博思堂_蘇州滸新_金櫚灣項目推廣方案_39_X年

1、滸新金櫚灣08年度項目推廣方案滸新金櫚灣項目組2008115目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略新區(qū)市場競爭分析1、新 區(qū) 房 產(chǎn) 發(fā) 展 歷 程 分 析處于由被動轉(zhuǎn)為主動郊區(qū)化歷程的初期2、新 區(qū) 住 宅 市 場 板 塊 劃 分南密北散、南多北少木瀆板塊西部板塊新區(qū)市場競爭分析目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略項目

2、地塊競爭分析一級土地市場存量分析本地塊周邊規(guī)劃項目很多，目前共約有86萬方的住宅存量尚未推出, 未來存在一定競爭壓力；從土地的容積率來看，未來產(chǎn)品多以小高層、高層為主現(xiàn)有競爭、未來競爭并存滸新金櫚灣金光大道新創(chuàng)理想城新港名墅花園新創(chuàng)地塊永新地塊陽山地塊閩信地塊萬佳地塊南山地塊現(xiàn)有競爭未來競爭云錦城項目周邊競爭分析目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略1.云錦城項目競爭分析：預計08年5月份推出，產(chǎn)品主要為高層、別墅為主，與我們的產(chǎn)品有競爭，客源主要以新區(qū)為主

3、，對于本案西部客源的攔截也是比較明顯，故明年我們項目的小高層面對新區(qū)市場競爭壓力比較大。競爭個案分析2.永新興賢路項目競爭分析：該地塊同樣位于滸關目前在規(guī)劃階段，產(chǎn)品同樣以高層為主，推出時間預計在08年下半年，故我們可以打時間差，在08年6月份之前完成項目的主體銷售，可以將影響降到最低。3.南山金閶新城項目競爭分析：該項目目前同樣在前期規(guī)劃階段，從1.7的容積率來看，小高層、高層產(chǎn)品為主，與我們項目的產(chǎn)品基本雷同，其客源主要以金閶新城、新莊一帶為主，基本與本案南部客源沖突，預計推出時間在08年下半年，故本案應該快速建立區(qū)域品牌價值高度、快速完成項目銷售。 4.理想城項目競爭分析：該項目位于新區(qū)

4、，區(qū)域認同度較強，客源主要以新區(qū)為主，對本案西部新區(qū)客源的攔截作用比較明顯。08年上半年將推出小高層（面積以100平米以上為主）與本案明年推出的小高層有沖突，但本案在戶型面積上有較大的優(yōu)勢，故在客源的抓取上還是有較大的機會。 競爭個案分析目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略 明年項目將有大量小高層推出，滸關區(qū)域客戶有一定的抗性；同時區(qū)域內(nèi)客戶的不斷挖掘,后期會面臨客戶不夠的問題。 故明年在深度挖掘滸關客源的基礎上，要走出去吸引外部客源貫徹“南進東擴”的策略

5、，往東吸引金閶新城、新莊客源，往南挖掘新區(qū)的客源?？驮炊ㄎ环治鰸G關及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖掘南進策略東擴策略項目客源定位 08年占領新區(qū)市場08年占領金閶新莊項目客源定位 重點客戶群核心客戶群其他區(qū)域客源游離客戶群南進策略：充分挖掘新區(qū)企業(yè)工作的百領，以新蘇州人為主滸關工業(yè)園企業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營企業(yè)主。東擴策略：拓展金閶新城、辛莊的企業(yè)主及市區(qū)新蘇州人核心客源：滸關工業(yè)園企業(yè)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營企業(yè)主。08年重點客源南進策略東擴策略充分挖掘新區(qū)企業(yè)工作的百領，以新蘇州人為主拓展金閶新城、辛莊的企業(yè)主及市區(qū)新蘇州人項目客源定位 目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目

6、推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略項目推廣主題新區(qū)首席16萬平米低密度、地中海風情社區(qū)闡述：1.新區(qū)突出項目所處的地理位置2.首席突出項目產(chǎn)品在新區(qū)的稀缺性、主導性3.16萬平米突出項目大盤的氣勢4.地中海風情突出了項目的最大賣點項目推廣主題賣點闡述：1.稀缺多層：新區(qū)稀缺花園陽房2.地中海建筑風情：新區(qū)首創(chuàng)地中海風情社區(qū)3.規(guī)劃前景：滬寧城際列車、蘇州輕軌3號線4.完美配套：大型新滸商業(yè)城一路之隔、交通便捷5.超性價比戶型：90平米以下兩房滿足新蘇州人居家理想目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源

7、定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略二、08年項目推案計劃及階段安排 08年3月份08年4月份08年6月份08年9月份春節(jié)二期開盤別墅組團開盤三期開盤四期開盤目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略項目各階段推案計劃6號樓16號樓11號樓20號樓19號樓14號樓18號樓13號樓一期（08年1月8日）所推房源共240套，基本售磬(銷售240套) 100平米以下占75% 115.91平米占25% 22

8、號樓24號樓23號樓二期（08年3月中旬）所推房源為4幢多層，3幢小高層多層100平米以下占75% 100平米占25%小高層100平米以下占80% 100平米占20%21號樓項目各階段推案計劃17號樓12號樓7號樓別墅疊加別墅別墅別墅別墅別墅別墅別墅疊加疊加別墅別墅別墅三期開盤（08年4月份）別墅組團主要為連排，輔以少量疊加，主要以內(nèi)部客戶去化為主。項目各階段推案計劃2號樓8號樓15號樓9號樓10號樓四期（08年6月份）所推房源為4幢多層，4幢小高層多層100平米以下占75% 100平米以上占25%小高層100平米以下占67% 100平米以上占33%5號樓4號樓3號樓項目各階段推案計劃小高層小

9、高層小高層五期（08年9月份）推出3幢小高層面積全部在100平米以下項目各階段推案計劃目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略項目品牌策略 明年新區(qū)、金閶新城小高層產(chǎn)品市場競爭異常激烈明年大量小高層推出，滸關區(qū)域客戶有抗性、客戶支持不夠需要拓展外區(qū)域”東拓南進”策略品牌戰(zhàn)略滸新置業(yè)開發(fā)商品牌后期產(chǎn)品品牌鋪墊金櫚灣項目品牌項目品牌策略 項目品牌策略 品牌策略的支撐滸新博仕會成立項目精品活動路線項目地中海特色推廣蘇州區(qū)域媒體形象塑造金櫚灣項目開盤熱銷項目各期開盤熱

10、銷戶外、報紙電視、電臺老客戶優(yōu)惠會員活動地中海美食特色巡演地中海家具美食展目錄項目市場分析項目推案計劃新區(qū)市場分析項目周邊競爭分析競爭個案分析項目客源定位項目推廣主題品牌策略媒體活動策略推廣費用預算銷售節(jié)點安排各階段推案量項目定位推廣主題項目推廣策略項目媒體活動策略08年項目媒體推廣策略線上推廣篇品牌推廣結合項目占領區(qū)域制高點 線下推廣篇切實有效的推廣更好地配合銷售線上推廣篇1. 線上推廣戶外篇新區(qū)重點區(qū)域、金閶新城增加戶外點，項目新區(qū)品牌宣傳 2. 線上推廣報紙篇城市商報首版報眼廣告；“城市商報”、“蘇州日報” 報紙稿配合銷售節(jié)點進行宣傳、項目系列軟文炒作。3. 線上推廣電視篇房車報道欄目1

11、5秒廣告片宣傳家園欄目30秒廣告片宣傳民聲在線新聞欄目20秒廣告片宣傳4. 線上推廣電臺篇104.8交通電臺“有車生活”“家在蘇州”捕捉新區(qū)、市區(qū)客戶群體 5. 線上推廣網(wǎng)絡篇蘇州搜房網(wǎng)、新視點網(wǎng)絡平臺:網(wǎng)按紐形象保持；通欄、對聯(lián)配合關鍵節(jié)點推廣運用搜房的網(wǎng)絡資源體現(xiàn)項目景觀、規(guī)劃、戶型, 通過前期熱銷樹立新區(qū)地中海品質(zhì)社區(qū)品牌開發(fā)商品牌。 運用網(wǎng)絡媒體進行區(qū)域、項目系列軟文炒作.線上推廣篇線下推廣篇1. 線下推廣區(qū)域企業(yè)、拆遷辦公關進一步對新區(qū)企業(yè)、滸關工業(yè)園企業(yè)、金閶新城拆遷辦展開DS拜訪派單等切實有效的點對點宣傳。2. 線下推廣短信、直郵、夾報針對新區(qū)、辛莊、金閶新城及滸關周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的直郵、夾報、短信可以很快地建立項目在新區(qū)、金閶新城的知名度，對銷售起到立桿見影的作用。線下推廣篇3. 線下推廣地中海風情巡演 配合項目“西進南擴”的推廣策略，在新區(qū)大潤發(fā)、新區(qū)綠寶廣場等地舉辦具有地中海風情的路演可以很快的抓住當?shù)貐^(qū)域的客戶、同時加深客戶對于項目賣點的理解。4. 線下推廣地中海特色美食、歌舞晚會針對項目前期業(yè)主、積累準業(yè)務舉辦具有明顯地中