大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理手冊

1、大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法第一章總則第一條為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家和省的有關(guān)情況，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。第二條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在大連市城市規(guī)劃區(qū)、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)，以住宅房屋為主，并具有相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅小區(qū)物業(yè)管理的范圍由大連市房地“I彳二產(chǎn)管理局會同有關(guān)部門劃定。.二L外，；門I-本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及場地。.|j/7本辦法所稱住戶，是指住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人。書./I二，-.力；J,住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的管理，按照大連市市政公

2、用基礎(chǔ)設(shè)施管理?xiàng)l例的規(guī)定執(zhí)行。第三條大連市房地產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，其派_工“A11駐中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和各縣（市）、區(qū)的房地產(chǎn)管理部門是本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門（以下稱小區(qū)主管部門）。小區(qū)主管部門的職責(zé)是：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)管理工作的組織、協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，統(tǒng)一制定有關(guān)住宅小區(qū)管理的具體政策和管理標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)管理委員會和物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。各級規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安、郵電、愛衛(wèi)會等部門和單位以及住宅小區(qū)所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)助小區(qū)主管部門加強(qiáng)對住宅小區(qū)的

3、管理工作。第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理以住戶自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，實(shí)行社會化、專業(yè)化管理。住宅小歡迎共閱區(qū)制定的住戶公約對小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人具有約束力。第二章住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)第五條住宅小區(qū)交付使用且入住率達(dá)50%以上時(shí)，由小區(qū)主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位組織召集第一次住宅小區(qū)住戶代表大會，選舉產(chǎn)生小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。第六條住宅小區(qū)住戶代表大會由住宅小區(qū)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人及居委會推選的代表組成。住宅小區(qū)住戶代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免方法，由小區(qū)主管部門根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。,1:：廠住宅小區(qū)住戶代表大會行使下列職權(quán)：（一）選舉、罷免管委會的

4、組成人員；-Ij，（二）監(jiān)督管委會的工作；（三）聽取和審查管委會的工作報(bào)告；（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)涉及房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人利益的重大事項(xiàng)；（五）制定和修改住宅小區(qū)住戶公約；（六）改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；%,FI（七）批準(zhǔn)管委會章程。第七條住宅小區(qū)住戶代表大會由管委會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次，管委會負(fù)責(zé)在會議召開前15日將日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)住戶代表大會各位代表。經(jīng)有20%以上代表提議，管委會應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)住戶代表大會。第八條管委會向住宅小區(qū)住戶代表大會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。管委會每屆任期3年。管委會可根據(jù)需要向政府社團(tuán)登記主管部門申請法人登記。第九條管委會委員人數(shù)根據(jù)住

5、宅小區(qū)的規(guī)模等情況而定，一般為515人。管委會委員由住宅小區(qū)住戶代表大會在代表中選舉產(chǎn)生，管委會也可聘請居民委員會、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任管委會委員，但住戶代表不得少于管委會委員總數(shù)的60%o管委會設(shè)立主任1名（由房屋產(chǎn)權(quán)人代表擔(dān)任），副主任12名（街道辦事處1名）。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。第十條管委會在住宅小區(qū)住戶代表大會的監(jiān)督下，代表住戶的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：i1。（一）召集和主持住宅小區(qū)住戶代表大會，討論確定住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；（二）制定管委會章程和小區(qū)管理目標(biāo)；-Ij，（三）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與其簽訂物業(yè)管理合同；（四）

6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅小區(qū)的管理工作，接受住戶對物業(yè)管理公司的投訴；（五）審議物業(yè)管理公司制定的物業(yè)管理計(jì)劃和管理措施及重大的工程項(xiàng)目計(jì)劃；（六）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；（七）審議和決定住宅小區(qū)管理費(fèi)用的收支情況。%,FI前款其中第（二）、（三）項(xiàng)須經(jīng)住宅小區(qū)住戶代表大會批準(zhǔn)。第十一條物業(yè)管理公司必須依法登記，取得法人資格，并持有市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。第十二條物業(yè)管理公司應(yīng)與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，并可根據(jù)需要與市政府公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位及房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂有關(guān)委托維修養(yǎng)護(hù)合同。上述合同須報(bào)小區(qū)主管部門備住宅小區(qū)物業(yè)

7、管理合同文本由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)一印制。第三章住宅小區(qū)物業(yè)的使用及維護(hù)第十三條住戶應(yīng)愛護(hù)和正確使用住宅小區(qū)物業(yè)，任何單位和個(gè)人不得在住宅小區(qū)內(nèi)從事下列活動；（一）未經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意和小區(qū)主管部門批準(zhǔn)擅自改變房屋使用用途；（二）超過設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或拆動房屋承重結(jié)構(gòu)；jU（三）安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；111。（四）占用公共場所，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；I-（五）隨意停放車輛和鳴喇叭；（六）踐踏、占用綠地，攀折花木；（七）亂拋垃圾、堆放雜物；,IW11（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；（九）、飼養(yǎng)禽畜；（十）聚眾喧鬧；（十一）排放或存放有毒有害物品；（十二）市人民政府規(guī)定的其他

8、禁止行為。第十四條物業(yè)管理公司在住宅小區(qū)內(nèi)就物業(yè)使用及維護(hù)的下列事項(xiàng)進(jìn)行管理：（一）接受房屋產(chǎn)權(quán)人的委托，有償進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的使用、維修和養(yǎng)護(hù)管理；（二）接受市政公用基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)管理單位的委托，有償進(jìn)行上述設(shè)施的管理維護(hù)；（三）環(huán)境（含樓寓內(nèi)走廊）衛(wèi)生保潔，園林綠化；（四）車輛行駛和停放；（五）維護(hù)公共秩序；（六）保管物業(yè)管理檔案；（七）小區(qū)主管部門及物業(yè)管理合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。第十五條凡房屋及附屬設(shè)施可能危及毗連房屋及公共安全的，責(zé)任人應(yīng)及時(shí)修繕。經(jīng)物業(yè)管jf/二沙:!/理公司通知后，責(zé)任人在期限內(nèi)未進(jìn)行修繕的，

9、經(jīng)管委會同意后由物業(yè)管理公司修繕，所發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第四章住宅小區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管第十六條住宅小區(qū)物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)。小區(qū)主管部門應(yīng)向規(guī)劃土地行政主管部門提出住宅小區(qū)規(guī)劃建議，并依法對住宅小區(qū)前期建設(shè)實(shí)行監(jiān)督管理。第十七條住宅小區(qū)竣工后，城市規(guī)劃土地行政主管部門應(yīng)會同小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門對小區(qū)物業(yè)建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的方可進(jìn)住。第十八條管委會未組建前，在小區(qū)主管部門的監(jiān)督下，由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位或其委托的物%.FI業(yè)管理公司負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理，管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位承擔(dān)。管委會組建后，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位應(yīng)將住宅小區(qū)物業(yè)移交給管委會管理，并提供下列資料：（

10、一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；（三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣工圖；（四）地下管網(wǎng)圖；（五）其他必要的資料。在同等條件下，管委會應(yīng)優(yōu)先選聘住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位委托的物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。第十九條開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位辦理出售、出租或分配房屋手續(xù)時(shí)，應(yīng)在房屋出售或租賃合同中對購、租房者有承諾遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的約定。第五章住宅小區(qū)管理費(fèi)用和專用房屋j；萬獷J第二十條住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)按房屋成本造價(jià)的0.5%標(biāo)準(zhǔn)向市人民政府交納住宅,i111fi1小區(qū)管理啟動基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，由市房地產(chǎn)管理局設(shè)立專帳，接受財(cái)政

11、、審計(jì)部門的監(jiān)督管理。住宅小區(qū)管理啟動基金用于購買住宅小區(qū)經(jīng)營用房和重大工程維修項(xiàng)目。第二十一條開發(fā)建設(shè)和住宅小區(qū)經(jīng)營單位應(yīng)按住宅小區(qū)總建筑面積0.5%的比例，以成本價(jià)8-TW1一次性提供住宅小區(qū)經(jīng)營用房，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由小區(qū)主管部門劃撥給管委會，并由管委會委托物業(yè)管理公司經(jīng)營使用，其收入用于補(bǔ)充住宅小區(qū)的管理費(fèi)用。第二十二條開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營單位移交住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性無償向管委會提供管理用戶，其產(chǎn)權(quán)歸國家所有：（一）小區(qū)建筑面積5萬平方米以下的為100平方米；（二）小區(qū)建筑面積5萬平方米以上的為150平方米。第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)的公有房屋及附屬設(shè)施，由房屋產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)管理公司代

12、管，房屋租金由物業(yè)管理公司代收。代管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會同市物價(jià)局制定。第二十四條物業(yè)管理公司可根據(jù)物業(yè)管理合同和住宅小區(qū)住戶代表大會及管委會同意的標(biāo)準(zhǔn)，向住戶收取住宅小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司可為住宅小區(qū)住戶提供有償特約服務(wù)。第二十五條專業(yè)管理部門委托管理的住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施，其維護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)用中支出。第二十六條房屋租金，公共部位、共用設(shè)施維修基金，供水（二次加壓）費(fèi)，電梯費(fèi)，采暖費(fèi)等費(fèi)用的收取和使用，仍按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。jI/1第二十七條房屋需大、中修的，由物業(yè)管理公司提出修繕計(jì)劃及工程預(yù)算，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同1111。意后實(shí)施，工程費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。公共部位、共用設(shè)施維修基金

13、不足時(shí)，超出的費(fèi)用由各產(chǎn)權(quán)人按其所有房屋建筑面積占整幢房屋建筑面積的比例分?jǐn)?。第二十八條住宅小區(qū)管理費(fèi)用專項(xiàng)用于住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常支出，不得挪作他用。_I11住宅小區(qū)各項(xiàng)管理費(fèi)用的收支情況，每半年向住戶公布一次，接受住戶的監(jiān)督。第六章法律責(zé)任第二十九條違反本辦法第十三條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，并要求其限期改正和%.FI賠償損失。前款違章情節(jié)嚴(yán)重的，由小區(qū)主管部門及其他有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定給予行政處罰。第三十條對借故拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的住戶，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交并按規(guī)定收取滯納金；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可向人民法院申請強(qiáng)制追繳。第三十一條物業(yè)管理公司違反本辦法有下列情形之一的，由管委會制止，并責(zé)令其限期改正：（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的;（二）管理制度不健全、管理混亂的；（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）擅自將管理費(fèi)用挪作他用的；（五）亂搭、亂建，改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。對無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由小區(qū)主管部門給予警告、責(zé)令限期改正、沒收非法所得、賠償損失和取消物業(yè)管理資格的處罰。,1廣1111第三十二條當(dāng)事人違反規(guī)劃土地、公用事業(yè)、城建、衛(wèi)生、公安