04房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算

1、第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨是指企業(yè)在日常活動中持有以備出售的開發(fā)產(chǎn)品、處在開發(fā)過程中的在 建開發(fā)產(chǎn)品、在開發(fā)過程或提供勞務(wù)過程中耗用的材料、物資、設(shè)備等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括各類材料、庫存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、在建開發(fā) 產(chǎn)品、已完工待售的開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等。存貨屬于企業(yè)的流動資產(chǎn)。二、存貨的計價（一）存貨取得的計價存貨取得的計價，也叫存貨的初始計量，指的是存貨取得時的入賬金額。我國會計準則規(guī)定：存貨應(yīng)當按照實際成本進行初始計量，存貨的實際成本包括采購成本、加 工成本和其他成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得存

2、貨有多種方式，存貨的取得方式不同，其成本的確定方法也有所不同。外購的存貨的實際成本為采購成本。采購成本包括買價（包含增值稅）、運雜費、保險費等。自制存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和其他成本構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的 存貨成本還包括為產(chǎn)品開發(fā)而發(fā)生的借款利息中應(yīng)予資本化的部分。（詳見“房地產(chǎn)開發(fā)成本的核 算”）委托加工存貨的實際成本是由采購成本、加工成本和相關(guān)稅費所構(gòu)成。投資者投入存貨的實際成本，按照投資各方確認的價值計價。此外企業(yè)以非貨幣性交易換入的存貨，按非貨幣性交易的有關(guān)規(guī)定確定存貨的實際成本。（二）存貨發(fā)出的計價由于存貨是分次購入或經(jīng)分批開發(fā)、分批生產(chǎn)形成的，同一種存貨由于形成

3、的時間不同，其成 本也存在著差異，所以，就產(chǎn)生了發(fā)出存貨的計價方法問題。發(fā)出存貨的計價方法有兩種，一種是按實際成本計價，另一種是按計劃成本計價。按實際成本計價發(fā)出存貨按實際成本計價，又分為“先進先出法”、“加權(quán)平均法”、“個別計價法”等不同 的方法。1）先進先出法所謂“先進先出法”是假定先收到的存貨先發(fā)出，并根據(jù)這一假定的成本流轉(zhuǎn)順序?qū)Πl(fā)出存貨 進行計價的方法。采用這種方法，收入存貨時要在存貨明細賬中逐筆登記存貨的數(shù)量、單價和金額; 發(fā)出存貨時按順序?qū)⑾热霂斓拇尕洺杀鞠绒D(zhuǎn)出，并逐筆登記存貨發(fā)出和結(jié)存金額。見表4-1表4-1A材料明細賬（先進先出法）07年摘要收入發(fā)出結(jié)存月日數(shù)量（公斤）單價金額

4、數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額61期初結(jié)存20002.0040007購入50002.201100020002.001500050002.2012發(fā)出20002.00840030002.20660020002.2015購入30002.40720030002.201380030002.4028發(fā)出30002.20660030002.40720030本月合計80001820070001500030002.4072002）加權(quán)平均法所謂加權(quán)平均法（也稱全月一次加權(quán)平均法）是指以本月全部進貨成本加月初結(jié)存存貨成本，除以本月全部進貨數(shù)量加上月初存貨數(shù)量，計算出存貨的加權(quán)平均單位成本，并按加權(quán)平均

5、單位成 本確定發(fā)出存貨的成本及期末庫存成本的方法。采用加權(quán)平均法確定發(fā)出存貨的成本，平時對入庫存貨要逐筆登記數(shù)量、單價和金額，而對平 時發(fā)出材料只登記數(shù)量，而不登記單價和金額。到月末計算出加權(quán)平均單位成本，再計算發(fā)出存貨 和結(jié)存存貨的成本。所以平時工作量較小。相關(guān)計算公式如下：存貨單位成本=（月初存貨結(jié)存金額+本月入庫存貨成本合計）/ （月初存貨結(jié)存數(shù)量+本月各 批進貨數(shù)量之和）本月發(fā)出存貨的成本=本月發(fā)出存貨的數(shù)量X存貨平均單位成本月末庫存存貨成本=月末庫存存貨數(shù)量X存貨平均單位成本見表4-2表4-2A材料明細賬（加權(quán)平均法）07年摘要收入發(fā)出結(jié)存月日數(shù)量（公斤）單價金額數(shù)量（公斤）單價金額

6、數(shù)量（公斤）單價金額61月初結(jié)存20002.0040007購入50002.2011000700012發(fā)出4000300015購入30002.407200600028發(fā)出30003000本月合計80001820070002.221554030002.226660全月一次加權(quán)平均單位成本=（4000+18200） / （2000 + 8000）=2.22當月發(fā)出存貨成本=7000X2.22 = 15540月末結(jié)存存貨成本= 3000X2.22=66603）個別計價法個別計價法是將每批入庫的存貨，單獨存放，單獨貼標簽，單獨標明數(shù)量、單價和金額。發(fā)出 存貨屬于哪一批的，就按該批存貨入庫時的實際成本計價

7、。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品一般適用于個別計價法來結(jié)轉(zhuǎn)成本。即將每一個工程項目單獨計算 和結(jié)轉(zhuǎn)成本，不存在先進先出、后進先出和加權(quán)平均的問題。存貨按計劃成本計價存貨按計劃成本計價是指企業(yè)在日常核算中，對存貨的收入、發(fā)出和結(jié)存均按預(yù)先制定的計劃 成本計價。而將實際成本脫離計劃成本的差異，通過“存貨成本差異”賬戶單獨核算。采用這種方 法，月末在按計劃成本結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨的成本后，還要按照存貨的成本差異率計算和結(jié)轉(zhuǎn)發(fā)出存貨應(yīng) 承擔(dān)的成本差異，從而將發(fā)出存貨的計劃成本調(diào)整為實際成本。存貨按計劃成本核算，如果計劃成本制定的合理，可以起到對發(fā)生的成本進行控制的作用，也 便于事后對成本進行考核。但如果計劃成本制定

8、得不科學(xué)、不合理，便失去按計劃成本核算的意義。 在物價不斷變動的情況下，按計劃成本核算比較困難。（三）存貨的期末計價到會計期末（年末），企業(yè)對庫存的存貨，應(yīng)按照實際成本與可變現(xiàn)凈值孰低的原則進行計價。 如果可變現(xiàn)凈值低于賬面存貨的實際成本，其差額部分要計提存貨跌價準備?？勺儸F(xiàn)凈值的確定方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為各種存貨的性質(zhì)不同，所以不同存貨可變現(xiàn)凈值的確定方法也不完全相同。1）開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值=該開發(fā)產(chǎn)品的估計售價-估計的銷售費用和相關(guān)稅金2）用于產(chǎn)品開發(fā)的各種材料設(shè)備的可變現(xiàn)凈值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各種建筑材料和庫存設(shè)備的可變現(xiàn)凈值，難以按一般加工企業(yè)材料的可變現(xiàn)凈 值的計算

9、方法計算。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可直接按照各種建筑材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場價格作為可變 現(xiàn)凈值。存貨跌價準備的核算1）存貨跌價準備的計提當有跡象表明存貨發(fā)生減值時，企業(yè)應(yīng)于期末計算存貨的可變現(xiàn)凈值，如果可變現(xiàn)凈值低于存 貨的賬面價值（賬面余額-已提的跌價準備），就要計提存貨跌價準備。存貨跌價準備應(yīng)該按照單個存貨項目計提。在存貨品種較多的情況下，為了簡化核算，也可以 按存貨的類別計提壞賬準備。即將同一類型或同一用途的不同存貨合并在一起計提存貨跌價準備。企業(yè)應(yīng)在每一會計期末，計算出存貨的可變現(xiàn)凈值以后，再與存貨的賬面價值進行比較，如果 可變現(xiàn)凈值低于賬面價值，其差額就是應(yīng)提的存貨跌價準備。如果存貨的可變現(xiàn)

10、凈值高于賬面價值， 應(yīng)按其差額數(shù)沖回原來已提的存貨跌價準備，以沖平為限。提取存貨跌價準備作如下分錄：借：資產(chǎn)減值損失一計提的存貨減值準備貸：存貨跌價準備沖回已提的存貨跌價準備做如下分錄：借：存貨跌價準備貸：資產(chǎn)減值損失一計提的存貨減值準備2）存貨跌價準備沖回和轉(zhuǎn)銷對過去因為跌價已經(jīng)提取了跌價準備的存貨，當發(fā)生跌價的因素已經(jīng)消失，即存貨的價值已經(jīng) 恢復(fù)，那么，應(yīng)將以前為此已提取的存貨跌價準備沖回。在以前已提跌價準備的范圍內(nèi)做如下會計 分錄。借：存貨跌價準備貸：資產(chǎn)減值損失一計提的存貨減值準備如果已提跌價準備的存貨已經(jīng)銷售，那么為該批存貨計提的跌價準備也應(yīng)同時轉(zhuǎn)銷。并用以沖 減主營業(yè)務(wù)成本。分錄如下：借：存貨跌價準備貸：主營業(yè)務(wù)成本三、存貨的盤存存貨的盤存是確定存貨實際數(shù)量的方法。存貨的盤存方法有兩種：即永續(xù)盤存法和實地盤存法。（一）存貨的永續(xù)盤存法永續(xù)盤存法，是指在存貨明細賬中對存貨的收入、發(fā)出逐筆進行記錄，并可以從賬簿中隨時結(jié) 出庫存存貨數(shù)量的方法。永續(xù)盤存法，有利于加強對存貨的管理，但核算的工作量大。（二）存貨的實地盤存法實地盤存法是指企業(yè)在期末通過實地盤存實物，來確定存貨的結(jié)存數(shù)量，并用倒擠的方法來確 定當期存貨發(fā)出數(shù)量和成本的一種方法。采用實地盤存法，當期存貨發(fā)出的數(shù)量和成本用下述公式計算。當期存貨發(fā)出數(shù)量=期初存貨數(shù)量+本期收入存貨數(shù)量-期末結(jié)存存貨數(shù)量