萬科物業(yè)公共設備、設施管理程序(共20頁)

1、深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第1頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日1.目的(md)規(guī)范公共設備(shbi)、設施的管理，保持設備、設施良好狀態(tài)，確保公司所管轄區(qū)域(qy)設備、設施管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。2.范圍適用于公司所管轄區(qū)域設備、設施的綜合管理工作。3.定義本文對公共設備、設施的分類是：（1）、供配電系統(tǒng):發(fā)電機、高壓開關柜、變壓器、低壓配電柜、功率因數(shù)補償柜、高（低）壓電纜、動力配電柜（箱）、照明配電箱、控制柜（箱）、照明燈具、開關、插座、室外照明、動力及照明線路等。 （2）、給排水系統(tǒng)

2、：水箱、水池、雨水井、污水井、化糞池、隔油池、供水管網(wǎng)、排污管網(wǎng)、供水泵、潛（污）水泵、各種閥門、水龍頭、變頻恒壓供水設備等。 （3）、消防系統(tǒng)：煙霧、溫度探測器、手動報警按鈕、警鈴、消防控制主機、聯(lián)動控制柜、消火栓泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、消火栓管網(wǎng)、噴淋管網(wǎng)、防排煙系統(tǒng)、氣體（泡沫）自動滅火系統(tǒng)、消防應急電源設備、消防電氣控制柜（箱）等。（4）、電梯系統(tǒng)（5）、通風、空調(diào)系統(tǒng)：冷水機組、空調(diào)泵類、冷卻塔、新風機、風柜、吊柜、風機盤管、空調(diào)管網(wǎng)、各種閥門、自控箱、其它類空調(diào)、送風機、排風機等。 （6）、電訊系統(tǒng)：內(nèi)部電話線路、對講系統(tǒng)、背景音樂（緊急廣播）系統(tǒng)、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體教學系

3、統(tǒng)、視聽音響系統(tǒng)等。（7）、安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第2頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日（8）、樓宇智能(zh nn)控制系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、樓宇自控（BAS）系統(tǒng)，如：智能控制電腦主機、網(wǎng)絡(wnglu)控制器、DDC控制器、各種控制模塊、控制箱、各種電動閥門、溫度感應器、水流量（水位）傳感器、壓力傳感器、光纜耦合器等。（9）、其它設備及維修工具：升降臺、影音及舞臺燈光系統(tǒng)、煤氣管道及開關；剪草機等綠化設備；洗

4、地機、拋光機、吸塵器等清潔設備；保安器材(qci)及工具；電焊機、切割機、鉆床、砂輪機、臺虎鉗、電錘、手槍鉆、絲錐、板牙等維修工具。（10）、公共設施：房屋建筑本體、樓內(nèi)設施、紅線內(nèi)物業(yè)設施（包括周邊服務用配套設施）、防雷接地系統(tǒng)，如：自行車棚（房）、內(nèi)外墻面、樓梯間、通道、屋（地）面、門、窗、吊頂、天花板、道路、連廊、建筑小品、泳池及設施等。（11）、汽美中心設備：洗車機、空壓機、高溫沖洗機、高壓沖洗機、真空抽油機、吸塵吸水機、舉升機等4.職責和權限4.1品質(zhì)管理部負責對各管理處和汽美中心的公共設備、設施的保養(yǎng)維修工作進行督導、評估，每季度組織一次對各部門公共設備、設施保養(yǎng)情況及相關質(zhì)量記錄

5、的巡查，審批檢修計劃和技改項目，監(jiān)督設備大修及重要維修工作，對檢修質(zhì)量進行鑒定，并負責協(xié)助組織專業(yè)技術人員培訓。4.2 管理處經(jīng)理負責公共設備、設施保養(yǎng)維修工作的抽查。4.3 設備主管或主辦負責公共設備、設施保養(yǎng)維修工作的組織、安排、實施和檢查，建立設備臺帳，解決技術難題、草擬技術改造方案。4.4設備責任人（技術(jsh)維修人員，以下及相關作業(yè)指導書同）負責責任范圍內(nèi)公共設備、設施保養(yǎng)維修工作。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第3頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5. 方法和過程(guchng)控制5.

6、1設備(shbi)房管理5.1.1設備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品，并按消防規(guī)定配足有效滅火器材。5.1.2設備房門應有“機房重地、非請勿進”標識，進出隨手關門。5.1.3設備房中重要設備上端如有管網(wǎng)等設施時，應在該設備上端加設喇叭口等設施，做好防護措施，以保證重要設備的安全使用。5.1.4高低壓配電室、變壓器房、空調(diào)機房、電梯機房、大型設備的控制室等重要設備房，應裝置干濕溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行監(jiān)測，設備房內(nèi)溫濕度須保持在設備運行要求的允許范圍內(nèi)。5.1.5設備房內(nèi)應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完好。5.1.6參觀來訪需進設備房，須設備主管或甲方

7、主管部門批準,由設備責任人陪同方可進入。5.1.7設備責任人負責每日檢查設備房，查看房內(nèi)環(huán)境溫度、濕度、并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上，每周清潔設備房一次，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。5.2 設備、設施保養(yǎng)維修5.2.1 日常保養(yǎng)工作由設備責任人負責每天巡視責任范圍內(nèi)公共設備、設施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.2.2 設備主管或主辦每周負責檢查監(jiān)督保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)問題及時要求設備責任人處理，并記錄在公共設備、設施檢查記錄表上。5.2.3 每月設備主管或主辦及設備責任人對公共設備、設施的

8、狀態(tài)及其質(zhì)量記錄進行(jnxng)一次巡查，并在公共設備、設施檢查記錄表中予以記錄，發(fā)現(xiàn)問題后，明確整改處理的責任人、完成日期，完成后由設備主管或主辦進行復查，并做好復查記錄。5.2.4設備檢修等級按以下分類進行(jnxng)：（高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容）深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第4頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.2.4.1日檢：屬巡視檢查維護。對設備房及設備周圍環(huán)境進行清潔，檢查設備有無漏水、漏油、漏電、漏氣(lu q)等現(xiàn)象，如實記錄運行數(shù)據(jù)。5.2.4.2 月檢：屬預防性檢查。

9、對設備性能進行檢查，對檢查出的故障隱患部位進行修理或調(diào)整，保證設備正常運行。5.2.4.3季（半年）檢：屬維護性檢查，對設備進行清掃、加油、調(diào)試。5.2.4.4年檢：屬恢復性檢修。對設備局部解體著重恢復設備的電氣性能、機械和精度，視狀況更換主要零、部件及附屬裝置。5.2.4.5大修：屬徹底性修理，對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。大修應結合小區(qū)（大廈）發(fā)展的需要進行技術改造。設備主管或主辦應視設備故障情況及時提請設備大修報告，經(jīng)管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部審核后報小區(qū)（大廈）業(yè)委會或甲方批準執(zhí)行。5.2.5分承包方保養(yǎng)維修的公共設備、設施應依據(jù)合同之內(nèi)

10、容，在設備責任人的督促下進行定期保養(yǎng)及故障的處理，并按要求記錄在分承包方設備保養(yǎng)維修記錄表上。5.2.6對于設備的搶修和大修應將相關情況應記錄在設備搶修（大修）記錄表上。重要公共設備、設施易耗零、部件，管理處應有適量貯備，便于故障發(fā)生時能得到及時處理。 5.2.7設備主管應根據(jù)批準的檢修計劃和維修內(nèi)容，做好檢修前準備工作及防范措施。涉及(shj)到影響人身安全和與生活、辦公等非常密切相關、易引起顧客投訴或易影響公司形象的重要維修工作，品質(zhì)管理部及管理處經(jīng)理需到現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)和組織。5.2.8設備(shbi)大修，品質(zhì)管理部應派人到現(xiàn)場進行維修狀態(tài)檢查、督導檢修人員按工藝精檢細修，解決技術難題，

11、保證檢修質(zhì)量，并且驗收須符合國家相關法規(guī)要求。5.2.9各部門每月應編制(binzh)工作計劃安排表，對本部門設備設施運行、保養(yǎng)維修等工作做出相應的計劃和安排。5.2.10品質(zhì)管理部應按要求編制公共設備、設施季度檢查計劃，對深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第5頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日各管理處的設備、設施運行、保養(yǎng)維修和質(zhì)量記錄情況進行檢查。在一周內(nèi)對檢查情況進行總結，對存在問題限期整改。并進行復查，記錄在公共設備、設施檢查記錄表上。檢查和復查結果通報公司各部門。對于管理處解決有困難的問題，品質(zhì)管

12、理部應協(xié)助解決或請專業(yè)公司處理。5.2.11各管理處應及時填寫公共設備年度檢修計劃表，在每年十二月十五日前上報品質(zhì)管理部審批。各部門應嚴格執(zhí)行檢修計劃，如有特殊原因需變更檢修計劃時間，應提前一周報品質(zhì)管理部批準。5.3設備檔案的建立要求5.3.1各管理處應建立公共設備、設施臺賬，填寫設備（工具）匯總表，并應設專人負責保存設備、設施管理檔案、與運行設備相符的技術圖紙、產(chǎn)品說明書，將設備檢修情況及重要零部件更換情況在檔案中予以記錄，以便系統(tǒng)地掌握設備狀態(tài)，便于今后維修工作的查閱。5.3.2機電設備主管（或主辦）應在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設備、設施按單機單臺或按功能系統(tǒng)進行標識及編號，并

13、用標牌形式予以實施。5.3.3設備、設施編號按下列規(guī)則統(tǒng)一編號：（1）編號格式（例如：桃源村供配電系統(tǒng)001#變壓器）V00101BYQ001物業(yè)點編號設備系統(tǒng)設備名稱縮寫（如變壓器）設備順序編號（001#變壓器） （2）符號(fho)意義：物業(yè)點編號000深圳公司設備系統(tǒng)01供配電系統(tǒng)備注1、設備名稱縮寫應取漢語拼音字頭，并以縮寫位數(shù)最少且最能表達設備類型為原則。例如： 低壓柜有低壓配電柜、低壓開關柜、低壓抽屜柜等多種叫法和類別， 但設備名稱縮寫均應為“DYG”。2、項目組按接管的時間先后順序編號。001桃源村管理處02給排水系統(tǒng)002交管局管理處03消防系統(tǒng)0021福景外校項目組04電梯系

14、統(tǒng)0022青年學院項目組05通風、空調(diào)系統(tǒng)003萬科大廈管理處06電訊系統(tǒng)0031萬科公寓07安防系統(tǒng)004百門前管理處08樓宇智能控制系統(tǒng)005汽美中心09其它設備及維修工具100北京分公司10公共設施101建設部管理處11汽美中心設備102總后管理處深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第6頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.3.4所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)(xtng)建立設備卡。5.3.5設備臺賬應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致(yzh)，設備責任人應將設備封存、停用、限制使用范圍、遷移、報廢和更換零部件及

15、檢修情況及時在設備臺賬或設備卡上予以記錄。5.4設備狀態(tài)標識5.4.1各管理處應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。5.4.2設備狀態(tài)分運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。5.4.3設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。5.5供配電系統(tǒng)管理5.5.1 各管理處應嚴格遵守供用電協(xié)議，明確高壓設備的分界點及供配電設備的產(chǎn)權屬性，并保存相關資料。5.5.2各管理處應建立與小區(qū)（或大廈）供電方式、線路相一致的高、低壓配電系統(tǒng)圖，并在通過公司品質(zhì)部審核批準后，于一周內(nèi)懸掛在變配電房墻上的適當位置。5.5.3管理處應根據(jù)電力公司的供用電協(xié)議和用電負荷的季節(jié)性特點(tdin)，

16、合理調(diào)整變壓器的運行方式，電容補償屏自動控制器必須始終處于良好狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合電網(wǎng)規(guī)定要求。5.5.4對供配電設備的檢修，應盡量在不影響顧客或?qū)︻櫩陀绊戄^小的時間內(nèi)進行。有高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓開關的部門(bmn)，需有一名持有高壓進網(wǎng)許可證的技術人員作為供配電設備的設備責任人。5.5.5為了確保小區(qū)（大廈）供電系統(tǒng)安全，變壓器二次側(cè)總開關的保護整定值，設備(shbi)責任人不得隨意變更，若需變更整定值需報品質(zhì)管理部確定。各配電回路開關的整定值變更須經(jīng)管理處經(jīng)理同意后方能進行，并報品質(zhì)管理部備案。5.5.6備用發(fā)電機應每周空載試運行一次，每次15分鐘，并檢查電池液位、接線端子、外圍設備運行情況

17、，使其經(jīng)常保持良好狀態(tài)。在市電停電的情況下，設備責任人應確保大廈備用發(fā)電機在1分鐘內(nèi)深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第7頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日（多層住宅應在停電5分鐘內(nèi)啟動）使發(fā)電機運轉(zhuǎn)供電，以確保對重要公共設備、設施的供電，并且油箱內(nèi)燃油應充足，保證能滿足發(fā)電機12小時以上正常運行。運行情況記錄于柴油發(fā)電機運行記錄表。5.5.7設備責任人要及時、正確地填寫電力系統(tǒng)設備的電力運行記錄表，每年需測試發(fā)電機、電動機及供配電線路等絕緣情況，并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.5.8供配電運行

18、操作時安全注意事頂：5.5.8.1在供電方式為一主一備，兩路電源的進線柜（即受電柜）設電氣聯(lián)鎖的情況下，當主供電源停電時，則只有在主供電源的受電開關分閘后，備用電源的受電開關方可合閘，并應在主供開關上懸掛“嚴禁合閘”警示牌。5.5.8.2停電拉閘操作必須按照開關負荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘順序依次操作，送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時，應先停低壓后停高壓，送電應先送高壓后送低壓。當主供電源停電，投入備用電源前，應首先將主供電源退出運行狀態(tài)，掛上“嚴禁合閘”警示牌，然后把備用電源受電開關合閘受電。嚴防帶負荷拉合隔離開關（刀閘）。為防止誤操作，高壓電氣設備均應加裝防止誤操作的閉鎖裝置。5.5.8

19、.3為避免變壓器并列運行，當兩路電源的某一路停電，需另一路電源實行全供，應首先將停電回路電源退出(tuch)運行狀態(tài)，掛上“嚴禁(ynjn)合閘”的警示牌，然后將聯(lián)絡柜進入運行狀態(tài)(zhungti)，并合閘供電。5.5.8.4為防止發(fā)電機向變壓器倒送電，各管理處應確保自備發(fā)電機輸出線路的受電開關與市電的受電開關的聯(lián)鎖裝置（電氣和機械）可靠。只有在市電的受電開關完全分閘后，發(fā)電機的受電開關方能合閘。當發(fā)電機供電時，市電主、備供受電開關應退出運行狀態(tài)，并分別懸掛“嚴禁合閘”的警示牌。當市電恢復供電時，只有在發(fā)電機輸出線路的受電開關分閘后，市電的受電開關方能合閘。此時，停止發(fā)電機后應先將發(fā)電機受電開

20、關退出運行狀態(tài)，懸掛“嚴禁合閘”的警示牌； 然后將市電主、備供受電開關放至準備運行狀態(tài)，并將其中一路電源的受電開關合閘送電。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第8頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.5.9檢修供配電設備時安全注意事項:5.5.9.1檢修供配電線路時，必須做停電措施。如果需要在配電房內(nèi)的高壓配電柜上采取停電措施時，必須填寫停送電操作票，并依照停送電操作票的相關手續(xù)采取停電措施后，才能進行線路的檢修工作。5.5.9.2 值班人員進入配電室必須按規(guī)范穿絕緣鞋，在停送高壓配電線路時還必須戴絕緣手套

21、。5.5.9.3嚴禁在感性負載的主回路中或電流互感器的二次回路中作業(yè)。不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。5.5.9.4檢修完畢，由配電值班人員拆去接地線，同時拆去“有人工作，嚴禁合閘”的標識。5.5.9.5帶電作業(yè)，設備主管或主辦應先向管理處經(jīng)理匯報(hubo)帶電檢修設備的原因、時間，經(jīng)批準后，并且做好了防護措施方可進行檢修。5.5.9.6工作負責人對整個檢修情況作詳細記錄(jl)，記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.6 給排水系統(tǒng)管理5.6.1 有自動切換(qi hun)功能的水泵每兩周做一次主、備泵自動切換試驗，并保持轉(zhuǎn)換開關處于“自動”位置，以保證正常供水。5.6.2雨水泵、污水泵

22、（潛水泵）每年四月前進行年檢，根據(jù)實際情況決定是否解體檢查。5.6.3生活水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應視情況而定，但至少每5年應重新涂刷一次。5.6.4 泵房控制柜日常維護由給排水設備責任人負責，并且每年的5月、11月應分別進行一次清潔、保養(yǎng)。5.6.5每月5日之前設備主管（或主辦）應檢查小區(qū)（大廈）內(nèi)每個水池（箱），并把檢查情況記錄在公共設備、設施檢查記錄表上。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第9頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.6.6水箱、水池每半年由公司指定的二次供水清洗隊組織清洗一次，并

23、將水樣送自來水公司水質(zhì)檢測中心檢測，結果由業(yè)務部門存檔。品質(zhì)部備案。5.6.7污水井每年清潔一次，清除井底沉積物?；S池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次。5.6.8以上保養(yǎng)維修情況記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.7消防系統(tǒng)管理(gunl)5.7.1消防控制中心值班人員負責監(jiān)控室內(nèi)消防設備24小時運行、監(jiān)控記錄。顯示火警(hujng)信號后，應立即派人前往觀察。確認火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動相應滅火設備。5.7.2報警裝置(zhungzh)、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)末端試水裝置的試驗必須由設備責任人或?qū)I(yè)技術人員在埸，試驗時不應妨礙樓宇辦公或生活秩序，報警裝置的試驗應在下班時間或不影響顧客

24、的時間內(nèi)進行。5.7.3每年應對消防系統(tǒng)進行全面檢查和測試，并把檢查情況記錄在公共設備、設施檢查記錄表上。5.7.4消防管上各種閥門每月檢查一次，閥門應處于“常開”位置。5.7.5每月定期對消防系統(tǒng)進行模擬檢測，確保消防設備處于正常狀態(tài)。5.7.6消防水管的防腐涂層及管網(wǎng)支架的檢修，應視情況而定，但至少每5年應重新涂刷一次。5.7.7水流指示器每半年檢修一次，檢修前由設備責任人將設備情況書面報設備主管、管理處經(jīng)理審批，并通知業(yè)委會或甲方。煙感、溫感探測器每三年清潔、測試一次，核對報警功能及地址碼圖是否一致。5.7.8正壓送風閥、排煙閥、防火閥、防火卷簾門每季度由設備責任人清潔一次，保證表面清潔

25、，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第10頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.7.9手動報警按鈕每季度檢查一次，保持報警按鈕外表清潔，字跡清晰，玻璃完好無損，具有報警功能。5.7.10正壓送風機、排煙風機每季度清潔外部一次，保證運行正常。5.7.11消防管上各種閥門每月檢查一次，閥門應處于常開位置。5.7.12消防泵、噴淋泵每兩月試運行一次，保證手動、自動啟動正常。5.7.13消火栓箱每季度檢查一次，要保持表面清潔，配件(pijin)齊全，箱內(nèi)無

26、雜物，箱門關閉嚴密，打開順暢，消火栓玻璃完整，牢固，消火栓破碎按鈕功能正常，檢修完貼好封條及檢驗驗收條，并在封條上簽字。5.7.14滅火器材需每周檢查，要求壓力表指針保持在綠色安全(nqun)壓力區(qū)域范圍內(nèi)，滅火器表面(biomin)保持干凈，擺放整齊，標簽、鉛封完好無損,并核對滅火器的使用說明及有效期限，按照使用說明要求對滅火器進行壓力測試和充裝,管理處須編制滅火器分布清單，列明滅火器品名、規(guī)格、數(shù)量、分布位置及有效期。5.7.15防火服、消防工具、防火面具是大廈發(fā)生火災或消防演習時為專職消防人員滅火所用，任何人不得挪做他用，必須按指定位置擺放，表面要保持清潔、整齊，標識清晰，油漆完好。5.

27、7.16以上保養(yǎng)維修工作在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上予以記錄。5.8電梯系統(tǒng)管理5.8.1電梯系統(tǒng)設備責任人必須持有市技術監(jiān)督局頒發(fā)的有效操作證，才能上崗操作。5.8.2設備責任人負責電梯的日常巡視和清潔工作，并進行一次電梯全段運行狀況檢查，有關情況記錄在公共設備、設施檢查記錄表上。發(fā)現(xiàn)電梯困人、水浸事故及運行異常等問題應及時處理，自己無法解決的應及時通知電梯分承包方進行維修，同時知會設備主管或主辦，并對分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進行監(jiān)督，把維修情況深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第11頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原

28、生效期2002年6月21日填寫在分承包方設備保養(yǎng)維修記錄表上。5.8.3每季度應對電梯電源開關柜進行一次檢查及維護保養(yǎng)，相關情況記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.8.4機房、井道、井坑因工作需要進行動火作業(yè)(zuy)時，設備主管（或主辦）應按動火作業(yè)有關規(guī)定，指派專人現(xiàn)場監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災發(fā)生。5.8.5積極配合市技術監(jiān)督局檢測站做好年審工作(gngzu),在轎廂和機房內(nèi)應張貼市技術(jsh)監(jiān)督局頒發(fā)的有效電梯、自動扶梯準用證。停用電梯時，必須把轎廂停放至最頂層。5.8.6由設備責任人負責督促保養(yǎng)方提出年度檢修計劃，報品質(zhì)部審批。每年簽訂維修保養(yǎng)分包合同時，須明確年度檢修計

29、劃應作為合同的一個附件。5.8.7與分承包方簽訂保養(yǎng)合同時，應明確當出現(xiàn)保養(yǎng)不合格或不及時情況時的處理辦法，半保合同中應明確零配件的價格。5.8.8每季度由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對分包方保養(yǎng)情況進行評估，并在分承包方保養(yǎng)效果評估表上記錄。結果及建議書面知會分承包單位，評估結果報品質(zhì)管理部備案。5.8.9免保期或保養(yǎng)合同到期前一個月，部門應進行分承包方的合同評估工作，決定分承包方、續(xù)簽合同或更換分承包方。合同簽訂后，部門經(jīng)理應將保養(yǎng)條款書面知會設備責任人。5.9 通風、空調(diào)系統(tǒng)管理5.9.1 中央空調(diào)主機及自動控制系統(tǒng)的操作站為專用設備，微機操作站密碼、時間、溫度的重新設定應報管理處經(jīng)

30、理批準，非指定人員不得擅自操作。指定的設備操作人員每天定時對空調(diào)系統(tǒng)的運行數(shù)據(jù)進行提取，并記錄在中央空調(diào)運行記錄表上5.9.2空調(diào)系統(tǒng)的一般故障如高壓停機、油泵異常、電磁閥失控、樓層風柜故障、冷卻塔等故障，設備責任人應及時處理并報告設備主管。5.9.3中央空調(diào)溫度達不到要求、冷凍機組控制部分故障等應通知設深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第12頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日備主管或主辦到現(xiàn)場處理并報告管理處經(jīng)理。更換(gnhun)主機電路板，須通報品質(zhì)管理部到場，在品質(zhì)管理部、設備主管或主辦監(jiān)督下，由專

31、業(yè)維修(wixi)人員更換。5.9.4安全閥出現(xiàn)爆裂應采取緊急措施，或請有資格(z g)的技術人員處理。5.9.5冷水機組自動控制出現(xiàn)故障后，設備主管或主辦應及時向部門經(jīng)理報告，并通知自動控制系統(tǒng)原分承包方或有資格的技術人員進行檢修，查明原因向管理處經(jīng)理報告。5.9.6 空調(diào)水系統(tǒng)應按要求進行水質(zhì)處理，每月定期對冷卻水系統(tǒng)檢查加藥、取水樣、化驗，使冷卻水質(zhì)達到PH值7-9的標準；每半年定期對冷凍水系統(tǒng)進行管道清洗并對冷凍水質(zhì)進行處理，使冷凍水質(zhì)達到PH值8-11的標準。設備責任人應對空調(diào)水處理分承包方的維修及定期保養(yǎng)工作質(zhì)量進行監(jiān)督，把維修情況填寫在分承包方設備保養(yǎng)維修記錄表上5.9.7每季度

32、由管理處經(jīng)理根據(jù)合同規(guī)定和質(zhì)量記錄對空調(diào)水處理分承包方保養(yǎng)情況進行評估，并在分承包方保養(yǎng)效果評估表上記錄。結果及建議書面知會分承包單位，評估結果報品質(zhì)管理部備案。5.9.8空調(diào)水處理保養(yǎng)合同到期前一個月，部門應進行分承包方的合同評估工作，決定續(xù)簽合同或更換分承包方。合同簽訂后，部門經(jīng)理應將保養(yǎng)條款書面知會設備責任人。5.9.9送風機、排風機、排氣扇每季度清潔外部一次，保證運行正常。5.9.10送風閥、排風閥、風口每季度由設備責任人清潔一次，保證表面清潔，油漆完好無損，轉(zhuǎn)動軸靈活，復位正常，在自動狀態(tài)下，聯(lián)動正常。5.9.11小型空調(diào)故障的處理應由專業(yè)技術員維修。5.10電訊系統(tǒng)管理5.10.1

33、設備責任人應確保內(nèi)部電話線路、對講系統(tǒng)、背景音樂（緊急廣播(gungb)）系統(tǒng)、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體教學系統(tǒng)、視聽音響系統(tǒng)狀態(tài)良好，每周對內(nèi)部電話線路、對講主機、背景音樂（緊急深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第13頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日廣播(gungb)）、公用天線及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、多媒體教學設備、視聽音響設備進行清潔除塵一次。5.10.2每月對背景音樂（緊急廣播）、對講系統(tǒng)、多媒體教學系統(tǒng)、視聽音響系統(tǒng)進行一次效果測試，發(fā)現(xiàn)問題及時通知(tngzh)系統(tǒng)原分包方或有資格的技術人員處理

34、。并在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上予以記錄。5.11安防系統(tǒng)管理5.11.1閉路監(jiān)控系統(tǒng)5.11.1.1控制中心值班人員通過顯示器畫面情況，掌握閉路監(jiān)控系統(tǒng)工作狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題報相關責任人處理。5.11.1.2設備責任人應每周檢查視頻控制器、信號選切器、視頻分配器、錄像機，進行外表及控制臺后部除塵。確認各插接口連接可靠。保證信號正常傳輸。5.11.1.3每月應對攝像鏡頭進行清潔保養(yǎng)，效果不好的重新進行調(diào)整，并由設備主管或主辦確認監(jiān)控范圍符合安防要求。5.11.1.4控制中心負責人每周應對監(jiān)控主機的編程進行確認，對上周的錄像效果進行檢查。結果記錄在值班記錄表上。5.11.2每月對車場控制系統(tǒng)檢查

35、保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題，通知供貨商或相關技術人員及時處理。5.11.3防盜報警、電子巡更系統(tǒng)主機部分由中心值班人員每周清潔保養(yǎng)一次；外圍部分每月由控制中心負責人安排，按設備總量的50%進行抽查，進行雙向測試，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.11.4周界防范系統(tǒng)每日由中心設備責任人負責進行一次全面(qunmin)測試，確保報警功能完好。并把檢查情況記錄在值班記錄表上。5.12樓宇智能(zh nn)控制系統(tǒng)5.12.1樓宇智能控制系統(tǒng)須管理處指派專人(zhunrn)操作、保養(yǎng)維護，并由深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0

36、第14頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日操作人員每日對重要數(shù)據(jù)進行認真、準確的記錄。5.12.2樓宇自控及綜合布線系統(tǒng)網(wǎng)絡控制器、控制模塊和光纜耦合器出現(xiàn)故障，設備責任人未經(jīng)經(jīng)理同意，不得私自拆修，應及時邀請自動控制系統(tǒng)原分包方或有資格的技術人員處理。5.12.3每半年對網(wǎng)絡控制器、控制模塊和光纜耦合器進行保養(yǎng)。5.12.4每周設備責任人以抽查形式與操作人員核對電腦顯示的數(shù)據(jù)與設備數(shù)據(jù)是否在允許誤差范圍內(nèi)，如誤差較大，應及時聯(lián)絡系統(tǒng)原分包方或有資格的技術人員處理，確保系統(tǒng)良好的工作狀態(tài)。5.12.5每周操作人員對智能控制電腦主機進行清潔。設備責任人對各樓層的控

37、制模塊、控制箱進行清掃、檢查。并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.12.6每月設備責任人分期分批對控制模塊與被控設備之間的連接點進行檢查，發(fā)現(xiàn)接點松動等情況及時處理。并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表。5.12.7每月應對門禁系統(tǒng)進行一次檢查，檢查情況記錄于智能門禁系統(tǒng)檢查表上。5.13其它設備及維修工具的管理5.13.1 升降臺的管理5.13.1.1升降臺使用前，必須經(jīng)設備主管或主辦同意后方可使用。5.13.1.2 操作人員必須嚴格遵守升降臺操作規(guī)定。必須有他人監(jiān)護下方可使用。5.13.1.3 使用完畢，由設備責任人進行(jnxng)一次檢查、保養(yǎng)，再放回原處，并把蓬布蓋好。并記錄

38、。5.13.2影音及燈光控制系統(tǒng)必須由管理處指定專人(zhunrn)操作使用，其他人員不得擅自使用，設備責任人每周對設備進行一次清潔，檢查確保設備完好，對有故障的器材及時維修處理，并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表上。5.13.4設備(shbi)責任人應每周對各煤氣調(diào)壓閥、開關等進行巡視，在巡深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第15頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日視設備過程中,一旦發(fā)現(xiàn)煤氣管道有泄漏情況,應立即關閉煤氣管道總閥,及時通知煤氣公司派人處理. 煤氣緊急切斷系統(tǒng)每半年至少做一次切斷試驗。5.1

39、3.5剪草機、洗地機、拋光機、吸塵器、保安器材及工具等設備指定維修負責人。每周由維修負責人進行一次試機,檢查運行和安全情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表中。5.13.7電焊機、切割機、鉆床、砂輪機、臺虎鉗、電錘、手槍鉆、絲錐、板牙等維修工具由倉管員負責分門別類，擺放在指定、方便使用的位置。由維修負責人按照設備保養(yǎng)規(guī)定進行定期保養(yǎng)工作。使用者須辦理借用手續(xù)，按有關操作指導書正確使用。使用完畢，由使用者清潔、整理，倉管員驗收后放回原位置并完善有關手續(xù)。5.13.8加工場地所使用電器應符合用電安全技術要求.5.13.9加工場地應配足消防器材。5.14公共設施的管理及維護5.

40、14.1對于房屋建筑本體、樓內(nèi)設施、紅線內(nèi)物業(yè)設施（包括周邊服務用配套設施），應指定專人每周巡視，發(fā)現(xiàn)問題，及時向管理處經(jīng)理匯報。管理處經(jīng)理視存在問題的復雜程度，如屬保修期內(nèi)，通知施工隊維修，如超過保修期，按照相關法規(guī)要求，完善手續(xù)后，合理安排自修或委托他方維修，并記錄在公共設備、設施保養(yǎng)維修記錄表。5.14.2各管理處應根據(jù)公共設施的具體使用情況，及時制訂公共設施下年度修繕養(yǎng)護計劃，并在每年十二月十五日前上報品質(zhì)管理部審批。各部門應嚴格執(zhí)行修繕養(yǎng)護計劃，如有特殊原因(yunyn)需變更修繕養(yǎng)護計劃時間，應提前一周報品質(zhì)管理部批準。5.14.3天臺、陽臺、外墻、窗臺滲水，在保修期內(nèi)的，通知(t

41、ngzh)施工單位及時處理并對進度進行跟蹤；保修期外的，需聯(lián)系專業(yè)防水補漏公司查明原因后處理，并做好與業(yè)主或甲方的協(xié)調(diào)工作。深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第16頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日5.14.4各管理處應當在正常情況下每隔3年或房屋進行了大修、翻修、中修及綜合維修后，對公共設施完好狀況進行一次全面的完損等級評定，具體做法可參照建設部頒布(bnb)的房屋完損等級評定標準內(nèi)有關規(guī)定，并且在完損等級評定完成后應形成專題報告上報公司品質(zhì)管理部備案。5.14.5防雷接地系統(tǒng)應在每年四月上旬前進行一次全

42、面檢查，檢查避雷裝置焊接點連接是否可靠，并對接地電阻進行一次測試，同時對避雷帶等設施進行除銹刷漆，確保接地體的可靠接地，并記錄在防雷接地系統(tǒng)測試、檢查記錄表中。5.15汽美中心設備 設備管理具體要求及操作見汽美中心設備操作作業(yè)指導書、汽美中心設備維修保養(yǎng)作業(yè)指導書、汽美中心電腦洗車機操作保養(yǎng)及安全管理辦法和汽美中心輪胎拆裝機和輪胎平衡機操作指導書。5.16設備的交接5.16.1參與設備交接人員在設備交接過程中，應按設備的設計功能逐一進行試驗、操作，對存在功能缺陷的及時給承建商提出整改意見；相關人員應主動收集設備資料及分承包方的聯(lián)系方式和聯(lián)系人，并整理歸檔。5.16.2設備交接后應及時確定設備責

43、任人，由設備責任人負責在一個月內(nèi)將設備的操作作業(yè)指導書編制完成并在現(xiàn)場張掛；維護保養(yǎng)和故障處理(chl)作業(yè)指導書在設備接管后二個月內(nèi)完成。5.17公共設備（設施(shsh)）保養(yǎng)一覽表公司各類公共設備、設施(shsh)的保養(yǎng)，須參照下表規(guī)定的時間周期進行（“Y”表示需要；“N”表示不必）：深圳市萬科物業(yè)發(fā)展有限公司編號VKPD6.0-05名稱公共設備、設施管理程序頁版本A/0第17頁共18頁編制劉文華更改審核劉浩批準余小原生效期2002年6月21日檢修類別設備名稱每日巡查周檢半月檢月檢兩月檢季檢半年檢年檢每年四月供配電系統(tǒng)YYNYNNYYN發(fā)電機NYNNNNYYN給排水系統(tǒng)YNNYYYNYY消防系統(tǒng)YNNYNYYYN電梯系統(tǒng)YYYYNNNYN通風、空調(diào)系統(tǒng)YYNYNYYYN電訊系統(tǒng)YNNYNNNYY安防系統(tǒng)YYNYNNN