城市軌道交通聯(lián)合開發(fā)策略的應(yīng)用研究

1、城市軌道交通結(jié)合開發(fā)策略的應(yīng)用研究摘要:在分析結(jié)合開發(fā)策略產(chǎn)生背景的根底上,闡述了結(jié)合開發(fā)的含義、施行流程和難點(diǎn)問題,最后結(jié)合南京市地鐵一號(hào)線與沿線物業(yè)結(jié)合開發(fā)的實(shí)例,對(duì)南京地鐵與沿線物業(yè)結(jié)合開發(fā)提出了相關(guān)的建議,以促進(jìn)軌道建立與物業(yè)開發(fā)的協(xié)調(diào)開展。關(guān)鍵詞:城市軌道交通,沿線物業(yè),結(jié)合開發(fā)引言軌道交通作為社會(huì)公益事業(yè),耗資宏大,目前我國(guó)各城市軌道交通建立多采用政府主導(dǎo)的負(fù)債型融資形式,導(dǎo)致政府債務(wù)負(fù)擔(dān)很重,城市軌道交通投資建立面臨著投資和盈利的兩大難題,因此迫切需要尋求良好的融資形式和市場(chǎng)化運(yùn)作來擺脫困境。將軌道交通建立與沿線的物業(yè)開發(fā)結(jié)合起來,以物業(yè)增值的效益來彌補(bǔ)軌道建立和運(yùn)營(yíng)的宏大本錢,

2、將成為籌措建立資金的重要途徑。關(guān)于結(jié)合開發(fā),國(guó)際上尚無統(tǒng)一準(zhǔn)確的定義。對(duì)于背景不同的工程,結(jié)合開發(fā)詳細(xì)的含義是有差異的。美國(guó)城市土地協(xié)會(huì)對(duì)結(jié)合開發(fā)分別從理論和實(shí)務(wù)兩個(gè)角度進(jìn)展了定義,簡(jiǎn)言之,結(jié)合開發(fā)就是在城市開展過程中,將城市地鐵的建立與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)活動(dòng)當(dāng)成一個(gè)整體來考慮,并對(duì)其進(jìn)展通盤綜合化的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建立的程序方法,以使其整體利益大于其中任何一個(gè)單一規(guī)劃與建立的利益。1城市軌道交通結(jié)合開發(fā)提出的背景1.1理論支持從理論上看,結(jié)合開發(fā)概念的形成是以商業(yè)設(shè)施所面臨的租金本錢、地點(diǎn)本錢及交通運(yùn)輸本錢之間的平衡關(guān)系為根底的。根據(jù)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)、李嘉圖提出的級(jí)差地租理論,因土地等級(jí)不同而形成數(shù)量

3、不等的地租為級(jí)差地租。土地位置的優(yōu)劣,或是在同一塊地上由于連續(xù)追加投資都會(huì)形成級(jí)差地租。因?yàn)榻煌ㄟ\(yùn)輸設(shè)施的設(shè)立,產(chǎn)生了對(duì)不同商家所在地點(diǎn)可及性的優(yōu)劣之分?？杉靶灾傅氖撬璧慕煌ū惧X,間隔 交通設(shè)施近的地點(diǎn)要比間隔 交通設(shè)施遠(yuǎn)的地點(diǎn)所花費(fèi)的交通本錢低,所以商家都選擇交通便利的地方以爭(zhēng)取競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。于是,這種競(jìng)爭(zhēng)就使得交通便利地點(diǎn)租金上漲,也就是說為了得到這些地點(diǎn),商家們以較高的租金來換得交通本錢;而租金的上漲也就是地價(jià)的上漲,開發(fā)商也就必然會(huì)以高強(qiáng)度開發(fā)來使用這些高價(jià)獲得的土地,從而保證投資的回收。1.2動(dòng)力機(jī)制不管政府或開發(fā)企業(yè),參與者都能從結(jié)合開發(fā)的理論中獲得利益。結(jié)合開發(fā)的動(dòng)力機(jī)制主要從城

4、市政府和房地產(chǎn)開發(fā)公司的角度來分析。1)城市政府?？梢酝ㄟ^對(duì)城市軌道交通與房地產(chǎn)的統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā),引導(dǎo)城市向預(yù)定方向開展。一方面,政府通過對(duì)根底交通設(shè)施的沿線土地使用權(quán)的控制并有方案地投放市場(chǎng),可獲得較高的土地收益;另一方面,軌道交通的外部效益以及結(jié)合開發(fā)規(guī)劃使軌道交通線路周邊區(qū)域的土地大幅度增值,必然會(huì)吸引眾多的開發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)投,從而導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。通過對(duì)土地及開發(fā)物業(yè)增加稅收的方式來進(jìn)步城市政府財(cái)政收入,從而為城市根底建立提供資金來源。2)房地產(chǎn)開發(fā)公司。軌道交通沿線物業(yè)所有者是城市地鐵的重要受益者,軌道交通的建立是房地產(chǎn)企業(yè)參與開發(fā)并獲益的保證。一方面,通過結(jié)合開發(fā)規(guī)劃,城市軌道

5、交通沿線土地往往可進(jìn)展高強(qiáng)度開發(fā),開發(fā)企業(yè)可以高密度使用土地以獲取最大的投資收益。軌道交通沿線土地的增值空間宏大是吸引房地產(chǎn)商參與結(jié)合開發(fā)的一個(gè)很重要的因素。另一方面,城市軌道交通建立以及結(jié)合開發(fā)規(guī)劃的施行,增加了沿線物業(yè)的可及性和交通便捷程度,必然吸引其他區(qū)域的消費(fèi)者前來購房辦公,將使房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)工程面對(duì)更多的消費(fèi)群體,增大了工程消費(fèi)群體的輻射面,從而使開發(fā)企業(yè)的工程風(fēng)險(xiǎn)減小,同時(shí)也進(jìn)步了開發(fā)企業(yè)的開發(fā)收益。2城市軌道交通結(jié)合開發(fā)的施行流程1)機(jī)構(gòu)的設(shè)立。包括結(jié)合開發(fā)的主管機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。由于結(jié)合開發(fā)是牽涉到政府及開發(fā)企業(yè)等各個(gè)不同團(tuán)體的行為,因此需要一個(gè)專門的政府職能部門來管理控制

6、,這個(gè)角色至關(guān)重要,其作用就是為交通運(yùn)輸系統(tǒng)的建立及各項(xiàng)房地產(chǎn)的開發(fā)活動(dòng)進(jìn)展全方位的協(xié)調(diào)。2)地區(qū)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查。在進(jìn)展結(jié)合開發(fā)規(guī)劃前,必須對(duì)城市各區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展現(xiàn)狀、土地利用現(xiàn)狀及公共資源進(jìn)展調(diào)查。3)結(jié)合開發(fā)規(guī)劃的制定。制定詳細(xì)的規(guī)劃以及政府部門和開發(fā)企業(yè)致力于方案完成所做的各種努力,如此才能促成整個(gè)開發(fā)方案中各個(gè)結(jié)合開發(fā)細(xì)節(jié)的完成。4)土地的獲得。在結(jié)合開發(fā)規(guī)劃確定后,結(jié)合開發(fā)主管機(jī)構(gòu)向政府獲得沿線土地的開發(fā)及經(jīng)營(yíng)權(quán),并交由結(jié)合開發(fā)執(zhí)行機(jī)構(gòu)進(jìn)展開發(fā)。5)結(jié)合開發(fā)形式及方案的選擇。結(jié)合開發(fā)公司針對(duì)不同的地塊,選擇不同的土地開發(fā)形式等,如自行開發(fā)、合作開發(fā)、出讓開發(fā)等。對(duì)需要自行開發(fā)經(jīng)營(yíng)

7、的土地,應(yīng)確定適宜開發(fā)的物業(yè)類型,如停車嘗購物中心、娛樂餐飲、住宅等,或其組合。6)結(jié)合開發(fā)時(shí)序的制定。結(jié)合開發(fā)公司根據(jù)結(jié)合開發(fā)主管機(jī)構(gòu)反響的信息以及區(qū)域房地產(chǎn)狀況,確定沿線物業(yè)最適宜的開發(fā)時(shí)機(jī)。7)結(jié)合開發(fā)公司參與沿線地塊的開發(fā)。即以自行或合作開發(fā)形式參與沿線土地的開發(fā);對(duì)土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的,應(yīng)對(duì)其他開發(fā)者進(jìn)展監(jiān)視和協(xié)調(diào)。3南京地鐵一號(hào)線與沿線物業(yè)結(jié)合開發(fā)分析3.1南京地鐵一號(hào)線的結(jié)合開發(fā)現(xiàn)狀南京地鐵南北一號(hào)線位于南京城市中心軸線上,線路貫穿南京主城區(qū)的中心腹地,線路總長(zhǎng)21.7k(地下14.5k,地上線7.2k,設(shè)地下站11座,地上站5座),工程總投資概算為85億元,綜合造價(jià)3

8、.92億元/k。南京地鐵房地產(chǎn)有限責(zé)任公司,負(fù)責(zé)地鐵沿線的土地開發(fā)管理工作。南京地鐵工程建立指揮部控制了5塊土地,土地拆遷本錢1.94億元,占地面積21.07h2(1萬畝),可出讓用地面積17.28h2,建筑規(guī)模約3346002。在南京地鐵1號(hào)線土建根本完成時(shí),地鐵建立對(duì)沿線土地價(jià)值的增值影響日益明顯,5塊土地地價(jià)均有較大增值,南京地鐵工程建立指揮部通過南京土地儲(chǔ)藏中心對(duì)5塊土地分別適時(shí)進(jìn)展了掛牌出讓,地鐵物業(yè)公司參與了全部的競(jìng)標(biāo),拍賣土地的凈收益(扣除拆遷本錢)為5.48億元。這些收益已由政府作為資本金投入地鐵建立。地鐵物業(yè)公司以3.7億元的底價(jià)拍得小行地塊進(jìn)展物業(yè)開發(fā),預(yù)計(jì)也有可觀的收益轉(zhuǎn)

9、入地鐵建立。3.2南京地鐵一號(hào)線沿線的結(jié)合開發(fā)的經(jīng)歷教訓(xùn)南京地鐵一號(hào)線沿線資源開發(fā)收益將成為彌補(bǔ)軌道交通建立和運(yùn)營(yíng)本錢的重要來源。從目前來看,有以下幾點(diǎn)值得肯定:1)南京市在研究軌道交通建立規(guī)劃中,由城市綜合交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院以及城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院來牽頭綜合進(jìn)展,在規(guī)劃過程中充分考慮了軌道交通規(guī)劃與城市規(guī)劃之間的關(guān)系,使軌道交通規(guī)劃與城市總體規(guī)劃進(jìn)展了有機(jī)銜接,符合結(jié)合開發(fā)的要求。2)確定一號(hào)線線路詳細(xì)走向時(shí),在既有軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃的根底上,考慮預(yù)留地塊開發(fā)的需要,為結(jié)合開發(fā)施行提供了前提條件。南京地鐵工程建立指揮部已成功地運(yùn)作了地鐵一號(hào)線沿線的土地開發(fā),爭(zhēng)取了部分沿線土地增值的合理返還。但是南京市地

10、鐵一號(hào)線在與沿線物業(yè)結(jié)合開發(fā)過程中也存在以下的一些缺乏之處:1)政府部門在實(shí)行土地使用及規(guī)劃運(yùn)輸方案時(shí),尚缺乏有意識(shí)地利用交通運(yùn)輸系統(tǒng)的建立作為實(shí)現(xiàn)開發(fā)的工具,為結(jié)合開發(fā)創(chuàng)造應(yīng)有的環(huán)境條件。2)軌道交通沿線土地在規(guī)劃與管理上的滯后。由于交通規(guī)劃常滯后于土地利用規(guī)劃,使得軌道交通的選線常與城市的土地使用發(fā)生沖突。3.3南京地鐵建立與沿線物業(yè)結(jié)合開發(fā)建議1)成立結(jié)合開發(fā)的專門機(jī)構(gòu)。建議將原來軌道交通公司下屬開發(fā)部門改制成立結(jié)合開發(fā)公司,作為結(jié)合開發(fā)的執(zhí)行單位,該單位直接結(jié)合開發(fā)專門機(jī)構(gòu)的指導(dǎo),負(fù)責(zé)沿線資源的結(jié)合開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。2)制定結(jié)合開發(fā)施行方法。應(yīng)盡快制定結(jié)合開發(fā)施行方法。該方法主要規(guī)定以下幾個(gè)

11、方面的內(nèi)容:要求編制軌道沿線土地利用專門規(guī)劃,同時(shí)規(guī)定沿線的建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)、建立與經(jīng)營(yíng),必須與軌道交通的建立與運(yùn)營(yíng)相協(xié)調(diào),并特別制定相應(yīng)審批管理制度。明確軌道交通建立的用地使用權(quán)歸軌道交通公司所有,沿線可用于結(jié)合開發(fā)的土地,不列入市土地儲(chǔ)藏中心的土地儲(chǔ)藏范圍之內(nèi),直接由軌道公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)。規(guī)定結(jié)合開發(fā)的各參與實(shí)體,如政府、結(jié)合開發(fā)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商的職責(zé)和權(quán)利等。3)利用結(jié)合開發(fā),促進(jìn)舊城改造及歷史建筑利用。建議將軌道交通建立和舊城改造工作結(jié)合進(jìn)展,實(shí)現(xiàn)軌道交通與舊城區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃,南京市是歷史文化名城,舊城區(qū)面積大,現(xiàn)存大量歷史文化建筑。按照南京市軌道交通的線網(wǎng)規(guī)劃,很多線路穿過舊城區(qū),許多有價(jià)值的建筑就在規(guī)劃站點(diǎn)附近。因此,可以利用結(jié)合開發(fā)的活動(dòng),實(shí)現(xiàn)大面積拆遷和舊城重建,并推進(jìn)軌道交通與歷史建筑的一體化規(guī)劃。4結(jié)論與展望結(jié)合開發(fā)是將土地資源轉(zhuǎn)化為地鐵建立投資資源的實(shí)現(xiàn)途徑,其本質(zhì)是將依附于軌道建立所帶來的土地利用優(yōu)勢(shì)而形成的超額利潤(rùn)的一部分返回給社會(huì),轉(zhuǎn)化為軌道建立投資。因此沿線物業(yè)開展本身也是城市軌道建立的一個(gè)重要組成部分,我國(guó)各城市必須盡快建立起適宜自身實(shí)際的結(jié)合開發(fā)運(yùn)行體制。通過結(jié)合開發(fā),促進(jìn)軌道建立與物業(yè)開發(fā)的協(xié)調(diào)開展。參考文獻(xiàn):1陳雪明.城市軌道交通的結(jié)合開發(fā)策略談美國(guó)經(jīng)歷在中國(guó)的應(yīng)用j.城市規(guī)劃,1995(4):40-46.2鄭捷奮,劉洪玉.日本軌道