國內(nèi)外舊廠房改建經(jīng)典案例課件

1、國內(nèi)外廠房改造案例分析關(guān)于風(fēng)華地段的啟發(fā)國內(nèi)外工業(yè)遺產(chǎn)改造匯總 改造前改造后工業(yè)遺產(chǎn)旅游點(diǎn)博物場館模式休閑街區(qū)模式 主題公園模式“標(biāo)本”式開發(fā)原生態(tài)開發(fā)商業(yè)消費(fèi)街區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園鋼鐵制造亨利鋼鐵廠，上海鋼鐵十廠北杜伊斯堡景觀公園（帝森鋼鐵公司） 關(guān)稅同盟，沈陽鑄造廠奧博豪森有色金屬礦加工區(qū)，國際建筑展埃姆舍公園船廠 廣東中山歧江公園 亞歷山大老魚雷工廠 倉儲轉(zhuǎn)運(yùn)中心 薩爾布呂肯市港口島公園漢堡倉庫街，紐約南街海港，日本函館灣，新加坡克拉碼頭，倫敦道克蘭煙草碼頭，波士頓昆西市場紐約蘇荷，悉尼巖石區(qū)，上海“登琨艷設(shè)計(jì)工作室”，上海創(chuàng)意倉庫，昆明上河創(chuàng)庫藝術(shù)社區(qū)，深圳華僑城德杜伊斯堡內(nèi)港，英倫敦道克蘭巴

2、特勒碼頭，美國巴爾的摩內(nèi)港，法國馬賽倉儲建筑群碼頭 美國路易斯維爾布河濱公園 倫敦新康科迪亞碼頭港口機(jī)械廠 奧伯豪森中心購物區(qū) 鐵路終點(diǎn)站卡斯菲爾德科學(xué)與工業(yè)博物館 煤氣廠 美國西雅圖煤氣廠 維也納煤氣廠污水廠 美國丹佛市污水廠公園 煤礦廠蘇格蘭中部工業(yè)博物館諾德斯特恩公園，唐山南湖公園，撫順西露天礦森林公園 紡織廠 上海春明創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園美國馬薩諸塞州羅維爾電站輔機(jī)廠 上海濱江創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 采石場希臘狄俄尼索斯采石場露天博物館美國加州薩克拉門托河谷綠景園 玻璃廠 天津萬科水晶城水泥廠 廣州芳村花卉公園 美國波士頓海岸水泥總廠釀酒廠 北京阿拉里奧藝術(shù)中心 其他 荷蘭西城公園，德國環(huán)狀公園，韓國金魚渡

3、公園舊金山吉拉德里廣場，日本北京英國卡斯菲爾德區(qū)，巴黎麥涅巧克力工廠根據(jù)功能用途的不同，舊廠房/舊里弄的改造創(chuàng)意園區(qū)通常分為以下兩類：分類項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑面積產(chǎn)業(yè)特色商業(yè)休閑創(chuàng)意辦公其他配套商業(yè)占比零售餐飲文娛Loft藝術(shù)工作室酒店展示空間以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)8號橋12 000 m2建筑設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)咨詢、影業(yè)制作 低于20新十鋼18 000 m2文化、設(shè)計(jì)、傳媒、雕塑 16智造局23 000 m2國際服務(wù)外包 10無錫北倉門13 000 m2藝術(shù)展覽創(chuàng)意設(shè)計(jì) 低于20以商業(yè)休閑為主導(dǎo)田子坊約20 000 m2文化藝術(shù)體驗(yàn) 大于50同樂坊19 300 m2酒吧娛樂時(shí)尚活動 70老碼頭25 000 m2

4、商業(yè)休閑、時(shí)尚消費(fèi) 60左右1933老場坊25 000 m2休閑體驗(yàn) 60札幌啤酒廠120 000m2時(shí)尚休閑啤酒文化體驗(yàn) 大于90以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo) 核心功能是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑僅作為配套而存在 商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，以餐飲為主 商業(yè)占比低于20以商業(yè)休閑為主導(dǎo) 核心功能是商業(yè)休閑，創(chuàng)意辦公僅最為點(diǎn)綴 商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，包含商業(yè)零售、餐飲休閑、文化娛樂等多種形態(tài)； 商業(yè)比重都要高于50案例分類上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)走過了一條從自發(fā)集聚到政府引導(dǎo)的發(fā)展之路 上海一些從事藝術(shù)、設(shè)計(jì)的創(chuàng)意者們自發(fā)地聚集到莫干山路、泰康路、昌平路、福佑路的老廠房和倉庫，從事文化創(chuàng)意活動。 上海市經(jīng)委看到了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展方向，積

5、極尋找國外一些發(fā)達(dá)國家在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合上海特色，在11月份組織成立了“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心” 上海首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)掛牌，建筑面積總共占地30多萬平方米。截止2006年底第二、第三批集聚區(qū)建成，第四批籌建中上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程上世紀(jì)90年代2004年下半年2005年4月2006年底上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定義：以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、文化藝術(shù)、咨詢策劃和時(shí)尚消費(fèi)等 幾大類， 并涉及諸多行業(yè)。上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要分布在老廠房聚集區(qū)以及政府引導(dǎo)的特色產(chǎn)

6、業(yè)基地泰康路田子坊8號橋蘇河現(xiàn)代藝術(shù)館、登琨艷工作室等蘇州河創(chuàng)意倉庫海上海新城LOFTM50莫干山路50號外灘3號、18號2577創(chuàng)意大院空間188創(chuàng)智天地上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布特征同樂坊主題特色以酒吧俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時(shí)尚人群 同樂坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領(lǐng)以及成熟富裕的中產(chǎn)階層，年齡在2445歲之間； 針對這類人群的愛好，酒吧俱樂部是同樂坊最具有特色的業(yè)態(tài)，且較一般酒吧面積更大、活動更豐富。 酒吧面積均在10002000平米之間，可以容納1000余人； 內(nèi)部利用原廠房的結(jié)構(gòu)，結(jié)合玻璃等現(xiàn)代元素運(yùn)用形成兩層以上的高挑的空間； 除飲酒、跳舞、音樂外，還可以利用寬敞的空間舉辦

7、各類晚會、公司聚會等。與媒體合作，定期舉辦各類時(shí)尚發(fā)布、訪談等活動 利用閑置廠房改造辦公場所，吸引多家媒體企業(yè)入駐，包括第一財(cái)經(jīng)、理財(cái)一周、東方之星等； 與這些媒體展開合作，利用戶外廣場，經(jīng)常性地舉辦各類時(shí)尚活動。文藝演出時(shí)尚發(fā)布媒體見面會論壇講堂代表案例解讀同樂坊時(shí)尚餐飲（30）俱樂部（50%)零售概念店(20%)其他香啡繽好友咖啡老灶店你好，維也納(奧地利餐廳)Sky ClubMuse ClubJS ClubKentos Live House寶馬會閬風(fēng)藝術(shù)畫廊杰奎琳畫廊張鋼寧鋼琴坊芷江夢工廠(劇場)單個(gè)面積約幾百平米不等單個(gè)面積在10002000平方米左右1000-2000平米左右 餐飲和

8、俱樂部主要面向南北兩廣場分布， 易于聚集人氣，多為1-2層舊廠房改造。 以芷江夢工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術(shù)文化的聚落 西側(cè)5-6層的廠房多改為LOFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業(yè)同樂坊業(yè)態(tài)布局代表案例解讀同樂坊 改造宗旨：“整舊如舊后現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素”的運(yùn)用 主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當(dāng)時(shí)工業(yè)機(jī)器時(shí)代標(biāo)志的建筑構(gòu)件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬裝飾。代表案例解讀同樂坊同樂坊形態(tài)風(fēng)貌8號橋地處盧灣區(qū)，處于城市中心地帶，臨近淮海中路商圈，交通方便快捷附近還有城隍廟、豫園、文廟、新天地等景點(diǎn)，人氣旺盛。 基本概況：

9、項(xiàng)目名稱：建國中路8號橋 項(xiàng)目地址：建國中路8號。 項(xiàng)目面積：占地11畝，建筑面積1萬余平方米。 其前身為上汽集團(tuán)所屬“上海汽車制動器公司”,該公司硬管、軟管、熱處理器、板金等車間設(shè)在此地，共有5080年代廠房8棟。2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府支持下，由上海華輕投資管理有限公司，時(shí)尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發(fā)，創(chuàng)立了“8號橋”。每一座辦公樓都有天橋相連；而且改造后的舊工業(yè)廠房可以作為一個(gè)橋梁，將過去的歷史和現(xiàn)代的理念融合起來，將國內(nèi)和國外的文化與人才連接起來，這一舉措開了上海將工業(yè)歷史建筑進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)的先河，并注入了新產(chǎn)業(yè)元素，使工業(yè)老建筑所特有的底蘊(yùn)、想象空間和文化內(nèi)涵成

10、為激發(fā)創(chuàng)意靈感、吸引創(chuàng)意人才、集聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新天地。 企業(yè)定位：定位于國際級的、融合國內(nèi)的好的創(chuàng)意類企業(yè)的聚集地，這類企業(yè)講求的是開放性的辦公環(huán)境、放松的、富于變化的的辦公條件，多樣化的辦公功能，臨近城市中心，可以充分感受時(shí)尚與城市文明，有效的節(jié)約溝通成本。 經(jīng)營狀況：8號橋項(xiàng)目，由于其極好的地段條件，因此土地本身的價(jià)值量就極為巨大。同時(shí)對于老廠房的改造翻新，達(dá)到一種新的形態(tài)，其中的建筑結(jié)構(gòu)上的表達(dá)，都需要良好的材料作為裝點(diǎn)。因此，以創(chuàng)意為概念，以環(huán)境為賣點(diǎn)，通過良好的設(shè)計(jì)理念，便成了創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品的增值點(diǎn)。 8號橋項(xiàng)目的經(jīng)營模式以分期開發(fā)，全部租賃，正是8號橋在經(jīng)營上的核心戰(zhàn)略模式。如同住宅產(chǎn)

11、品的分期開發(fā)一樣，前期的開發(fā)帶動了項(xiàng)目的價(jià)值，通過人氣的打造，項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的提升，為后期開發(fā)的項(xiàng)目也提供了良好的環(huán)境條件，落實(shí)到商業(yè)層面，這些都成為未來提價(jià)的基礎(chǔ)。有了價(jià)格的增長，才能顯示出該物業(yè)價(jià)值的增長潛力。 8號橋辦公場地租金為6-10元/，物業(yè)管理費(fèi)20元月，停車方式為立體式停車庫與租用周邊社區(qū)停車場。 代表案例解讀8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)代表案例解讀8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 8號橋位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路8-10號，由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動器廠的老廠房改造而成 。園區(qū)占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米，吸引了眾多創(chuàng)意類、藝術(shù)類及時(shí)尚類的企業(yè)入駐，包括海內(nèi)外

12、的知名建筑設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、影視制作、畫廊、廣告、公關(guān)、媒體、頂級餐飲等公司。8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間布局（一）：基本維持原有老廠房空間布局 整個(gè)號橋由8棟房子構(gòu)成，基本上保持了原來的布局?！?號橋”二期工程改建8000多平方米，和一期工程遙相呼應(yīng)，21米高的天橋?qū)勺I(yè)老建筑連接起來代表案例解讀8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)8號橋最獨(dú)特的是園區(qū)設(shè)計(jì)師留出了很多租戶共享空間，如商務(wù)中心、休閑后街、陽光屋頂?shù)?，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領(lǐng)域的藝術(shù)工作者和各類時(shí)尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間布局（二）：獨(dú)特的 租戶共享空間成為藝術(shù)工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間 代表案例解讀8號橋創(chuàng)意產(chǎn)

13、業(yè)集聚區(qū) 8號橋建筑特征：歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西洋、經(jīng)典與流行在這里交匯融合，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了獨(dú)特的環(huán)境和氛圍。 8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)由上海汽車制動器廠舊工業(yè)廠房改造而成。其老工業(yè)建筑的內(nèi)部由藝術(shù)家改造后，保留了原來的磚石墻體、屋梁架構(gòu)，同時(shí)藝術(shù)家又以藝術(shù)手法將現(xiàn)代材料、設(shè)施安置其中。代表案例解讀8號橋創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)8號橋建筑特征（一）:歷史與未來、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交匯融合，為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了獨(dú)特的環(huán)境和氛圍田 子 坊地 址上海市盧灣區(qū)泰康路210弄 形成時(shí)間2000年初建筑面積2萬余平方米 初始用途建造于20世紀(jì)30年代的弄堂工廠 改造手法建筑構(gòu)架保留，外部有選擇性地整飾，內(nèi)

14、部重新分隔并裝修 進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)行業(yè)（建筑/服裝/室內(nèi)/廣告/禮品/廣告攝影，陶藝/環(huán)境/家具/圖案） 集聚規(guī)模18個(gè)國家，不同領(lǐng)域160余戶 房租水平平均日租金約元平方米 代表案例解讀田子坊上海田子坊代表案例解讀田子坊上海田子坊代表案例解讀田子坊其他案例欣賞1933老廠房上海1933老廠房時(shí)尚中心+自然形態(tài)歷史博物館+影視拍攝基地海上海新城創(chuàng)意LOFT+創(chuàng)意商業(yè)街+創(chuàng)意生態(tài)居其他案例欣賞海上海新城保守估算，廣州優(yōu)質(zhì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍有超過400萬平方米的市場缺口，未來發(fā)展?jié)摿薮?，產(chǎn)品品質(zhì)成為決定項(xiàng)目吸引力和競爭力的關(guān)鍵因素2008年廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長率為5.2%2008年廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人

15、員約為91萬人保守估算，2010年廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員達(dá)106萬人依據(jù)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)人均辦公面積約為10平方米2010年廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公物業(yè)需求達(dá)1000萬平方米目前已立項(xiàng)的各種檔次和規(guī)模的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量供應(yīng)和潛在供應(yīng)面積不足600萬平方米廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)仍有超過400萬平方米的需求空間廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公面積需求估算廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足行業(yè)發(fā)展需求。全市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)不足百萬平方米，其中不乏檔次偏低，環(huán)境惡劣的低檔辦公物業(yè)除創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和甲級寫字樓外，目前多數(shù)創(chuàng)意行業(yè)企業(yè)租用乙級、丙級寫字樓，辦公環(huán)境普遍較差，并且標(biāo)準(zhǔn)寫字樓嚴(yán)謹(jǐn)、刻板的園區(qū)氛圍無法滿足行業(yè)對自

16、由創(chuàng)作氛圍的需求總體而言，市場亟需功能定位合理、環(huán)境和硬件水平較好的優(yōu)質(zhì)園區(qū)。因此，本項(xiàng)目的品質(zhì)高低將成為決定項(xiàng)目吸引力和競爭力的關(guān)鍵因素廣州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分布特征代表案例解讀廣東紅磚廠項(xiàng)目背景介紹1958年6月10日廣東罐頭廠建成投產(chǎn)。以蘇式建筑為主，左右呈中軸對稱，平面規(guī)矩，主樓高聳，回廊寬緩伸展，其次是有“三段式”結(jié)構(gòu)，指的是檐部、墻身、勒腳三個(gè)部分，而且樓房墻體厚，有一磚半厚，房子空間大，冬暖夏涼。園區(qū)占地16萬平方米，區(qū)內(nèi)現(xiàn)在仍保留著幾十座大小不一的蘇式建筑。原身為廣州鷹金錢食品廠，它自身在廣州有著一段段輝煌的歷史，其內(nèi)在空間及建筑群特質(zhì)，使它散發(fā)出一種獨(dú)特的魅力。紅專廠創(chuàng)業(yè)園區(qū)2009年

17、4月開始動工。保留罐頭廠各個(gè)工作車間的名稱，如“解凍街”、“制罐街”、“成品街”等等。包括藝術(shù)文化交流機(jī)構(gòu)、國際畫廊、藝術(shù)家工作室、雕塑展廳及廣場展示區(qū)、酒吧咖啡廳、進(jìn)口書店、藝術(shù)文化商店、攝影棚、養(yǎng)生會所等數(shù)十個(gè)門類。園區(qū)曾吸引各種展覽，如廣州當(dāng)代雕塑邀請展、首屆丹麥文化周的開幕和包豪斯展覽等 園區(qū)的功能分區(qū) 劃分為創(chuàng)意藝術(shù)區(qū)、商業(yè)品牌區(qū)、品牌展示區(qū)、影視媒體區(qū)、餐飲區(qū)及露天咖啡茶座、休閑設(shè)施、教育培訓(xùn)區(qū)、創(chuàng)意藝術(shù)廣場。代表案例解讀廣東紅磚廠代表案例解讀廣東紅磚廠 在路口，常會被那些獨(dú)特的“裝置藝術(shù)”吸引住 其實(shí)，它們本身是鷹金錢遺留下來的廢舊機(jī)器或某個(gè)配件，作為罐頭生產(chǎn)線上的某個(gè)環(huán)節(jié)，這些

18、廢舊的機(jī)器身上可能記錄了上百年的歷史，如今它們成了園區(qū)的雕塑，既是文化的載體，也是廢物利用的一種藝術(shù)表現(xiàn)。特色雕塑開放對象年輕時(shí)尚的商務(wù)精英CBD常駐人士外籍人士文化休閑人群商務(wù)旅行人群觀光人群大學(xué)生中學(xué)生學(xué)院人群 代表案例解讀廣東紅磚廠文化產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析主打產(chǎn)品是：藝術(shù)文化會展與藝術(shù)品展覽，已形成藝術(shù)品牌上游產(chǎn)品與下游產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)鏈條代表案例解讀廣東紅磚廠藝術(shù)文化交流機(jī)構(gòu)國際畫廊藝術(shù)家工作室雕塑展廳及廣場展示區(qū)室內(nèi)展廳拍賣展廳奢侈品展廳私人博物館 產(chǎn)業(yè)核心層：文藝表演、文化社團(tuán)、群眾文化服務(wù)等代表案例解讀廣東紅磚廠產(chǎn)業(yè)外圍層：游覽景區(qū)文化服務(wù)、文化產(chǎn)品租賃和拍賣、文化中介代理、休閑健身娛樂等酒

19、吧咖啡廳進(jìn)口書店藝術(shù)文化商店各種運(yùn)動場所養(yǎng)生會所免費(fèi)游覽參觀相關(guān)層：照相器材、樂器、工藝品的生產(chǎn)和銷售等攝影棚精品店樂器行 服裝定制 產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)具有交互關(guān)聯(lián)性的多個(gè)文化企業(yè)或機(jī)構(gòu)共處一個(gè)文化區(qū)域，形成產(chǎn)業(yè)組合目的：是降低成本、實(shí)現(xiàn)企業(yè)外部的規(guī)模經(jīng)濟(jì)作用：1、提高了整體競爭力與創(chuàng)新能力2、加強(qiáng)集群內(nèi)企業(yè)間的有效合作3、發(fā)揮資源共享效應(yīng)，形成“區(qū)位品牌”代表案例解讀廣東紅磚廠以城市為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園紐約蘇荷區(qū)溫哥華格蘭維爾法蘭克福會展區(qū)代表案例解讀美國蘇荷區(qū)代表案例解讀美國蘇荷區(qū)簡介蘇荷區(qū)位于紐約市曼哈頓區(qū)西南角，是個(gè)不大的社區(qū)，約有六千居民。第一次工業(yè)革命時(shí)，蘇荷區(qū)成為鋼鐵生產(chǎn)基地。20世紀(jì)5

20、0年代，隨著城市改造步伐的加快，工廠外遷，大量廠房閑置，藝術(shù)家遂陸續(xù)“占領(lǐng)”之，并將其改造為居住和創(chuàng)作場所。蘇荷區(qū)逐漸成為聞名遐爾的藝術(shù)家天堂。地理位置蘇荷區(qū)是曼哈頓下城區(qū)Canal 大街和 Houston大街之間的地塊。與休斯敦運(yùn)河相鄰。紐約蘇荷區(qū)是19世紀(jì)中葉工業(yè)化時(shí)代興起的一個(gè)工業(yè)區(qū)。二戰(zhàn)后，蘇荷區(qū)的制造商紛紛轍離，留下的大量車間大多閑置，房租極低。一些青年藝術(shù)家發(fā)現(xiàn)了這片凈土，紛紛把它們變成自己的藝術(shù)工作室兼住所。久而久之，這里就自然形成了一片藝術(shù)家的集聚地。 代表案例解讀美國蘇荷區(qū)現(xiàn)狀在1982年，蘇荷的畫廊逾千，藝術(shù)家逾萬，“新美術(shù)館”及世界頂級現(xiàn)代藝術(shù)館“哥根漢姆下城分館”先后落

21、成，書肆、餐館、咖啡座、時(shí)裝店生意興隆，一派文化氣象。90年代，蘇荷區(qū)租金飆升，過度繁華，藝術(shù)的活力與純度不復(fù)當(dāng)年，蛻變?yōu)楦呒壜糜吸c(diǎn)。2000年以后，大批畫廊遷移中城二十街一帶查爾斯區(qū)，以當(dāng)年同樣的熱情與智慧建成第二個(gè)“蘇荷”。所以現(xiàn)在的蘇荷區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)商業(yè)區(qū)、旅游景區(qū)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)的綜合體。1.區(qū)內(nèi)有近600家各具特色的百貨服裝、飾品店。以SOHO中心區(qū)的百老匯大道為例，特色店有50余家，經(jīng)營范圍包括珠寶、服飾、化妝品、家居用品、文具及百貨等；各式餐館逾100家，囊括了世界各地的風(fēng)味美食和高級主題餐廳。世界最知名的品牌如PRADA(普拉達(dá))、CHANEL(香奈爾)也入駐其中。2.藝術(shù)畫廊和工

22、作室100多家代表案例解讀美國蘇荷區(qū) 蘇荷是以城市為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)內(nèi)，主要分布著從事時(shí)尚藝術(shù)、休閑文化、展覽展銷等類別的公司或機(jī)構(gòu)，商業(yè)交易對其生存至關(guān)重要。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)并非日常生活必需品，而是含有文化因素、具有獨(dú)創(chuàng)性，享受一定知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)的創(chuàng)意性成果，因此要求相對高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文明程度高的城市，總體購買力較強(qiáng)，并且有較為迫切的創(chuàng)意文化消費(fèi)意愿，從而為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展提供了一定保障。蘇荷區(qū)所在的曼哈頓島是紐約市的中心區(qū)。曼哈頓以及紐約高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和高度發(fā)達(dá)的金融業(yè)是蘇荷區(qū)商業(yè)投資興盛和藝術(shù)品交易發(fā)達(dá)的潛在原因之一。 在以城市為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，城市經(jīng)

23、濟(jì)發(fā)展促進(jìn)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)育，園區(qū)的欣欣向榮又反過來推動城市經(jīng)濟(jì)增長，城市與園區(qū)的循環(huán)互動成為此類園區(qū)的重要生命體征?？偨Y(jié)：蘇荷區(qū)域小而產(chǎn)業(yè)密集，商業(yè)發(fā)達(dá)、藝術(shù)底蘊(yùn)深厚。代表案例解讀美國蘇荷區(qū)北杜伊斯堡鋼鐵廠與煉爐廠代表案例解讀德國魯爾工業(yè)區(qū)德國魯爾工業(yè)區(qū)持續(xù)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)魯爾區(qū)區(qū)域整治和更新的背景 成立權(quán)威領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃不斷創(chuàng)新 以傳統(tǒng)工業(yè)為基礎(chǔ)，充實(shí)、調(diào)整區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 合理調(diào)整區(qū)內(nèi)生產(chǎn)力布局科研與實(shí)踐相結(jié)合,將科技優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力 開發(fā)工業(yè)傳統(tǒng)資源，拓展區(qū)域產(chǎn)業(yè)新功能 完善環(huán)境管理和建設(shè)，重塑田園都市風(fēng)光代表案例解讀德國魯爾工業(yè)區(qū)采用就地取材的設(shè)計(jì)方式遵循大自然自然排水原則對住宅建筑

24、的人性化考慮避免了不必要資金的投入以保留未來任何的可能性引進(jìn)大量的植物任其自然生長魯爾工業(yè)區(qū)改造帶來的啟示代表案例解讀德國魯爾工業(yè)區(qū) “798”藝術(shù)區(qū)匯集了大量從事不同行業(yè)有著不同追求的藝術(shù)個(gè)體，形成一個(gè)有較大影響力的文化產(chǎn)業(yè)集群，同時(shí)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集群可以產(chǎn)生滾雪球式的集聚效應(yīng)，吸引更多的藝術(shù)個(gè)體到此集聚。駁的紅磚瓦墻，錯(cuò)落有致的工業(yè)廠房，縱橫交錯(cuò)的管道，墻壁還保留著各個(gè)時(shí)代的標(biāo)語。馬路上穿著制服的工人與打扮時(shí)尚前衛(wèi)的參觀者相映成趣，歷史與現(xiàn)實(shí)、工業(yè)與藝術(shù)在這里完美的契合在了一起，這里就是北京798藝術(shù)區(qū)。 廠房之所以贏得藝術(shù)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的青睞,是因?yàn)楣I(yè)建筑有別于日常生活空間的建筑和景

25、觀,因而可容納各種非日常的活動,為藝術(shù)家的個(gè)性設(shè)計(jì)和創(chuàng)造提供非同尋常的體驗(yàn);舊建筑是有歷史和故事的,通過物質(zhì)的元素,給空間帶來一種非物質(zhì)的氛圍,并彌漫四周,創(chuàng)造出一種獨(dú)特的場所感。這是新的建筑設(shè)計(jì)所不能帶來的。 俞孔堅(jiān)代表案例解讀北京798北京798代表案例解讀北京798北京798代表案例解讀北京798 798今天是中國當(dāng)代藝術(shù)的展示交易中心，未來會成為世界著名的藝術(shù)園區(qū)，在這里面展示和交易的是來源于當(dāng)下中國正在發(fā)生的原創(chuàng)的藝術(shù)作品，這是中國制造轉(zhuǎn)向中國創(chuàng)造的過程中不可缺少的存在。這是我個(gè)人對798的看法。所以我們談到798，我們是在談一種生活方式，一種生存方式，不管是否在798工作和生活，不

26、管是否懂得藝術(shù)，今天的中國人應(yīng)該知道“798生活方式”。 代表案例解讀北京798 一般舊改商業(yè)項(xiàng)目通常都會吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會精英三類人群，但是同一個(gè)項(xiàng)目對三者的吸引點(diǎn)是不同的：依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨(dú)特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源由于城市白領(lǐng)是最本類項(xiàng)目最主要的消費(fèi)群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時(shí)尚和體驗(yàn)特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個(gè)中高檔的生活圈。啟示二：消費(fèi)的主力面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)，該類業(yè)態(tài)選址較獨(dú)立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點(diǎn)的塑造典型特征分析客群特征業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)分類占比細(xì)分業(yè)態(tài)占比商業(yè)休閑50-70%餐飲類40左右零售類40左右文化娛樂類20左右創(chuàng)意辦公10-20%其他配套10-20%舊改項(xiàng)目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征分類特征描述餐飲類 通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位； 也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風(fēng)格符合項(xiàng)目整體定位零售類 通常以藝術(shù)品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、