培訓(xùn)課程2(專業(yè)知識(shí))

1、房地產(chǎn)基本知識(shí)2010年9月共三十七頁(yè)房地產(chǎn)： 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地(td)及土地(td)上的建筑物、附著物。具有位置固定性、土地(td)資源稀缺性、不易變現(xiàn)性、產(chǎn)權(quán)權(quán)利特性。房地產(chǎn)權(quán)： 指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上棕權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。是由物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩部分組成。房地產(chǎn)業(yè)： 是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：土地開(kāi)發(fā)房屋建設(shè)、維修管理土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的買(mǎi)賣、租憑房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)市場(chǎng)共三十七頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)： 一級(jí)：政府與發(fā)展商 二級(jí)：發(fā)展商與小業(yè)主 三級(jí)：小業(yè)主與小業(yè)主占地面積： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管

2、部門(mén)劃定的用地范圍內(nèi)的土地(td)面積，也稱為紅線面積?？偨ㄖ娣e： 按分層建筑面積之和計(jì)算。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。建筑容積率： 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上總建筑面積與建設(shè)用地面積的比率?；酌娣e： 是指建筑物底層勒腳外圍以上水平投影面積。共三十七頁(yè)商品房建筑面積:商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 建筑面積套內(nèi)建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e “預(yù)售面積”和“竣工面積”:預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它

3、只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃(zln)、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。共三十七頁(yè)套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積是指套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影(tuyng)面積按下列規(guī)定計(jì)算：（1）套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；（3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積

4、；（4）內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。共三十七頁(yè)套內(nèi)墻體面積 答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 答：套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算(j sun)。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算(j sun)建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算(j sun)建筑面積。共三十七頁(yè)房屋的公共建筑面積(共有建筑面積)答：房屋公共建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共

5、同使用的建筑面積。 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理(gunl)用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理(gunl)用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。共三十七頁(yè)房屋的公用建筑面積(min j)是如何分?jǐn)偟模?答：每戶(或單位)應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e(min j)按如下原則進(jìn)行計(jì)算：(1)有面積(min j)分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文

6、件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；(2)如無(wú)面積(min j)分割文件或協(xié)議的，按其使用面積(min j)的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每戶?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e(min j)=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e(min j)/各套(單元)建筑面積(min j)之和)各套(單元)建筑面積(min j)。建筑覆蓋率： 也叫建筑密度，在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。容積率容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 共三十七頁(yè)綠地率： 在建設(shè)(jinsh)用地范圍內(nèi)全部綠化種植面積與建設(shè)(jinsh)用地面積的比率。（與綠化率有區(qū)分）開(kāi)間

7、開(kāi)間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭蔷鸵粋€(gè)自然的寬度而言，故又稱為開(kāi)間。進(jìn)深 即住宅的長(zhǎng)度。進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。什么是露臺(tái)露臺(tái)一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。共三十七頁(yè)層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板(lubn)面到上層樓板(lubn)面之間的距離。凈高 凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。物業(yè)管理 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托

8、, 依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。共三十七頁(yè)物業(yè)(w y)管理費(fèi) 即物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理單位接受產(chǎn)權(quán)人，使用人委托對(duì)城市小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備，公共設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)即提供其他居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。維修基金 居住區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)資金包括住宅公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金和日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。 住宅公共部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。 日常維修

9、養(yǎng)護(hù)費(fèi)專項(xiàng)用于居住區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)。 （八層及八層以下繳納總房款的百分之二，八層以上繳納總房款的百分之三。）共三十七頁(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)及銷售相關(guān)知識(shí)共三十七頁(yè)什么是集體土地？ 答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)(nngy)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。有哪些用地屬于集體土地？ 答：根據(jù)中華人民共

10、和國(guó)土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。共三十七頁(yè) 什么(shn me)是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。什么是土地使用權(quán)出讓？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。共三十七頁(yè)土地使用性質(zhì)通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科

11、技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜合或其他用地。土地使用權(quán)出讓的最高年限是：一、居住用地七十年；二、工業(yè)用地五十年；三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；四、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； 五、綜合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期 滿時(shí)中申請(qǐng)(shnqng)續(xù)期，可重新簽訂合同，支付出讓金，并 辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。共三十七頁(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上照性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由(征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成)。能源系統(tǒng)：包括供

12、電、供熱、供氣(n q)(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設(shè)施。給、排水系統(tǒng)：包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)(上下水道)、排水管網(wǎng)(下水道)、污水處理、排放工程。共三十七頁(yè)三通一平：指供熱、供電、供水到位；場(chǎng)地平整；七通一平：指道路、供熱、供電、供水、供煤氣 (天然氣)、給排水、排污、場(chǎng)地平整。五證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工證 國(guó)有土地使用證 商品房預(yù)售許可證 簡(jiǎn)稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)(h f)，開(kāi)工證由市建委核發(fā)(h f)，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)(h f)。 共三十七頁(yè)建筑物的分類一、根據(jù)使用性質(zhì)分

13、類： 工業(yè)建筑：廠房、車間、倉(cāng)庫(kù)等 民用建筑：住宅、宿舍、教學(xué)樓、影劇院、體育場(chǎng)、 商場(chǎng)、紀(jì)念堂、法院(fyun)等 農(nóng)業(yè)建筑：溫室、畜室、種子房、塑料薄膜大棚等二、根據(jù)高度分類： 低層：13 多層：47 小高層：814 高層：1530層 超高層：100米以上共三十七頁(yè)房地產(chǎn)登記 答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的一種法律制度。它是加強(qiáng)房地產(chǎn)管理、保障房地產(chǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益的一項(xiàng)基本制度。房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地(td)使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性

14、質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專門(mén)的記載。房屋買(mǎi)賣契約公證指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買(mǎi)賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明。共三十七頁(yè)房地產(chǎn)證主要記載哪些內(nèi)容？ 答：現(xiàn)在所發(fā)的房地產(chǎn)證，主要記載業(yè)主所購(gòu)房地產(chǎn)的房產(chǎn)與土地的有關(guān)內(nèi)容。如權(quán)利人名稱(mngchng)、身份證號(hào)；土地的權(quán)屬來(lái)源、宗地號(hào)、土地等級(jí)、用途、使用年限；房地產(chǎn)的名稱(mngchng)、棟號(hào)、房號(hào)、建筑面積、建購(gòu)價(jià)款等。未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證？ 答：未成年人可以作為權(quán)利人辦理房地產(chǎn)證，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在房地產(chǎn)證上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓

15、名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。什么叫房地產(chǎn)初始登記？ 答：房地產(chǎn)初始登記是指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)的土地使用權(quán)及其建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的第一次登記。共三十七頁(yè)哪些情況應(yīng)申請(qǐng)初始登記？ 答：（1）通過(guò)行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應(yīng)在完成用地手續(xù)后三十日內(nèi)申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記；（2）在取得土地使用權(quán)的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應(yīng)申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應(yīng)在竣工后六十日申請(qǐng)初始登記。 房地產(chǎn)抵押 答：房地

16、產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種(y zhn)形式，一般特指用所購(gòu)房屋作為擔(dān)保貸款購(gòu)房的行為。共三十七頁(yè)房地產(chǎn)中介(zhngji)發(fā)布預(yù)售房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)出具什么材料？ 答：中介(zhngji)機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的預(yù)售商品房項(xiàng)目廣告，除提供該項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提供開(kāi)發(fā)企業(yè)出具給代理人的委托書(shū)。購(gòu)房時(shí)，什么時(shí)候簽訂預(yù)售合同？什么時(shí)候簽訂現(xiàn)售合同？ 答：在購(gòu)買(mǎi)尚未竣工交付使用但已取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂預(yù)售合同；當(dāng)購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交

17、付使用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂現(xiàn)售合同。共三十七頁(yè)房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？ 答：商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)當(dāng)(yngdng)明確以下主要內(nèi)容： (一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； (二)商品房基本狀況； (三)商品房的銷售方式； (四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (五)交付使用條件及日期； (六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； (七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和 公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (九)面積差異的處理方式； (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (十一)解決爭(zhēng)議的方法； (十二)違約責(zé)任； (十三)雙方約定的

18、其他事項(xiàng)。共三十七頁(yè)商品房預(yù)售合同還應(yīng)當(dāng)附有哪些內(nèi)容？ 答：商品房預(yù)售合同還應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)商品房項(xiàng)目及樓層平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。售樓廣告、售樓書(shū)、樣板房等所列示的內(nèi)容是否應(yīng)當(dāng)在合同中約定？ 答：在新版房地產(chǎn)賣買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，除買(mǎi)賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書(shū)、樣板房視為該合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，如何處理？ 答：在房地產(chǎn)賣買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，當(dāng)發(fā)生合同糾紛時(shí)，由買(mǎi)賣雙方協(xié)商解決(jiju)，協(xié)商不成的，可選擇下列方式之一解決(jiju)：（一）向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁；（二）向中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員

19、會(huì)申請(qǐng)仲裁；（三）依法向人民法院起訴。共三十七頁(yè)什么是商品房預(yù)售？ 答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金(dn jn)或者房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)預(yù)售許可證包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)預(yù)售許可證包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號(hào)；（二）發(fā)展商名稱；（三）項(xiàng)目名稱；（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)、地塊編號(hào)；（六）房地產(chǎn)證編號(hào)、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？ 答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主

20、體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。共三十七頁(yè)商品房預(yù)售需要具備哪些條件？ 答：商品房預(yù)售需具備以下條件：（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門(mén)有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金， 已取得土地使用權(quán)證書(shū)；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證， 并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督(jind)手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程 須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。什么是商品房現(xiàn)售？ 答：商品房現(xiàn)售

21、，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。共三十七頁(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人 營(yíng)業(yè)執(zhí) 照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； (二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件； (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收； (五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； (六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交 付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付(jiof)使 用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； (七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。共三十七頁(yè)什么情況下，開(kāi)發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？ 答：凡下

22、列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；（二）在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋；（三）違章建設(shè)的房屋；（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定(judng)查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。共三十七頁(yè)開(kāi)發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（三）預(yù)售的，應(yīng)提

23、交房地產(chǎn)預(yù)售許可證。 現(xiàn)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)證。房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）樓宇地點(diǎn)、竣工(jngng)交付時(shí)間、售價(jià)等；（二）預(yù)售的，應(yīng)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)證號(hào)、房地產(chǎn)預(yù)售許可證證號(hào)；（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)證號(hào)、房地產(chǎn)證證號(hào)。 廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。共三十七頁(yè)在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)

24、的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？ 答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來(lái)表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而刊登房地產(chǎn)廣告的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門(mén)要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處

25、。共三十七頁(yè)在刊登(kndng)房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？ 答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：對(duì)違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開(kāi)發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營(yíng)者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過(guò)新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級(jí)等處罰。工商部門(mén)可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，

26、并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。對(duì)房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購(gòu)房人是否有權(quán)要求在購(gòu)房合同中約定？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣合同中約定。共三十七頁(yè)對(duì)房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些(nxi)規(guī)定？ 答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國(guó)家或省示范工程等稱號(hào)的，必須符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類、有效年份。對(duì)列入實(shí)施計(jì)劃但未經(jīng)驗(yàn)收獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱號(hào)的，不得使用該稱號(hào)。發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件

27、以供買(mǎi)方查閱、復(fù)印或摘抄？ 答：在房地產(chǎn)賣買(mǎi)合同（預(yù)售）中已約定，賣方應(yīng)向買(mǎi)方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的地合字（ ） 號(hào)土地使用權(quán)出讓合同書(shū)及 號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者房地產(chǎn)證；（二）房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證；（三）主管部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。共三十七頁(yè)購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？ 答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)

28、，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。在什么情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者(huzh)驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門(mén)進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門(mén)提出的意見(jiàn)整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。共三十七頁(yè)未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格(hg)就交付使用的，開(kāi)發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格(hg)或者對(duì)不合格(hg)按合格(hg)驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的規(guī)定處罰。在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)