對萬科A的投資分析報告

1、對萬科A（股票代碼：000002）的投資報告一、公司簡介萬科（股票代碼：000002）全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍籌股?？偛吭O(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2010年10月份公司實現(xiàn)銷售面積130.7萬平方米,銷售金額155.1億元,分別比09年同期增長114.9%和137.3%。2010年1到10月份,公司累計實現(xiàn)銷售面積731.8萬平方米,銷售金額869.3億元。在企業(yè)領(lǐng)導人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企

2、業(yè)文化享譽業(yè)內(nèi)。二、行業(yè)地位自成立以來，經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。萬科是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu)，每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2006年客戶滿意度為87，忠誠度為69。至2006年底，平均每個老客戶曾向6.41人推薦過萬科樓盤。萬科1991年成為深

3、圳證券交易所第二家上市公司，2006年末總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營業(yè)務(wù)收入復合增長率為28.3，凈利潤復合增長率為34.1，是上市后持續(xù)盈利增長年限最長的中國企業(yè)。公司在發(fā)展過程中兩次入選福布斯“全球最佳小企業(yè)”；多次獲得投資者關(guān)系、亞洲貨幣等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。萬科現(xiàn)有員工13000余人。自創(chuàng)建以來，萬科一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡；為員工提供可持續(xù)發(fā)展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長；倡導簡單人際關(guān)系，致力于營造能充分發(fā)揮員工才干的工作氛圍。2005年，萬科榮獲財富（中文版）和華信惠悅合作

4、評選的“中國卓越雇主”稱號。由蓋洛普公司提供的調(diào)查報告顯示，萬科員工對工作環(huán)境“非常滿意”的比例在蓋洛普全球數(shù)據(jù)庫中位于第87百分位。三財務(wù)分析以2008年和2009年的數(shù)據(jù)進行分析，資料來源：萬科年度報告。（一）流動性比率流動比率2008年年末流動性比率=1.762009年年末流動性比率=1.92分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均流動比率為1.84，說明與同類公司相比，萬科09年的流動比率明顯高于同行業(yè)比率，萬科存在的流動負債財務(wù)風險較少。同時，由于受到2008年的金融危機的影響，萬科08年的流動比率低于行業(yè)的平均水平，但萬科09年的流動比率比08年大幅度提高，說明萬科在09年的財務(wù)風險有

5、所下降。速動比率2008年年末速動比率=0.432009年年末速動比率=0.59分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均速動比率為0.57，可見萬科在09年的速動比率與同行業(yè)相當。同時，萬科在09年的速動比率比08年大有提高，說明萬科的財務(wù)風險有所下降，償債能力提高。（二）償債能力比率資產(chǎn)負債率2008年年末資產(chǎn)負債率=0.6742009年年末資產(chǎn)負債率=0.670分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均資產(chǎn)負債率為0.56，萬科近兩年的資產(chǎn)負債率略高于同行業(yè)水平，說明萬科的資本結(jié)構(gòu)較為合理，償還長期債務(wù)的能力較強，長期的財務(wù)風險較低。此外，09年的負債水平比08年略有下降，財務(wù)上趨向穩(wěn)健。負債權(quán)益比

6、2008年年末負債權(quán)益比=2.072009年年末負債權(quán)益比=2.03分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均負債權(quán)益比為1.10。分析得出的結(jié)論與資產(chǎn)負債率得出的結(jié)論一致。利息保障倍數(shù)2008年年末利息保障倍數(shù)=10.622009年年末利息保障倍數(shù)=16.02分析：萬科所在的房地產(chǎn)業(yè)08年的平均利息保障倍數(shù)為3.23倍?？梢姡f科近兩年的利息保障倍數(shù)明顯高于同行業(yè)水平，說明企業(yè)支付利息和履行債務(wù)契約的能力強，存在的財務(wù)風險較少。（三）資產(chǎn)管理比率存貨周轉(zhuǎn)率2008年存貨周轉(zhuǎn)率=0.32802009年存貨周轉(zhuǎn)率=0.3920分析：萬科集團2009年的存貨周轉(zhuǎn)率比2008年有所提高，提高了企業(yè)資產(chǎn)的變

7、現(xiàn)能力，為其短期償債能力提供了保障。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2008年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=46.232009年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=59.75分析：09年比08年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有大幅度提升，證明平均收賬期有所說段，應(yīng)收賬款的收回加快，資金滯流在應(yīng)收賬款上的數(shù)量減少，資金使用效率有所提升。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2008年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=0.39242009年流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=0.4010分析：在正常經(jīng)營情況下，流動資金在09年比08年稍微上升，其流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度保持上年的速度，保證了企業(yè)的經(jīng)營效率和盈利能力。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2008年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=0.37372009年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=0.3806分析：萬科09年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比0

8、8年稍微上升，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度有所提升，說明企業(yè)的銷售能力增強，利潤增加。（四）盈利能力比率銷售毛利率2008年銷售毛利率=39.00%2009年銷售毛利率=29.39%分析：09年銷售毛利率比上年下降約10%，說明其獲利能力有所減弱。銷售凈利率：2008年銷售凈利率=11.32%2009年銷售凈利率=13.15%分析：萬科09年比08年銷售凈利率上升約2%，說明企業(yè)銷售的盈利能力在增強，如果該企業(yè)能保持良好的持續(xù)增長的銷售凈利率，可以講改企業(yè)的財務(wù)狀況是好的?？傎Y產(chǎn)收益率：2008年總資產(chǎn)收益率=4.23%2009年總資產(chǎn)收益率=5.01%凈資產(chǎn)收益率：2008年凈資產(chǎn)收益率=12.76%2

9、009年凈資產(chǎn)收益率=15.27%分析：總資產(chǎn)收益率跟凈資產(chǎn)收益率綜合地反映了公司所有者權(quán)益的投資報酬率，萬科集團09年總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率均比08年有所提高，反映了企業(yè)資本獲取收益的能力得到加強。（五）市場價值比率1.每股收益2008年每股收益=0.37（元/股）2009年每股收益=0.48（元/股）分析：萬科企業(yè)在2008年為股東的每股股票賺取了0.37元的利潤，09年更是提高到0.48元，說明該公司盈利能力在提高。2.每股凈資產(chǎn)2008年每股凈資產(chǎn)=3.10（元/股）2009年每股凈資產(chǎn)=3.39（元/股）分析：萬科企業(yè)每股普通股所擁有的權(quán)益，及賬面價值為3.10元（2008年）。

10、2009年更是提高到3.39元。說明其所有者權(quán)益在增加。市盈率：2008年市盈率=67.302009年市盈率=53.13分析：該指標說明了投資者對萬科公司未來發(fā)展充滿信心，但是09年該指數(shù)有所下降，原因可能是受到金融危機的影響，投資者普遍對股票市場不太看好。市凈率：2008年市凈率=8.042009年市凈率=7.52分析：市凈率同樣說明了投資者對公司的預期，萬科公司兩年的市凈率均大于1，說明資本市場上的投資者認為企業(yè)有較高的獲利潛力。股利支付率：2008年股利支付率=11.85%2009年股利支付率=11.97%分析：該數(shù)據(jù)說明萬科公司將11.85%（2008年）和11.97%（2009年）的

11、凈利潤作為現(xiàn)金股利發(fā)放給普通股股東。股利收益率：2009年股利收益率=0.18%2009年股利收益率=0.23%（6）財務(wù)分析總結(jié)從萬科基本財務(wù)數(shù)據(jù)來看，萬科業(yè)務(wù)規(guī)模在不斷的擴大，萬科盈利空間比較大。公司的規(guī)模在不斷的擴大，其實力在進一步的增強；同時在近三年的資產(chǎn)中存貨占總資產(chǎn)的比重均在60%以上，一定程度上不利于公司資金的周轉(zhuǎn)和運用。公司擁有一定數(shù)量的長短期借款，但規(guī)模較小，總體來看，公司財務(wù)結(jié)構(gòu)比較合理。從財務(wù)指標來看，萬科各項盈利指標均比較高，公司有較強的盈利能力。從資金運轉(zhuǎn)能力來看，公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)相比前幾年有所提高，一定程度上加強了公司資金的運營和周轉(zhuǎn)相應(yīng)的公司壞賬風險也有所降低

12、；公司資產(chǎn)負債率比較合理，其償債能力尚可，債務(wù)壓力相對較小。四、技術(shù)分析（選擇了特定的幾個買進以及賣出點進行分析）（1）格蘭比爾三線法則刖曲1閔閻日iifflg們?ses5L匍昂06走232JWTI辭3碇取吧?3337*f根據(jù)萬科A的K線圖，1點（10月26日）為黃金交叉點。股價持續(xù)降至谷底后轉(zhuǎn)為上升移動時、短期線、中期線、長期線（以5日、10日、30日為短中長的區(qū)分）先后都轉(zhuǎn)而上升各條移動平均線相互交叉，短期線移動至中期線上方，接著又越過長期線位于三條線最上方此后中期線也移至長期線之上。黃金交叉點出現(xiàn)后，短期線、中期城、長期線由上至下依次排列著。這一點可確認為行情已進入上漲時期，此時，牛市確定，股票多頭排列，應(yīng)該大量買進。根據(jù)萬科A的K線圖，2點（11月17日）為終結(jié)交叉點。股價上升至項點后在高價區(qū)上下徘徊，接著便轉(zhuǎn)而下跌，這時短期線的上升也逐漸遲鈍，不久便轉(zhuǎn)為下降。接著中期線和長期線也先后出現(xiàn)下降狀態(tài)，長期線漸漸下落到中期線和長期線下方，短期線、中期線、長期線按自下而上的次序排列。此時，價格持續(xù)下降，意味著該股票將會有更大的跌幅，熊市即將開始，應(yīng)該果斷賣出。（二）平滑異同移動平均線（MACD）在區(qū)域1中，DIF與MACD在0以上，大勢屬