我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果分析論文

1、 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果分析 摘要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，房?jī)r(jià)不斷高漲。本文對(duì)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策進(jìn)行回顧，探討調(diào)控政策失效的原因，提出增強(qiáng)調(diào)控政策有效性的措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；調(diào)控政策；有效性；住房供應(yīng)；住房需求 2017年以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，房?jī)r(jià)一路飆升。目前，許多城市的房?jī)r(jià)已較2017年初上漲幾倍。高漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致許多人望樓興嘆，房?jī)r(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。近幾年，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多次宏觀調(diào)控，但其效果卻不盡如人意，房?jī)r(jià)也是只升不降。因此，需要對(duì)政府宏觀調(diào)控措施的有效性進(jìn)行分析，以利于進(jìn)一步明確宏觀調(diào)控的方向。 一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏

2、觀調(diào)控政策的回顧 目前，住房?jī)r(jià)格的日益高漲，已成為嚴(yán)重影響百姓生活的民生問題。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控自2017年便已拉開序幕。2017年，央行121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)。央行文件規(guī)定：對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠房貸利率規(guī)定。2017年，“大限”提高拿地“門檻”。原國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，業(yè)界稱之為“大限”。8月31日以后，政府緊縮地根，出讓土地的方式由協(xié)議變成“招拍掛”，大大提高了開發(fā)商的拿地“門檻”，但

3、也進(jìn)一步導(dǎo)致地價(jià)飛漲。2017年，房貸優(yōu)惠政策取消，“國(guó)八條”出臺(tái)。央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20提高到30。國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)(即國(guó)八條)，要求大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求和正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求。2017年，房貸利率再次上調(diào)，“國(guó)六條”出臺(tái)。央行全面上調(diào)各檔次貸款利率。國(guó)務(wù)院出臺(tái)六項(xiàng)措施(即“國(guó)六條”)，重點(diǎn)放在調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，減緩被動(dòng)性住房需求及進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。此外，原建設(shè)部還頒布“外資限炒令”，限制外資投機(jī)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)。2017年，金融緊縮，“國(guó)24號(hào)文”出臺(tái)。2017年，加息、提高存

4、款準(zhǔn)備金率和嚴(yán)格限制第二套房貸條件等金融緊縮政策出臺(tái)。行業(yè)規(guī)范和限制外資也得到進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充。國(guó)務(wù)院出臺(tái)24號(hào)文件，建立及完善住房保障體系成為2017年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重心。此外，國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布土地儲(chǔ)備管理辦法，完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。2017年，整頓閑置土地成為調(diào)控的重點(diǎn)。2017年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，要求各地優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，嚴(yán)厲整頓閑置土地和優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。這預(yù)示著整頓閑置土地成為2017年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲。 上述政策大致是

5、從以下方面進(jìn)行宏觀調(diào)控：第一，土地供應(yīng)政策。如，對(duì)土地使用權(quán)的出讓實(shí)行“招拍掛”，明確限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)政策。第二，稅收政策。如，對(duì)一手房交易征收契稅，對(duì)二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅，并對(duì)普通住宅和非普通住宅進(jìn)一步界定適用不同稅率。第三，信貸政策。如，提高個(gè)人購(gòu)房貸款的首付比例和住房貸款的利率，商業(yè)銀行將房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的資本金比例由20提高到35以上。第四，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策。如，增加小戶型的建設(shè)，提出90平方米、雙70的標(biāo)準(zhǔn)及增加廉租房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房的投入。第五，限制外資進(jìn)入政策。如，頒布“外資限炒令”，加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人購(gòu)房的

6、管理。第六，價(jià)格政策。如，對(duì)部分地塊的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房實(shí)行限價(jià)。 二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控失效的原因 近幾年，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控可謂是多管齊發(fā)、眾策兼施。但這些調(diào)控政策是否達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)?高升的房?jī)r(jià)是否被抑制?顯然，答案是否定的。因?yàn)楫?dāng)前房?jī)r(jià)依然嚴(yán)重偏離人們的實(shí)際購(gòu)買力。以北京為例，2017年房?jī)r(jià)收入比為，而國(guó)際平均水平為35。尤其在我國(guó)社會(huì)保障體制不完善的情況下，我國(guó)居民承受的房屋支出負(fù)擔(dān)已非常嚴(yán)重。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策失效的主要原因在于調(diào)控政策本身方向性的錯(cuò)誤。對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控措施可分為兩大類，一是減少購(gòu)房需求，二是擴(kuò)大住房供應(yīng)。鑒于自住性購(gòu)房需求是合理并剛性的，它不應(yīng)被抑制；投資性購(gòu)

7、房需求對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有一定積極作用，在特定時(shí)期可適度控制，但不應(yīng)過度抑制；投機(jī)性購(gòu)房需求則對(duì)房?jī)r(jià)的炒作起推波助瀾的作用，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此，應(yīng)大力抑制。在住房供應(yīng)方面，由于住房有一手房和二手房之分。因此，擴(kuò)大住房供應(yīng)理應(yīng)雙管齊下，同時(shí)增加對(duì)一手房和二手房的供應(yīng)。所以，為抑制房?jī)r(jià)，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的正確做法應(yīng)是以擴(kuò)大住房供應(yīng)為主，大力抑制投機(jī)性購(gòu)房需求為輔。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的方向性錯(cuò)誤主要表現(xiàn)在以下幾方面： (一)土地供應(yīng)收緊的初衷是抑制過熱的房地產(chǎn)投資，但結(jié)果卻是減少了住房的供應(yīng)，加劇了住房的供需失衡。 (二)二手房交易過程中營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅“三稅

8、齊征”的初衷是抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，但由于我國(guó)存在大量剛性的自住性購(gòu)房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負(fù)最終還是由賣房人轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上，從而進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)上漲。 (三)央行近年來連續(xù)加息目的之一是抑制投機(jī)性的購(gòu)房需求，但對(duì)資金實(shí)力雄厚的投機(jī)者而言，與買賣差價(jià)所帶來的豐厚利潤(rùn)相比，加息根本不足以抑制他們投機(jī)房產(chǎn)的熱情。對(duì)于自住性購(gòu)房需求的購(gòu)房者而言，由于房子是必需生活消費(fèi)品，利息再高也不得不買房。因此，加息不僅沒抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，卻進(jìn)一步加重自住性購(gòu)房需求者的資金負(fù)擔(dān)。 (四)現(xiàn)行的土地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制與我國(guó)土地市場(chǎng)的壟斷結(jié)構(gòu)不相匹配。土地市場(chǎng)引入競(jìng)價(jià)機(jī)制的初衷是為提高土地資源的利用效率

9、和消除尋租問題，但競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制適用于競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，而壟斷性市場(chǎng)則需要價(jià)格管制。采用拍賣制度，只會(huì)通過競(jìng)價(jià)機(jī)制為壟斷供給的土地形成高價(jià)，并不斷地把地價(jià)推向新高。 總之，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策失效進(jìn)一步加劇了原本就很突出的住房供需矛盾，是促成房?jī)r(jià)迅速飆升的重要原因。當(dāng)然，除此以外，某些合理的調(diào)控政策在實(shí)施中被地方各部門、各機(jī)構(gòu)及開發(fā)商扭曲執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，炒作之風(fēng)盛行，行賄受賄大行其道等行為也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的因素。 三、增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策有效性的措施 當(dāng)前，要增強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的有效性，應(yīng)采取以下措施： (一)增加住房供應(yīng)。 1.增加住房用地供應(yīng)。我國(guó)緊縮住房土地供應(yīng)是導(dǎo)

10、致近幾年房?jī)r(jià)高漲的一大因素。我國(guó)多數(shù)城市將新增建設(shè)用地中的34用于發(fā)展工業(yè)，壓縮了住房用地的需求。因此，為減輕城市住房的供需矛盾，應(yīng)適度放開土地供應(yīng)，由從嚴(yán)緊縮改為有限制地放開。這就需要對(duì)我國(guó)當(dāng)前的土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行一定的調(diào)整。建議今后在土地供應(yīng)計(jì)劃中，將各類用地供給的計(jì)劃分開，單獨(dú)制定新增住房用地的計(jì)劃。同時(shí)，在合理規(guī)劃存量房屋拆遷面積的基礎(chǔ)上，制定存量住房用地的供給計(jì)劃。這樣一方面可減少城市其他建設(shè)擠占新增的住房用地，另一方面可保證住房用地的供求基本平衡。尤其應(yīng)增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等保障性住房的土地供應(yīng)，減少對(duì)高檔住宅和商業(yè)房產(chǎn)的土地供應(yīng)，這樣才能從源頭上解決普通住宅供不應(yīng)求導(dǎo)致房

11、價(jià)高漲的局面。 2.進(jìn)一步釋放二手房源。這是當(dāng)前抑制房?jī)r(jià)見效最快的措施。我國(guó)目前對(duì)二手房交易課以重稅，加重了二手房的交易成本，阻礙了二手房的順利流通。因此，在當(dāng)前住房供應(yīng)緊缺的情況下，急需降低二手房交易中的稅負(fù)，以便增加二手房在市場(chǎng)中的投放量，進(jìn)一步增加住房供應(yīng)。 3.開征物業(yè)稅。物業(yè)稅在國(guó)外一些國(guó)家早已實(shí)行。開征物業(yè)稅一方面可較大幅度地降低一手房的房?jī)r(jià)，另一方面可通過增加大戶型及多套房屋所有者的供房成本，引導(dǎo)住房的合理需求，并迫使多套房屋的持有者不得不拋售二手房屋，從而進(jìn)一步增加住房的供應(yīng)。 4.允許個(gè)人集資建房。當(dāng)前我國(guó)不允許普通居民進(jìn)行自建房或集資建房。如果允許居民自建房或集資建房，房屋

12、的建房成本將大大降低，也會(huì)對(duì)商品房的需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)，從而帶動(dòng)商品房的價(jià)格下降。 (二)進(jìn)一步遏制投機(jī)性購(gòu)房需求。盡管我國(guó)已采取一些措施遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，但力度還不夠，為進(jìn)一步遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，可采取以下措施： 1.嚴(yán)格監(jiān)控國(guó)際熱錢入境，限制其非法進(jìn)入住房市場(chǎng)。近幾年國(guó)外熱錢大舉投資(或投機(jī))我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)影響很大。因此，除應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行“外資限炒令”外，還應(yīng)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限制國(guó)際熱錢投機(jī)我國(guó)房地產(chǎn)的政策，不讓其在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上興風(fēng)作浪。 2.進(jìn)一步提高多套住房購(gòu)買按揭首付比例和借款利率。投機(jī)者購(gòu)房越多，其按揭首付比例就越大，借款利率也越高。因此，這項(xiàng)措施可從資金上限制購(gòu)房投機(jī)

13、者，使其無法通過購(gòu)買多套房屋牟取暴利。 3.適時(shí)開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對(duì)閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。這項(xiàng)措施可加大住房投機(jī)者持有多套房屋的成本，促使其將手中多余的房屋出售，以增加二手房的供應(yīng)，同時(shí)可減少對(duì)一手房進(jìn)行投機(jī)的購(gòu)房需求。 (三)調(diào)整不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。合理的住房結(jié)構(gòu)應(yīng)是高、中、低收入三個(gè)階層的人都有能力購(gòu)買到與自己的收入水平相適應(yīng)的住房。但我國(guó)不僅大量低收入階層的人無力購(gòu)房，許多中等收入的階層也只能望房興嘆。盡管我國(guó)已推出一定數(shù)量的限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，但數(shù)量仍較少，今后還要進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房的市場(chǎng)比例。在具體措施上，可借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的做法，規(guī)定開發(fā)商必須建造一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房，

14、或政府直接資助建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，從而建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房供應(yīng)體系，使經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例上調(diào)到40至60之間，而普通商品房的供給比例則控制在40左右，并加以適當(dāng)比例的廉租房，并對(duì)三者的套型面積進(jìn)行嚴(yán)格限制，增加中小戶型住房的供應(yīng)比例，減少大戶型的供應(yīng)比例，從而使住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理化。 (四)轉(zhuǎn)變政府職能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來我國(guó)地價(jià)和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的50以上，政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大受益者。因此，要降低房?jī)r(jià)，政府應(yīng)堅(jiān)決退出房地產(chǎn)的“利益鏈”，讓利于民，盡快轉(zhuǎn)變政府職能，使政府由房地產(chǎn)市場(chǎng)的受益者轉(zhuǎn)為真正的監(jiān)管者。 (五)嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中的不法行為。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中散布虛假信息、簽訂假合同、人為制造漲價(jià)風(fēng)潮等不法行為屢見不鮮，更嚴(yán)重的是，行賄、受賄、貪污等違法行為在房地產(chǎn)市場(chǎng)也大行其道。如，本應(yīng)用于建造公益性住房的土地最后卻被開發(fā)商通過行賄等違法手段低價(jià)購(gòu)入，用于開發(fā)高檔商品房；一些高收入階層通過各種非法手段，購(gòu)入廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，使這些保障性住房沒能進(jìn)人真正需