物業(yè)管理75973

1、第六組收樓計(jì)劃組長：朱雪妹組員：張漢彬、張浩軍、張國明、曾江龍、鐘志雄、周坤章。1一、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)達(dá)到的條件1.各項(xiàng)工程通過竣工驗(yàn)收，物業(yè)滿足入住使用條件：建設(shè)工程按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部/分期施工完畢，達(dá)到國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿足使用要求；經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，有相關(guān)部門驗(yàn)收合格的證明（竣工驗(yàn)收備案）；2.交接驗(yàn)收的房屋達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮；排水管正常使用,疏通無阻；3.技術(shù)檔案資料齊全。2二、 接管驗(yàn)收的程序 1.成立物業(yè)接管驗(yàn)收小組成立由開發(fā)公司項(xiàng)目經(jīng)理指定的項(xiàng)目工程部1人、客服部1人、施工單位1人、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人1人、管理處經(jīng)理1人以及物業(yè)公司各專業(yè)人員3人組成的物業(yè)

2、接管驗(yàn)收小組，并委任小組組長。3驗(yàn)收小組組成小組組長：朱雪妹（物業(yè)公司負(fù)責(zé)人）張國明（客服部）張漢彬（施工單位）張浩軍（管理處經(jīng)理） 周坤章、鐘志雄、外援（專業(yè)人員）曾江龍（項(xiàng)目工程部）41 物業(yè)預(yù)驗(yàn)收 圖紙資料的預(yù)驗(yàn)收：應(yīng)在實(shí)物移交七天前完成圖紙資料驗(yàn)收和歸檔工作。負(fù)責(zé)圖紙資料預(yù)驗(yàn)收的責(zé)任人，應(yīng)按計(jì)劃規(guī)定的時(shí)限完成圖紙資料的清點(diǎn)和校對(duì)工作，認(rèn)為缺少有關(guān)資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取。 圖紙預(yù)驗(yàn)收首先需要準(zhǔn)備的東西：物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料綜合竣工驗(yàn)收資料（含小區(qū)規(guī)劃圖）；所交接的竣工圖紙資料必須是經(jīng)規(guī)劃部門審批，并蓋有審核章。 施工設(shè)計(jì)資料機(jī)電設(shè)備資料 業(yè)主資料 其他資料52 物業(yè)現(xiàn)場驗(yàn)收 1鑰匙的交接驗(yàn)收接

3、收鑰匙工作人員要提前準(zhǔn)備好標(biāo)簽，在現(xiàn)場按照售樓書所定的棟號(hào)、房號(hào)，采取逐戶核實(shí)、逐個(gè)標(biāo)識(shí)的方法驗(yàn)收，做到清點(diǎn)核對(duì)無誤。鑰匙核對(duì)完成后，進(jìn)行鑰匙交接記錄，填寫鑰匙交接記錄表，由開發(fā)公司和物業(yè)公司雙方負(fù)責(zé)交接的工作人員簽字確認(rèn)，貼驗(yàn)訖封條。接收鑰匙的工作人員負(fù)責(zé)將所接管的鑰匙分類、分棟、分戶有序存放，并按鑰匙管理規(guī)定實(shí)行管理。 鑰匙密封包裝破損的不予接收。已經(jīng)辦理鑰匙交接的樓宇、房屋的管理：樓宇所有鑰匙交接驗(yàn)收后，除管理處經(jīng)理、管理處相關(guān)工作人員因工作需要進(jìn)入外，其他人員一律不準(zhǔn)再進(jìn)入樓宇。若施工單位人員對(duì)工程進(jìn)行收尾工作，必須經(jīng)管理處批準(zhǔn)，憑出入證方能進(jìn)入。 6 2房屋本體及設(shè)施的交接驗(yàn)收 交接

4、驗(yàn)收前三天，施工單位必須將所交付的房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備及房屋內(nèi)外的周邊環(huán)境打掃干凈。由驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管驗(yàn)收計(jì)劃，按設(shè)計(jì)及房屋銷售合同規(guī)定，逐棟逐戶驗(yàn)收房屋本體及其他設(shè)施。驗(yàn)收項(xiàng)目主要包括以下內(nèi)容： 房屋墻、地、門、窗裝修情況； 有線電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電話、智能化系統(tǒng)情況； 水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（對(duì)衛(wèi)生間進(jìn)行24小時(shí)閉水試驗(yàn)）；如出現(xiàn)下列情況及時(shí)向開發(fā)商反映： 73公共設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收 設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收,要做到符合以下幾點(diǎn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與設(shè)備的規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合。主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)

5、備接管驗(yàn)收清單中。對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗(yàn)收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。移交檔案、資料驗(yàn)收：根據(jù)驗(yàn)收提交檔案、資料進(jìn)行對(duì)照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。8公共設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收的原則設(shè)備調(diào)試驗(yàn)收合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)，經(jīng)調(diào)試仍末達(dá)到合格的必須進(jìn)行重新調(diào)試，直至調(diào)試合格為止，否則不予簽字接管驗(yàn)收。公共設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收的內(nèi)容驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)接管計(jì)劃的分工對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收項(xiàng)目主要包括以下內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)； 電氣系統(tǒng)； 燃?xì)庀到y(tǒng)； 消防系統(tǒng)；通訊系統(tǒng)；智能化系統(tǒng)；電梯系統(tǒng)； 防雷系統(tǒng)；園林綠化系統(tǒng)；公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)； 管理配套系統(tǒng)及其他系統(tǒng)（含管

6、理房、停車場、車棚、垃圾房等）。 93 物業(yè)的正式驗(yàn)收接管1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及公共設(shè)備設(shè)施均完成驗(yàn)收后，制作房屋及共用設(shè)施接管驗(yàn)收交接表和物業(yè)整體移交驗(yàn)收表，物業(yè)即正式接管。 2物業(yè)整體移交驗(yàn)收表應(yīng)一式三份，由施工單位、開發(fā)公司和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。 3物業(yè)公司同開發(fā)公司和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容： 開發(fā)公司、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對(duì)保修單位進(jìn)行監(jiān)督、考核工作； 質(zhì)保期滿，根據(jù)開發(fā)公司、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)?？铐?xiàng)的支付； 4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。 5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制機(jī)電設(shè)

7、備、設(shè)施接管驗(yàn)收清單 104 接管驗(yàn)收資料的收集整理1房屋及共用設(shè)施接管驗(yàn)收交接表和物業(yè)整體移交驗(yàn)收表，圖紙資料驗(yàn)收清單和機(jī)電設(shè)備、設(shè)施接管驗(yàn)收清單等表格由驗(yàn)收責(zé)任人交接管小組組長審閱后歸檔。2接管驗(yàn)收資料的整理存檔：搭建目錄；將資料分類整理、裝訂、命名；將資料存檔，一式二份，總部、管理處各一份。115 接管驗(yàn)收中存在的問題及遺留問題的處理1.對(duì)遺留問題的登記確認(rèn)： 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，驗(yàn)收責(zé)任人應(yīng)當(dāng) 將問題逐項(xiàng)記錄在交接問題處理單中并與開發(fā)公司相關(guān)人員簽字確認(rèn)； 對(duì)資料遺留的問題，驗(yàn)收責(zé)任人應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)公司聯(lián)系補(bǔ)齊。 對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題

8、，驗(yàn)收責(zé)任人應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在交接問題處理單中，并與移交單位代表確定整改期限，該表由移交單位代表和驗(yàn)收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長存底備查。126 開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂物業(yè)交接驗(yàn)收的協(xié)議、報(bào)告、備忘錄1交接驗(yàn)收協(xié)議書；2物業(yè)交接驗(yàn)收報(bào)告；3物業(yè)驗(yàn)收備忘錄此外，整個(gè)流程如下圖所示：1314三 、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 （一）前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議；2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收；4、參與整體工程

9、的甲乙方交接驗(yàn)收；5、行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問題的整改、督促；6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。 15（二）、業(yè)主入住管理1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；2、對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。 （三）、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1、房屋管理與維修 10、環(huán)境衛(wèi)生管理 2、設(shè)備管理 11、治安管理 3、供電系統(tǒng) 12、業(yè)戶滿意率 4、消防系統(tǒng) 5、電梯 6、給排水系統(tǒng) 7、空調(diào)系統(tǒng) 8、市政公用設(shè)施管理 9、綠化管理 16物業(yè)公司的人員安排 ：張漢彬 （總經(jīng)理） 張國明（行政人事財(cái)務(wù)） 朱雪妹（物業(yè)管理部 ）曾江龍、張文星（保潔與綠化） 鐘志雄、張浩軍（保安 ）周坤章（日常

10、維護(hù)保養(yǎng) ）171、收樓時(shí)間確認(rèn)的收樓時(shí)間為：2011年*月*日2、發(fā)出的收樓通知書的時(shí)間為確認(rèn)發(fā)出收樓通知書時(shí)間：2011年*月*日2.采取分日分時(shí)分批收樓交付的方式，安排時(shí)應(yīng)注意：當(dāng)知有問題業(yè)主可安排在最后時(shí)間收房，避免影響其他業(yè)主收樓。同時(shí)建議集中收樓時(shí)間，準(zhǔn)備一名律師在收樓現(xiàn)場咨詢辦公，較有權(quán)威性。18現(xiàn)場布置及各個(gè)區(qū)域內(nèi)容在業(yè)主進(jìn)入小區(qū)的入口處設(shè)立指示背景一組，烘托入住現(xiàn)場的氣氛。在通道入口處設(shè)立指示背景預(yù)祝*小區(qū)入住順利進(jìn)行歡迎回家19在服務(wù)部右側(cè)對(duì)面通道口設(shè)立活動(dòng)歡迎背景，在辦理區(qū)現(xiàn)場用紅色地毯為業(yè)主指示辦理區(qū)的方向，設(shè)立路引指示牌。welcome home20主路口拐彎處設(shè)置收樓指示牌，會(huì)客大堂、客用電梯內(nèi)可設(shè)置賀語歡迎標(biāo)識(shí)。辦理收樓現(xiàn)場放兩臺(tái)飲水機(jī)，擺供杯與水，方便業(yè)主及工作人員的飲用。