常規(guī)項目工序穿插提效模型課件

1、1常規(guī)項目工序穿插提效模型（二一七年一月）01單位名稱佳兆業(yè)藍光龍光龍湖萬科恒大銷售額317億339370億800億3500億3700億標準工期（33F/-1F）867天（絕對工期675天）650天680天（絕對工期562天）700天（絕對工期650天）770天(絕對工期730天，傳統(tǒng)工藝)630天(絕對工期590天，且為精裝交付)說明佳兆業(yè)集團內(nèi)控標準工期在行業(yè)內(nèi)不占優(yōu)勢。2016行業(yè)數(shù)據(jù)對標-工程工期對比掛網(wǎng)標準工期集團交付項目實際工期節(jié)點時間（未含修正）項目開工至入伙實際工期項目開工0株洲金域天下三期850（跨2春節(jié)）土方完成30（30）長沙云頂梅溪湖一二期990（跨3春節(jié)）支護完成65

2、（35）武漢金域天下各期930（跨3春節(jié)）基礎及地基處理完成125（平均60）南充君匯上品四-六期820天（跨2春節(jié)）地下室完成175（35+15）珠海水岸華都一期二標（地下2層）930（跨3春節(jié)）主體封頂373（33*6）惠州東江新城三期一、二標715（跨2春節(jié)）外架拆除至竣工驗收615（110+33*4）佛山金域天下五期730（跨2春節(jié)）入伙675（60）江陰浮橋家苑一期770（至毛坯竣備，跨2春節(jié)）工期修正：跨春節(jié)，增加30天；雨季和臺風季節(jié)，每年增加30天；長三角每年12月下旬到次年2月中旬冬季受冰凍天氣影響，增加工期20天；每年5月、9月為農(nóng)忙期，增加10天；每年6月中高考期間禁止土

3、方外運、建筑材料車輛市區(qū)通行、混凝土、樁基施工，增加工期6天；冬歇期遼寧區(qū)域每年增加4個月，北京、山東每年增加3個月。 說 明：集團內(nèi)項目建設周期整體滯后于標準工期要求。02典型案例我司某封閉項目二期高層，單體33F/-2F，2016年2月主體封頂完成，截止目前外墻裝飾完成85%，室內(nèi)公裝樣板仍未完成，地下室頂板防水局部開始插入施工，施工電梯無法拆除。掛網(wǎng)一級計劃要求2017-4-20完成竣備。我司多個封閉項目存在工序銜接不合理（主體施工進度與砌體進度相差20余層、內(nèi)墻抹灰與砌體工程相差20余層、主體封頂后遲遲無法展開室外總平施工）的情況。03工程建設現(xiàn)狀公司整體建設效率不高各區(qū)域管理水平良莠

4、不齊客戶品質(zhì)感受不強烈04關鍵線路流程：土方、支護樁基主體結(jié)構(gòu)砌筑、外裝飾外架拆除室外工程驗收交付思考：如何提高開發(fā)建設效率？05關鍵線路工期對比模型特征：樓層：33F/-1F支護：放坡+素噴基礎：樁基外墻：涂料交付：毛坯（內(nèi)保溫、無地坪）單位佳兆業(yè)恒大龍湖萬科土方+支護65天25天30天60天樁基50-95天20-60天45-85天45-75天地下室結(jié)構(gòu)35+15（外防水）50天40天50天主體結(jié)構(gòu)198天=33*6190天=10+10+31*5.5165天/33層198天=33*6外架拆除封頂+302天封頂+125天封頂+169天封頂+212天竣備交付封頂+285天（精裝交付）封頂+354

5、天封頂+362天（毛坯）修正（不含冬歇）春節(jié)、雨季、臺風、冰凍、高溫、農(nóng)忙、高考，合計96天/年春節(jié)，共計20天/年春節(jié)、雨季，合計25天/年雨季，春節(jié)，合計20-40天/年06關鍵工序穿插節(jié)點對比模型特征：樓層：33F/-1F支護：放坡+素噴基礎：樁基外墻：涂料交付：毛坯（內(nèi)保溫、無地坪）單位佳兆業(yè)恒大龍湖萬科砌體砌體進度不滯后于主體10層封頂后30天完成封頂后60天完成砌筑、抹灰主體完成6層砌體開始介入，主體21層前完成砌筑樣板（含水電、鋁合金），否則視為工期延誤，整體在封頂后30天完成內(nèi)抹灰抹灰進度不滯后于砌體10層封頂后45天完成，內(nèi)外墻同時施工主體完成21層抹灰介入，主體完成25層抹

6、灰完成樣板驗收（含防火門、入戶門、消防、公裝），否則視為工期延誤，整體在砌體完成后13天完成外墻抹灰封頂后150天完成外立面裝飾頂層抹灰在砌體完成后插入，涂料在抹灰完成14天后插入，整體完成以不影響拆架為準外墻裝飾封頂后50天開始，封頂后115天完成電梯封頂后45天場地移交07 管理目標：在提高項目開發(fā)建設效率的同時，保證每道工序都有合理的施工時間，確保工序的施工質(zhì)量。 管理策略：優(yōu)化標準工期體系，使達到行業(yè)前列水準，以標準工期作為一級計劃編制、考核原則，強調(diào)計劃嚴肅性(下階段重點)。 新增佳兆業(yè)集團關鍵工序穿插提效模型，以其為合約規(guī)劃、設計招采、工序穿插、進度管控的指導依據(jù)。08主體結(jié)構(gòu)完成

7、6層，施工電梯投入使用（完善安監(jiān)備案手續(xù)）主體結(jié)構(gòu)完成10層，砌筑、戶型樣板驗收確認完成（設計、工程、客服聯(lián)合驗收），隨后開始大面施工，標準層砌體在主體封頂后30天砌筑完成。主體結(jié)構(gòu)完成16層，內(nèi)抹灰、內(nèi)保溫樣板驗收確認完成，隨后開始大面施工，整體在主體封頂后50天完成內(nèi)墻粗裝飾主體結(jié)構(gòu)完成26層，外墻抹灰從16層開始向下施工，外墻整體分兩段施工（16-1、構(gòu)架-17層），中途如因外抹進度較快，可在17-屋頂中間懸挑層再行分段外墻膩子從16層外墻抹灰完成、養(yǎng)護14天后開始移交施工主體封頂后75天屋面外架開始拆除，后期吊籃無法施工區(qū)域涂料一次性完成，其余在外架上完成膩子施工，外架拆除后用吊籃施工

8、油漆4層以下外架在低區(qū)（16-1層）抹灰完成、外墻膩子（或貼磚）完成后先行拆除，以提供室外防水、填土、園建結(jié)構(gòu)工作面4層以下外架拆除后，開始地下室頂板清理、防水基層處理、園建大結(jié)構(gòu)、防水、回填土、管網(wǎng)、園建結(jié)構(gòu)、土方粗整形等施工。外架整體拆除完成后，頂板具備園林土方精細整形及后續(xù)施工條件關鍵線路工序穿插節(jié)點要求園林施工周期75天，完成后2個月竣備完成并達到入伙條件模型特征：樓層：33F/-1F支護：放坡+素噴基礎：樁基外墻：涂料交付：毛坯（內(nèi)保溫、無地坪）09重要工序穿插節(jié)點要求模型特征：樓層：33F/-1F支護：放坡+素噴基礎：樁基外墻：涂料+局部貼磚交付：毛坯（內(nèi)保溫、無地坪）外窗在砌筑樣

9、板完成時須定標，定標15天后完成材料定樣，定樣30天后完成外窗樣板安裝及驗收。主體施工至23層結(jié)構(gòu)時門窗從16層向下開始批量安裝。正式電梯材料在主體封頂后30天到場，封頂后55天完成安裝工作面移交。公共部位裝修工程在主體封頂前30天完成定標，在主體封頂后65天完成樣板施工及驗收，公裝整體在主體封頂后155天（基本等于外架拆除完成時間）完成。公裝施工周期與頂板防水、填土、管網(wǎng)施工周期重疊，需做好現(xiàn)場材料通道策劃。前室防火門、消火栓安裝進度以不影響公裝工作面移交為前提。入戶門在公裝完成后10天安裝完成。外墻涂料油漆施工吊籃在外架拆除完成后安裝到位，整體立面油漆及百葉在外架拆除后70天內(nèi)施工完成。外

10、墻欄桿在當層外架拆除前必須安裝到位。地下室配電房、水泵房、水池、風機房、消控室安裝工作面移交在主體封頂時完成，大地下室綜合管線工作面在沉降后澆帶封閉后30天開始分段移交，消防工程、配電工程、自來水工程、人防工程完成時間以不影響各地區(qū)專項驗收為準。10穿插模型工期對比穿插模型工期掛網(wǎng)標準工期節(jié)點時間（未含修正）節(jié)點時間（未含修正）項目開工0項目開工0主體開工120（120）土方完成30（30）地下室封頂170（50）支護完成65（35）主體封頂368（33*6）基礎及地基處理完成135（平均70）標準層砌體完成398（封頂+30）地下室完成185（35+15）標準層內(nèi)抹完成418（封頂+50）主體封頂383（33*6）4層以下外架拆完406外架拆除至竣工驗收625（110+33*4）屋頂外架開始拆除443（封頂+75）入伙685（60）外架拆完518（33*2+15）工期修正：跨春節(jié)，增加30天；雨季和臺風季節(jié)，每年增加30天；長三角每年12月下旬到次年2月中旬冬季受冰凍天氣影響，增加工期20天；冬歇期遼寧區(qū)域每年增加4個月，北京、山東每年增加3個月。針對不同