山東乳山市住宅-商業(yè)-酒店調研報ppt課件

1、乳山市住宅、商業(yè)、酒店調研報告北京青騰卡帕國際乳山工程組 調研總論調研背景調研目的調研方案設計 第一部分 乳山市房地產調研第一章 乳山市房地產調研總論第二章 銀灘區(qū)板塊分析第三章 乳山區(qū)板塊分析 第二部分 乳山市商業(yè)調研 第三部分 乳山市酒店調研 第四部分 產品建議 目錄 調研總論-委托方：山東欣業(yè)聯公司 北京青騰地產經紀公司卡帕國際投資顧問公司受之重托，對貴公司位于銀灘區(qū)地 塊工程,進展前期市場調研。我公司秉承科學、客觀、仔細的態(tài)度，對乳山市銀灘區(qū)、 乳山區(qū)的房地產工程進展了詳細的調研，獲得第一手資訊，獲得大量數據、資料和圖 片，以此為根底，我們經過類比、累計、加權和專業(yè)的分析，從而指點未來

2、地塊的產品 規(guī)劃以及戰(zhàn)略的制定。 調研背景調研背景地塊緊鄰潮汐湖，間隔海邊沙灘約有2-3公里針對該地塊的土地開發(fā)對乳山市的房地產現狀進展實地的調研調查，希望實現利潤的最大化。 研討銀灘區(qū)、乳山區(qū)房地產工程、商業(yè)、酒店的根本情況。 該地域房地產供需關系的情況 該地域房地產工程的競爭情況。 該地域房地產的產品開展情況。 該地域房地產工程的市場運作特點。 從中尋求市場的切入點、差別點、突破點；為該地域市民提供更具生命力的產品，豐富該地域房地產市場，提升人們生活質量。調研目的研討區(qū)域：銀灘區(qū)、乳山區(qū)方案設計： 研討方法：定量、定性研討 調查方法：現場調查 、網絡搜集、人員訪談、交叉調查 調查工程選定規(guī)

3、范： 具有重要影響力的工程 處于類似區(qū)域特點的工程 具備相應地塊特點的工程 在建工程和待建工程調研方案設計第一部分 乳山市房地產調研第一章 乳山市房地產調研總論乳山市地處膠東半島的中心地帶，是銜接青島、煙臺、威海三市的中間樞紐；隨著輕軌規(guī)劃及膠東半島一個小時經濟圈的構成，乳山市的經濟必將迎來新的契機，同時其房地產開展也將會有進一步的開展。乳山位置引見區(qū)域分布乳山區(qū)是乳山市的老城區(qū)，有多年的開展歷史，房地產及商業(yè)等有著較為完好的規(guī)劃，對本案的運作起到很重要的參考作用，因此乳山區(qū)也是本次調研的重點區(qū)域之一。乳山區(qū)銀灘區(qū)本次調研以銀灘區(qū)和乳山區(qū)為調研區(qū)域，其中以銀灘區(qū)為重點進展分析。銀灘規(guī)劃銀灘區(qū)隨

4、著銀灘AAAA級旅游度假區(qū)的規(guī)劃，近兩年其房地產的開展非常迅速，成為乳山市的新城區(qū)。且由于本案就處于銀灘區(qū)規(guī)劃范圍內，因此銀灘區(qū)的調研是我們的重點。板塊區(qū)域項目數主要項目數開發(fā)土地面積總套數銀灘區(qū)37個10約550.89萬約88611套乳山區(qū)7個2約65.25萬約3464套總計44個12約609.84萬約91870套房地產總體概述根據調研工程統(tǒng)計，銀灘區(qū)開發(fā)工程及總開發(fā)面積遠遠高于乳山區(qū)，闡明銀灘區(qū)是乳山市房地產開展的熱點區(qū)域。在售工程量體比較銀灘區(qū)工程乳山區(qū)工程從工程總占地面積對比看，銀灘區(qū)大部分的盤都在10萬以上，20萬以上的盤也有11個，而乳山區(qū)盤量少，占地面積最大的剛超越15萬，可見乳

5、山市的房地產開展重心在銀灘。板塊區(qū)域項目數量主要項目銀灘區(qū)37個海岸明珠、海林.海岸豪庭、海韻陽光花園、宏泰陽光花園、浪花別墅、青銀銀海園、怡和山水人家、益天花園、中房蔚藍海岸、望海山莊乳山區(qū)7個羅馬陽光花園、西馨苑重點工程我們根據工程的戶型特點、位置以及其代表性選出了部分代表性工程作為我們的重點研討對象。乳山區(qū)銀灘區(qū)一切工程容積比較從工程整體容積率對比看，銀灘區(qū)大部分的盤都在0.76左右，到達和超越1的工程僅有3個，但最高值那么為1.49，為乳山區(qū)域容積最高值，而乳山區(qū)雖然盤量少，容積率普遍都在0.98左右，最高為1.1，可見乳山市的銀灘區(qū)開展趨勢趨向于人性化的生態(tài)居住。銀灘區(qū)工程乳山區(qū)工程

6、0.760.98乳山市房產產品形狀產品形態(tài)套數多層83202(其中乳山區(qū)為3464)小高層4022高層2085酒店公寓2252別墅514總計92075乳山市房地產的產品形狀相對單一多層占了90%多的比例。小高層、多層、別墅等其他形狀的配比相對較低。乳山區(qū)產品更為單一，100%的在銷工程均為多層。乳山市價錢分布銀灘區(qū)的均價要高于乳山區(qū)均價，造本錢地的中低收入人群在銀灘區(qū)的購買比例減少；備注：此均價是以多層均價為準進展比較；乳山市客群分析工程區(qū)域購買客群購買目的客群分布銀灘區(qū)乳山區(qū)幾乎都是外地客群本地客群僅占1-2%本地客群約占90%外地客群約占10%第二居所運用；投資、度假為主要的目的，在一定側

7、程度上二者兼有；第一居所運用；安家位主要目的，配套齊全、交通便利及價錢是主要要素北京、天津、山西約占50%；內蒙、河北、東北、濟南約占30%；韓國、青島、上海、河南等約占10%；本地人約占10%。本地人約占90%，其中工業(yè)區(qū)內的韓國人以及其他投資人士也占有一定比例。乳山市客群分析目前乳山市的購房人群分為3部分：1、乳山本地客群；2、各開發(fā)區(qū)企業(yè)客群；3、外來投資或度假的客群。從地理位置看，本案與金嶺工業(yè)園區(qū)相鄰最近，同時金嶺工業(yè)園區(qū)的運營運作最好，因此此次報告對該工業(yè)園區(qū)進展了重點研討，判別該園區(qū)企業(yè)人員能否可以成為我們工程的客群。金嶺工業(yè)園區(qū)客群分析金嶺工業(yè)園位于乳山市城南，在去往銀灘的主干

8、道世紀大道沿線。該園區(qū)為乳山市各工業(yè)園區(qū)運營情況最好的工業(yè)園區(qū)，入住企業(yè)最多，共有150家企業(yè)，其中外資企業(yè)為38家，以韓資和日資居多(規(guī)劃了韓美工業(yè)區(qū))，占25%；內資為為112家，占75%，以山東的企業(yè)為主，另外還包括個別江浙等地企業(yè)。工業(yè)園內的企業(yè)主要以消費制造業(yè)為主，其中服裝加工有12家，食品加工業(yè)有7家，另外五金、建材加工業(yè)也占了很大的比例從內外資的注冊資本看，大部分的企業(yè)注冊資金在300-400萬人民幣之間，企業(yè)也具備相當一定的實力與規(guī)模。工業(yè)園區(qū)的大部分企業(yè)的高管人群的收入都不低，據了解大都在7000元以上，著闡明他們有很強的購買才干。金嶺工業(yè)園區(qū)客群分析金嶺工業(yè)園區(qū)客群分析金嶺

9、工業(yè)園區(qū)客群內資企業(yè)高管韓國人為代表的外資高管購房為第二居所，多用于投資，看重其投資潛力主要為了在中國的第一居所，注重社區(qū)質量及產品規(guī)劃能否符合其習慣達成購房這群人如今的分布：乳山區(qū)的高檔社區(qū)(世紀花園、幸?；▓@、羅馬陽光花園等)已購買了第一居所，或部分(韓國人)租住高檔社區(qū)；案例：羅馬陽光花園和銀灘的韓國名苑和宏泰陽光花園均是從規(guī)劃上思索到了韓國人的習慣，因此才會有眾多韓國人在上述社區(qū)內購房。由此可見金嶺工業(yè)內會有一部分客群對我們工程有支持作用乳山、蓬萊、石島對比分類區(qū)域乳山(銀灘)蓬萊石島總量非常大較小適中，未來規(guī)劃很多價格均價2500-2700元/均價2300-2500元/均價2500元

10、/產品多層為主,小高層、別墅作為補充多層、小高層為主多層、小高層為主、別墅、公寓很少客群外地客群占到90%左右外地約占到50%外地客群約占70%乳山銀灘區(qū)的房地產總供應量很大，比類似城市蓬萊、石島要大很多。從價錢來看，乳山價錢最高，曾經超出了其他兩個旅游規(guī)劃較完善的城市。第二章 銀灘區(qū)房地產調研 銀灘區(qū)房地產工程分析海尚海藍湖觀海苑福臺觀海苑海林海岸豪庭海林閱海園四季花園望海山莊銀海花園珍珠灣花園悅海嘉園大公海岸青銀銀海園萬鑫陽光巴厘中房蔚藍海岸金長城中豪庭海苑海都花苑海岸明珠山水人家益天花園海翔花園東方夏威夷銀灘假日將軍濱?；▓@海韻陽光花園如意花園海景御花園明珠海苑浪花別墅宏泰陽光花園山水花

11、都韓國名苑海之緣海之韻龍海麗都本案銀港花園平遠國際城銀灘區(qū)工程分布圖產品形狀板塊區(qū)域產品形態(tài)套數銀灘區(qū)多層79738小高層4022高層2085酒店公寓2252別墅514總計88611按總套數計算，多層的產品占到總量的90%，是銀灘區(qū)目前最主要的產品形狀；其他工程除去別墅外占比相對平均，在較新的工程中，這些產品都有占有不同比例的規(guī)劃。戶型配比居室/面積面積段()主力面積段()一居室21-8040-70二居室55-11980-100三居室100-200100-120四居室120-140120-140從戶型配比圖來看，一居室和兩居室為主力戶型，共占85.6%，三居室占到13.6%，四居室更是少之又少

12、。在銀灘區(qū)房價逐漸添加的同時，戶型規(guī)劃趨向于小戶型，保證低總價的需求。100以下的戶型居多，并且銷售情況也較為良好。銀灘別墅分析類型面積段()主力面積段()獨棟250-350250-300雙拼180-361200-300四聯排150-250150-250疊拼100-250140-210從別墅戶型配比圖來看，雙拼和獨棟的別墅占比最大，疊拼相對較少。從整體銷售來看，大面積高總價的別墅相對難賣，反而有些小面積的疊拼別墅銷售情況較好，如中房蔚藍海岸。均價比較均價：2534元銀灘區(qū)住宅均價為2534元/。從圖看出在銀灘區(qū)管委會附近的工程價錢最高，均價為2730元；緣由是周邊福如東海文化園、賽車場、高爾夫

13、的規(guī)劃添加了區(qū)域工程的賣點。間隔海陽所鎮(zhèn)和銀灘第一批工程由于位置稍偏并且尾房較多，因此其價錢較低，均價2399元緣由是周邊尾房較多。海陽所鎮(zhèn)及銀灘第一批工程，均價：2399元管委會附近工程，均價：2730元遠離管委會工程，均價：2406元小高層價錢從圖中幾個工程比較小高層的均價為3988元/；小高層與多層的價差平均在1100元左右，同時最高的益天花園到達5100元/，皆因其樓層觀景效果好，許多工程在8層以上價錢迅速飛升，甚至有些在5層開場就提升價錢。公寓價錢從圖中幾個工程比較小高層得出銀灘區(qū)公寓價錢為4693元/；宏泰陽光花園價錢最高，到達7320元/，緣由：該公寓為精裝修，家電、家具齊全，購

14、買即可入住，因此其價位最高。與多層價差比較，價差根據社區(qū)的檔次不同，價差不等，宏泰陽光價差最大到達4760元/。商業(yè)價錢海陽所鎮(zhèn)的商業(yè)價錢在4500元/；而銀灘管委會附近的商業(yè)價錢平均為9075元/市政位置及旅游工程的規(guī)劃對周邊工程價錢拉動宏大。別墅價錢4777元銀灘區(qū)別墅均價為4777元/。在銀灘區(qū)管委會附近的別墅價錢相對較高，大都在6000元/以上。浪花別墅規(guī)劃的質量最高，平均價錢在9376元/ 。多層全海景價差450元多層全海景的平均價差為450元。小高層全海景價差667元小高層全海景的平均價差為667元。別墅全海景價差788元別墅全海景的平均價差為667元。多層部分海景價差238元多層

15、部分海景的平均價差為238元。由于別墅、小高層可參考工程較少，故未進展比較。普通住宅總價分析面積()單價銷售狀況總價（元）備注40702500元-3000元85%小于20萬總價在30萬以下，除去個別戶型差的樓層(如閣樓、不帶花園的一層)銷售困難外，其他戶型幾乎不存在銷售阻力7010085%20萬30萬10013050%30萬-40萬雖然大多數客群的收入不錯，但作為第二居所而投入相對高一些資金，自動消除了一部分客群130以上30%40萬以上40萬以上的投入顯然不是外地大眾的投資或度假人士所愿意接受的別墅總價分析總價（元）單價銷售狀況面積備注50-100萬單價差異較大，從2600元-1.2萬元不等

16、100%主要是150-200之間的四聯或疊拼別墅幾點原因：1、總價低2、別墅產品比例偏小；因此銷售較好。100-15090%以180-250的雙拼別墅為主150-200萬80%以180-250的雙拼和250-300的獨棟為主該價位段是眾多高消費群體還能接受的總價，因此銷售也不錯200-30060%浪花雙拼別墅為特例價格在200萬元以上，面積為250左右200萬的價位相對來說較高，有一定比例的高檔消費群體能接受此心里預期。200-30030%浪花別墅276.45的獨棟別墅300萬價位太高，像浪花別墅這樣高品質的社區(qū)項目在這類產品也銷售不暢產品規(guī)劃建筑形狀：以多層為主，別墅、小高層為輔，高層、酒店

17、公寓也逐漸出現?？傮w規(guī)劃：社區(qū)整體規(guī)劃均思索看海景為主，普通靠海邊的工程規(guī)劃為前兩排為別墅、中間為多層(5、6層)、最后為小高層的格局，充分保證了各類產品看海的能夠性；戶型面積：100以下的一居室和兩居室為主，100-120的三居作為補充，四居室?guī)缀鯖]有。層高：2.8-2.85米根底參數：容積率平均為0.76，綠化率大都在45%左右，樓間距最小也到達28米，甚至能到達50米；新增賣點：新樓盤多舍棄一層為車庫和貯藏室的傳統(tǒng)設計，添加了一層的免費花園，添加了一層戶型溢價賣點，徹底改動了原來一層戶型難以銷售的現狀，使其成為暢銷戶型。觀景規(guī)劃面寬加大，保證充分享用海景為了做到更好的觀景效果，海景房的面

18、寬明顯加大，面寬大都在4-5m之間，最大的面寬向海林海岸豪庭到達5.5m，別墅的面寬獨棟有些為10m，雙拼或聯排的到達6m。觀海特征設計，添加觀海情趣益天花園：臥室設有側扇弧形觀海陽臺，配合正面客廳觀海陽臺，視野更開闊。海林海岸豪庭：連體正側觀景走廊，增強戶型浪漫風情，盡享愉快海景假日。建筑與立面立面風格：大多數工程的外立面均為顏色艷麗、調性明朗、極具現代感的立面風格；立面用材：稍早一些的社區(qū)立面多采用乳膠漆涂料裝飾；如今的社區(qū)立面多是低層為面磚或人造石，高層為乳膠漆涂料的搭配運用建筑構造：早期的工程大多為磚混得構造，在當前新的工程中，有70%采用框架的構造；建筑資料：多以中空玻璃、樓梯間大理

19、石道板，不銹鋼扶手園林規(guī)劃園林規(guī)劃：銀灘工程的園林規(guī)劃相對簡單，很少有特征的園林景觀，大多以普通的綠植和草地來提升其綠化率。大多數工程綠化率較高，均在40%以上，還有的甚至到達50%，但從社區(qū)的整體綠化情況來看，此宣傳虛偽的成份較多；中房蔚藍海岸的景觀設計相對不錯，內有人工的社區(qū)內湖，同時配備了私家碼頭。“精裝修為主流。思索到客群大多數為外地客群，異地裝修不方便，因此現有工程的80%為“精裝修；“精裝修的規(guī)范，其規(guī)范就是門窗、地面、墻面、洗手間、廚房做了簡單的裝修處置，實踐意義也就是我們通常說的精裝，真正意義上的精裝修工程僅有一個“宏泰陽光花園，除去裝修外還配齊了一切家電、家具，到達了即買即住

20、的規(guī)范;“精裝修的費用規(guī)范普通在100-500元/不等。門窗規(guī)范。防盜門、鋁合金門窗、鋼花中空玻璃為大多工程采用的資料。門禁系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)成為規(guī)范配置。交房規(guī)范會所注重度低，社區(qū)規(guī)劃不完善。從走訪的銀灘工程來看，有70%的工程未配備會所效力，各工程對會所的注重程度很普通；海陽所鎮(zhèn)附近的工程更是不思索會所的規(guī)劃；有會所規(guī)劃的工程中，會所的面積也相對較小，僅為1000-2000之間；會所作為賣點，提升社區(qū)檔次。海岸明珠銀灘：會所規(guī)劃功能齊全，保健醫(yī)療、休閑文娛、運動健身、兒童游樂等俱全，加上其有效的運作手段，塑造了其在銀灘高檔次居住社區(qū)的佳譽。開發(fā)商認識覺悟，會所規(guī)劃逐漸被注重隨著更多外地人士的

21、入住，對會所的要求逐漸劇烈，開發(fā)商也認識到此點。尤其是韓國名苑工程，方案專門針對韓國客戶規(guī)劃韓國會館，為居住在此地的韓國客群提供更全面的效力：會所配套其他配套車庫：大多工程的以1層單獨車庫的方式存在，其銷售單價在1800-2200元/ 之間，均價為2000元/；面積區(qū)間為8-30，大多數為20，總價約在4-7萬元之間。取暖：取暖是銀灘區(qū)工程最重要的問題，稍早些的工程大多數為本人取暖和地熱取暖、分戶控制的方式；另外還存在一種紅外電熱力膜取暖方式。由于2021年銀灘熱電廠即將投入運用，大多新工程均將采用市政一致供暖的方式。貯藏室：和車庫同時占據一層的位置，單價在700-1000元/之間，面積約為6

22、-15，大多數工程以送貯藏室作為折扣戰(zhàn)略。物業(yè)管理物業(yè)費用普通住宅的物業(yè)費用普通在0.2-0.4元之間；小高層單收電梯費用普通在0.4元左右，但個別工程根據不同樓層加收不同費用；別墅的物業(yè)費用普通在0.7-0.8元之間；銀灘社區(qū)物業(yè)管理落后經過走訪已入住社區(qū)了解到，目前的銀灘區(qū)個社區(qū)的物業(yè)所提供的功能僅為保安和日常清潔效力，根本不具備其他的物業(yè)效力內容。物業(yè)管理尚處于起步階段。物業(yè)管理公司銀灘70%社區(qū)的物業(yè)管理均交給銀灘物業(yè)管理進展管理，知名的物業(yè)管理公司并未進入，只是有少數外地開發(fā)商引進本人的物業(yè)公司進展工程的物業(yè)管理，如：銀灘假日由山東榮安集團下屬的榮安物業(yè)進展物業(yè)管理?？腿含F狀銀灘區(qū)房

23、地產供應量較大，大部分客群是將其作為第二居所運用，因此其入住情況季節(jié)性表現差別宏大，旅游季節(jié)人頭攢動，冬季冷冷清清；大部分客群主要是以投資和度假作為主要的目的，大多是兩者兼并。由于銀灘區(qū)的整體規(guī)劃前景看好，并且房價較低，這就吸引其他內陸城市的高收入人群來此置業(yè)，但價錢上升到一定程度之上，能否還會有大量投資者涌入，還需拭目以待?？腿悍治隹腿悍植技百徺I目的：作為第二居所居住或投資。由于乳山良好的濱海居住環(huán)境以及相對較低的房價，吸引了國內其他城市的有一定經濟根底的人群來此度假或者投資，成為銀灘的項目主力消費群體。其中北京、天津、山西為主占了約50%，內蒙、濟南、河北、東北人等內陸地域為第二批次占了約

24、30%,韓國、青島、上海、河南等地近10%,本地人消費極少僅為10%。本地人為什么不情愿買銀灘的房子？緣由一：銀灘的房子價錢比城里要貴，超出了他們的接受才干緣由二：海邊較為潮濕，不喜歡潮濕的空氣；同時從乳山市去海邊也僅需求缺乏半小時的車程緣由三：從小生活在海邊對海的新穎感相對要弱一些，沒有內陸人那么劇烈。投資分析銀灘區(qū)整體生態(tài)環(huán)境，有利于身心安康生活。隨著生活質量的提高，旅游休閑逐漸成為主流，符合當代人由觀光向休閑、度假過渡的心思需求。該區(qū)域價錢相對較低價錢增值空間彈性較大，具有較高投資報答率，促使寬廣消費者看好未來升值空間。海濱AAAA級旅游度假區(qū)的規(guī)劃，以及市政工程的規(guī)劃，前景被看好。注：

25、以上三點為目前眾多投資者所看好本區(qū)域的重要要素。營銷推行銷售賣點：以高爾夫球場(韓國名苑、宏泰陽光花園)、銀灘區(qū)規(guī)劃(平遠國際)、國際賽車場作為新的賣點推行工程；季節(jié)性銷售明顯：冬季屬于銷售淡季，大多數工程在冬季都會提早放假；銷售區(qū)域廣泛：由于客群一外地客群為主，因此大多數工程在外地都設有銷售中心或者代理中心擔任工程銷售推行推行主題多數圍繞海展開，如：“獨享門前那片海等推行區(qū)域和銷售區(qū)域根本類似，最主要的手段為參與各地組織的房展會。促銷大多數工程以贈送露臺、閣樓、貯藏室等作為常用手段。新工程多從設計上添加了1層的花園，并免費贈送，因此一樓帶花園的戶型特別暢銷。宏泰陽光花園充分利用周邊的高爾夫工

26、程，推出了買房送高爾夫年卡的政策。開發(fā)商：實力較差，大多為威海以及山東本地的開發(fā)企商。開發(fā)方式:好多地塊都采用多個開發(fā)商共同開發(fā)，如金長城有四個開發(fā)商共同完成；銷售團隊專業(yè)性差；表達在以下幾個方面窩棚級的售樓處遍地都是；大媽級的售樓員滿口地方口音，讓他聽不懂；銷售工具不齊全，沙盤擁有率缺乏50%，戶型模型、樓書擁有率缺乏30%，單頁戶型冊也大都不全。規(guī)劃設計團隊：以國內的普通的設計院為主，像國內知名的設計院少之又少，國外的設計公司更是找不到。開發(fā)及團隊這種窩棚式的售樓處還算是中檔售樓處呢！隨著競爭的加劇，銷售團隊的專業(yè)性成為必要。海岸明珠深圳智森創(chuàng)意機構張志任務室銀灘區(qū)最專業(yè)的銷售團隊，銷售工

27、具齊全，看房流程明晰，這確實為這一高檔次的社區(qū)添加了亮點。平遠國際泛亞(青島)咨詢銷售人員專業(yè)的講解，售樓處品味的裝飾，在乳山也算得上是比較專業(yè)的銷售團隊。開發(fā)及團隊售樓處樣板間重點案例分析-海岸明珠海岸明珠開盤時間：2007年1月1日產品形狀：多層銷售均價：3000元銷售率：半個多月的時間已銷售200多套，約15%效果：在銀灘的口碑比較好，并且銷售還不錯賣點分析：地段：北側萬畝森林公園，南側銀灘度假區(qū)，緊鄰銀灘管委會，升值空間較大；會所規(guī)劃：醫(yī)療保健、運動健身、休閑等功能，提升生活質量打造高檔次社區(qū)：以社區(qū)整體規(guī)劃以及專業(yè)團隊的運作(專業(yè)講解、規(guī)范化的流程等)打造高檔次社區(qū)籠統(tǒng)。獲得成果：在

28、銀灘的口碑比較好，并且銷售還不錯重點案例分析-宏泰陽光花園宏泰陽光花園開盤時間：2007年1月8日產品形狀：當期均為高層銷售均價：7300元銷售率：30%，韓國可群購買30套樓層差:每層100元，即為海景差規(guī)劃設計：針對韓國客群設計韓式地暖，精裝設計也是根據韓國人設計，整體上走的韓國風格效果：提升產品的銷售價錢，從目前看銷售情況不錯。賣點分析：韓式設計：韓式地暖及韓國習慣的裝修裝飾，并且有韓國醫(yī)院的規(guī)劃；品牌精裝修：銀灘真正的精裝修工程，家具俱全，即買即住，用材采用高檔品牌，如：立邦漆、歐派等地段：緊鄰管委會、高爾夫球場，升值空間較大。銷售戰(zhàn)略：購房可獲贈高爾夫球卡 重點工程引見主要工程引見項

29、目名稱建面()均價(元/)戶型、面積()銷售狀況海岸明珠10萬3000一居42-96,38.3%;二居62-98,58.9%;三居106,2.8%2007.1.1開盤以銷售處200多套，約15%海岸豪庭4.12300（多層）2600（疊拼別墅）2600（雙拼別墅）二居96-119,70%;三居137-191,30%疊拼別墅,194.75-209.71;雙拼別墅236.04 2006年中旬開始認購，目前已認購銷售60%。海韻陽光花園22萬2900（多層）4000（小高層）6500(別墅）一居53.64-70.67 15%；二居71-85,45%三居88-128,40%目前銷售的是第三期約70%宏

30、泰-陽光花園12萬2560（多層）7300（高層）一居58-76 46%；三居148,168 54%多層銷售率為10%,高層正在熱銷清銀.銀海園9萬2300一居40-50,16%;兩居90-110 68%,三居158-180 16%剩余的房源多數為副層和大戶型90%怡和山水人家20.232380（多層）規(guī)劃中（小高層）規(guī)劃中（多層）一居57-60,35%;二居74-90,53%;三居103-114,12%剛開始銷售，認購10%（小高層、高層在規(guī)劃中）益天花園5.623900（多層）5100（小高層）二居96-119,77%;三居137-191,23%多層已銷售90%，小高層已銷售80% 中房蔚

31、藍海岸172000（多層）3350（疊拼別墅）陽3700,陰2200（海景公寓）一居海景公寓42,二居68-85,65%;95-115,35%,疊拼別墅145僅剩10套多層，2套疊拼別墅，海景公寓陽面還剩60%。浪花別墅1.664000（多層公寓）6750（雙拼別墅）12000（獨棟別墅）多層公寓92,雙拼別墅257.82,獨棟別墅276.45僅剩4套獨棟別墅望海山莊5.372480一居52-63,28%二居68.44-84.68,52%,三居109.51,14%銷售率為90%海岸明珠總體引見：海岸明珠花園總占地面積13.3萬，建筑面積約10萬，容積率0.68，綠化率40.5%；工程地址：銀灘

32、管委會大樓北建筑形狀：多層(34棟)開發(fā)商：威海市眾和房地產開發(fā)規(guī)劃設計：中國美術學院/威海市建筑設計院謀劃代理：深圳智森創(chuàng)意機構張志任務室海岸明珠海岸明珠海岸明珠外立面架構：磚混立面：高級面磚建材：1、采光雨棚 2、鋁合金型材 3、中空玻璃、雙層夾膠鋼化平安玻璃 4、花崗巖蘑菇石 5、英紅彩瓦 6、節(jié)能保溫系統(tǒng) 7、一層樓板架空層奢華一居面積：67.85層高：2.8m特點：前后私家花園，大面寬臥室海岸明珠戶型特點兩居，贈送超大花園面積：98.72層高：2.8m特點：前后私家花園，雙臥室朝陽海岸明珠戶型特點三居室面積：106.01層高：2.8m特點：動靜清楚，南北通透海岸明珠戶型特點商業(yè)總面積

33、：約3000數量：共70套均價：5800元/ 面積：30-64 面寬：3.6-5m銷售率：86%，僅剩余10套海岸明珠商業(yè)會所面積1100多平會所功能：保健門診(推拿理療、門診治療、專家門診)、文娛休閑(棋牌室、音樂室、茶室、閱覽室、網吧)、運動健身(健身房)、兒童樂園目前銀灘會所規(guī)劃最為齊全的工程海岸明珠會所會所功能規(guī)劃齊全戶型齊全：從50多的一居到100多的三居，應有盡有專業(yè)銷售團隊的運作，表達了整體工程的高檔質量。推行主題：愿望世界的心靈港灣賣點：1、借勢東方威尼斯景區(qū)后花園，周邊旅游配套設備，結合本身園林景觀精心規(guī)劃規(guī)劃，提升小區(qū)生態(tài)、休閑、度假高檔質量生活；2、建筑設計藝術化，戶型多

34、樣化貼近人性化生活。工程優(yōu)勢海岸明珠海岸豪庭總體引見：海林.海岸明珠花園總占地面積6.2萬，建筑面積約4.1萬，容積率0.68，綠化率40.5%；工程地址：銀灘西首，海陽所鎮(zhèn)內。建筑形狀：多層、別墅開發(fā)商：威海市銀海洋房地產開發(fā)海岸豪庭海林.海岸豪庭外立面海岸豪庭架構：磚混半框架立面：高級面磚戶型特點單體疊拼別墅面積：209.71客廳面寬：5.7m層高：2.88m特點：首席洋房 尊容之家 溫馨私密 戶型講究 獨具匠心 海岸豪庭戶型特點復式(躍層)構造面積：166.64客廳面寬：4.2m層高：2.88m特點：挑空客廳 景觀餐廳 四陽光臥室 海岸豪庭戶型特點兩居室戶型面積：119.65客廳面寬：4

35、.5m層高：2.88m特點：全明戶型 主臥與陽光室完美結合 東(西)向觀景陽臺 寬大落地推拉玻璃門 海岸豪庭戶型特點錯層戶型面積：.83，179.62客廳面寬：5m，4.8m層高：2.88m特點：海岸豪庭戶型方正構造緊湊陽光充足游廊式觀景陽臺；落地式推拉門寫字樓海岸豪庭寫字樓總面積：約7750售價：未定，規(guī)劃中工程功能配套：商業(yè)超市、醫(yī)院診所、運動場所、中、小型企業(yè)、文娛休閑、餐飲。商業(yè)總面積：約618數量：共12套均價：4200元/面積：49-52.5面寬：3.5-4m銷售率：60%商業(yè)工程結論海岸豪庭寫字樓功能規(guī)劃較為齊全，會有部分企業(yè)入住價錢：價錢相對較為適中區(qū)位：間隔海邊有一定間隔，潮

36、濕度相對降低，附近工業(yè)園區(qū)任務人員有垂青傾向，位于海陽所鎮(zhèn)繁華帶，較為引人注目。戶型特征：多樣化，能滿足不同消費需求的客戶。建筑風格：歐式風格與現代風格結合地方代理銷售團隊較多，并在北京有分代理商，渠道范圍較廣。推行主題：勝利選擇，彰顯您的身份。賣點：1、海拔高、地勢優(yōu)、不潮濕，安康生活；2、產品質量高，花園式生活，讓消費者有至尊的感受；3、戶型講究寬闊，多樣化，充分展現戶型觀景視野開闊；4、綜合配套較為完善，方便生活；5、推出投資、度假理念。海韻陽光花園海韻陽光花園總體引見：工程總占地面積33萬平方米，商業(yè)會所組成。容積率為0.66，綠化率48%。工程地址：位于乳山銀灘正在建立中的福如東海文

37、化園的對面建筑形狀：由多層、小高層、別墅商業(yè)會所組成。開發(fā)商：威海天陽房地產開發(fā)公司 海韻陽光花園海韻陽光花園外立面構造：框架 外立面：涂料+面磚建材：1、窗-中空玻璃塑鋼窗2、給水系統(tǒng)：pp-r管材3、排水系統(tǒng)：PVC管材4、樓梯間：刮瓷、花崗巖樓梯踏步5、門：鋼制防盜門海韻陽光花園戶型圖右:2室2廳1衛(wèi)1廚77.31平方米左:一室兩廳，53.64平方米層高：2.8m3室2廳1衛(wèi)1廚113.71平方米層高：2.8m海韻陽光花園特征景觀大門在小區(qū)東西南北各設一個出入口，其中南邊為主出路口，小區(qū)景觀藝術主大門為鋼管網殼拱形膜構造 海韻陽光花園評述該工程規(guī)模大，建筑類型多樣，能滿足不同需求的客戶需

38、求，配套設備齊全。部分頂層創(chuàng)意挑高4米，通透的觀景陽臺，寬闊的大客廳，大型的外飄窗是銀灘首創(chuàng)的空中別墅。景觀設計特別約請澳大利亞設計師，使整個社區(qū)與山的堅毅、海的廣博、沙的細柔、林的活力融為一體。推行主題：1、傾聽大海的聲音；2、270空中觀海。賣點：1、借勢乳山銀灘風景、親海、日照等環(huán)境和中心地段的升值空間，具有養(yǎng)生、投資的價值；2、突出生態(tài)依山傍水，上風上水風水理念，景觀與自然相融；3、品牌佳譽度的打造，提升消費者的信譽度；4、小區(qū)星級質量靈動生活，多樣化設計；5、270空中觀海理念，座于半坡，俯瞰銀灘。 宏泰陽光花園 宏泰陽光花園總體引見:宏泰.陽光花園總占地13萬平方米，容積率0.7、

39、綠化率48%以上.工程 共分兩期開發(fā),一期共868套,銷售率為90%.二期共432套,目前正在熱銷.工程地址:乳山銀灘政府預留地東側建筑形狀:多層、高層(3棟17層)開發(fā)商：國泰城建開發(fā)公司 宏泰陽光花園宏泰陽光花園外立面多層構造：磚混構造外立面：涂料高層構造：框架構造宏泰陽光花園高層戶型A戶型：三居室面積168層高：2.8mC戶型：三居室面積148層高：2.8mC戶型：一居室面積68層高：2.8宏泰陽光花園多層戶型三居室面積115層高：2.8m兩居室面積90層高：2.8m宏泰陽光花園精裝修銀灘獨一一個真正的精裝修產品，購買即可入住。裝修資料：LG窗戶、京東地暖、海爾洗衣機、韓國speace燈

40、具、歐圣地板、東鵬瓷磚、歐派櫥柜、歐雅壁紙、金意陶衛(wèi)生潔具、立邦涂料、步陽防盜門宏泰陽光花園評述該工程位于乳山的黃金地帶，東面是政府搬遷地，對面是正在建立的東方如意國際高爾夫球場。以高爾夫球場做配套，買房送一年高爾夫球卡。開發(fā)商為中韓合資,預留30%入住為韓國人購買,用于吸引投資、辦公和居住。該工程高層為精裝修,客廳開間大。供暖：韓式地暖，分戶控制。小區(qū)配套齊全，配有地下停車場、醫(yī)院、地下超市和商業(yè)街。推行主題：“NEW TOWN的價值第一時間將滿足他的夢想。賣點：1、借銀灘區(qū)域生態(tài)、天然“氧吧推出宜居理念，宜任務與宜生活靈動結合的新潮境界；2、主打投資、休閑、度假思緒，對接2021年水上工程

41、預留地；3、戶型營造精裝修人性化設計，運用裝修資料和家用電器等國際品牌的知名度，提升小區(qū)的高檔質量生活；4、綜合區(qū)內配套與周邊旅游配套，業(yè)主可獲得各種旅游配套的優(yōu)惠效力，增添業(yè)主高附加值的浪漫生活。青銀銀海園青銀銀海園工程總體引見：該工程占地面積為6.67萬平方米，容積率為0.74，綠化率接近50%工程地址：乳山銀灘大慶二期東面建筑形狀：多層開發(fā)商：威海市宏德利房地產工程青銀銀海園青銀銀海園外立面構造：現澆樓板 外墻：瓷磚貼面建材：1、單元門-單元對講防盜門2、窗：中空玻璃窗3、樓道：大理石踏步，不銹鋼管欄桿青銀銀海園戶型奢華高檔公寓3室2廳2衛(wèi)+書房100-210層高：2.8m-2.88m錯

42、層戶型2室2廳1衛(wèi)107-115層高：2.8m-2.88m普通戶型2室2廳1衛(wèi)+書房98-102層高：2.8m-2.88m青銀銀海園評述全新歐式立面設計，三面式落地觀景陽臺。時髦錯層設計一層有部分為四居180-210的大面積，贈送花園。六層贈送閣樓小區(qū)部分精裝，配套齊全，有超市、健身器械、幼兒園等暖氣采用溫室供暖鋪設地暖熱水管網推行主題：低價火爆銷售賣點：1、中心地段，交通便利；2、借助周邊區(qū)域配套提升小區(qū)效力質量；3、打造觀海景理念，設置露臺加強親海溫情。頤和山水人家總體引見：頤和-山水人家花園總占地面積20.23萬，建筑面積約18.58萬，容積率0.8，綠化率41.6%；工程地址：銜接乳山

43、市和銀灘旅游度假區(qū)主干道，銀金大道黃金中段。北至馬山。建筑形狀：多層、小高層、高層開發(fā)商：山東(淄博)頤和房地產頤和山水人家頤和山水人家頤和山水人家外立面構造：異柱框架構造立面：高檔面磚+涂料頤和山水人家戶型特點一室二廳一衛(wèi)面積：59.26層高：2.8m頤和山水人家兩室二廳一衛(wèi)面積：89.28層高：2.8m特點：全明戶型，客廳陽光富余 東(西)向觀景落地窗 戶型特點三室二廳二衛(wèi)面積：59.26層高：2.8m頤和山水人家商業(yè)商業(yè)總面積：約2248數量：共120套均價：3728元/ 面積：16-20面寬：3.6-4.5m銷售率：20%功能：醫(yī)療診所、幼兒園、便利店、超市、銀行、餐飲、款待所。頤和山

44、水人家會所會所面積1000多平方米。會所功能：文娛休閑(棋牌室、音樂室、茶室、閱覽室、網吧)、運動健身(健身房);頤和山水人家工程評論會所、商業(yè)功能規(guī)劃齊全，配套較為完善價錢：價錢相對較為適中區(qū)位：間隔海邊有一定間隔，潮濕度相對降低，交通便利，間隔高速公路非常鐘左右。建筑形狀：樓層按梯次性合理規(guī)劃搭配，現代風格外型。規(guī)劃：注重山水、生態(tài)合一。戶型特征：多樣化，能滿足不同消費需求的客戶。賣點：1、海拔高，不潮濕，安康人居；2、借?？可?，風景天成，注重造景、園林與自然相結合，生態(tài)氧吧，自然家園；3、突出花園質量，樓層梯次規(guī)劃合理，人性化觀景觀海設計，一流物業(yè)管理；4、綜合配套較為完善，方便生活。益

45、天花園益天花園益天花園總體引見：頤和-山水人家花園總占地面積6.71萬，建筑面積約5.62萬，容積率0. 84，綠化率40.5%；工程地址：位于乳山銀灘旅游度假區(qū)黃金中心地段，緊鄰海水浴場。建筑形狀：多層、小高層開發(fā)商：乳山益天房地產開發(fā)構造：磚混框架構造立面：高檔面磚+涂料外立面益天花園多層戶型特點三室二廳一衛(wèi)面積：110.91層高：2.85m特點：全明戶型，客廳陽光富余， 東(西)向觀景落地窗，設有弧形臥室觀海陽臺 益天花園兩室二廳一衛(wèi)面積：97層高：2.85m小高層戶型特點三室二廳二衛(wèi)面積：.8層高：2.85m特點：全明戶型，臥室設有東(西)向觀景落地窗，扇弧形臥室觀海陽臺，充分發(fā)揚小高

46、層觀海特征。益天花園兩室二廳一衛(wèi)面積：110.82層高：2.85m益天花園商業(yè)商業(yè)總面積：約2600數量：共32套均價：12000元/ 面積：82左右面寬：4.0-4.5m銷售率：25%功能：醫(yī)療診所、便利店、超市、文娛場所、銀行、餐飲、款待所。益天花園工程評論商業(yè)功能規(guī)劃較為齊全，依托臨近銀灘旅游度假區(qū)旅游綜合配套提升功能效力。譬如東臨福如東海文化園、西臨銀灘管委會價錢：價錢相對較高，全觀海景和側觀海景差價較大。區(qū)位：位于乳山銀灘旅游度假區(qū)黃金中心地段，緊鄰海水浴場，交通便利。價值：具有很高的投資升值空間，被大量外地客群廣泛看好，由于地理、臨近綜合配套等特征優(yōu)勢，為商鋪和住宅帶來高附價值。建

47、筑形狀：小高層與多層搭配，現代立體式建筑風格。規(guī)劃：注重景觀營造與現代建筑交融。戶型特征：趨向兩室、三室的大戶型，比例較高，定位于中高端客戶消費，著重突出陽臺觀景，滿足觀海度假需求。推行主題：讓生活充溢想象。賣點：1、黃金地段，銀灘區(qū)中心地帶，具有高投資價值，交通便利；2、突出觀海景，強調海岸線視野開闊，美景盡現眼底；3、高質量產品小區(qū)，品牌物業(yè)管理，提高小區(qū)知名度； 4、綜合園內配套與周邊旅游配套福如東海文化園，整合打造小區(qū)附加值。工程評論益天花園浪花別墅浪花別墅浪花別墅總體引見：浪花別墅花園總占地面積5.36萬，建筑面積約1.66萬，容積率0.3，綠化率70%；工程地址：位于乳山銀灘旅游度

48、假區(qū)觀海黃金中心地段，緊鄰游艇碼頭、福如東海文化園、東方如意國際高爾夫球場，市政府中心。建筑形狀：多層公寓、雙拼別墅、獨棟別墅開發(fā)商：恒產房產房地產外立面構造：磚混構造、全現澆樓板、屋面為優(yōu)質櫻紅瓦立面：三色高檔面磚+涂料建材：1、外墻-外墻根底掛花崗巖蘑菇石2、地面-水泥拉毛地面3、踏步-花崗石臺階4、車庫門-遙控自動門5、門、窗-鋁合金窗、中空雙玻璃，外墻門窗鑲歐式窗套，鋼質防盜門6、室內-地面防滑瓷磚、優(yōu)質內墻磚浪花別墅公寓戶型特點三室一廳一衛(wèi)面積：92客廳面寬：3.2m層高：2.85m特點：首席公寓 尊容之家 溫馨溫馨 私密講究浪花別墅雙拼別墅特點雙拼別墅面積：257.87客廳面寬：6

49、m層高：3m特點：首席雙拼 至尊之家 溫馨溫馨 私人花園浪花別墅獨棟別墅特點獨棟別墅面積：276.45客廳面寬：10.14m層高：3m特點：首席獨棟 至尊之家 奢華溫馨 浪漫海景 溫馨私人花園浪花別墅浪花別墅工程評論依托臨近銀灘旅游度假區(qū)旅游綜合配套提升功能效力。價錢：價錢為當地最高，由于觀海視野開闊，同等產品前排和后排無差價。區(qū)位：位于乳山銀灘旅游度假區(qū)觀海黃金中心地段，緊鄰游艇碼頭、福如東海文化園、東方如意國際高爾夫球場，海景為銀灘最溫馨地，觀海景為最正確地。價值：具有很高的升值投資空間，被高檔、中高檔客群看好，由于地理、臨近多個綜合旅游配套等方面優(yōu)勢，為此高檔別墅區(qū)域帶來高附價值。建筑形

50、狀：獨棟別墅、雙拼別墅、多層公寓梯次形搭配，歐式建筑風格，趨向于意大利風格。規(guī)劃：注重園內景觀花園營造與建筑交融。推行主題：呼吸自然，暢游天地。戶型特征：定位于高端客戶消費，著重突出觀海景，滿足消費者觀海度假、休閑需求。賣點：1、突出海天合一，觀海為銀灘最正確地點，展現濱海沙灘浪漫風情；2、園內質量高檔，花園生活，區(qū)內封鎖式管理，一流物業(yè)；3、整合周邊旅游配套，提升區(qū)域高附加值。中房蔚藍海岸中房蔚藍海岸中房蔚藍海岸總體引見：浪花別墅花園總占地面積23萬，建筑面積約17萬，容積率0.71，綠化率40%；工程地址：位于間隔乳山銀灘旅游度假區(qū)管委會附近。建筑形狀：多層、疊拼別墅、海景公寓開發(fā)商：中房

51、集團淄博公司外立面構造：一期磚混構造、二期磚混框架框架構造、三期全框架構造立面：面磚+涂料中房蔚藍海岸戶型特點二室二廳一衛(wèi)面積：80層高：2.8m特點：超大觀景凸窗 中房蔚藍海岸戶型特點中房蔚藍海岸三室二廳一衛(wèi)面積：110層高：2.8m特點：超大觀景凸窗 中房蔚藍海岸海景公寓戶型特點一室一衛(wèi)面積：42層高：2.8m特點：超大觀海景臺 中房蔚藍海岸空中疊加別墅戶型特點空中疊加別墅面積：145層高：2.8m特點：超大觀景陽臺、韓式起居室設計 中房蔚藍海岸工程評論依托臨近銀灘旅游度假區(qū)旅游綜合配套提升功能效力。價錢：由于多期開發(fā)，開發(fā)較早，價錢相對偏低，海景公寓陰陽面差價較大，空中疊加別墅價錢較為適

52、中。區(qū)位：位于間隔乳山銀灘旅游度假區(qū)管委會附近。建筑形狀：現代建筑風格。規(guī)劃：注重園內社區(qū)內湖景觀營造，增設湖內游艇碼頭、一樓私家花園。戶型特征：私人度假海景公寓一致小戶型，定位于中端和中高端客戶消費，著重突出觀海景，滿足消費者觀海度假、休閑、投資需求；整體戶型偏重于兩戶比例較高。銷售：銷售僅剩12套推行主題：一片心境怒放的海岸 賣點：1、強調濱海度假，第一排觀海浪漫生活，外享海景，內賞湖景，花園式生活，海景與人造景觀相融；2、打造第二居所，投資理念，一人兩屋休閑養(yǎng)生時代；3、湖內碼頭、花園贈送；4、借勢中房信譽度、品牌度，帶動消費者的忠實度，達成彼此默契。工程評論中房蔚藍海岸望海山莊總體引見

53、：海尚海小區(qū)總占地面積170畝，建筑面積約53731.3萬，分兩期開發(fā)，一期為100畝，現房(22棟多層)二期為70畝，二期規(guī)劃還未完成，容積率0.8，綠化率46%；工程地址：海陽所鎮(zhèn)北側，緊鄰工程基地建筑形狀：多層(22棟)開發(fā)商：威海市旅游房地產開發(fā)公司望海山莊望海山莊望海山莊構造：磚混構造立面：面磚外立面建材：1、窗-鋁合金中空玻璃，陽臺為落地窗2、樓道-樓梯間大理石道板，不銹鋼扶手3、門-高級樓宇電子對講門、進戶高檔防撬門三室兩廳兩衛(wèi)面積：109.51層高：2.8m兩室一廳一衛(wèi)面積：76.88層高：2.8m兩室兩廳一衛(wèi)面積：84.68層高：2.8m望海山莊戶型該工程是間隔我們地塊最近的

54、工程，其參考意義相對較強該工程產品形狀簡單，全都是多層住宅戶型以兩居室為主面積在70-100之間部分房間能看到潮汐湖，海景差價約為200-300元/由于其間隔海陽所鎮(zhèn)相對較近，因此該工程為規(guī)劃會所，其生活配套完全依托于海陽所鎮(zhèn)；該工程銷售很快，在半年多點的時間已根本售完，至剩余幾套大戶型的三居室戶型；客群：該工程的主要客群也是來在外地，以北京、天津為主，乳山本地消費者僅有10多戶。推行主題：生活在海邊賣點：1、觀海、觀潮汐湖、珍珠灣相結合，寬闊的良好觀景視野；2、綜合周邊生活和旅游配套，提高小區(qū)生活質量；3、地勢略高，潮氣降低；4、借勢企業(yè)品牌榮譽，提高公信力。評述望海山莊第三章 乳山區(qū)房地產

55、調研 乳山區(qū)工程調研總結乳山區(qū)工程分布圖南山路開 發(fā) 街金銀苑金嶺工業(yè)園城區(qū)工業(yè)園商 業(yè) 街東山北路新 華 街青山北路青山南路東山南路東內環(huán)路海陽所鎮(zhèn)鑫嶺家園市政府華冠商貿住宅羅馬陽光城怡園小區(qū)乳山區(qū)房地產西部主力區(qū)域乳山區(qū)房地產東部主力區(qū)域勝 利 街西馨苑豐園小區(qū)產品形狀板塊區(qū)域產品形態(tài)占比套數乳山區(qū)多層100%5023小高層00乳山區(qū)內的產品形狀全部為多冊住宅，在售工程中小高層、高層、別墅等產品形狀沒有發(fā)現，但個別工程已規(guī)劃了小高層的產品形狀。戶型配比居室/面積面積段()主力面積段()一居室48-8050-70二居室80-11090-110三居室90-160110-130乳山區(qū)的工程中，二

56、居室也是占據了主要位置，占56%，三居為次要戶型，占據38%，一居室相對較少僅為6%，四居室戶型沒有。從單個戶型面積看，戶型面積偏大，緣由：購買這部分工程的客群大多以第一居所為主，因此追求的面積相對較大。均價比較2344元從調研的這些工程分析看，乳山區(qū)的住宅均價為2344元/處于市中心或市周邊的工程較貴，平均約為2500元/左右離市區(qū)遠一些的工程由于交通配套等方面相對較差，價錢很低，均在2000元/以下工程底商價錢處于市中心或市周邊的工程較貴，平均約為10000元/左右市區(qū)周邊的工程價錢約在4000元/左右總價分析面積單價銷售狀況總價（元）備注80以下90%20萬元以下這兩部分銷售較好，說明大

57、家大都能接受25萬以下這一價位80-1102200-2500元/85%20-25萬元110-13070%25-30萬元25萬是一個小的門檻，去掉了一部分低收入人群，致使其銷售要困難一些130以上40%30萬元以上30萬對大眾愛說是一個很難逾越的價位構造與外立面構造：曾經建成的社區(qū)以磚混構造為主，新的社區(qū)大都是框架構造。構造差價：磚混構造與框架構造的銷售價差約在200-300元之間。外立面：社區(qū)的外立面設計相對單調一些，用材多為涂料。產品規(guī)劃產品形狀：產品形狀單一，在售工程目前僅有多層，其他形狀產品暫時沒有。戶型規(guī)劃：戶型以二居室三居室為主，一居室所占比例較小，適用性更強。居住面積：戶型面積設計

58、相對較大，大都集中在90-110之間，居住更追求大面積。交房規(guī)范：由于這些工程都是針對本地人群設計，因此絕大多數都是毛坯房。綜合配套會所規(guī)劃：大多數工程無會所規(guī)劃，檔次高的社區(qū)會注重社區(qū)會所的，如羅馬陽光花園；會所的規(guī)劃可以提升社區(qū)的質量與檔次。車庫：低段社區(qū)不設立車庫，以地面停車位為主；高檔次社區(qū)都設立車庫，總價普通為5-8萬，單價約在2600元/左右。供暖：都采用市政集中供暖交房規(guī)范：由物業(yè)費普通在0.1-0.35元之間。營銷及客群專業(yè)化提升工程口碑：整體銷售效力都比較落后，而相對專業(yè)一些工程那么明顯會對本工程構成加分點，如羅馬陽光花園，從洽談到看房完全表達專業(yè)人性化的效力，被傳為乳山市最

59、高檔的樓盤。購買客群：以乳山市本地人消費為主，外地客群約占10%左右；高檔工程主要針對市區(qū)高收入人群(金融、電信及官員等)以及開發(fā)區(qū)內企業(yè)的中高層管理者，如羅馬陽光花園的客群中，開發(fā)區(qū)內的韓國人及其他外地人也占了一定的比例。購房目的：主要以第一居所為主要的目的 重點工程引見主要工程引見項目名稱建面()均價(元/)戶型/面積分布銷售狀況羅馬陽光城14.042546兩居80-85.9,75%;三居104-156,25%銷售率在70%，兩居為銷售熱賣戶型西馨苑11.861780兩居86-112,55%;三居122-152,45%銷售率85%羅馬陽光城總體引見：羅馬陽光城總占地面積15.6萬，容積率0

60、.9，綠化率41%，物業(yè)屬性為住宅和商業(yè)。工程地址：內環(huán)路和外環(huán)路之間的唐山路北側建筑形狀：多層(10棟)開發(fā)商：山東美城房地產開發(fā)羅馬陽光城羅馬陽光城構造：一期現房磚混構造，二期框架構造，三期框架構造立面：涂料外立面羅馬陽光城建材：1、外墻保溫層、高級噴涂鋁合金型材及中空玻璃；2、太陽能戶型戶型僅有2居室和3居室，2居室面積：80-85.9，3居室104-156層高：2.8m羅馬陽光城商業(yè)商業(yè)面積：3.7萬，總套數258套；規(guī)劃了餐飲一條街(店鋪面積109.84)、商業(yè)步行街內街(店鋪面積58.41)、商業(yè)步行外街(店鋪面積78.113)三部分，銷售價錢3998元/。羅馬陽光城評述羅馬陽光城