光明東周整改項目概括書ZL

1、深圳市光明新區(qū)整體概括東周片區(qū)舊改專項分析報告1區(qū)域人口:2009年末全市常住人口891萬人，其中戶籍人口241萬人，非戶籍人口650萬人。區(qū)域劃分:福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)光明新區(qū)、坪山新區(qū) 經(jīng)濟地位： 深圳為中國大陸人均國內(nèi)生產(chǎn)總值最高的城市， 是經(jīng)濟效益最好的城市之一. 國內(nèi)生產(chǎn)總值居大中城市第四位;財政收入居大中城市第三位; 進出口總額占中國大陸七分之一，連續(xù)15年居大中城市第一。港口集裝箱吞吐量居中國大陸第二位，世界第六位。 深圳機場是中國大陸四大航空港之一，華南航空貨運的重要樞紐。上海杭州深 圳 概 況 地理位置：深圳市位于廣東省中南沿海地區(qū)，珠江口之東。東臨

2、大鵬灣，西接珠江口，北靠東莞、惠州兩市，南鄰香港，與香港新界一河之隔。全市面積2020平方公里，而深圳經(jīng)濟特區(qū)是從深圳市劃出的六分之一的狹長地帶，總面積327.5平方公里，是除海南省外最大的經(jīng)濟特區(qū)。216.00%2 032 022 01824518.00%14.7%12.00%10.00%28616.00%19542 092 082 072 062 052 042009年深圳GDP總量達到8245億元，與2008年同比增長10.7%，經(jīng)濟總量居全國大中城市第四位2009年深圳人均GDP9.3萬元。數(shù)據(jù)來源：深圳統(tǒng)計局單位：億元6765780717.3% 17.3%342315.0% 15.0

3、% 15.0%13.2%22394927 12.1%10000900080007000600050004000300020000000000002.00%0.00%5684 14.00%20.00%10.7%8.00%4.00%深圳GDP增長率單位：美元深圳市GDP情況深圳人均GDP情況14000120001000080006000400020000220042006200720082003深圳200北京大連2005折線圖 4深圳市經(jīng)濟情況3目錄1、光明人文地貌環(huán)境概括2、近期重點建設的四大項目1、啟動奠基儀式2、本案片區(qū)地塊環(huán)境分析3、項目可比案例分析123光 明 新 區(qū) 概 括東周片區(qū)項目

4、地域分析概括本案地塊歷史及交易方案4發(fā)展優(yōu)勢招商引資生活環(huán)境教育醫(yī)療光明新區(qū)自然資源光 明 新 區(qū) 概 括環(huán)境及人文條件介紹新區(qū)概覽5光明新區(qū)概覽深圳市區(qū)位行政圖地理位置：光明新區(qū)位于深圳西部，東至觀瀾，西接松崗，南抵石巖北臨東莞市黃江鎮(zhèn)。行政區(qū)劃：下轄光明、公明兩個街道全區(qū)面積：156.1平方公里至2009年末全區(qū)人口約86萬人、南山區(qū) 福田區(qū)光明新區(qū)概覽：羅湖區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)光明新區(qū)本 案光明新區(qū)坪山新區(qū)龍崗區(qū)其中戶籍人口約4.4萬，新區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，土地儲備比較豐富，是深圳最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。該區(qū)的功能定位強調(diào)經(jīng)濟、社會、分別從越南，馬來西亞，新加坡，印尼， 城市建設綜合開發(fā)，按照有關

5、規(guī)劃，新區(qū)將建設為科學緬甸回國的歸僑。城市化、現(xiàn)代化水平最高的新城區(qū)之一。數(shù)據(jù)來源：光明新區(qū)統(tǒng)計局62007年5月31日 光明新區(qū)成立新一輪總規(guī)修編光明新城中心區(qū)被列為深圳市城市副中心光明新區(qū)概覽7生活環(huán)境及教育醫(yī)療教 育 醫(yī) 療光明新區(qū)現(xiàn)有各類學校31所，在校學生4萬多人；公明中學、公明第一小學、光明中學、光明小學、東周小學均為省一級學校。片區(qū)有醫(yī)院3家，社康中心32個，健全的醫(yī)療網(wǎng)絡保證了人民群眾的就醫(yī)保健需求。公明、光明街道先后被全國愛國衛(wèi)生運動委員會授予“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”的榮譽稱號。人 民 生 活2009年，光明新區(qū)實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值605.88億元、農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2.85億元、固定資產(chǎn)投

6、資100.11億元、財政收入6.90億元、兩稅收入27.44億元。光明片區(qū)的主干道路有松柏路、塘明公路、公黃公路、觀光公路、鳳新公路、龍大高速公路、鳳樓公路、公明南環(huán)、北環(huán)以及正在建設中的南光高速公路。數(shù)據(jù)來源：光明新區(qū)統(tǒng)計局8自然資源自 然 資 源光明新區(qū)自然條件較好。具有發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)和都市農(nóng)業(yè)的資源稟賦 。這里有萬畝荔枝林、千畝花卉基地、奶牛示范場、滑草場、回歸亭、天鵝湖等風景區(qū)。特別是光明新區(qū)下屬的光明集團擁有中國最大的鮮奶出口基地、第一家年出欄達十萬頭的工廠式生豬養(yǎng)殖基地、亞洲最大的養(yǎng)鴿企業(yè)、廣東最大的西式肉制品生產(chǎn)企業(yè)。世界第一大牛落成大觀園滑 草 場果園滑草奶牛示范場騎 馬翠湖公

7、園野 戰(zhàn)9生產(chǎn)總值(億元）工業(yè)總產(chǎn)值(億元）Text工業(yè)增加值(億元）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(億元）固定資產(chǎn)投資(億元）進出口總額(億元）社會消費品零售總額(億元）國地稅總額(億元）預算內(nèi)財力(億元）人均生產(chǎn)總值 (元）211.90652.99123.082.85100.11300.0645.4627.446.9350945TextText招商引資轄區(qū)內(nèi)共有各類大小工業(yè)園區(qū)66個，其中重點有光明高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)和深圳市內(nèi)衣、LCD、模具、鐘表四大產(chǎn)業(yè)集聚基地。包括偉創(chuàng)力、光明新區(qū)廠房先進設備華星光電、研祥科技、吉田拉璉、信泰光學、創(chuàng)維、世紀晶源、飛音通迅、華映科技、海王英特龍等在內(nèi)的一批國內(nèi)外知名企業(yè)在此

8、落戶。數(shù)據(jù)來源：光明新區(qū)統(tǒng)計局10區(qū)位優(yōu)勢土地資源優(yōu)勢生態(tài)優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢一、光明新區(qū)在156.1平方公里的土地上，可建用地58.01平方公里，其中未建用地29.75平方公里，擁有全市最大的可連片開發(fā)區(qū)域（為新區(qū)的各項發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊空間）。一、耕地面積20040畝，其中基本農(nóng)田保護用地10560畝，占全市的35；二、生態(tài)控制區(qū)面積 83.45平方公里，占新區(qū)面積的53.72；三、綠地覆蓋率高達53一、從發(fā)展經(jīng)濟學角度講，后發(fā)地區(qū)不一定要經(jīng)歷先發(fā)展地區(qū)的每一個發(fā)展階段，它可以憑借自身的綜合條件，吸取先發(fā)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗和教訓，打造投資洼地，承接先發(fā)展地區(qū)的信息、技術和資金流，實現(xiàn)趕

9、超式、跨越式發(fā)展。瞄準國際一流水平，高規(guī)格規(guī)劃，高標準建設，實現(xiàn)跨越式、創(chuàng)新式的科學發(fā)展。 發(fā)展起點高，可少走彎路，降低發(fā)展成本。一、光明新區(qū)是深圳連接珠三角城市群的重要門戶，區(qū)內(nèi)道路“九縱八橫”，輻射珠三角的交通四通八達。二、龍大高速公路橫貫東西，與南光、機荷、梅觀、廣深高速公路相連，距福田中心區(qū)、寶安國際機場、蛇口港、大鏟灣港約半小時車程。三、連接光明新區(qū)和市中心區(qū)的地鐵6號線正抓緊規(guī)劃建設，建設中的廣深港客運專線在光明設站，屆時新區(qū)將與香港、廣州等珠三角主要城市同處于“30分鐘交通圈”內(nèi)。 使新區(qū)有條件成為承接香港、輻射東莞的專業(yè)先進制造業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)中心。城市規(guī)劃與發(fā)展優(yōu)勢11光明新

10、城的四大重點項目：光明新城中央公園；廣深港客運專線光明站；（本案）光明新城東周舊改項目。招商局科技企業(yè)加速器。光明新城近期重點建設的四大項目光明新城是深圳市重點建設的四大新城之一，是市委市政府加快推進深圳國際化城市建設、拓展城市功能，完善發(fā)展布局的重大戰(zhàn)略舉措。*東周片區(qū)作為光明新區(qū)第一個啟動的舊改項目，作為新區(qū)舊改試點，需 “出形象，出效益，為后繼的項目打造一個典范”。12光明近期建設行動市政基礎設施重點啟動廣深港客運專線光明城際站建設同光路雙明大道周家大道東明大道同觀路光僑路高新路十一號路中央公園大道光輝大道塘明路光明城際站（廣深港專線）改造提升現(xiàn)有道路，打造三條景觀大道深圳北站至廣州段于

11、2011年5月亞運會前開通于計2012年福田站建成，2014年全線開通到香港完善高新城道路、水、電等市政系統(tǒng)廣深港客運專線光 明 站本 案13光明近期建設行動啟動光明老中心舊城改造東周片區(qū)舊城改造項目光明商業(yè)中心舊城改造項目東周片區(qū)舊城改造（本案）整治優(yōu)化工業(yè)用地綜合整治居住用地升級轉(zhuǎn)型工業(yè)用地動能置換工業(yè)用地政府主導整體更新地區(qū)近期建設公共設施教育設施：8所學校；文化設施：2個文化中心、1個體育中心；衛(wèi)生設施：光明醫(yī)院擴建、800床新民醫(yī)院；市政設施：光明消防中隊、光明郵政支局、東周變電站、光明污水廠、夾子塘水廠擴建、光明水廠、工業(yè)氣儲氣站與鳳凰變電站。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展示中心中央公園商業(yè)街區(qū)級行政

12、中心科技公園光明城鐵站科技館及會展中心大型醫(yī)療設施大型體育設施長途客運站整體改造居住用地本 案14啟動光明中央公園建設；建立“綠色先鋒實驗區(qū)”；開展光明大街地上、地下開發(fā)統(tǒng)籌和城市設計研究；與新加坡公共事務對外合作局、市區(qū)重建局合作開展光明中心區(qū)開發(fā)指導規(guī)劃；完善道路、市政設施和市政管網(wǎng)建設；加強土地整備與控制，啟動整體拆遷安置。啟動光明高新產(chǎn)業(yè)項目及配套功能區(qū)建設招商局科技企業(yè)加速器新區(qū)外商投資服務中心商務園文體中心科技公園五星級酒店大型居住社區(qū)光明近期建設行動啟動光明新城中心區(qū)建設光明中央公園光明大街綠色先鋒實驗區(qū)光明高新區(qū)光明中心區(qū)招商局科技企業(yè)加速器光明高新區(qū)本案光明中心區(qū)本 案15東

13、周片區(qū)舊改項目啟動奠基儀式2008年5月12日深圳市市委書記,市長,和市政府人員親自到來為本項目做奠基儀式16（本案）項目區(qū)位分析新區(qū)規(guī)劃東周地塊項目概況項目周邊配套設施建設東周地塊周邊交通現(xiàn)狀舊城改造整體規(guī)劃布局東周片區(qū)項目地域分析概括東周片區(qū)改造17光明中心將建設成為商業(yè)辦公、商業(yè)服務和文化教育中心。規(guī)劃區(qū)位于光明新區(qū)一軸、兩心、一環(huán)、四點八片中的兩明新中心。功 能 定 位本案項 目 規(guī) 劃 定 位十一五規(guī)劃空 間 布 局18項目區(qū)位分析地 理 位 置 規(guī)劃區(qū)位于光明中心區(qū)、光明大街（規(guī)劃）光明大道、東周二街（規(guī)劃）與文楓路（規(guī)劃）圍合的地塊內(nèi)。 西距龍大高速觀光路出入口約1.5公里距南光

14、高速出入口約5公里現(xiàn)狀土地利用居住用地-分布于東西兩側，約占總用地的50%商業(yè)服務業(yè)用地-主要沿光明大街設立一類工業(yè)用地-只要分布在用地西側本案19軌道6號線東周舊改（本案）舊改區(qū)域周邊交通道路及公共設施規(guī)劃光明規(guī)劃舊改區(qū)廣深港客運專線20政府舊改指導意見根據(jù)深圳市光明新區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃（2008-2020）政府對光明新區(qū)的舊村改造指導意見如下：舊城舊村改造根據(jù)城市建設步驟和不同時期建設重點，制定舊城舊村改造計劃，近遠期結合，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，集中建設，統(tǒng)一配套：針對性的制定改造政策，采取符合個人情況的改造方式，尊重傳統(tǒng)、體現(xiàn)地方特色注重人文精神塑造；立足于無利和微利標準，在滿足

15、城市規(guī)劃要求，政府相關政策，相關法律法規(guī)的基礎上，科學制定開發(fā)強度、綠地率和拆建比等經(jīng)濟指標，并嚴格執(zhí)行21規(guī)劃用地匯總表市政府對光明新區(qū)的規(guī)劃莞深城際線本案地塊軌道交通六號線（全長51.9公里，連接福永，深圳機場，沙井，公明，松崗，龍華，石巖，并連接地鐵1，4和11號線）廣深港客運專線（深圳段到廣州段在2010年底亞運會前開通）2223項目地塊規(guī)劃指標概括一覽表深圳市規(guī)劃局對于這個項目地塊提供的指標24項目地塊實景圖25序號類別基地面積（平方米）建筑面積（平方米）占總建筑面積百分比（%）1質(zhì)量較好建筑4416.6318818.4227.112質(zhì)量一般建筑4853.5312289.2817.7

16、03質(zhì)量較差建筑26355.4838319.1855.19合計35625.6469426.88100現(xiàn)狀建筑性質(zhì)分類一覽表現(xiàn)狀建筑性質(zhì)分類圖現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評價一覽表現(xiàn)狀建筑質(zhì)量評價圖現(xiàn)狀建筑情況26項目具體經(jīng)濟技術參數(shù)用地性質(zhì)商住用地總改造范圍面積約8.6萬平方米總占地面積約7.6萬平方米綜合容積率約5.0計容積率地上建筑面積約28.2萬平方米住宅約10.5萬平方米商業(yè)約18萬平方米地下建筑面積約14萬平方米公建配套不少于4000平方米居住人數(shù)5000多人項目地塊現(xiàn)狀舊改開發(fā)商A公司東周舊改地塊項目概況27道6鼓勵集中在軌道6號線三個站點上的高強度開發(fā)，其他建設量在各功能區(qū)內(nèi)較均勻的分配，以強烈

17、的對比形成明確的城市意象?？臻g結構光明新城中心區(qū)城市設計本案28項目周邊交通現(xiàn)狀外部道路交通 城市主干道：光明大街光明大道 城市次干道：文楓路 城市支路：東周二街 軌道交通：六號線內(nèi)部道路交通規(guī)劃車行流線車行出入口主要人行出入口地鐵出入口公交站點出租車停靠卸貨平臺文楓路（規(guī)劃）光明大街東周路光明大道東周二街29周邊現(xiàn)狀設施周邊設施現(xiàn)狀：醫(yī)療設施：光明醫(yī)院教育設施：東周小學、光明中學光明小學、美景幼兒園、光明中心幼兒園、交通設施：光明客運站文化娛樂設施：光明文化宮、光明電影院公共設施：稅務局、郵電局、光明派出所、光明市場其他：深圳維他食品飲料公司30項目周邊配套設施建設31項目可比案例分析項目整

18、體優(yōu)勢總結32項目可比案例分析本案12億拍賣宗地（A511-0025）33土地號推出時間地理位置土地性質(zhì)總面積（萬m2）容積率出售方地塊起始價地塊交易價成交樓面地價成交地面地價A511-00252009年8月28日位于光明辦事處公園路南側、二十七號路北側商住用地90737.092.0深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)股份有限公司5.8億12億6613元/平方米13225元/平方米項目可比案例分析此次共有16家企業(yè)參加競拍包括：8號競買人經(jīng)過73輪次以12億元人民幣的價格奪標地面規(guī)劃圖*此次參加競拍企業(yè)都是上市公司34項目可比案例分析此次16家企業(yè)參加競拍的看法：聯(lián)席總裁孫越南先生表示說：之所以這么積極參與競拍

19、，是因為他們對光明新區(qū)政府的規(guī)劃比較看好，對光明新區(qū)未來的發(fā)展趨勢看好，對光明新區(qū)未來的房地產(chǎn)看好。參與競拍的金地公司代表甚至用 “進駐光明，一片光明”來形容光明新區(qū)未來的發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士普遍對光明新區(qū)的前景非?？春?5項目整體優(yōu)勢總結政策支持區(qū)位優(yōu)勢交通優(yōu)勢配套環(huán)境支撐自身條件與建設情況光明旅游經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢本項目已列入70個舊城舊村改造項目之一，是政府近期改造建設的焦點。東周片區(qū)的開發(fā)標志著光明新區(qū)建設進入實施階段。以光明新區(qū)為試點開展綠色城市規(guī)劃建設緊緊圍繞 “綠色新城、創(chuàng)業(yè)新城、和諧新城” 的發(fā)展定位進行城市建設，為規(guī)劃區(qū)的發(fā)展提供了高標準的總體指導思想。362003年一） 本項目在200

20、3年6月1日由當?shù)氐恼块T 光明街道辦事處通過招商引資的方式與深圳市AA實業(yè)投資有限公司簽訂了舊城改造項目合作協(xié)議書。二） 同時寶安區(qū)發(fā)展計劃局向AA公司頒發(fā)了綠色通道項目認定證書將AA公司明確為本項目開發(fā)主體單位的地位。并與政府相關部門為本項目做了大量的前期準備工作。項目的歷史2003年 -2005年一） A公司與光明街道辦簽訂合作協(xié)議后，做了投入了大量資金對項目片區(qū)全面開展了規(guī)劃、設計、評估、土壤地質(zhì)勘探等工作，并對部份用地作了征用賠償，完成了第一期開發(fā)地塊中間部分五千多平方米的樁基礎工程；因此，A公司簽約后的幾年以來對本項目前期運作、籌備投入了一定量的人力、物力、財力。二） 在準備進一

21、步的工程施工時，因政策多方面的原因受到了有關部門的干預，該項目運作被逼延滯，從而給公司帶來了信譽及經(jīng)濟等方2006年2009年一） 二 六年底，深圳市人民政府發(fā)布了深府（2006） 258號關于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等 70個舊城舊村改造項目的處理意見文，使該項目的繼續(xù)開發(fā)得到了政策許可；二） 為加快項目建設，AA公司與深圳CC置業(yè)投資有限公司達成了合作意向，為使項目的后續(xù)開發(fā)能夠得到充分的保證，按政府部門對舊改項目開發(fā)主體資格的有關要求，商定以深圳保利投資有限公司作為本項目的開發(fā)主體。面的損失。10月22號政府令說誰拆誰賠誰就賺，其實改得更好。37面積統(tǒng)計總體規(guī)劃圖規(guī)劃策略鳥瞰

22、效果圖概念規(guī)劃后期規(guī)劃分析38舊改數(shù)據(jù)統(tǒng)計39房屋類型房屋面積產(chǎn)權置換面積貨幣補償金額備注住宅39123.1695962.261,423,403辦公6324.236324.234,332,099廠房及配套30603.65090,097,085簡易房9847.1106,745,282合計85898.15102286.43162,597,869注：住宅全面積按按1:3比例置換；辦公全面積1:1置換；廠房及其配套、簡易房只采取貨幣補償方式。參考樓層數(shù)的補償方式匯總表40規(guī)劃策略規(guī)劃策略酒店式公寓交通便利商務環(huán)境高級白領階層住宅區(qū)位配套環(huán)境商業(yè)大型shopping mall人流辦公商務環(huán)境地處中心區(qū)41總體規(guī)劃圖總體布局：本規(guī)劃總體布局結合地形特點，運用“兩軸三心”的平面布局方式，“三點兩面”的空間結構，達到利益最大化和空間最優(yōu)化。順應城市肌理關系，確立貫穿整個地快的線形中心景觀帶的主軸地位，景觀資源輻射整個地塊以寫字樓、酒店式公寓、辦公樓作為三個空間層面的控制點，多層的集中商業(yè)和高層的住宅、寫字樓等形成兩個不同的高度層面.這樣，點面結合，達到張弛有度的空間效果42經(jīng)濟技術指標4344效 果 圖45效 果 圖46效 果 圖47效 果 圖48效 果 圖49交易前交易