[物業(yè)管理方案]物業(yè)管理思路及方案

1、最新資料歡迎閱讀 PAGE 9物業(yè)管理方案物業(yè)管理思路及方案某項目物業(yè)管理方案一、概述某項目位于甲縣城東， 將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。二、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)， 當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結(jié)構(gòu)圖經(jīng)營

2、環(huán)境圖四、 人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16 名員工（按整個小區(qū)交付時設計）。序號 崗位 人數(shù)主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導下，全面負責經(jīng)營等。經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。最新資料歡迎閱讀員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。五、

3、 經(jīng)營預測a) 經(jīng)營收入：19.14 萬元（年度，以下省略） l 物業(yè)管理費： 11.34 萬元應收12.6 萬元 30000*12*0.35=126000（元）預計收入 11.34萬元（收繳率 90%）l 維修服務費：0.5 萬元l 特約服務：5.8 萬元 l 其他收入： 1.5 萬元 b) 支出：20.25 萬元 l 人員工資福利：14 萬元 l 辦公費用：2.5 萬元（辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費用：1.5 萬元 l 稅金：1.05 萬元 l 不可預見費用：1.2 萬元c) 潤虧：-1.11 萬元d) 物業(yè)接管期間前期投入：10 萬元（辦公設施購置費、通訊器材、員工

4、服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等）e) 公共性服務費構(gòu)成測算：21.962 萬元/年， 0.61 元/月* M2 （1） 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號 崗位人數(shù) 工資標準 工資合計 1 經(jīng)理 1 1200 12002 經(jīng)營部主任 1 800 8003 辦事員 3 600 18004 物業(yè)管理員 1 800 8005 安全護衛(wèi)員 7 500 35006 水電工 1 700 7007 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600 工資總額合計：9600 元/月；115200 元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14.17 萬元/ 年（2） 公用設施設備維修及保養(yǎng)

5、費：1.5 萬元（3） 綠化管理費： 綠化率 45%1.04 萬M2*1 元/年* M2 =1.04 萬元（4） 清潔衛(wèi)生費： 2 人*12 月*80 元/月*人=0.192 萬元（5） 安全護衛(wèi)費：7 人*200 元/ 年* 人=0.14 萬元（ 6 ） 辦公費：按管理人員工資總額25% 計算5.52 萬元*25%=1.38 萬元（7） 固定資產(chǎn)折舊費：按 10%計算即1 萬元（8） 稅費：按營收 5.5%繳納即1.052 萬元（9） 保險費：暫不投保（10） 合理利潤：按營收 8%計算 1.36 萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出

6、，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35 元/月* M2 。六、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收（無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。b) 物業(yè)接管驗收 l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收；l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用； l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認；l 落實物業(yè)的保修事宜（保修責任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標準、

7、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；l 接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組按設備移交清單，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備（設施）與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關(guān)單位迅速解決。l 在保修期內(nèi)， 因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l 接

8、管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。七、 入伙 1、準備工作 l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗； l車輛管理：增設區(qū)間道路標志； 封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出； 增設自行車棚；加固架空層車庫；l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、

9、水電工等設備及工屬具和員工工作服等；l 制定入住流程； l 印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂， 安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住

10、程序發(fā)函辦入伙手續(xù)簽約5、辦理入伙手續(xù)程序已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房合同確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、 裝修保證金建筑垃圾清運費、物管費，蓋章業(yè)主簽署向業(yè)主八、 物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向

11、物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高， 樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全

12、部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。十、 日常管理（一）房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪熟悉 收費 財務頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間 6H/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標準 準確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率 100%，投訴率 1以下。無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要

13、求，業(yè)主滿意率 99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率 90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序 8：008：30 向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00 跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案（二）綠化管理工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，

14、 嚴重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形， 灌木造型，地被草保持 3050MM 長勢優(yōu)良不污染環(huán)境 純度 90%以上保潔率 99%以上 綠化率 95%以上程序 7：009：30 澆水、施肥； 9：3011：30 除雜草、整形、保潔；13：3015：30 除殺蟲、補缺、保潔；15：3017：00 澆水、施肥 （三）房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈頻度 8H 內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行 每

15、天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補 24H 內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任范圍內(nèi)即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修標準 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率 100%，業(yè)主滿意率 90%以上 平整率無積水，缺損，完好率

16、 90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序 8：008：30 向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00 跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練消防設施家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學習法規(guī)教育 訓練頻度 24H 每周一遍 24H，每 20 分鐘一遍 24H 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次 1H 標準 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記， 交費 90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率 100% 被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率 2 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律 健身、隊列等常規(guī)訓練（四）安全護衛(wèi)、停車管理（五）保潔管理工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂頻度 二遍/天 14H/ 天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準 地