴期評定為及格的單位工程修建面積）（陳訴期驗收判定的單位工程修建面積）100%分項監(jiān)督，工程維護處嚴格把關(guān)，憑據(jù)工序一步到位，杜絕返工，并實時回訪，確保成果。100%4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%維修住戶滿意人數(shù)維修住戶人數(shù)創(chuàng)建維修回訪制度，實時征求住戶意見，包管反饋渠道流通，以確保維修辦事質(zhì)量。

41、 100%5清潔保潔率99%99% 已保潔的面積 區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行16小時保潔事情，巡查紀錄完善，監(jiān)督查抄得力，嚴格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，無情況污染現(xiàn)象。100%6門路完好率95%96%完好門路面積 區(qū)內(nèi)門路總面積落實責任人，對峙對門路、路燈及停車場等公用設施進行日常巡視、檢驗和定期維護調(diào)養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)助理配合查抄落實。并創(chuàng)建健全檔案紀錄，確保大眾設施完好并正常使用。7停車場、單車棚完好率95%96%完好停車場、單車棚面積 區(qū)內(nèi)所有停車場、單車棚面積100%100%8路燈完好率95%96%完好路燈盞數(shù) 區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)9花圃內(nèi)治安案件產(chǎn)生

42、率11治安（刑事）案件產(chǎn)生次數(shù)區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)1000實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)理中心24小時值班，擔當報警及實施調(diào)理，憑據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防備”的治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確?；ㄆ跃用袢松懋a(chǎn)業(yè)寧靜。自行車、摩托車、汽車被盜率11車輛總被盜數(shù) 100%花圃登記車輛總數(shù)1000%010火警產(chǎn)生率10火警受災人數(shù)區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù) 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳和查抄力度，由保安進行日常巡視，發(fā)明隱患實時處置懲罰，確保小區(qū)寧靜。1000%011違章產(chǎn)生率1違章產(chǎn)生次數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)創(chuàng)建交織巡視

43、制度，跟蹤治理，實時發(fā)明實時處置懲罰，增強宣傳事情，杜絕違章產(chǎn)生并創(chuàng)建相應的回訪紀錄。100%100%100012業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處置懲罰率投訴回訪率2 95%95%2 100%100%有效投訴次數(shù) 區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)完成處置懲罰投訴次數(shù)有效投訴次數(shù)已回訪投訴住戶數(shù)投訴住戶總數(shù)憑據(jù)政策劃定做好做細各項事情，接納步伐，增強與住戶的相同，定期走訪住戶，征求治理意見，強化辦事意識，提高員工素質(zhì)，實時為住戶排憂解難。投訴處置懲罰有結(jié)果，有紀錄和回訪。13居民對物業(yè)治理的滿意率95%95%觀察住戶滿意人數(shù)100%觀察住戶人數(shù)接納現(xiàn)代化的科學治理手段，開展溫馨辦事，親情辦事、助殘辦事，本性社區(qū)辦事，在日

44、常事情中注意收集業(yè)主的遍及意見，增強住管雙方的相同交換，以確保業(yè)主對物業(yè)治理事情的滿意。100%14綠化完好率95%99%完好綠化履蓋面積區(qū)內(nèi)綠化總面積創(chuàng)建專業(yè)綠化養(yǎng)護步隊，責任到人，片區(qū)賣力與巡視制度相結(jié)合，發(fā)明問題實時修補，確保小區(qū)大眾綠化無破壞、無蹂躪、無黃土裸露。100%15機電設備完好率95%100%運行完好臺日數(shù)籌劃運行臺日數(shù)完善機電設備的運作制度和維護調(diào)養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技能人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24 小時專人值班，出現(xiàn)妨礙實時排除。16應急反響速度接到信息后90秒模擬測試應急反響分隊由巡邏人員組成,受中央調(diào)理中心統(tǒng)一調(diào)理,熟悉小區(qū)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由

45、最臨近事件產(chǎn)生位置的崗亭人員分隊實時到達現(xiàn)場處置懲罰.十、四季雅苑便民辦事提供便利、高效、經(jīng)濟的業(yè)主辦事是權(quán)衡物業(yè)治理水平的重要尺度，亦是提高小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的重要步伐和保障。我們將憑據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊的配套設施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合佳兆業(yè)物業(yè)開展便民辦事的樂成經(jīng)驗，充實考慮四季雅苑業(yè)主生活的每一細節(jié)，通過提供富厚的便民辦事項目，切實提高業(yè)主的生活質(zhì)量。也就是說四季雅苑物業(yè)治理應圍繞業(yè)主的辦事需求，承襲“以業(yè)主辦事為中心”的理念，開展全方位的業(yè)主辦事。（一）前期的業(yè)主辦事步伐A、方便業(yè)主入住所接納的步伐 1、設立業(yè)主收樓入伙歡迎小組，公道擺設相關(guān)步伐，爭取業(yè)主收樓入伙步伐30分

46、鐘內(nèi)完成。 2、如有特殊要求，接納電話預約和上門提供辦事等形式，真正為業(yè)主著想。 3、為淘汰業(yè)主繳費的煩惱，與銀行創(chuàng)建相助干系，開設所有收費“一卡通”辦事。4、創(chuàng)建、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部分的良好相助干系，在業(yè)主收樓入伙治理時可以實時開通或治理以上種種辦事項目，讓業(yè)主住得舒心。B、搬運辦事 業(yè)主均可自行請專業(yè)的搬家公司進行搬運。如有需要，為解決業(yè)主搬運的問題，治理處將臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護；且組建以員工為主、社會搬運工為輔的搬運隊，為業(yè)主提供搬家辦事。C、家具、電器展示辦事 由治理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽佳的家具、電器供給商，展示供給商的聯(lián)絡方法、辦事內(nèi)容以

47、及貨樣的款式、規(guī)格、成果、代價等相關(guān)資料，使業(yè)主節(jié)約時間、會合訂購，由供給商實時按需送貨上門安裝。家居清潔辦事業(yè)主入住時，將對新居進行須要的清潔。治理處組織專業(yè)的清潔人員對新居情況和家具物料進行范例、細致的清潔事情。視業(yè)主視需要分時段預約上門提供酒店式家居清潔辦事。（二）日常期間業(yè)主辦事A、寫字社（四點半學校）在周一至周五，每日下午四點半開始，治理處將開辟一個集游戲、學習、娛樂于一體的少兒運動中心，由物業(yè)助理看護；以解決雙職工子女放學后，怙恃又未下班的此段時間的看護問題，并使之成為小朋友們的第二課堂。B、補習社利用學校假期，組織小區(qū)學生舉辦各學科、年級的補習班；老師則由大中專院校的老師、學生擔

48、當。C、興趣班針對小區(qū)業(yè)主的興趣，組織股市投資、園藝、舞蹈、書畫、電腦等興趣班。D、康健中心人人都體貼自己的康健，小區(qū)康健中心主要辦事內(nèi)容包羅康健咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性康健辦事，并常備日常應急“紅十字”醫(yī)藥用品箱。E、維修辦事提供家電維修安裝辦事（電視、電腦、音響等家用電器）；提供24小時維修室內(nèi)供水、供電項目辦事。F、信息咨詢辦事餐飲單位信息家政辦事公司信息搬家公司信息家居裝飾公司信息禮儀公司及禮儀辦事信息交通信息醫(yī)療信息舊貨處置懲罰信息等G、商務辦事中心提供打字、復印、傳真等商務辦事。代訂票務、酒店；郵件專遞等辦事。（三）24小時業(yè)主辦事熱線配備24小時全天候業(yè)主辦事熱線，專人接聽業(yè)

49、主辦事需求信息，協(xié)調(diào)解決業(yè)主生活居住問題。收費項目公然，“隨行就市”宣布收費代價。（四）業(yè)主辦事項目一覽表：1、無償辦事28項編號項目內(nèi)容備注居家守護介紹保姆代請家教代租汽車無償配備搶救箱、搶救藥品代購車船票代庖旅游手續(xù)代寄、代領(lǐng)郵件代訂報刊、雜志臨時代為保管小件物品代訂牛奶電話留言辦事代訂酒店客戶代庖銀行開戶協(xié)辦喜事慶典攝影、攝像協(xié)助代購代送禮品、鮮花提供圖書閱覽可創(chuàng)建四季雅苑圖書室組織圖書、音像制品交換組織種種展銷運動組織遠足開設棋類運動場合可定期舉行角逐邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)辦事義務查抄煤氣管道漏氣情況、宣傳消防運動提供屋室臨時性特約寧靜保護義務宣傳家庭寧靜用電知識創(chuàng)建老年運動組

50、織、開辦老年課堂組織老年人交誼運動2、有償辦事58項編號項目內(nèi)容備注墻面改革按本錢收費鋪、貼普通地磚按本錢收費洗手盆安裝按本錢收費坐廁安裝按本錢收費安裝抽油煙機按本錢收費安裝分體式空調(diào)按本錢收費安裝熱水器按本錢收費（下同）安裝吊燈按本錢收費家用電器查抄、小修按本錢收費換門鎖按本錢收費調(diào)換、檢驗開關(guān)、插座按本錢收費空調(diào)加氟利昂按本錢收費修門、配鎖按本錢收費查線路、換線路（電路）按本錢收費自行車、摩托車小修按本錢收費鐘表維修按本錢收費換鎮(zhèn)流器按本錢收費木門維修按本錢收費清洗排電扇按本錢收費清洗抽油煙機按本錢收費清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按本錢收費安裝音響與家用電器按本錢收費安裝燈具、門鈴、廚柜（不含質(zhì)料）按本

51、錢收費修理、調(diào)換電表、水表等（不含質(zhì)料）按本錢收費修理、調(diào)換水閥、水龍頭、種種軟管等（不含質(zhì)料）按本錢收費修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含質(zhì)料）按本錢收費修理窗簾、拉窗等（不含質(zhì)料）按本錢收費疏通下水管道（主管）按本錢收費疏通下水管道（支管）按本錢收費修理家具配件（不含質(zhì)料）按本錢收費掃除衛(wèi)生、買菜、做飯按本錢收費掃除衛(wèi)生、買早餐按本錢收費掃除衛(wèi)生按本錢收費木地板打蠟按本錢收費看護病人按本錢收費上門收洗衣服（洗衣費另計）按本錢收費開辦家政培訓按本錢收費家庭綠化、盆景造型按本錢收費美容美發(fā)按本錢收費健美訓練按本錢收費裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導按本錢收費鐘點工按本錢收費快餐按本錢收費代購代售

52、二手家私按本錢收費INTERNET電腦培訓按本錢收費租售鮮花、盆景按本錢收費代接代送客人按本錢收費康健查抄按本錢收費創(chuàng)建康健檔案按本錢收費兒童籌劃免役檔案按本錢收費其他醫(yī)療項目按本錢收費電話按本錢收費傳真按本錢收費打字按本錢收費復印按本錢收費洗車按本錢收費車打蠟按本錢收費租車辦事按本錢收費十一、社區(qū)運動設想社區(qū)文化是社區(qū)成員包羅業(yè)主和治理人員塑造的反應社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方法、具有本性特征的小區(qū)居住理念及其運動方法的綜合。社區(qū)文化具有凝聚成果、導向成果、約束成果、鼓勵成果和輻射成果。社區(qū)文化是人們根本生活不可缺少的組成部分，是社會安定團結(jié)的需要，是創(chuàng)造小區(qū)良好人文情況和提高住戶生活品味的重要

53、手段，也是實施物業(yè)治理的潤滑劑。社區(qū)文化建立是物業(yè)治理的使命，營造文明、靜雅、祥和的四季雅苑文化居住情況和人文情況是我們的追求。（一）四季雅苑社區(qū)文化的目標：佳兆業(yè)物業(yè)治理（深圳）有限公司已積聚了豐盛的文化秘聞。我們將通過寓教于樂、寓樂于教、循序漸進的方法，以“愛家、愛區(qū)、愛國”、“營造現(xiàn)代居家新理念”、“綠色情況”為主題，對峙大中小散相結(jié)合、老中青少相結(jié)合、古今中外相結(jié)合的原則，重點考慮老人和兒童的需求，特別設置社區(qū)文化部分，精心選派能文能武、素質(zhì)綜合全面的社區(qū)文化專干，公道做出社區(qū)文化運動籌劃和擺設，優(yōu)先包管社區(qū)文化運動經(jīng)費及運動場合，開展多樣化、多條理、多形式、全方位的情況文化、形體文化

54、、約束文化、精神文化、網(wǎng)絡文化、修造文化等運動，突出一些有特色的牢固性社區(qū)文化運動，用深圳經(jīng)濟特區(qū)移民雜合文化和佳兆業(yè)人性文化，一定能夠把四季雅苑建立成與特區(qū)文化相融合的親和型社區(qū)文化的范例。(二) 四季雅苑社區(qū)文化的重要內(nèi)容情況掩護文化情況綠化文化 情況文化情況美化文化社區(qū)文化內(nèi)容 康體娛樂文化 形體文化 美食美容文化 社區(qū)看法文化社區(qū)制度文化 約束文化 社區(qū)凝聚文化 精神文化社區(qū)鼓勵文化 社區(qū)網(wǎng)上聯(lián)誼 網(wǎng)絡文化 社區(qū)網(wǎng)上學習社區(qū)培訓教誨修造文化社區(qū)專題論壇1、四季雅苑情況文化社區(qū)情況是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在體現(xiàn)，時時刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質(zhì)

55、量，影響著社區(qū)的人文情況。情況建立是社區(qū)文化建立的起點，經(jīng)過精心設計和精心維護的情況有助于良好社區(qū)文化的形成。（1）情況凈化情況掩護的目標是小區(qū)文明潔凈，情況質(zhì)量良好，資源公道利用，生態(tài)良性循環(huán)，底子設施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識。我們將情況掩護事情納入物業(yè)治理日常事情中。設立專人賣力，齊抓共管。擬定制度，實時監(jiān)督，并邀請居民代表組成環(huán)保小組，義務監(jiān)督相同信息，發(fā)明問題實時處置懲罰。我們將定期向社區(qū)成員宣布情況通告。我們接納的主要步伐有：憑據(jù)ISO14000情況治理體系和使用指南，控制家庭污水進入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化接納、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管束、空氣污染控制等。（2

56、） 情況綠化綠色是生命和力量的象征，情況綠化是生活在都市中的現(xiàn)代人的迫切需要，生活多一點綠色，生活便多一點輕松，多一點康健。佳兆業(yè)物業(yè)公司將憑據(jù)小區(qū)的綠化籌劃特點，公道分別治理區(qū)域，治理好綠化，同時利用小區(qū)文化節(jié)向居民教授園藝花草知識，勉勵引導居民發(fā)揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，配合到場搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。從而使四季雅苑成為園林式、花圃式“綠色”住宅小區(qū)。四季雅苑綠化治理擬接納的步伐：由治理處和綠化工賣力實施；對所有綠化植物的栽培、養(yǎng)育、修剪、造型事情；對所有綠化植物的擺放、補植、除草、施肥、殺蟲事情；對所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護；對所有綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生事情；憑據(jù)小區(qū)情況設

57、計整體和細部綠化造型方案，要求常綠常新；針對差別時令和季候的綠化美化步伐；重大節(jié)日或運動的綠化美化步伐；小區(qū)將憑據(jù)情況建立園藝苗圃，培植綠化植物，苗圃實行開放治理，居民可自行欣賞甚至選購；小區(qū)開展家居綠化擺花辦事。（3）情況美化掩護情況、綠化情況是營造“綠化情況”的起步和塑型，而情況美化才是“一語道破”之筆，才是“逼真”之作。四季雅苑社區(qū)的情況美化，要依照園林式的修建氣勢派頭，在不破壞修建設計思想的前提下，要充實體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然的整體文化情況，營造出休閑、愉快、清閑、祥和的生活氣氛。其具體體現(xiàn)方法就是要突出社區(qū)撫玩文化。 在情況美化上，擬接納如下步伐：全面推廣佳兆業(yè)物業(yè)CIS

58、系統(tǒng)。物業(yè)治理處除了統(tǒng)一設計制作與物業(yè)治理企業(yè)CIS相統(tǒng)一的種種美觀大方的標識牌以外，在小區(qū)種種物業(yè)模式和架構(gòu)上越發(fā)深入地灌注佳兆業(yè)物業(yè)的精神和理念，從而形成一種積極的、向上的、美好的愿望。如人性化的綠化藝術(shù)、即時凈化的環(huán)衛(wèi)意識、隱性治理的寧靜意識等。這樣一來，就充實實現(xiàn)了社區(qū)視覺形象的高度協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；發(fā)起地產(chǎn)公司在適當位置建立兒童游樂場合，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂園；建兒童涂畫墻，給孩子們自由發(fā)揮創(chuàng)造的余地；吸取外洋先進經(jīng)驗，專門設計實用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱，使其成為四季雅苑的一道風物。逢大的節(jié)沐日，開展形式多樣的節(jié)日裝點運動。2。四季雅苑形體文化社區(qū)形體

59、文化就是通過人的形體、行動體現(xiàn)的文化。形體文化是社區(qū)文化最根本、最主要的組成部分，它有強身健體，滿足人們身心的需要，淘汰身心壓力，增加生活樂趣。我們將接納多種形式，開展富厚多彩、行之有效的社區(qū)形體文化運動，具體做法有：開展文化娛樂運動。開展種種形式的歌頌會、舞會、音樂欣賞會、趣味游戲、棋類、牌類運動。每年重點舉辦2-3次大型運動；舉辦體育健身運動，如二年一次的四季雅苑運動會，以小我私家或以家庭為單位或以樓宇區(qū)域為單位開展友誼角逐。開展種種形式的球類、武術(shù)、氣功運動等；舉辦生日晚會，邀請麥當勞、肯德基比及小區(qū)為小朋友過生日；組織老年人團體遠足、踏青、登高等；在西席節(jié)，舉辦茶話座談會等；舉辦美食聚

60、餐。發(fā)動社區(qū)成員自己動手，自己下廚，各顯神手，互傳技能，相互交換與相同。這樣既吃了“團圓飯”，又加深了情感，還學習了“食文化”，一舉三得；每年開展2-3次美容、美發(fā)、衣飾演出競賽，以推動社區(qū)的“形體美”文化和“穿”文化。3。四季雅苑約束文化社區(qū)約束文化是對社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和范例作用的文化氣氛、行為準則、道德范例、規(guī)章制度等。這種文化是形體文化向精神文化過渡的紐帶和橋梁，在社區(qū)文化中起重要作用。四季雅苑的約束文化，我們擬接納兩個方面的大行動：（1）營造社區(qū)看法文化以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為底子，以文明條約、行為準則、道德范例為內(nèi)容，運用群眾意識、小區(qū)社會輿論、配合的習俗等看法的