高層豪宅競品項目總結(jié)報告

1、在售重點高檔高層項目特征及亮點總結(jié)競品項目分布特征龍湖春森彼岸招商江灣城招商置地彈子石項目和黃珊瑚水岸（二期）棕櫚泉國際花園瑞安重慶天地關(guān)鍵詞：本土或全國知名企業(yè)、南北濱江路一線濱江項目、優(yōu)質(zhì)景觀資源、便捷道路交通信和三鋼廠項目金融街紫金云頂協(xié)信公館東原1891競品項目產(chǎn)品規(guī)劃布局方式一覽表項目名稱布局方式建筑形式建筑業(yè)態(tài)圍合式布局行列式布局板式點式多層小高層高層超高層瑞安新天地龍湖春森彼岸招商江灣城和黃珊瑚水岸協(xié)信公館棕櫚泉國際花園東原1891信和三鋼廠項目招商置地彈子石項目金融街紫金云頂布局方式：圍合式布局有利于江景利用和中庭景觀打造，僅東原1891受地塊限制采用行列式布局；建筑形式：板式

2、建筑是豪宅的象征，但為提高項目容積率，多數(shù)項目采用板點結(jié)合的方式；建筑業(yè)態(tài)：高層和小高層是主力產(chǎn)品，新項目采用超高層平衡容積率，多層僅用作補充。競品項目產(chǎn)品分析規(guī)劃分析棕櫚泉國際花園招商江灣城龍湖春森彼岸瑞安雍江苑競品項目產(chǎn)品分析圍合式布局+點板結(jié)合規(guī)劃案例分析項目景觀詳細一覽表項目名稱內(nèi)部景觀外部景觀景觀內(nèi)容瑞安新天地梯田式自然主題院落景觀、江景資源龍湖春森彼岸項目組團內(nèi)部疊水景觀、1000米江岸線招商江灣城原生山體云棲山、3000雁鳴湖、江景資源和黃珊瑚水岸意大利園林景觀、江景資源棕櫚泉國際花園160畝天然湖泊，240畝生態(tài)公園協(xié)信公館2.3萬平米渝派歐式皇家園林，高樓層可俯視嘉陵江、兩江

3、交匯東原1891長江1000米一線景觀，信和三鋼廠項目嘉陵江江景+主題景觀金融街紫金云頂嘉陵江江景+主題景觀招商彈子石項目兩江交匯+主題景觀競品項目的外部景觀多為江景，一線江景價值最大，二線價值大打折扣，三線基本無特殊價值；江景資源更受投資客戶歡迎，若打造居家產(chǎn)品，高品質(zhì)中庭主體景觀必不可少，水景是必須的。競品項目產(chǎn)品分析景觀分析競品項目產(chǎn)品分析景觀案例分析9萬方自然生態(tài)主題的景觀+江景招商江灣城龍湖春森彼岸疊水景觀+1000米觀江長廊瑞安雍江苑梯田式自然主題院落景觀、江景資源棕櫚泉國際花園160畝湖泊及240畝生態(tài)公園+稀缺的棕櫚樹同類高層產(chǎn)品建筑風(fēng)格一覽表項目名稱入市時間建筑風(fēng)格瑞安新天地

4、2008年3月新古典主義風(fēng)格龍湖春森彼岸2007年12月后現(xiàn)代風(fēng)格招商江灣城2008年9月新古典主義風(fēng)格東原19812010年3月新亞洲風(fēng)格和黃珊瑚水岸2008年12月新古典主義風(fēng)格協(xié)信公館2010年10月Artdecot風(fēng)格棕櫚泉國際花園2007年5月Artdecot風(fēng)格為體現(xiàn)建筑品質(zhì)，高層豪宅多采用新古典主義風(fēng)格或Artdecot風(fēng)格，基本不用純現(xiàn)代風(fēng)格高層豪宅為體現(xiàn)建筑品質(zhì)感，基本不采用純現(xiàn)代建筑風(fēng)格； 新古典主義風(fēng)格和Artdecot風(fēng)格是主流，偏海派的現(xiàn)代風(fēng)格和新亞洲風(fēng)格部分項目采用； 簡歐風(fēng)格，異域風(fēng)格，元素復(fù)雜，部分規(guī)劃已經(jīng)受到限制，政府已禁止使用。競品項目產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格分析競

5、品項目產(chǎn)品分析建筑風(fēng)格分析招商江灣城新古典主義風(fēng)格協(xié)信公館Artdecot風(fēng)格瑞安新天地新古典主義風(fēng)格和黃珊瑚水岸新古典主義風(fēng)格入戶大堂配置情況一覽表項目名稱入戶大堂面積高度裝修標(biāo)準及材質(zhì)裝修標(biāo)準瑞安雍江苑507米大堂地面鋪“斯米克”磚，石膏板吊頂飾乳膠漆4500元/龍湖春森彼岸506米墻面天然云石，地面大理石，木作裝飾，石膏吊頂，高級燈飾5000元/招商江灣城406米地面大理石石材、墻面大理石石材、部分木作，石膏吊頂，乳膠漆飾面5000元/和黃珊瑚水岸306米地面仿云石磚配天然石材，墻面高級墻面磚、石材、木料等，天花石膏吊頂，乳膠漆飾面配高級燈飾4000元/棕櫚泉國際花園30010米地面鋪砌

6、進口大理石和高級地面磚，墻面高級乳膠漆，局部配以高級墻布。藝術(shù)天花吊頂配以豪華燈飾。 5000元/協(xié)信公館356米地面鋪裝高級石材，局部藝術(shù)拼花；墻面干掛高級石材，局部鏡面、木飾面；天棚全部采用石膏板吊頂，高級乳膠漆，配置豪華燈飾，豪華沙發(fā)等候區(qū)；首層入戶大堂配置中央空調(diào)。6000元/東原1891256米墻面石料、涂料、局部裝飾造型；天棚石膏板吊頂，局部飾面裝飾5000元/高檔高層入戶大堂多采用6米挑高大堂，面積在30-50左右，價格在5000元/左右； 龍湖春森彼岸、招商江灣城、瑞安雍江苑等配置了精裝車庫入戶大堂，采用雙大堂設(shè)計； 棕櫚泉國際花園采用10米挑高，精裝修車庫大堂、中庭景觀大堂、

7、入戶大堂的三層大堂設(shè)計。競品項目配置及配套分析入戶大堂分析龍湖春森彼岸墻面天然云石，地面大理石，木作裝飾，石膏吊頂，高級燈飾瑞安重慶天地大堂地面鋪“斯米克”磚，石膏板吊頂飾乳膠漆龍湖春森彼岸車庫入戶大堂競品項目配置及配套分析入戶大堂分析招商江灣城地面大理石石材、墻面大理石石材、部分木作，石膏吊頂，乳膠漆飾面棕櫚泉國際花園地面鋪砌進口大理石和高級地面磚，墻面高級乳膠漆，局部配以高級墻布。藝術(shù)天花吊頂配以豪華燈飾梯戶比及電梯配置情況一覽表高檔高層梯戶比：二梯二戶、二梯三戶、二梯四戶和三梯六戶，單層控制在7戶以下；電梯前廳配置方面多以五星級酒店標(biāo)準進行裝修，成本、檔次明顯高于普通高層； 電梯品牌主力

8、采用合資知名品牌電梯，速度上多提升到2.5米/秒，保證使用方便。項目名稱梯戶比及電梯梯戶比電梯前廳配置品牌電梯速度瑞安雍江苑二梯二戶 三梯六戶大理石鋪面，墻體高級石材，木作，石材裝飾廣州日立2.5米/S龍湖春森彼岸三梯七戶大理石地面，天然云石墻面西子奧迪斯2.5米/S招商江灣城二梯二戶二梯三戶 二梯四戶高級地面磚、墻面磚、石膏吊頂，乳膠漆飾面芬蘭通力2.5米/S和黃珊瑚水岸二梯四戶三梯六戶 地面:仿云石磚配天然石材，墻面:高級墻面磚、石材等，天花:石膏吊頂，乳膠漆飾面配高級燈飾畢生富士達1.75米/S協(xié)信公館四梯六戶地面鋪裝高級石材，高級石材電梯門套；墻面干掛高級石材，天棚采用石膏板吊頂配置名

9、牌燈具。西子奧蒂斯2.5米/S東原1891四梯七戶四梯二十戶地面玻化磚鋪裝；墻面?；u；天棚石膏板吊頂歐洲通力3米/S棕櫚泉國際花園二梯二戶二梯三戶二梯五戶地面鋪砌進口大理石和高級地面磚，墻面為高級墻布和高級墻面磚配以進口大理石線條。電梯廳門套及電梯門套均采用進口大理石。 上海三菱2.5米/S競品項目配置及配套分析梯戶比及電梯配置分析二梯二戶二梯三戶二梯五戶棕櫚泉國際花園二梯二戶、二梯三戶、二梯五戶招商江灣城二梯二戶、二梯三戶、二梯四戶和黃珊瑚水岸二梯四戶競品項目配置及配套分析梯戶比及電梯配置分析龍湖春森彼岸三梯七戶和黃珊瑚水岸三梯六戶瑞安重慶天地三梯六戶智能化系統(tǒng)設(shè)備配置一覽表智能化設(shè)備龍湖

10、春森彼岸和黃珊瑚水岸瑞安重慶天地協(xié)信公館棕櫚泉國際花園東原1891招商江灣城公共部位小區(qū)人行入口道閘小區(qū)車行入口人行道閘小區(qū)圍墻監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)圍墻周界防范系統(tǒng)小區(qū)道路及重要部位監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)入戶大堂(單元門)門禁系統(tǒng)公共車庫管理系統(tǒng)住宅戶內(nèi)部份弱電箱黑白可視對講彩色可視對講非可視對講電話電信網(wǎng)絡(luò)燃氣探測器有線電視 報警按扭紅外探測器 入戶門禁電梯刷卡入戶（樓王）高檔高層在智能化配置方面相對較齊全，都配置了全面的安防系統(tǒng)、職能服務(wù)系統(tǒng)和公共管理系統(tǒng)，而靠配置提升品質(zhì)的項目配置更完善，如棕櫚泉國際花園、山頂?shù)酪继柕?。競品項目配置及配套分析智能化配置分析高檔高層項目必備獨立會所甚至雙

11、會所、高檔學(xué)前教育配套，主題商業(yè)和高檔健身配套用以輔助提升項目價值。項目內(nèi)部配套情況一覽表項目名稱教育商業(yè)會所會所內(nèi)容室外運動瑞安重慶天地美國伊頓國際幼兒園（已入駐）沿嘉陵路設(shè)有社區(qū)便民商業(yè)設(shè)施 3500獨立會所多功能廳、高爾夫球模擬練習(xí)室、桌球房、咖啡吧、閱讀區(qū)、兒童游樂室、瑜伽房、健身房、蒸氣房、桑拿房、恒溫游泳池室外游泳池，網(wǎng)球場龍湖春森彼岸宋慶齡基金會培華實驗幼兒園、新加坡才兒坊幼兒園10萬方臨街商業(yè)3000休閑會所室內(nèi)泳池、壁球館、網(wǎng)球場、健身房、美容中心室外無邊際泳池招商江灣城雙語幼兒園（自建）5800會所健身房、瑜伽館、乒乓球館、羽毛球、籃球，恒溫泳池室外游泳池、網(wǎng)球場協(xié)信公館幼

12、兒園待定陳誠公館陳誠公館陳誠公館已試營業(yè)，陳誠公館效仿上海外灘三號及上?；春Ｂ?96號會所運作思路，在高端餐飲基礎(chǔ)之上，將引入奢侈品品牌資源，構(gòu)成高端品牌效應(yīng)，將獨具特色歷史建筑本身魅力最大化呈現(xiàn)。 李一養(yǎng)生會所、一號樓運動場及科技概念運動休閑館、四號樓國際化生活館東原1891幼兒園待定12萬方東南亞商業(yè)街區(qū)高端會所健身房、休閑、娛樂等和黃珊瑚水岸新加坡才兒坊幼兒園、香港耀華幼兒園（洽談中），南坪實驗中學(xué)5萬方大都會、商業(yè)街3000會所網(wǎng)球場、健身房、室外泳池棕櫚泉國際花園美國伊頓國際幼兒園（已簽），北大附中、巴蜀國際學(xué)校、星光中學(xué)10000棕櫚泉國際俱樂部室內(nèi)恒溫游泳池、雪茄吧、咖啡吧、紅酒

13、吧、健身房室外游泳池、網(wǎng)球場、9人制足球場、籃球場教育：主要以外地甚至國外知名幼兒園為主，主要注重學(xué)前教育；會所：高檔高層均配有豪華會所，春森彼岸配置雙豪華會所，會所內(nèi)容一般包括恒溫游泳池、高檔健身運動設(shè)施及高檔休閑場所等；室外運動：高檔高層室外運動配置同樣檔次較高，一般配置游泳池、網(wǎng)球場等。競品項目配置及配套分析項目配套分析招商江灣城江灣會館競品項目配置及配套分析項目配套分析棕櫚泉國際俱樂部項目供應(yīng)戶型面積區(qū)間情況一覽表（注：面積為產(chǎn)權(quán)面積）項目名稱70以下70-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上瑞安新天地252721332815

14、2745862龍湖春森彼岸337327354142579136224293招商江灣城464574373686212協(xié)信公館164160706412棕櫚泉國際花園914744582128834東原18915106和黃珊瑚水岸32422450204192184644324合計:14231272991179121631151430236537比例:14%13%10%18%22%12%4%2%5%月均去化52517980492614118市場供應(yīng)主力 目前高檔高層供應(yīng)主力面積為70-140，比普通高層面積大20%30%； 80-120兩房和三房產(chǎn)品去化速度最快，月均去化80套左右，是其他面積段兩倍以上

15、； 160平米以上去化速度銳減，多數(shù)項目僅在少量景觀極佳位置布置大戶型產(chǎn)品。去化速度最快單位：套競品項目產(chǎn)品分析主力供應(yīng)戶型分析競品項目產(chǎn)品分析去化速度分析2008年主要項目成交情況項目面積段年成量/萬價格（元/）總價（萬元）棕櫚泉國際花園150-1751.69100130-160招商江灣城120-1704.58786880-130龍湖春森彼岸77-20010.261000080-200瑞安雍江苑80-1303.11040080-135合計19.542009年主要項目成交情況項目面積段年成量/萬價格（元/）總價（萬元）棕櫚泉國際花園134-1917.4700070-170招商江灣城100-14

16、010.6770080-120龍湖春森彼岸77-15011.15880070-150瑞安雍江苑77-14012.57858070-120合計41.72010年主要項目成交情況項目面積段年成量/萬價格（元/）總價（萬元）棕櫚泉國際花園130-1605.059357120-160招商江灣城125-1652.316351200-260龍湖春森彼岸88-15010.0612700110-190瑞安雍江苑72-1146.341320095-150合計23.75 重慶市場高檔高層去化速度緩慢（僅為普通高層1/2），受市場調(diào)控影響較大； 銷售冠軍龍湖春森彼岸年去化量僅有10-13萬方；其他項目年均去化量均在

17、5-7萬方之間。競品項目產(chǎn)品分析客戶結(jié)構(gòu)分析不同時間段客戶結(jié)構(gòu)項目項目銷售初期當(dāng)前客戶結(jié)構(gòu)本地客戶比例外地客戶比例本地客戶比例外地客戶比例棕櫚泉國際花園40%60%70%30%招商江灣城65%35%80%20%龍湖春森彼岸50%50%70%30%瑞安雍江苑40%60%60%40%協(xié)信公館5%95%20%80%東原189130%70%50%50%銷售初期外地客戶占比均在60%左右甚至更高，但目前本地客戶占比逐漸上漲至60%以上； 本地客戶重在居住戶型，對江景溢價認可度偏低，對價格承受能力相對較弱，但對需求量大； 外地客戶熱衷于一線江景的稀缺性，對價格承受能力強，但受調(diào)控影響明顯，市場上行期成交占

18、比明顯高于市場下行期；競品項目產(chǎn)品分析戶型特征分析 一線正江景布置大面積戶型，頂樓躍層設(shè)計，保證最佳觀景效果，景觀陽臺面積大、甚至臥室與客廳陽臺連通做觀景長廊； 相對普通高層產(chǎn)品戶型贈送面積小，基本無院館贈送，含陽臺贈送面積后贈送率在8-12%之間； 主要功能房間舒適度放大，同等功能的戶型比普通高層面積加大15%-25%，次要功能房類似； 主要功能房（客廳、主臥室、個別次臥室）均正朝江，保證景觀資源最大化利用，溢價能力最強； 主力戶型以三室二廳雙衛(wèi)、三室二廳雙衛(wèi)+院館為主，主臥單一套房，單個廚房，未上升到真正豪宅的奢侈尺寸； 非臨江面以兩房或者緊湊三房產(chǎn)品作為補充，以保證去化速度，加大抗風(fēng)險能

19、力。一線江景資源三線江景資源二線江景資源景觀資源分布圖競品項目案例分析龍湖 春森彼岸景觀等級朝向面積戶型分布樓棟整體客廳主臥主衛(wèi)次臥次衛(wèi)客臥贈送比例單價總價市場下行市場上行開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深月均去化月均去化一線江景資源正江景1504*2*22-212.416.24.558.254.24.551.7543.653.92.41.83311.2%159812408.31474*2*32-410.518.65.44.54.13.81.92.63.13.81.93.13.3316.9%147582173.23.62054*2*42-9813.54.56.24.54.

20、92.233.54.2223.54.217.7%17756364302164*2*42-9812.54.56.24.54.92.23.13.54.2223.54.517.4%199684314側(cè)江景1504*2*32-414.916.54.85.44.73.91.83.433.41.82.73.23.315.2%139892102.51203*2*22-27.815.85.056.45.053.652.753.63.552.951.752.753.052.7518.1%1354516316.51234*2*22-410.911.64.26.63.84.91.92.72.73.81.32.62.

21、93.321.1%139151712.54背江景962*2*22-211.89.93.87.84.13.51.852.92.82.81.8318.7%1162611231872*2*22-411.19.93.98.13.63.21.93.133.121.88.8%118821032.24.5一線景觀戶型分析 一線江景房源以平層為主，躍層為輔；舒適性尺度，贈送比例15-20%，大尺度景觀陽臺、入戶花園、空中院館等功能； 一線江景房源正、側(cè)、背三種朝向差約為2000元/； 正江景房源面積最大，平層主力面積140-160，主力總價在200-250萬；該類產(chǎn)品抗風(fēng)險性相對較強，市場上行期及下行期去化差

22、別較??； 躍層房源要求最好景觀資源，別墅化發(fā)展，面積在200左右，總價400萬左右； 側(cè)江景房源面積適當(dāng)縮小，主力面積120-140，主力總價150-200萬； 背江景房源面積最小，房型仍需保持舒適度； 同一棟樓正江景與背江景面積存在差異，低于銷售；但容易形成客戶群體差異。競品項目案例分析龍湖 春森彼岸四室兩廳雙衛(wèi)：150四室兩廳雙衛(wèi)：147四室兩廳雙衛(wèi)：205四室兩廳雙衛(wèi)：216三室兩廳雙衛(wèi)：120四室兩廳三衛(wèi)：150三室兩廳雙衛(wèi)：123兩室兩廳雙衛(wèi)：87兩室兩廳雙衛(wèi)：96一線景觀戶型正江景朝向戶型圖背江景朝向戶型圖側(cè)江景朝向戶型圖競品項目案例分析龍湖 春森彼岸景觀等級朝向面積戶型分布樓棟整

23、體客廳主臥主衛(wèi)次臥次衛(wèi)客臥贈送比例單價總價市場下行市場上行開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深月均去化月均去化二線江景資源正江景1374*2*21-513.910.54.58.14.93.81.83.833.71.82.43.7312.851424*2*21-1611.216.34.58.13.94.12.12.43.43.92.41.83312.5%105651361944側(cè)江景1293*2*21-1110.912.64.37.83.84.22.12.83.63.51.82.633.59.1%930712014.5231033*2*21-511.

24、312.34.58.23.83.91.82.733.32.41.83311.1%1200712413.520762*2*21-510.78.53.87.23.63.61.82.43.33.11.81.87.8%12743971217背江景993*2*21-512.27.43.77.43.63.61.82.433.92.61.8339.9%11563915.57.5二線景觀戶型分析 二線江景資源正江景戶型，主力面積仍在140左右，但是該類產(chǎn)品市場上行期和下行期去化有著巨大的差異，因此二線正江景房源戶型面積相比一線正江景戶型面積適當(dāng)縮小，增加風(fēng)險規(guī)避能力； 一線江景房源正、側(cè)、背三種朝向差約為10

25、00元/，江景價值縮水一半； 側(cè)江景房源主力面積100-120左右，上行期與下行期去化差距相對較小，去化速度快，溢價能力相對較強； 背江景房源為舒適性2+1產(chǎn)品，大尺度，多功能； 正江景房源主力總價在150-200萬之間； 側(cè)江景房源主力總價在120-150萬之間； 背江景房源主力總價在100萬左右；競品項目案例分析龍湖 春森彼岸二線景觀戶型正江景朝向戶型圖四室兩廳雙衛(wèi)：137兩室兩廳雙衛(wèi)：76背江景朝向戶型圖側(cè)江景朝向戶型圖四室兩廳雙衛(wèi)：142兩室兩廳雙衛(wèi)：103四室兩廳雙衛(wèi)：129三室兩廳雙衛(wèi)：99競品項目案例分析龍湖 春森彼岸景觀等級朝向面積戶型分布樓棟整體客廳主臥主衛(wèi)次臥次衛(wèi)客臥贈送比

26、例單價總價市場下行市場上行開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深月均去化月均去化三線江景資源正江景1544*2*21-113.910.54.58.14.93.81.83.833.71.82.43.7312.8%9455146 14.51424*2*21-1011.216.34.58.13.94.12.12.43.43.92.41.83312.5%9495135 14.8592*2*11-47.910.453.76.153.33.331.6532.88.7%1284276 730側(cè)江景1103*2*21-111.312.34.58.23.83.91.82.733.32.41.8

27、3311.1%842993 12742*2*21-11.78.53.87.23.63.61.82.43.33.11.81.87.8%865464 12.5773*2*21-410.583.64.53.53.31.72.43.33.21.71.73.22.716.6%1205093 10.528.5背江景381*2*11-44.8910.353.34.553.33.61.62.959.4%1136143 6.521993*2*21-112.27.43.77.43.63.61.82.433.92.61.833.19.9%822681 7.5三線景觀戶型 三線江景，正江景房源全部為大面積，與一、二線

28、持平，但是未在下行期供應(yīng)，總價在130-150萬； 一線江景房源正、側(cè)、背三種朝向差約為500-1000元/； 側(cè)江景房源主力面積70-80左右，多在上行期供應(yīng)，下行期去化約為上行期30%左右，以小面積，高單價策略銷售； 背江景房源為舒適性2+1產(chǎn)品，大尺度，多功能； 側(cè)江景房源主力總價在80-120萬之間； 背江景房源主力總價在70-100萬之間；競品項目案例分析龍湖 春森彼岸三線景觀戶型正江景朝向戶型圖背江景朝向戶型圖側(cè)江景朝向戶型圖兩室兩廳單衛(wèi)：59兩室兩廳雙衛(wèi)：77一室兩廳單衛(wèi)：38四室兩廳雙衛(wèi)：154兩室兩廳雙衛(wèi)：74三室兩廳雙衛(wèi)：110三室兩廳雙衛(wèi)：99四室兩廳雙衛(wèi)：142競品項目

29、案例分析龍湖 春森彼岸1-131-121-31-111-101-81-91-21-61-11-52-41-161-172-21-4T2-10T2-11市場下行期供應(yīng)市場上行期供應(yīng)供應(yīng)節(jié)點分布圖競品項目案例分析龍湖 春森彼岸市場上行期：2009.04-2010.12（21個月）市場下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18個月）月均去化對比分析圖市場變化對100以下戶型影響最小，100-140及140-180戶型相差1.5-2套，超大戶型由于供應(yīng)問題，下行期反而銷售上漲。二線江景影響集中在140-180面積段，150左右戶型下行期不足上行期20%，180以上戶型

30、成交量上行期是下行期的2倍。三線供應(yīng)量少，下行期由于投資性公寓尾盤銷售導(dǎo)致，上行期由于供應(yīng)量少，月均去化量低，供應(yīng)主力仍集中在100-140。競品項目案例分析龍湖 春森彼岸一線江景資源二線江景資源景觀資源分布圖競品項目案例分析招商 江灣城景觀等級朝向面積戶型分布樓棟整體客廳主臥主衛(wèi)次臥次衛(wèi)客臥贈送比例單價總價市場下行市場上行開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深月均去化月均去化一線江景資源正江景1884*2*21號樓16.514.25.474.54.12.43.23.64.11.92.93.33.211.4%125912371.54.51644*2*21號樓16.816.35

31、5.74.25.72.623.14.51.93.63.33.614.6%121822002.24.81424*2*25號樓14.112.655.73.94.52.43.33.33.32.22.433.612.9%130001856.7不看江1223*2*21號樓11.712.74.54.33.93.62.22.73.33.61.82.63.13.713.4%11205137121103*2*22號樓13.811.84.553.46.82.42.22.93.62.12.233.69.9%1118512312一線景觀戶型分析一線產(chǎn)品主力布置140-180大戶型，主力總價在180-240萬，市場上行

32、期與下行期去化量相差2倍以上；正江景房源集中在上行期供應(yīng)，下行期存量持續(xù)去化； 非江景房源面積絕不超過140，舒適型三房，高單價，低總價，高去化，主要在下行期低價走量；江景資源觀江，非江景則享受公園景觀，二者價格差距1000-1500元/。競品項目案例分析招商 江灣城四室兩廳雙衛(wèi)：188四室兩廳雙衛(wèi)：164四室兩廳雙衛(wèi)：142兩室兩廳雙衛(wèi)：122兩室兩廳雙衛(wèi)：110一線景觀戶型正江景朝向戶型圖背江景朝向戶型圖競品項目案例分析招商 江灣城景觀等級朝向面積戶型分布樓棟整體客廳主臥主衛(wèi)次臥次衛(wèi)客臥贈送比例單價總價市場下行市場上行開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深開間進深月均去化月均去化

33、二線江景資源側(cè)看江正公園1604*2*29號樓21.815.14.85.854.26.34.22.43.63.321.83.33.814.3看江正公園1344*2*23號樓13.611.64.55.73.94.42.44.433.62.42.12.93.616.2%10395112510側(cè)看江正公園1374*2*27號樓13.812.84.45.93.85.62.73.35341.83.3533.3518.3%1068912020不看江1374*2*22號樓15.612.14.56.73.94.53.933.93.61.93.633.99.8%91821264不看江1

34、133*2*29號樓11.512.64.26.444.12.82.443.323.33.33.311.1%116971293.65.1不看江982*2*16號樓8.513.555.73.83.62.32.13.53.113.5%89279010.315.5二線景觀戶型分析二線產(chǎn)品主打中庭公園景觀，主力面積130-140，景觀最優(yōu)位置布局少量160大戶型；景觀房源140以上戶型市場上行期與下行期成交差距最高 達10倍；130-140 產(chǎn)品相差2倍左右。二線非景觀房源，正面觀音橋，無任何景觀優(yōu)勢，主力面積98-115，主力總價90-130萬；少量130 左右戶型，市場下行期供應(yīng)，以總價獲取高去化，

35、朝向差1500-2000元/。競品項目案例分析招商 江灣城二線景觀戶型側(cè)江景、正面中庭景觀朝向戶型圖三室兩廳雙衛(wèi)：137無自然景觀朝向戶型圖四室兩廳雙衛(wèi)：160三室兩廳雙衛(wèi)：113四室兩廳雙衛(wèi)：137兩室兩廳雙衛(wèi)：98四室兩廳雙衛(wèi)：134競品項目案例分析招商 江灣城市場下行期供應(yīng)市場上行期供應(yīng)21376589供應(yīng)節(jié)點分布圖競品項目案例分析招商 江灣城市場上行期：2009.04-2010.12（21個月）市場下行期：2008.01-2009.03、2011.01-2011.03（18個月）月均去化對比分析圖項目一項江景房源不配置100以下戶型，主力戶型在120-180；市場上行期去化是下行期三倍

36、，140-180大戶型供應(yīng)量大， 去化速度快。二線產(chǎn)品主打中庭公園景觀，主力面積集中在100-140，與一線戶型有20-30 的差距，下行期推出100以下戶型，低總價獲取去化速度，二線產(chǎn)品最好位置布置少量140-180戶型。競品項目案例分析招商 江灣城潛在項目分析信和三鋼廠項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商香港信和項目地址江北區(qū)北濱路（原三鋼廠）占地面積307.5畝總建面103萬方容積率5.02綠化率30%建筑形態(tài)高層、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格樓面地價4059元/主力賣點城市綜合體、商圈、江景面市時間2011年底本項目先出臨江的花園洋房，面積在180-250平方米之間，價格在22000左右

37、，以超高層建筑為主。從11年11月面世。整個項目為城市綜合體項目，涵蓋高層、寫字樓、公寓、商業(yè)等關(guān)鍵詞：占地307.5畝，總建面103萬方，容積率5.02，商圈邊緣城市綜合體，樓面地價4059元/320米超高層地標(biāo)（4.2酒店+3.8寫字樓）酒店式服務(wù)公寓（5.4萬）濱江+集中商業(yè)（6.6萬）洋房+小高層（130-250）一線濱江超高層（80-180）二線江景超高層（70-130）信和三鋼廠項目業(yè)態(tài)組合與布局關(guān)鍵詞：320米超高層地標(biāo)（酒店+寫字樓），酒店式服務(wù)公寓，濱江+集中商業(yè)，城市洋房，濱江舒居超高層信和三鋼廠項目項目詳細用地指標(biāo)金融街融景城項目經(jīng)濟指標(biāo)項目地塊被市政道路分為11塊，建設(shè)

38、用地284758，地上建筑面積1323550；地塊編號用地性質(zhì)建設(shè)用地面積地上建筑面積容積率公共設(shè)施配套要求O21-3/02R2430801723204垃圾收集站點O26-1/02R23118124724/O27-1/03R2425541702164體育活動場地、開閉所、公廁、節(jié)點廣場O19-4/02R2342191368764居委會、開閉所、社會服務(wù)站O15-1/02C2131771054168社會停車場O20-4/02R2393541967705公廁、社會衛(wèi)生站O15-3/02R2247451237255/O23-1/03R2491692458455郵電所、市場、儲蓄所O27-7/03R216572662884節(jié)點廣場O22-1/02R218656932805/O27-8/03R21143423/合計28475813235504.648項目地塊由11塊宗地組成，建設(shè)用地面積約284758，地上總建筑面積規(guī)模不得大于1323550 ,綜合容積率為4.65。14789562310111編號：O19-4/02土地性質(zhì)