論“住改商”房地產(chǎn)估價(jià)方法的比較法問(wèn)題2400字

1、論“住改商房地產(chǎn)估價(jià)方法的比擬法問(wèn)題2400字 1、問(wèn)題及意義人們對(duì)居住上的要求已不再滿足于“有房可居，而是對(duì)生活品質(zhì)和居住環(huán)境有著越來(lái)越高的要求，舒適、安寧、便利已成為共同追求的目的。但是這些目的之間卻有著一定的矛盾性，比方要實(shí)現(xiàn)“舒適和“安寧這兩個(gè)目的，人們往往樂(lè)意于選擇遠(yuǎn)離城市喧囂的區(qū)域去置業(yè)，甚至選擇郊區(qū)，但帶來(lái)的問(wèn)題是交通和購(gòu)物的不便利。當(dāng)這種問(wèn)題出現(xiàn)的時(shí)候，往往就意味著商機(jī)的出現(xiàn)，于是“住改商正好“滿足了這一供需矛盾問(wèn)題，在一定程度上便利了人們的生活，帶來(lái)了“外部正效應(yīng)；但我們應(yīng)該意識(shí)到，在這一信息共享的社會(huì)，經(jīng)濟(jì)是具有開(kāi)放性的，當(dāng)越來(lái)越多“住改商出現(xiàn)的時(shí)候，原有的交通漸漸變得擁擠

2、不堪，原有的清新空氣變成刺鼻的粉塵氣味，小區(qū)住宅的客梯變成“貨梯、人貨擁擠不堪，這又帶來(lái)了“外部負(fù)效應(yīng)。所以，當(dāng)外部負(fù)效應(yīng)開(kāi)場(chǎng)大于外部正效應(yīng)時(shí)，業(yè)主需要利用法律手段來(lái)維護(hù)自身合法權(quán)益來(lái)抵抗這種泛濫的“住改商現(xiàn)象，政府當(dāng)然也需要利用宏觀和微觀手段來(lái)調(diào)控，直至這種現(xiàn)象回到正外部效應(yīng)大于負(fù)外部效應(yīng)的平衡位置上。所以當(dāng)今社會(huì)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，政府并不是一味實(shí)行“住禁商政策，而是合法有序的引導(dǎo)“住改商向著有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方向開(kāi)展，從而始終保持著這一現(xiàn)象處于外部正效應(yīng)大于外部負(fù)效應(yīng)的良性循環(huán)軌道上。那么，當(dāng)業(yè)主需要對(duì)該類用處的房屋進(jìn)展估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師首先拿到手的卻只是印有“住宅用處的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利

3、證書(shū)，而業(yè)主方肯定不滿意僅僅只是以住宅用處的價(jià)格來(lái)表達(dá)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。畢竟在大多數(shù)地區(qū)，商業(yè)門(mén)面的價(jià)格是遠(yuǎn)高于同區(qū)域住宅價(jià)格的，特別是底層商業(yè)。那么，當(dāng)估價(jià)師遇到這類房地產(chǎn)時(shí)，該如何即要考慮證載用處和實(shí)際用處的差異性，又要客觀公允合法的作出其評(píng)估價(jià)值呢？特別是，當(dāng)政府需要調(diào)整城市規(guī)劃，而對(duì)該類房屋進(jìn)展征收時(shí)，那么模擬搬遷中所涉及到的“住改商估價(jià)問(wèn)題更是困擾著多數(shù)估價(jià)師。2、比擬法概述房地產(chǎn)估價(jià)的比擬法是通過(guò)尋找三種可比擬房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例，通過(guò)對(duì)交易狀況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，得出房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。但是對(duì)修正幅度有所要求，即單項(xiàng)修正幅度不超過(guò)20%，整體修正幅度不超過(guò)30%，同時(shí)要求修正

4、后的三個(gè)交易案例的比準(zhǔn)價(jià)格的最大值與最小值的比值不能超過(guò)1.2。除此以外，對(duì)可比實(shí)例的選取也有所要求，即附近區(qū)域近期交易的類似房地產(chǎn)，要求具備一樣的權(quán)屬狀況，一樣的用處，鄰近的區(qū)域。房地產(chǎn)估價(jià)的核心問(wèn)題是合理確定其市場(chǎng)價(jià)值，并且要遵循合法、公允等估價(jià)原那么。然而，“住改商房屋，改變了實(shí)際用處，與不動(dòng)產(chǎn)登記用處不一致，其“合法性本身就受到了質(zhì)疑，這與估價(jià)原那么是相悖的。但是作為專業(yè)估價(jià)師，沒(méi)有規(guī)章制度明文規(guī)定必須按照房地產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)所記載的用處來(lái)進(jìn)展估價(jià)，因此如能從政府相關(guān)部門(mén)獲得“住改商合法性認(rèn)定的文書(shū)，也能作為評(píng)估根據(jù)，從而間接的滿足估價(jià)“合法性要求。3、比擬法在“住改商房屋估價(jià)中的運(yùn)用假

5、如在周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣存在著三個(gè)以上的類似“住改商房屋交易案例，并且這些交易案例都有合法的政府相關(guān)認(rèn)定文書(shū)，那么估價(jià)就變得很簡(jiǎn)單了，直接套用傳統(tǒng)估價(jià)方法就可以得到其評(píng)估價(jià)值。然而，并不是所有區(qū)域都恰到好處找到這么適宜的3個(gè)以上的交易案例，那么用比擬法就有一定的難度了，所以必需要對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法作一定的調(diào)整。筆者有兩種思路：3.1從純住宅比擬法評(píng)估到“住改商。當(dāng)附近區(qū)域甚至同一小區(qū)的純住宅即實(shí)際與證載用處均為住宅交易案例較多時(shí)，可以先不考慮估價(jià)對(duì)象的“住改商性質(zhì)，直接按傳統(tǒng)比擬法將其住宅用處價(jià)值評(píng)估出來(lái)，然后再考慮其“變性后增加的價(jià)值，詳細(xì)包含：其占用土地使用權(quán)由住宅用處變更為商業(yè)用處所增加的價(jià)

6、值、建筑物由純居住用處變更為經(jīng)營(yíng)用處所增加的純收益的折現(xiàn)值。當(dāng)然由于“住改商存在外部效應(yīng)，所以在評(píng)估時(shí)必須將這些因素考慮進(jìn)去。這一方法的最終公式就是：“住改商房屋評(píng)估值=純住宅房屋評(píng)估值+土地使用權(quán)用處變更增加值-證書(shū)用處變更登記費(fèi)用+建筑物用處變更附加收益折現(xiàn)值1+外部正效應(yīng)提升率1-外部負(fù)效應(yīng)減損率。3.2從純商業(yè)比擬法評(píng)估思路到“住改商當(dāng)附近區(qū)域的類似純商業(yè)即實(shí)際與證載用處均為商業(yè)交易案例較多時(shí)，可以直接用傳統(tǒng)比擬法將假設(shè)估價(jià)對(duì)象證載用處為商業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估出來(lái)，然后再考慮“變性前的扣減價(jià)值，詳細(xì)包含：其占用土地使用權(quán)由商業(yè)用處復(fù)原為住宅用處的價(jià)值扣減，建筑物由住宅用處變更為商業(yè)用處的證

7、書(shū)變更登記費(fèi)用。同理，也存在著外部效應(yīng)的考慮。這一方法的最終公式為：“住改商房屋評(píng)估值=純商業(yè)房屋評(píng)估值-土地使用權(quán)用處變更增加值-用處變更登記費(fèi)用1+外部正效應(yīng)提升率1-外部負(fù)效應(yīng)減損率。4、結(jié)論無(wú)論采用何種思路來(lái)評(píng)估“住改商房屋，“合法性原那么是必須遵循的，也就是說(shuō)，即使產(chǎn)權(quán)人或者房屋使用權(quán)人已經(jīng)將住宅用于經(jīng)商，但并沒(méi)有獲得政府書(shū)面批準(zhǔn)文件，或者其他類似合法使用的文書(shū)，估價(jià)師無(wú)權(quán)“人為變更其合法使用權(quán)。也就是說(shuō)，估價(jià)師必須站在合法公允的立場(chǎng)上，按照所獲得的合法證明來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。此外，住改商帶來(lái)的外部效應(yīng)也是很明顯的，估價(jià)師必須周全的考慮哪些會(huì)帶來(lái)外部正效應(yīng)，哪些會(huì)帶來(lái)外部負(fù)效應(yīng)。那么這些如何量化呢？首先估價(jià)師可以借鑒區(qū)域因素分析和個(gè)別因素分析中的一些因素指標(biāo)，分析這些外部效應(yīng)是如何影響這些因素指標(biāo)的，通過(guò)分值增減的方法將這些效應(yīng)值進(jìn)展量化。總之，“住改商房屋評(píng)估的特殊性，其評(píng)估方法要求估價(jià)師在理論工作中不斷研究。參考文獻(xiàn)：1 戚冬瑾，周劍云.