惠州金融街惠州金海灣高爾夫別墅專(zhuān)項(xiàng)研究項(xiàng)目結(jié)案總ppt課件

1、巽寮灣高爾夫別墅專(zhuān)題研討案例總結(jié)版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部運(yùn)用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份一切，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份書(shū)面答應(yīng)，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、援用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。研討內(nèi)容界定 本次研討著重討論的內(nèi)容產(chǎn)品研討和產(chǎn)品建議以報(bào)告的方式提出 高爾夫別墅案例研討 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 單體建議目的中心區(qū)選址功能規(guī)劃資源利用風(fēng)格和立面建議環(huán)境及展現(xiàn)戶(hù)型創(chuàng)新點(diǎn)建議配套和社區(qū)效力建議貴集團(tuán)依然感興趣的內(nèi)容市場(chǎng)建議溝通和討論珠三角類(lèi)似別墅市場(chǎng)情況研討國(guó)內(nèi)類(lèi)似案例市場(chǎng)表現(xiàn)研討消費(fèi)者習(xí)慣研討2研討方法案例研討巽寮灣大區(qū)域情況；南區(qū)在巽寮灣整體開(kāi)發(fā)中的位置；高爾夫別墅工程承當(dāng)?shù)淖饔茫?/p>

2、球場(chǎng)和地塊條件分析。工程背景；規(guī)劃；建筑單體；戶(hù)型；景觀(guān)；配套。消費(fèi)者的生活形狀；案例結(jié)合資源情況和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略給出規(guī)劃建議案例結(jié)合世聯(lián)的市場(chǎng)閱歷給出產(chǎn)品建議。方法論“從案例中來(lái)，到產(chǎn)品中去研討案例的同時(shí)，結(jié)合詳細(xì)案例所在市場(chǎng)情況分析，與本工程的詳細(xì)情況匹配，并結(jié)合工程本身的限制條件給出高爾夫別墅的產(chǎn)品建議。研討邊境本次研討的對(duì)象，是國(guó)內(nèi)外知名高爾夫別墅產(chǎn)品，報(bào)告將給出的是針對(duì)整體定位以外的產(chǎn)品打造建議；并在規(guī)劃跟進(jìn)效力期內(nèi)研討珠三角和全國(guó)類(lèi)似工程市場(chǎng)情況給出輔助性的市場(chǎng)建議，以推進(jìn)規(guī)劃，是合同商定范圍外的附加值。市場(chǎng)簡(jiǎn)析市場(chǎng)分析；別墅個(gè)案；工程市場(chǎng)占位；客戶(hù)定位。工程本體分析產(chǎn)品建議3總體規(guī)劃及

3、分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開(kāi)展建議市場(chǎng)簡(jiǎn)析4大區(qū)域概略巽寮灣旅游度假區(qū)尚在起步階段，南區(qū)喜來(lái)登曾經(jīng)投入運(yùn)用鳳池島北區(qū)：是巽寮灣旅游度假區(qū)的入口，臨近稔山鎮(zhèn)，道路水電通訊都已建成。臨海面較多礁石。南區(qū)：濱海路即將完工，周?chē)植家恍┐迩f，根底設(shè)備還不完備。山體較多，海景資源豐富。中區(qū)：巽寮鎮(zhèn)生活區(qū)，根底設(shè)備配套有學(xué)校、海鮮酒店、中國(guó)挪動(dòng)、加油站等，路網(wǎng)以及水電通訊都很完善。存在較多的舊式私人酒店和度假屋，質(zhì)量參差不齊。巽寮灣松園灣新村灣富巢灣長(zhǎng)咀角磨仔石云頭角本工程金海灣大道巽寮鎮(zhèn)生活區(qū)深圳香港喜來(lái)登5南區(qū)是巽寮灣高端物業(yè)區(qū)聚集地，海景資源最優(yōu)，但目前周邊配套缺乏，度假氣氛正在培育交通：金海

4、灣大道貫穿南北區(qū)，進(jìn)入本工程公路通車(chē)至喜來(lái)登酒店，其他路段正在施工。沿海度假酒店：喜來(lái)登2021年6月28日開(kāi)場(chǎng)營(yíng)業(yè)，洲際國(guó)際酒店工程進(jìn)展中，還有皇冠假日酒店等高端酒店正在洽談中。27洞高爾夫球場(chǎng)：已規(guī)劃好球道，估計(jì)2021年8月前完成九個(gè)洞，2021年前完成18個(gè)洞，投入運(yùn)用。游艇碼頭：將設(shè)置游艇會(huì)，建筑游艇別墅。三角洲游樂(lè)場(chǎng)：已營(yíng)業(yè)，經(jīng)水路20分鐘可到達(dá)。沿海酒店群商業(yè)圈游艇碼頭區(qū)本工程三角洲游樂(lè)場(chǎng)金絲貓山110kv變電站6123456規(guī)劃中圈定的住宅用地根本排布在山脊和山頭上，海濱景觀(guān)與高爾夫景觀(guān)資源優(yōu)良用地指標(biāo)規(guī)劃用地面積（）建筑面積（）容積率建筑覆蓋率（）1地塊790416000.2

5、00.152地塊7846380000.10.033地塊70801247800.350.254地塊61396214880.350.205地塊29827104390.350.206地塊29777110000.370.40整體278168773070.280.20規(guī)劃中別墅用地共373畝，總建面6萬(wàn)平米；整體坐落在山脊和山頭上：地塊多為連綿起伏的山體，且坡度較陡，根本堅(jiān)持原生態(tài)，山坡地勢(shì)高差最大約為60米；住宅用地的圈定中曾經(jīng)思索到了地塊的可開(kāi)發(fā)性；西南側(cè)具有最好的海景資源區(qū)。7地塊資源解析容積率目的寬松，資源稟賦優(yōu)越，規(guī)劃和產(chǎn)品發(fā)力的余地很大 容積率寬松工程地塊總?cè)莘e率為0.2，按照我們的閱歷，0

6、.4左右的容積率可以較輕松地規(guī)劃獨(dú)棟別墅。由于目的的寬松，給工程本身物業(yè)的選擇留有較大余地。 景觀(guān)面和資源情況優(yōu)越工程內(nèi)幾乎一切的物業(yè)都可以占有海濱景觀(guān)或者高爾夫景觀(guān)，資源稟賦優(yōu)良。 地形條件復(fù)雜多為山坡地勢(shì)，給開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定難度，同時(shí)也限制了開(kāi)發(fā)區(qū)域的靈敏性。良好的資源稟賦和目的優(yōu)勢(shì)如何在產(chǎn)品中表達(dá)出來(lái)，將是規(guī)劃和產(chǎn)品建議中的一個(gè)關(guān)鍵；同時(shí)，也該當(dāng)看到資源條件帶來(lái)的部分開(kāi)發(fā)難度。8中心問(wèn)題界定巽寮灣本身開(kāi)展巽寮灣整體來(lái)說(shuō)，是一個(gè)20.4平方公里的大型區(qū)域開(kāi)發(fā)；大型區(qū)域開(kāi)發(fā)投入宏大，利潤(rùn)主要來(lái)自旅游收入的增長(zhǎng)和區(qū)域增值帶來(lái)的地價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)；我們的別墅工程除了實(shí)現(xiàn)本身的額利潤(rùn)，更該當(dāng)承當(dāng)區(qū)域價(jià)值提

7、升的一環(huán)。企業(yè)層面的思索根底設(shè)備、回收期較長(zhǎng)的旅游工程，區(qū)域開(kāi)發(fā)前期投入宏大；住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)往往是大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)賴(lài)以生存的現(xiàn)金流。高爾夫物業(yè)的特性目前在國(guó)內(nèi)高爾夫球場(chǎng)靠本身的運(yùn)營(yíng)盈利是非常困難的；而是高爾夫球場(chǎng)往往能構(gòu)成對(duì)住宅價(jià)值的良好支撐；根據(jù)世聯(lián)閱歷，不同的球場(chǎng)和不同類(lèi)型的物業(yè)其價(jià)值的互動(dòng)程度是不同的；我們?cè)摦?dāng)找到我們的球場(chǎng)能為別墅帶來(lái)的價(jià)值是什么？旅游區(qū)的品牌價(jià)值提升依賴(lài)精品的出現(xiàn)對(duì)質(zhì)量的追求又必需在市場(chǎng)環(huán)境中得到檢驗(yàn)球場(chǎng)是如何支撐高爾夫物業(yè)的價(jià)值？本次研討的方向?qū)⑹钱a(chǎn)品發(fā)力的方向：產(chǎn)品價(jià)值屬性問(wèn)題高爾夫球場(chǎng)對(duì)別墅的價(jià)值推進(jìn)如何表達(dá)？產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)問(wèn)題本工程產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)是什么？9整體功能規(guī)劃回

8、想：從不同片區(qū)的資源條件出發(fā)，分別滿(mǎn)足不同層次游客各自的復(fù)合需求資源條件區(qū)域發(fā)展方向客戶(hù)承擔(dān)功能與發(fā)展物業(yè)中區(qū)資源條件較好；優(yōu)質(zhì)海灘、漁農(nóng)文化資源開(kāi)放的，以旅游產(chǎn)業(yè)為主體的新市鎮(zhèn)珠三角中高收入家庭；價(jià)格敏感的港澳、珠三角和內(nèi)地商務(wù)游客中高檔旅游片區(qū)，以吸引大眾游客為主要目的，聚集人氣，擴(kuò)大影響力后期形成旅游新市鎮(zhèn)，推出大規(guī)模出售型物業(yè)項(xiàng)目資源條件區(qū)域發(fā)展方向客戶(hù) 承擔(dān)功能與發(fā)展物業(yè)北區(qū)資源條件一般自然生態(tài)景觀(guān)、可觀(guān)光產(chǎn)業(yè)基地后勤保障區(qū)域，原生態(tài)旅游區(qū)大珠三角年輕活躍的個(gè)人及家庭游客第一印象區(qū)較強(qiáng)的環(huán)境保護(hù)帶遠(yuǎn)期的出售物業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展資源條件區(qū)域發(fā)展方向客戶(hù) 承擔(dān)功能與發(fā)展物業(yè)南區(qū)資源條件最好；高

9、品質(zhì)海灘、山海景觀(guān)、漁農(nóng)文化純私密的頂級(jí)度假區(qū)+居住區(qū)來(lái)自大珠三角的高端游客；中高端港澳游客和高端商務(wù)游客；本地高端客戶(hù)私密尊貴的高檔海濱度假區(qū)出售型高檔住宅、高檔主題酒店北區(qū)中區(qū)南區(qū)10區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃初始2005第一階段（2-3年）第二階段（3-4年）第三階段（2-3年）第四階段（2-3年）第五階段（5-7年）北部出售物業(yè)酒店產(chǎn)業(yè)基地建成第一印象區(qū)開(kāi)始取得土地主要土地的基建紅樹(shù)林公園海港旅游區(qū)出讓酒店和產(chǎn)業(yè)出讓濱海地產(chǎn)中部旅游新市鎮(zhèn)主題公園主題地產(chǎn)中高檔酒店后勤基地臨時(shí)大眾接待設(shè)施濱海前期路網(wǎng)和基建水世界公園漁人碼頭M5中一座四星級(jí)酒店取旅游新城鎮(zhèn)和后勤保障用地并基建濕地公園取得主題地產(chǎn)用地用

10、地基建逐步出讓酒店地產(chǎn)用地傳統(tǒng)小鎮(zhèn)改造旅游集鎮(zhèn)1期逐步出讓主題地產(chǎn)建成別墅用地開(kāi)發(fā)旅游新鎮(zhèn)2期建設(shè)生態(tài)廣場(chǎng)南部高檔酒店群山海旅游區(qū)高檔別墅區(qū)溫泉度假區(qū)取高爾夫組團(tuán)用地土地基建和主干路網(wǎng)建成會(huì)展酒店建成會(huì)展組團(tuán)中的別墅項(xiàng)目建成Golf球場(chǎng)和酒店建成游艇酒店南部別墅項(xiàng)目出讓建成Golf和游艇酒店組團(tuán)中的別墅一期項(xiàng)目建成山地海景酒店Golf和游艇酒店組團(tuán)中的別墅二期項(xiàng)目發(fā)展南部溫泉酒店發(fā)展山地海景別墅和溫泉度假別墅南部山地旅游開(kāi)發(fā)11南區(qū)高爾夫別墅工程在整個(gè)巽寮灣開(kāi)發(fā)中的位置與作用南區(qū)在整個(gè)巽寮灣開(kāi)發(fā)中的位置：區(qū)域開(kāi)展的龍頭北區(qū):資源較差，短少開(kāi)發(fā)支撐，開(kāi)發(fā)的繼續(xù)依賴(lài)其它兩區(qū)的開(kāi)發(fā)成熟；中區(qū): 資源

11、較好，繼續(xù)開(kāi)發(fā)需求依賴(lài)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，開(kāi)發(fā)本錢(qián)高；南區(qū):資源最優(yōu)，最具開(kāi)發(fā)價(jià)值，價(jià)值可實(shí)現(xiàn)度較高，配套缺乏問(wèn)題處理后，該區(qū)的開(kāi)發(fā)可帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。高爾夫別墅工程在南區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程中的作用：支撐后續(xù)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的繼續(xù)投入，南區(qū)的根本配套已建成；南區(qū)規(guī)劃了大量可售物業(yè)，其開(kāi)發(fā)需求前期資金投入，支持滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；高爾夫別墅地處資源較優(yōu)地塊，是南區(qū)第一個(gè)啟動(dòng)的可售物業(yè)，肩負(fù)著樹(shù)立區(qū)域籠統(tǒng)，支撐后續(xù)工程開(kāi)發(fā)的艱巨義務(wù)。北區(qū)中區(qū)南區(qū)工程地塊12總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開(kāi)展建議市場(chǎng)簡(jiǎn)析13國(guó)內(nèi)案例的選擇和研討要點(diǎn)球場(chǎng)對(duì)高爾夫別墅的價(jià)值推進(jìn)表達(dá)在什么方面？高爾夫別墅和其它別墅工程在產(chǎn)品

12、上面有什么不同？評(píng)價(jià)高內(nèi)一流高爾夫別墅的產(chǎn)品力，并結(jié)合我們的市場(chǎng)閱歷，為本工程提供參考。案例研討點(diǎn)國(guó)內(nèi)知名高爾夫別墅深圳觀(guān)瀾高爾夫大宅成都麓山國(guó)際昆明春城湖畔高爾夫別墅案例選取的規(guī)范14總結(jié)1高爾夫別墅在產(chǎn)品上具有一定特性，但決議產(chǎn)品戰(zhàn)略的還有其它條件高爾夫別墅產(chǎn)品要點(diǎn)1234規(guī)劃層面景觀(guān)價(jià)值最大化且組團(tuán)區(qū)隔明顯由于外部強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)的存在，外部景觀(guān)最大化是規(guī)劃的主題；在景觀(guān)價(jià)值的分級(jí)上，景觀(guān)視野親近球場(chǎng)二線(xiàn)景觀(guān)無(wú)景觀(guān)；由于別墅物業(yè)對(duì)圈層的要求，在滿(mǎn)足資源根本平衡的前提下，不同檔次的物業(yè)盡量按照組團(tuán)劃分開(kāi)。單體戶(hù)型層面異域風(fēng)情、大贈(zèng)送，城市居所和度假別墅區(qū)別對(duì)待根本上，國(guó)內(nèi)的高爾夫別墅都采用異域風(fēng)格

13、和現(xiàn)代風(fēng)格為主；高端客戶(hù)也對(duì)性?xún)r(jià)比敏感，贈(zèng)送面積較大的別墅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度更高；企業(yè)會(huì)所級(jí)和普通別墅級(jí)產(chǎn)品功能空間的上具備不同；城市居所類(lèi)別墅和度假類(lèi)別墅具備產(chǎn)品上的不同，忽略了這類(lèi)區(qū)別的春城高爾夫在產(chǎn)品上偏弱。景觀(guān)層面立體景觀(guān)的打造和強(qiáng)調(diào)和室外景觀(guān)的互動(dòng)：強(qiáng)調(diào)室內(nèi)和庭院景觀(guān)的互動(dòng)：多灰空間、落地窗設(shè)計(jì)；立體景觀(guān)的打造：雙首層設(shè)計(jì)，露臺(tái)和花園的銜接。 配套層面球會(huì)、旅游區(qū)、和住宅區(qū)配套功能各異：賽會(huì)級(jí)球場(chǎng)的配套承當(dāng)更多賽事、商務(wù)功能；旅游區(qū)會(huì)所承當(dāng)更多接待、休閑功能；而作為居住社區(qū)的麓山國(guó)際承當(dāng)了很多生活配套的功能。15總結(jié)2高爾夫球場(chǎng)對(duì)物業(yè)的價(jià)值推進(jìn)分為兩類(lèi)，我們屬于高爾夫配套型高爾夫驅(qū)動(dòng)型高爾夫

14、配套型開(kāi)發(fā)特性球會(huì)的強(qiáng)勢(shì)是一個(gè)必要條件；所以在開(kāi)發(fā)的一開(kāi)始就專(zhuān)注于球場(chǎng)的設(shè)計(jì)、管理和運(yùn)營(yíng)；物業(yè)價(jià)值和球場(chǎng)的成敗密切相關(guān)。高爾夫僅作為項(xiàng)目的增值設(shè)施；球場(chǎng)的管理和運(yùn)營(yíng)相對(duì)較弱，甚至可以外包和完全脫鉤。適用條件運(yùn)營(yíng)一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的球會(huì)；特別是在陌生區(qū)域開(kāi)發(fā)高爾夫項(xiàng)目時(shí)驅(qū)動(dòng)型往往適用。較為廣泛開(kāi)發(fā)周期以及盈利模式周期長(zhǎng)，前期投入大，對(duì)管理要求高，而后期球場(chǎng)和地產(chǎn)可以同時(shí)盈利。住宅銷(xiāo)售的周期可以提前，且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中。高爾夫?qū)ξ飿I(yè)的推動(dòng)運(yùn)營(yíng)價(jià)值景觀(guān)價(jià)值景觀(guān)價(jià)值產(chǎn)品特性不愁銷(xiāo)售，球會(huì)帶來(lái)的球迷客和商務(wù)客已經(jīng)基本解決問(wèn)題。物業(yè)本身的產(chǎn)品發(fā)力往往能決定項(xiàng)目的成敗。代表樓盤(pán)觀(guān)瀾高爾夫、春城高爾夫天麓第七區(qū)、麓山

15、國(guó)際單純從球場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)，巽寮灣南區(qū)的球場(chǎng)定位在興趣性的濱海休閑度假球場(chǎng)，我們并沒(méi)有高爾夫驅(qū)動(dòng)的條件；在巽寮灣旅游度假區(qū)中，高爾夫僅僅是眾多旅游配套中的一環(huán)，相比高爾夫，整個(gè)度假區(qū)能提供更多的價(jià)值來(lái)支撐我們的別墅。16問(wèn)題的梳理和再思索是什么決議了高爾夫物業(yè)的價(jià)值和產(chǎn)品特性？經(jīng)過(guò)國(guó)內(nèi)案例的研討我們發(fā)現(xiàn)：從球場(chǎng)和別墅的關(guān)系來(lái)看，我們屬于高爾夫配套型物業(yè)高爾夫配套型物業(yè)的價(jià)值往往不是被球場(chǎng)所決議的決議產(chǎn)品特征的要素往往在于別墅物業(yè)在市場(chǎng)體系中的占位回想案例細(xì)節(jié)：春城高爾夫在產(chǎn)品上的居所傾導(dǎo)游致了其無(wú)法擺脫球場(chǎng)價(jià)值的束縛，向度假產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型并不勝利麓山國(guó)際和觀(guān)瀾在產(chǎn)品上各有傾向，定位明晰在配套上，不同類(lèi)

16、型的高爾夫別墅需求的配套也各異 根據(jù)案例分析和世聯(lián)閱歷我們發(fā)現(xiàn)，做為高爾夫配套型旅游度假型別墅，決議本工程產(chǎn)品屬性和價(jià)值的是度假物業(yè)的價(jià)值，高爾夫只是景觀(guān)附加值之一。 我們?cè)俜治鰢?guó)際知名旅游度假區(qū)的高爾夫別墅給出答案17國(guó)際案例的選擇和研討要點(diǎn)度假高爾夫物業(yè)的產(chǎn)品傾向和產(chǎn)品亮點(diǎn)；國(guó)際一流度假產(chǎn)品和國(guó)內(nèi)旅游度假產(chǎn)品的區(qū)別；并結(jié)合我們的市場(chǎng)閱歷，評(píng)判產(chǎn)品亮點(diǎn)在中國(guó)的可行度。案例研討點(diǎn)國(guó)際知名旅游度假區(qū)；中心城市周邊；知名度高的高爾夫別墅美國(guó)密西根州Boyne Bay Harbor澳大利亞Noosa Golf Villas以及部分美國(guó)熱帶度假高爾夫別墅Key Largo和Mauna Lani)案例選

17、取的規(guī)范18案例自創(chuàng)點(diǎn)國(guó)外度假高爾夫別墅產(chǎn)品打造的關(guān)鍵是景觀(guān)利用和度假氣氛的營(yíng)造，且在細(xì)節(jié)上相對(duì)更加極致高爾夫別墅產(chǎn)品要點(diǎn)1234規(guī)劃層面海景和景觀(guān)面的價(jià)值高于高爾夫景觀(guān)景觀(guān)價(jià)值最大化并不是Noosa追求的點(diǎn)，但正是這些點(diǎn)的缺乏導(dǎo)致部分物業(yè)價(jià)值上的損失。從Bay Harbor和Mauna Lani的案例我們可以看到，度假別墅對(duì)景觀(guān)面的追求更大，在海景和高爾夫的選擇中，高爾夫景觀(guān)的價(jià)值稍次于前者。 單體戶(hù)型層面強(qiáng)調(diào)室內(nèi)和室外空間的自然過(guò)渡，套間的溫馨度、室內(nèi)空間的無(wú)間隔多灰空間、多懸挑設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間和外圍空間的自然過(guò)渡；強(qiáng)調(diào)套間的溫馨性和動(dòng)線(xiàn)的非獨(dú)一性，房間和景觀(guān)的結(jié)合更加嚴(yán)密；強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間

18、的無(wú)間隔、大空間，西廚和吧臺(tái)結(jié)合，與廳銜接在一同，是常見(jiàn)的設(shè)計(jì)，但該當(dāng)思索其在中國(guó)的可行度。景觀(guān)層面和室外景觀(guān)的結(jié)合更加極致：強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間向室外空間的景觀(guān)通廊；在泳池、花園等空間上也趨向功能的模糊化，強(qiáng)調(diào)在任何空間對(duì)外部景觀(guān)的占有；有的產(chǎn)品將主臥放在一樓，采用多門(mén)、多落地窗設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)對(duì)景觀(guān)的占有。配套層面更多和大旅游區(qū)配套相交融，本身配套弱化：Noosa、Bay Harbor等高爾夫別墅強(qiáng)調(diào)和大旅游區(qū)配套結(jié)合，本身不建立過(guò)于鋪張的配套。19總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開(kāi)展建議市場(chǎng)簡(jiǎn)析20淡市下惠州別墅成交量下降較多，主要由于投資客退場(chǎng)，現(xiàn)存客戶(hù)多以自住或度假為主全國(guó)新建商品住房?jī)r(jià)錢(qián)

19、正回歸理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入調(diào)整期08年上半年銷(xiāo)售面積同比下降20.35；銷(xiāo)售額下降20.66海世界世聯(lián)行，徐經(jīng)理：新政前，梅沙炒房客很多，一個(gè)月成交好幾十套，新政后市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，投資客撤場(chǎng)后根本沒(méi)有成交，5月有小幅接盤(pán)，目前，東海岸成交10套，多為自住度假客戶(hù)。產(chǎn)品名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品類(lèi)型推售套數(shù)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率山水華府領(lǐng)墅2007.7.8聯(lián)排別墅2580%2007.10.1聯(lián)排別墅2832.1%合生國(guó)際新城2007.8.11雙拼別墅5098%2007.10.1雙拼別墅6016.7%奧林匹克花園2007.8.26聯(lián)排別墅5253.8%2007.10.2聯(lián)排別墅3920.5%萬(wàn)林湖2007.9.1臺(tái)地/聯(lián)排

20、/雙拼4197.6%2007.10.2臺(tái)地/雙拼2810.7%雅居樂(lè)白鷺湖2007.11.8獨(dú)棟、四聯(lián)體別墅9653%2007.12.8聯(lián)排別墅56約20%惠州別墅市場(chǎng)在新政后的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售量有明顯銳減。市場(chǎng)分析21市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡后，面積350平米以下，總價(jià)千萬(wàn)以?xún)?nèi)的度假別墅市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域位置開(kāi)發(fā)商占有資源面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間白鷺湖惠州惠城區(qū)雅居樂(lè)地產(chǎn)山湖聯(lián)排：193/獨(dú)棟：200-579250-800萬(wàn)東海岸深圳鹽田區(qū)深圳萬(wàn)科房地產(chǎn)山海聯(lián)排：223-248/獨(dú)棟：420-460900-3000萬(wàn)天麓深圳東部華僑城深圳東部華僑城山海雙拼：161/猓棟：200-300966-2400萬(wàn)鳳凰山一號(hào)

21、珠海情侶北路珠海綠景房地產(chǎn)山海聯(lián)排270/小獨(dú)棟300/獨(dú)棟380459-950萬(wàn)三亞灣高爾夫三亞市新城西路海南魯能廣大置業(yè)海景獨(dú)棟：163-248375-992萬(wàn)從市場(chǎng)實(shí)際上來(lái)看，暢銷(xiāo)的戶(hù)型面積在350平米以下，并將總價(jià)控制在一千萬(wàn)以?xún)?nèi)。從市場(chǎng)上來(lái)找客戶(hù)的接受度：市場(chǎng)分析各度假別墅暢銷(xiāo)面積與暢銷(xiāo)總價(jià)表示圖020040060080010001200白鷺湖東海岸天麓鳳凰山一號(hào)三亞灣高爾夫暢銷(xiāo)面積(平米)暢銷(xiāo)總價(jià)(萬(wàn)元)22價(jià)值定位決議了工程的競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)，我們的主要客戶(hù)應(yīng)是被深圳過(guò)高總價(jià)擠出的客戶(hù)群體本工程價(jià)值支撐點(diǎn)廣惠高速3小時(shí)深汕高速2小時(shí)規(guī)模與優(yōu)質(zhì)海景資源使得本工程在珠三角度假別墅競(jìng)爭(zhēng)中擁有較

22、大的優(yōu)勢(shì)世聯(lián)閱歷，距城市周邊2個(gè)小時(shí)以?xún)?nèi)的車(chē)程是度假區(qū)的黃金間隔，過(guò)之那么會(huì)引起資源損貶。銷(xiāo)售代表訪(fǎng)談天麓:客戶(hù)除自然資源看重外，非常關(guān)注區(qū)位及配套?？蛻?hù)訪(fǎng)談十七英里:對(duì)東部的規(guī)劃非常有自信心，同時(shí)可以接受的市區(qū)車(chē)行間隔為1.5-2個(gè)小時(shí)之間 。距深圳2.5小時(shí)車(chē)程擁有頂級(jí)資源的我們足以打動(dòng)客戶(hù)嗎？區(qū)位較偏、不成熟的度假氣氛及配套在一定程度上貶損資源優(yōu)勢(shì)，使工程很難吸引頂端客戶(hù)。不成熟的度假氣氛與配套23結(jié)合市場(chǎng)與工程現(xiàn)狀，我們的客戶(hù)是想占有稀缺資源以深圳為主的處于上升期的高端客戶(hù)工程客戶(hù)定位占有資源總價(jià)敏感追求更高質(zhì)量事業(yè)上升關(guān)鍵詞：低端高端頂端中端最看重頂級(jí)資源與完善配套,但因無(wú)價(jià)錢(qián)限制而

23、使其選擇面廣；本工程可以用資源打動(dòng)他,但缺乏成熟的度假氣氛；為可吸引客戶(hù)。上升中的財(cái)富階層追求更高的生活質(zhì)量，想進(jìn)入更高的圈層；想享用并占有稀缺海景資源；無(wú)法接受深圳度假別墅價(jià)錢(qián)；將成為最容易抓住且最快促成成交的客戶(hù)；數(shù)量較頂端客戶(hù)更多；為主力客戶(hù)?？蛻?hù)訪(fǎng)談十七英里:“很喜歡十七英里，覺(jué)得價(jià)錢(qián)有點(diǎn)貴，但海景可以和香港海景相媲美，所以還是決議買(mǎi)。24總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開(kāi)展建議市場(chǎng)簡(jiǎn)析25自創(chuàng)案例，得到高爾夫配套型別墅規(guī)劃根本原那么外部強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)資源存在下，規(guī)劃主題是最大化利用景觀(guān)；景觀(guān)價(jià)值分級(jí)：景觀(guān)視野親球場(chǎng)景觀(guān)二線(xiàn)景觀(guān)；別墅整體規(guī)劃價(jià)值平衡的前提下，保證每個(gè)獨(dú)立組團(tuán)物業(yè)類(lèi)

24、型一致。123參考國(guó)內(nèi)外案例，本工程高爾夫別墅規(guī)劃的根本原那么：26濱海度假的區(qū)域?qū)傩允枪こ讨行膬r(jià)值，高爾夫配套是其附加值地塊價(jià)值分級(jí)開(kāi)發(fā)分期建議物業(yè)分布建議基于工程度假物業(yè)的特性，對(duì)景觀(guān)的占有程度決議地塊價(jià)值高低;基于工程位于濱海度假區(qū)域的性質(zhì)，海景資源優(yōu)于高爾夫景觀(guān)；基于工程的山地地形特征，南向山坡優(yōu)于北向山坡，海拔高優(yōu)于海拔低。地塊價(jià)值斷定規(guī)范： 2號(hào)地塊向陽(yáng)坡，海拔最高，距海最近，海景最優(yōu)，地塊價(jià)值最高；3號(hào)地塊海拔較高，離海較遠(yuǎn)，海景較好，部分區(qū)域海景和高爾夫景皆可觀(guān)看，地塊價(jià)值次高；4號(hào)地塊北向看海，南向部分觀(guān)高爾夫景觀(guān)，視野較窄，地塊價(jià)值排第三；5號(hào)地塊北向大部分被遮擋，2號(hào)地塊

25、背陽(yáng)坡皆無(wú)海景資源，但有高爾夫景觀(guān)，視野較為開(kāi)闊，地塊價(jià)值排第四。100m80m30m30m2號(hào)1號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào)價(jià)值第一級(jí)價(jià)值第二級(jí)價(jià)值第三級(jí)價(jià)值第四級(jí)高爾夫球場(chǎng)27確定開(kāi)發(fā)分期需結(jié)合區(qū)域開(kāi)展、企業(yè)對(duì)工程的期望和市場(chǎng)情況等要素來(lái)綜合思索地塊價(jià)值分級(jí)開(kāi)發(fā)分期建議物業(yè)分布建議開(kāi)發(fā)分期原那么思索各地塊資源條件：應(yīng)以資源好地塊啟動(dòng)，有助于在陌生區(qū)域樹(shù)立工程籠統(tǒng)和價(jià)值；進(jìn)入性和昭示性：2和3號(hào)地塊昭示性均好，3號(hào)進(jìn)入性更優(yōu)；思索開(kāi)發(fā)難度：2號(hào)地塊坡度大，地形復(fù)雜，施工難度大；市場(chǎng)情況：市場(chǎng)上度假物業(yè)銷(xiāo)售緩慢，受大勢(shì)影響相對(duì)較小的特點(diǎn)；企業(yè)目的或?qū)こ痰钠谕翰煌拈_(kāi)發(fā)期望和目的，往往導(dǎo)致不同的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)

26、略。2號(hào)1號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào)價(jià)值第一級(jí)價(jià)值第二級(jí)價(jià)值第三級(jí)價(jià)值第四級(jí)高爾夫球場(chǎng)綜合思索各要素，主要如下開(kāi)發(fā)方向：鑒于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)和區(qū)域尚未成熟的背景，以部分資源強(qiáng)勢(shì)地塊搭配部分資源稍差地塊先行入市；選取3號(hào)和4號(hào)部分地塊作為第一期，2號(hào)地塊搭配3號(hào)地塊剩余部分為第二期，5號(hào)地塊最后開(kāi)發(fā)。1為防止資源強(qiáng)勢(shì)，價(jià)值高的地塊前期開(kāi)發(fā)，難以博取高價(jià)，呵斥價(jià)值貶損，思索4、5號(hào)地塊先行入市的可行性；選取4號(hào)和5號(hào)部分地塊作為第一期，3號(hào)地塊第二期，2號(hào)地塊最后開(kāi)發(fā)。228開(kāi)發(fā)分期一：3號(hào)西側(cè)搭配4號(hào)地先行開(kāi)發(fā)，3號(hào)地剩余加2號(hào)地為二期，5號(hào)地最后開(kāi)發(fā)地塊價(jià)值分級(jí)開(kāi)發(fā)分期建議物業(yè)分布建議2號(hào)1號(hào)3號(hào)

27、4號(hào)5號(hào)6號(hào)價(jià)值第一級(jí)價(jià)值第二級(jí)價(jià)值第三級(jí)價(jià)值第四級(jí)高爾夫球場(chǎng)第一期第二期第三期價(jià)值較好的3號(hào)地西側(cè)部分與4號(hào)地聯(lián)絡(luò)較強(qiáng)，易于構(gòu)成整體；3號(hào)地西側(cè)資源強(qiáng)勢(shì)，利于在前期樹(shù)立整個(gè)工程高價(jià)值的整體籠統(tǒng)，利于在區(qū)域未成熟時(shí)高爾夫工程的立勢(shì)，利于給前期銷(xiāo)售強(qiáng)有力的價(jià)值支撐；2號(hào)加上3號(hào)剩余地塊二期開(kāi)發(fā)， 隨著區(qū)域的不斷成熟，強(qiáng)勢(shì)資源地塊開(kāi)發(fā)促成工程整體價(jià)值的構(gòu)成和提升；5號(hào)地塊最后開(kāi)發(fā)，區(qū)域進(jìn)一步成熟，工程整體價(jià)值已構(gòu)成，5號(hào)地塊資源普通也能獲得較高售價(jià)。 開(kāi)發(fā)分期一，適于在區(qū)域未成熟或房地產(chǎn)市場(chǎng)處于淡市時(shí)采用。29開(kāi)發(fā)分期二：資源較差地快向資源較優(yōu)地塊逐次開(kāi)發(fā)，防止了價(jià)值貶損，但有一定風(fēng)險(xiǎn)2號(hào)1號(hào)3號(hào)

28、4號(hào)5號(hào)6號(hào)價(jià)值第一級(jí)價(jià)值第二級(jí)價(jià)值第三級(jí)價(jià)值第四級(jí)高爾夫球場(chǎng)第一期第三期第二期地塊價(jià)值分級(jí)開(kāi)發(fā)分期建議物業(yè)分布建議工程開(kāi)發(fā)前期，區(qū)域不成熟，度假氣氛未構(gòu)成，度假物業(yè)售價(jià)不高，用資源較差的5號(hào)地塊與4號(hào)地塊啟動(dòng)，以相對(duì)較低的價(jià)錢(qián)入市，逐漸撬動(dòng)市場(chǎng)；二期用資源較優(yōu)的3號(hào)地塊開(kāi)發(fā)，伴隨區(qū)域成熟與度假氣氛的進(jìn)一步構(gòu)成，促成高爾夫別墅的價(jià)值提升和整體開(kāi)展，逐漸提升價(jià)錢(qián)；三期開(kāi)發(fā)價(jià)值最高的2號(hào)地塊，區(qū)域的度假價(jià)值更加完善，用資源最優(yōu)的物業(yè)博取最高價(jià)值。前期用資源較差地快啟動(dòng)，不利于工程樹(shù)立高價(jià)值的整體籠統(tǒng)，一旦前期工程籠統(tǒng)較低，后期再拔高籠統(tǒng)的難度較大；目前區(qū)域的度假價(jià)值尚未構(gòu)成和展現(xiàn)，又面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)

29、的調(diào)整期，以資源較差物業(yè)啟動(dòng)，前期銷(xiāo)售難度較大。面臨的風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)分期二，適于在區(qū)域成熟或房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期時(shí)采用。30在市場(chǎng)情勢(shì)轉(zhuǎn)變下，復(fù)合的產(chǎn)品戰(zhàn)略帶來(lái)較好資金回流，擴(kuò)展目的消費(fèi)者和促進(jìn)后續(xù)開(kāi)發(fā)三種產(chǎn)品線(xiàn)判別產(chǎn)品線(xiàn)的規(guī)范：前期能良好銷(xiāo)售帶動(dòng)和支撐區(qū)域開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)市場(chǎng)接受度高產(chǎn)品，淡市下能控制風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)品能充分表達(dá)度假別墅消費(fèi)者需求及其變化。大量制造總價(jià)較低的現(xiàn)金流產(chǎn)品，小步快走實(shí)現(xiàn)較好回現(xiàn)目的；優(yōu)點(diǎn)：降低銷(xiāo)售難度和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；缺陷：一定程度資源貶損。以大面積高端豪宅的方式亮相，舍棄銷(xiāo)售速度，提升價(jià)錢(qián)預(yù)期，博取最大利潤(rùn)價(jià)值；優(yōu)點(diǎn)：資源價(jià)值最大化，拉高客戶(hù)層級(jí)；缺陷：回款壓力大，資金沉淀大，不利于支

30、撐后期灣區(qū)開(kāi)發(fā)。以緊湊型別墅亮相，在資源最好位置開(kāi)發(fā)部分高總價(jià)度假別墅充任后期物業(yè)的價(jià)錢(qián)標(biāo)桿。優(yōu)點(diǎn)：彈性的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，保證現(xiàn)金流同時(shí)兼顧了地塊價(jià)值良好實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品線(xiàn)一：走小產(chǎn)品線(xiàn)三：復(fù)合產(chǎn)品線(xiàn)二：走大快速回現(xiàn)，價(jià)值貶損回現(xiàn)與價(jià)值實(shí)現(xiàn)的平衡高收益，高風(fēng)險(xiǎn)建議：產(chǎn)品戰(zhàn)略三為淡市下的穩(wěn)妥道路，大面積標(biāo)桿產(chǎn)品不宜過(guò)多，盡量以控制面積的走量產(chǎn)品為主，并結(jié)合分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，彈性開(kāi)發(fā)。31各地塊物業(yè)分布建議：遵照景觀(guān)價(jià)值最大化，各物業(yè)價(jià)值平衡原那么2號(hào)1號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào)獨(dú)棟，面積區(qū)間230-350平方米企業(yè)會(huì)所級(jí)別墅，面積500平方米以上小獨(dú)棟,面積區(qū)間190-230平方米小獨(dú)棟，面積區(qū)間140-190平方米追

31、求景觀(guān)價(jià)值的最大化，高價(jià)值產(chǎn)品應(yīng)排布在景觀(guān)資源優(yōu)處；工程地塊地形復(fù)雜，同一價(jià)值層級(jí)地塊內(nèi)部，不同的位置對(duì)資源占有也有較大差別，擺布建筑時(shí)應(yīng)充分結(jié)合地形、地貌；物業(yè)間價(jià)值分布平衡，面積較大別墅應(yīng)擺放資源較優(yōu)處，小面積別墅擺放在資源較弱處。32總體規(guī)劃及分期建議工程概略案例研討別墅物業(yè)開(kāi)展建議市場(chǎng)簡(jiǎn)析33從工程的中心價(jià)值出發(fā)，構(gòu)建工程別墅物業(yè)價(jià)值體系度假資源整合體系度假空間營(yíng)建體系度假別墅配套體系整合利用海洋與高爾夫資源，構(gòu)建度假別墅物業(yè)價(jià)值體系已處理的問(wèn)題巽寮灣的度假生活氣氛是工程的中心價(jià)值，高爾夫是附加價(jià)值。別墅工程的價(jià)值與高爾夫球場(chǎng)的關(guān)系是什么？待處理的問(wèn)題本工程產(chǎn)品發(fā)力的方向和詳細(xì)的方式是

32、什么？發(fā)力方向發(fā)力點(diǎn)自創(chuàng)案例，得到本工程高爾夫別墅的發(fā)力點(diǎn)。打造別墅本身別墅與資源結(jié)合輔以適當(dāng)配套34建立別墅度假生活體系度假空間營(yíng)建體系休閑空間營(yíng)建享用空間營(yíng)建文娛空間營(yíng)建灰空間的利用發(fā)明大尺度開(kāi)放空間結(jié)合本工程實(shí)踐，自創(chuàng)案例，找到發(fā)力點(diǎn)多套間設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)主臥溫馨度贈(zèng)送大面積花園贈(zèng)送地下室室外景觀(guān)充分延伸室內(nèi)，發(fā)明逸人度假私享空間。目的不是贈(zèng)送，而是提供安康高興度假生活。私密空間的溫馨奢華打造，尊享度假體驗(yàn)生活。35建筑面積的有限，帶來(lái)緊湊的生活空間，降低了獨(dú)棟別墅的奢侈與溫馨感室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑細(xì)節(jié)弱化部分公共空間，保證生活空間庭院小環(huán)境大面積觀(guān)景窗、露臺(tái)等灰空間、建筑高度與屋檐

33、、外立面顏色和資料處理方案特別提示36本工程別墅戶(hù)型的參考建議戶(hù)型參考建議小獨(dú)棟建議層數(shù)不多于兩層；別墅所有臥室全套間設(shè)計(jì)，首層不設(shè)臥室；控制面積，強(qiáng)調(diào)臥室、浴室舒適性，衣帽間等空間可縮減；套間生活動(dòng)線(xiàn)的非唯一性，加強(qiáng)臥室與露臺(tái)、庭院的互動(dòng)，增加情趣性；首層廳空間的模糊化和開(kāi)放性，客廳、餐廳、娛樂(lè)室的結(jié)合（可配置西廚+吧臺(tái)）；廚房可考慮中廚+西廚，控制西廚面積；獨(dú)棟主要參考建議與小獨(dú)棟相同，不同點(diǎn)如下：突出套間臥室舒適性，增設(shè)獨(dú)立衣帽間；增設(shè)傭人房，與廚房結(jié)合；適當(dāng)增大廚房面積，中廚可隔離，西廚與吧臺(tái)結(jié)合可適當(dāng)放大；企業(yè)會(huì)所保證大面寬設(shè)計(jì)；廳空間分層級(jí)，客廳、餐廳保證舒適度，娛樂(lè)室、會(huì)客廳可適

34、當(dāng)控制面積；地下室保證私家會(huì)所配置；臥室開(kāi)間保證4.5 m以上，主臥保證朝向主景觀(guān)面，開(kāi)間可大于6.5m，可考慮雙主臥；樓王有條件情況下，可考慮嘗試整棟一層設(shè)計(jì)；多層設(shè)計(jì)時(shí)，臥室可嘗試設(shè)在一層，或主臥整層設(shè)計(jì)。37園林與建筑風(fēng)格主要營(yíng)建休閑空間和培育海濱度假體驗(yàn)氣氛度假資源整合體系海景和高爾夫資源與別墅物業(yè)的整合精細(xì)園林營(yíng)建度假氣氛建筑風(fēng)格展現(xiàn)度假氣味大面積落地窗贈(zèng)送大露臺(tái)水的運(yùn)用公共空間與小品建筑風(fēng)格材質(zhì)選擇雙首層植被的利用結(jié)合本工程實(shí)踐，自創(chuàng)案例，找到發(fā)力點(diǎn)把景觀(guān)資源引入室內(nèi)，強(qiáng)調(diào)與景觀(guān)的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)別墅物業(yè)度假特征。注重打造度假環(huán)境，烘托別墅度假性質(zhì)。培育異域和生態(tài)的度假氣味。38本工程園

35、林景觀(guān)與建筑風(fēng)格的參考建議園林景觀(guān)及建筑風(fēng)格參考建議園林景觀(guān)突出室內(nèi)與外部景觀(guān)互動(dòng)，別墅首層主要空間朝向主景觀(guān)面處大面積落地窗設(shè)計(jì)；二層也可增加大面積落地窗(結(jié)合惠州本地建筑規(guī)范設(shè)計(jì)）；主景觀(guān)面大露臺(tái)的使用；首層強(qiáng)勢(shì)景觀(guān)面，注意室內(nèi)空間到灰空間再到室外景觀(guān)的無(wú)間隔設(shè)計(jì)；地形允許條件下，可采用雙首層設(shè)計(jì)，加強(qiáng)室內(nèi)與景觀(guān)的聯(lián)系；私家花園的營(yíng)建注重使用性和情趣性，可參考Noosa Golf Villas ；選用熱帶植被，用灌木形成建筑與球場(chǎng)的阻隔，注意植被層次感，可配以鮮花，椰樹(shù)；園林小品突出熱帶異域風(fēng)情，特別在入戶(hù)空間等細(xì)微處強(qiáng)烈演繹風(fēng)情；建筑風(fēng)格建議選用以西班牙為主的南歐建筑風(fēng)格；對(duì)西班牙建筑風(fēng)

36、格針對(duì)度假屬性做適當(dāng)改良，灰空間、多窗采光等；建議多選用石材、木材或各種仿石、仿木材料；39本工程高爾夫會(huì)所與配套參考建議高爾夫會(huì)所與配套會(huì)所會(huì)所以保證高爾夫球運(yùn)作為主，協(xié)助解決度假基本生活配套需求；建議面積4000左右；配套別墅社區(qū)內(nèi)的配套保證基本生活需求為主；可綜合考慮整個(gè)南區(qū)配套，結(jié)合整個(gè)南區(qū)的大配套解決高爾夫別墅項(xiàng)目生活配套需求；建議用電瓶車(chē)解決高爾夫別墅社區(qū)組團(tuán)內(nèi)交通；會(huì)籍會(huì)籍與球場(chǎng)物業(yè)的捆綁問(wèn)題，不做強(qiáng)制要求，可根據(jù)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售時(shí)的策略考慮；（不在本報(bào)告研究范圍內(nèi)）40企業(yè)會(huì)所的運(yùn)用功能，決議了其面積區(qū)間，功能空間分布，配套設(shè)備等的建立獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅企業(yè)會(huì)所企業(yè)會(huì)所的三大功能：

37、召開(kāi)企業(yè)中小會(huì)議接待企業(yè)高級(jí)客戶(hù)企業(yè)高管度假召開(kāi)企業(yè)中小會(huì)議需求的功能空間至少一個(gè)能舉行小型會(huì)議的會(huì)議廳；能效力多人的廚房和餐廳；多個(gè)臥室。接待企業(yè)客戶(hù)需求的功能空間奢華溫馨的多個(gè)臥室；休閑、聚會(huì)、康體的文娛空間。企業(yè)高管度假需求的功能空間私密而溫馨的奢華臥室；與家人同樂(lè)得嬉戲空間；作為企業(yè)會(huì)所的根本要求：一個(gè)能召開(kāi)會(huì)議和舉行聚會(huì)的大廳，一個(gè)具有康體文娛配套的私家會(huì)所，多個(gè)溫馨奢華的套間，一個(gè)超大面積的花園。41本工程企業(yè)會(huì)所功能空間參考建議獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅企業(yè)會(huì)所保證溫馨享用的度假生活1多套間設(shè)計(jì)，每間應(yīng)有獨(dú)享露臺(tái)；突出主要臥室的享用功能，放大其衛(wèi)浴空間。強(qiáng)調(diào)會(huì)務(wù)與文娛功能2首層經(jīng)過(guò)模糊功

38、能空間獲得大尺度空間；地下室進(jìn)展私家會(huì)所酒吧的配套。適當(dāng)?shù)纳莩蘅臻g3可思索減少或取消電梯大堂、入戶(hù)大廳等空能空間；保證主臥溫馨享用的根底下，適當(dāng)減少其面積。42本工程企業(yè)會(huì)所建議：建立少量，保證根本功能，控制面積得企業(yè)會(huì)所，或可嘗試定制建造業(yè)務(wù)獨(dú)棟別墅小獨(dú)棟別墅企業(yè)會(huì)所 鑒于市場(chǎng)上企業(yè)會(huì)所面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，銷(xiāo)售速度較慢的特點(diǎn)，建議本工程只選擇地塊資源優(yōu)位置，建造幾棟企業(yè)會(huì)所，作為工程價(jià)值標(biāo)桿。工程2號(hào)地塊向陽(yáng)面較高海拔山坡建造少數(shù)企業(yè)會(huì)所。2號(hào)1號(hào)3號(hào)4號(hào)5號(hào)6號(hào) 也可聯(lián)絡(luò)意向企業(yè)，以定制方式，讓其選擇地塊，然后按其詳細(xì)要求，量身為其定做滿(mǎn)足其需求的企業(yè)會(huì)所。該方法風(fēng)險(xiǎn)較小，但操作難度較大。

39、1243珠三角市場(chǎng)上帶裝修的度假別墅較少，但裝修帶給消費(fèi)者方便同時(shí)也便于返租等運(yùn)營(yíng)珠三角典型度假樓盤(pán)少有裝修 項(xiàng)目位置裝修情況 假日半島花都與清遠(yuǎn)交界處一期獨(dú)棟別墅帶2000元/裝修；二期雙拼無(wú)裝修世紀(jì)果嶺海深圳南澳鎮(zhèn)洋疇灣無(wú)裝修鳳凰山一號(hào)珠海市香洲區(qū)無(wú)裝修東部華僑城深圳大梅沙東部華僑城無(wú)裝修消費(fèi)者角度：遠(yuǎn)離城市的巽寮灣，業(yè)主自行裝修，施工困難大；運(yùn)營(yíng)角度：如思索返租等運(yùn)營(yíng)，帶裝修的別墅有利于運(yùn)營(yíng)展開(kāi)；市場(chǎng)趨勢(shì)角度：裝修是市場(chǎng)大趨勢(shì)，已出現(xiàn)帶裝修的頂級(jí)別墅，如亞龍灣五號(hào)。應(yīng)綜合的來(lái)看裝修問(wèn)題： 度假別墅的裝修風(fēng)格一定要純粹，風(fēng)情要足，留意耐腐蝕，廚房、衛(wèi)生家、浴室需裝修，可提供客戶(hù)選擇，不裝修

40、可適當(dāng)降低價(jià)錢(qián)。 世聯(lián)張艾艾總 海邊物業(yè)的裝修留意耐腐蝕性，思索到地塊位置，裝修處理客戶(hù)后顧之憂(yōu)，不用奢華裝修，關(guān)鍵留意和普通裝修的不同，度假物業(yè)怎樣裝修？怎樣表達(dá)度假？怎樣結(jié)合景觀(guān)？個(gè)性化？注重享用空間的裝修。 世聯(lián)顧問(wèn)劉康寧總世聯(lián)建議：別墅可嘗試精裝，控制本錢(qián)前提下，突出溫馨空間的裝修，留意資料的耐腐蝕性，同時(shí)提供應(yīng)客戶(hù)可選擇性的裝修。裝修44做到根本面的精裝，突出度假空間和享用空間的裝修保證根本面的精裝：門(mén)、窗、地板、墻面、天花板、根本功能的廚房亞龍灣5號(hào)的精裝：門(mén)窗、地板、簡(jiǎn)單吊頂、涂料墻面注重度假和享用空間和的裝修：臥室、衛(wèi)生間、浴室、灰空間裝修留意裝修的耐久和防腐蝕性；留意裝修與度

41、假風(fēng)格的吻合；留意突出灰空間、過(guò)渡空間等的裝修；留意強(qiáng)調(diào)度假享用空間的裝修。45分時(shí)度假在國(guó)內(nèi)的開(kāi)展剛剛起步，眾多開(kāi)展條件不成熟，分時(shí)度假的興起還有待時(shí)日 分時(shí)度假實(shí)踐上是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和飯店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品，是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出賣(mài)的一種住宿產(chǎn)品，是從完全產(chǎn)權(quán)到完全運(yùn)用權(quán)的一種過(guò)渡。交換公司房產(chǎn)管理方開(kāi)發(fā)商代理商業(yè)主1業(yè)主2業(yè)主3信托監(jiān)管公司法律體系完善開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)代理商銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品給客戶(hù)。交換公司出現(xiàn)，業(yè)主間交換運(yùn)用權(quán)，相關(guān)法律制定。法律成熟，監(jiān)管?chē)?yán)密，相關(guān)效力完善，分時(shí)度假運(yùn)營(yíng)體系成熟。分時(shí)度假運(yùn)營(yíng)體系：開(kāi)展階段初級(jí)階段我國(guó)現(xiàn)狀成熟階段分時(shí)度假的順利開(kāi)展，需求完善法律體系和效力體系下，開(kāi)發(fā)商、代理商、業(yè)主交換公司的共同運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)階段我國(guó)條件尚未成熟。分時(shí)度假46分時(shí)度假在國(guó)內(nèi)開(kāi)展的妨礙：法律未完善，運(yùn)營(yíng)不成熟，客戶(hù)觀(guān)念未改動(dòng)法律不完善： 分時(shí)度假是一種旅游期權(quán)概念的商品，跨越多個(gè)產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，在我國(guó)是新惹事物，法律法規(guī)沒(méi)有明確的界定和規(guī)范，法規(guī)的滯后一定程度限制了該市場(chǎng)開(kāi)展。運(yùn)營(yíng)不成熟： 分時(shí)度假的興