工業(yè)上樓或成未來重要趨勢

1、工業(yè)上樓或成未來重要趨勢導(dǎo)讀：高樓大廈里響起機器轟鳴聲？前些年，在經(jīng)濟發(fā)展比學(xué)趕超的氛圍下，各地掀起了一陣抓指標(biāo)的高潮，為了多引進企業(yè)、產(chǎn)生稅收，各地政府不惜大肆揮霍工業(yè)用地，對企業(yè)圈地行為視而不見，致使大量土地閑置或低效利用；受累于土地增量所剩無幾，用地成本不斷攀升，一些企業(yè)難堪重負(fù)，北上廣深等一線城市不同程度地出現(xiàn)了制造企業(yè)外流、產(chǎn)業(yè)空心化等現(xiàn)象。在土地資源緊缺的背景下，如何挖掘存量用地潛能、提升土地效能，成了各城市、尤其是各發(fā)達城市的重要課題。在之前的推文中，筆者也曾介紹過各地關(guān)于土地集約化利用的先進做法，包括畝均論英雄、先租后讓、推行新型產(chǎn)業(yè)用地、縮短土地供應(yīng)年限等等，今天，我們再和大

2、家分享另一種做法工業(yè)上樓。正文：01工業(yè)上樓，可以通俗理解為建一個高層的廠房，然后把企業(yè)的生產(chǎn)和制造活動搬到樓上。以前，企業(yè)生產(chǎn)制造基本都放在單層的廠房，原因有四：1、工業(yè)用地廉價，有些甚至直接白送，而高層的建安成本很高，還要額外加裝設(shè)備管井與大型貨梯，對開發(fā)方而言，建高層廠房既不劃算、也沒必要；2、以前的建筑材料與技術(shù)不成熟，存在較大安全隱患（既有工程上的，也有消防上的），同時用起來舒適性也不如單層廠房；3、貨物進出不方便，尤其是設(shè)計體積大、重量大的產(chǎn)品，搬運耗時耗力；4、當(dāng)時的企業(yè)多以工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)加工為主，生產(chǎn)設(shè)備噸位重、體積龐大，拆裝比較困難。如今，工業(yè)上樓概念被提出，在園區(qū)在線（ID

3、：YQZXGZH）看來，和我們的高層住宅一樣，都是時代發(fā)展的必然產(chǎn)物。古代，土地多得用不完，大家都是獨門獨戶，住起來既方便也舒服；何況在禮制社會，誰家房子高度超過皇宮，那是大不敬，要被滿門抄斬的，所以根本不存在高層。后來人口變多，國家必須在有限的空間內(nèi)放下更多的人，同時，城市化建設(shè)任務(wù)也要求各地把人們集中在某些特定區(qū)域內(nèi)，高層住宅得以發(fā)展。再回到工業(yè)廠房，現(xiàn)如今，工業(yè)用地指標(biāo)緊張，成本高企、原有工業(yè)用地利用率低、舊工業(yè)區(qū)改造周期又很長；同時，產(chǎn)業(yè)類型的轉(zhuǎn)變（由傳統(tǒng)的重工業(yè)生產(chǎn)轉(zhuǎn)為設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小的高端制造，如生物醫(yī)藥、智能制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等）以及建筑工藝水平的提升為推行工業(yè)上樓

4、提供了支撐。推行工業(yè)上樓，對地方政府推行土地集約化利用、推動新經(jīng)濟發(fā)展有幾點好處：1、通過工業(yè)上樓，提升工業(yè)用地的投資 / 開發(fā)強度，使有限的產(chǎn)業(yè)空間得以最大化利用；2、工業(yè)上樓在滿足原有企業(yè)對生產(chǎn)空間需求的同時，釋放更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，變相降低企業(yè)用地成本，便于招商引資及避免過多企業(yè)因成本問題外遷；3、工業(yè)上樓強調(diào)規(guī)劃先行，引領(lǐng)后續(xù)的開發(fā)建設(shè)與招商運營，企業(yè)生產(chǎn)、設(shè)計、研發(fā)環(huán)節(jié)不再受制于空間局限，切合企業(yè)一體化發(fā)展的需求；4、通過工業(yè)上樓，把產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)最大限度集中在某一個區(qū)域內(nèi)，有效引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，實現(xiàn)高新產(chǎn)業(yè)聚集；5、通過工業(yè)上樓，在工業(yè)廠房中融入生產(chǎn)配套、生活服務(wù)配套等，實現(xiàn)空間集約、

5、功能復(fù)合目標(biāo)，同時，寫字樓化的辦公環(huán)境也可滿足高端人才對研發(fā)生產(chǎn)環(huán)境的需求。當(dāng)然，工業(yè)上樓也是有條件的，只有輕生產(chǎn)（設(shè)備質(zhì)量輕、原材料與生產(chǎn)材料輕）、低噪音（生產(chǎn)過程振動小、噪音小）、無污染的企業(yè)才能上樓。重工業(yè)的生產(chǎn)依舊要在一層完成。02話說回來，上樓上樓，上幾層樓才算是上樓？對工業(yè)上樓，國家層面并沒有統(tǒng)一的定義。按我們通常的理解，理論上，只要高于一層的廠房，哪怕只有兩層，都可以稱為工業(yè)上樓，但這樣的建筑結(jié)構(gòu)在全國范圍內(nèi)早已被普遍應(yīng)用（業(yè)內(nèi)稱多層廠房）。所以我們今天講的工業(yè)上樓，應(yīng)當(dāng)是地方政府在文件中明確提出工業(yè)上樓，并設(shè)置相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)樓宇。據(jù)可考資料，工業(yè)上樓一詞最早出現(xiàn)在公眾視野里

6、是在2017年，當(dāng)年，新華社以廣東推進工業(yè)上樓為題，記載了深圳全至科技創(chuàng)新園按照廠房+寫字樓的復(fù)合標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)23層的科創(chuàng)大廈，既為企業(yè)園區(qū)騰出了大量廠房，又倒逼了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，緩解了當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展與用地緊張之間的矛盾。當(dāng)然，此時的工業(yè)上樓只是一個概念，缺乏明確的政策指引。真正把工業(yè)上樓政策落到官方層面的是廣東和山東。2018年12月（同年5月提出意見稿），佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)發(fā)布佛山市三水區(qū)樂平鎮(zhèn)工業(yè)上樓扶持辦法（試行），這也是廣東第一份關(guān)于工業(yè)上樓的政策文件，辦法并首次對工業(yè)上樓的定義作了明確，提出：工業(yè)上樓建設(shè)項目廠房層級須達到6層及以上，建設(shè)面積達到3萬平方米以上，層高達到4.3

7、米以上，承重能力滿足0.75噸/平方米，以上控制指標(biāo)均為廠房占地，不含行政辦公及配套服務(wù)設(shè)施占地。當(dāng)然，不論政府用怎樣華麗的辭藻去美化，高層廠房的舒適性和便利性遠(yuǎn)不如單層，這是板上釘釘?shù)氖虑?。所以，為了提振企業(yè)工業(yè)上樓的積極性，政策扶持是必須的。針對工業(yè)上樓，樂平鎮(zhèn)提出了三個方面的政策，包括：1、貸款貼息：且專項用于工業(yè)上樓建設(shè)的貸款，按照實際利率予以補貼；2、租金補貼。對于成功引入新駐企業(yè)的，前三年分別按每月每平方米3元、2元、1元的標(biāo)準(zhǔn)給予建設(shè)主體補貼；3、優(yōu)質(zhì)項目引資扶持。對于成功引進優(yōu)質(zhì)項目的，按照佛山市三水區(qū)招商引資獎勵辦法（三府辦201727號）的標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)按1：1配套給予扶持。一

8、年后，2019年11月，深圳市寶安區(qū)印發(fā)深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）.寶安是深圳的工業(yè)大區(qū)，但因其起步較早，域內(nèi)廠房多建于上世紀(jì)8、90年代，空間功能與環(huán)境難以匹配高端產(chǎn)業(yè)研發(fā)生產(chǎn)的需求，同時，前些年風(fēng)靡深圳的工改項目進一步蠶食了域內(nèi)產(chǎn)業(yè)空間，為了應(yīng)對土地資源緊缺的挑戰(zhàn)，寶安區(qū)著重推進，在提出工業(yè)上樓前，已經(jīng)探索了連片工業(yè)區(qū)改造模式和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間的M1+M0模式。指引將工業(yè)上樓定義為建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房，明確了產(chǎn)業(yè)類型，鼓勵符合寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、適宜在高層廠房中生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進駐；同時提出包括在首層設(shè)置裝卸貨車位及裝卸貨站臺、柱網(wǎng)軸線距離宜大于8.7米、保證每個生產(chǎn)單

9、元至少設(shè)置1臺載重2噸以上的貨梯、立面設(shè)計應(yīng)合理考慮空調(diào)機位并進行遮蔽處理，遵循適用美觀的原則，體現(xiàn)現(xiàn)代化、國際化、濱海風(fēng)情等設(shè)計理念等，規(guī)范了高層廠房建筑設(shè)計。03同樣對工業(yè)上樓抱有熱情的是山東青島。2018年5月，青島城陽區(qū)發(fā)布加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的實施意見（城辦發(fā)201813 號），在全省范圍內(nèi)率先提出工業(yè)上樓，同年，引進了高層工業(yè)樓宇項目聯(lián)東U谷夏莊智造園。在城陽區(qū)的意見中，對工業(yè)上樓要求是占地30畝以上，或總建筑面積5萬平方米以上，鼓勵50畝以上的成片開發(fā)，容積率原則上3.0左右，最低不得低于2.5，同時在政策上明確了工業(yè)上樓的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、開發(fā)運營投資主體、開發(fā)建設(shè)基本要求、自持比例及分割轉(zhuǎn)讓等要求。政策方面，意見配套了11條專項政策，包括工業(yè)綜合體基礎(chǔ)設(shè)施配套費減免、分割轉(zhuǎn)讓發(fā)生的區(qū)級貢獻返還、工業(yè)綜合體每畝經(jīng)濟貢獻達到一定數(shù)額給予一次性等額獎勵等等。而在今年（2020年）3月，青島的西海岸新區(qū)也在城陽區(qū)現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，發(fā)布了類似意見，基本要求沿用了城陽區(qū)對工業(yè)上樓開發(fā)建設(shè)的設(shè)定，只是增設(shè)了一條對建筑高度和層高的要求：工業(yè)綜合體應(yīng)是主體建筑高度不低于24米的非單層建筑物、構(gòu)筑物及其附著物，產(chǎn)業(yè)用房層高