房屋維修管理定義和案例分析

1、房屋維修管理定義和案例分析第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修的概述（一）房屋維修的定義狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護(hù)和維修。廣義的房屋維修：養(yǎng)護(hù)、維修、改建。具體地說，房屋維修包括：對房屋的日常保養(yǎng)對房屋破損部位的修繕對不同等級房屋的裝修及功能的恢復(fù)、改善結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作第一節(jié) 房屋維修管理概述因此，房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，在對房屋進(jìn)行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進(jìn)行維護(hù)和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗(yàn)收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房

2、屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會其他方面的。（一）房屋維修的定義第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修的概述（二）房屋維修的特點(diǎn)1.房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項(xiàng)目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊(duì)伍隨著修房地段、位置的改變

3、而具有流動性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計意圖，因此技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。 第一節(jié) 房屋維修管理概述一、房屋維修的概述（三）房屋損壞的原因1.自然損壞（1）氣候條件：風(fēng)吹、雨打、日曬等（2）生物因素：菌類（霉菌）、蟲害（白蟻）等（3）地理因素：地基承載力不均、堿化作用等（4）災(zāi)害因素：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、颶風(fēng)、爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍2.人為原因（1）使用不當(dāng)：使用磨損、腐蝕等（2）設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣（3）維修養(yǎng)護(hù)不善第一節(jié)

4、 房屋維修管理概述二、房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。管理主體：物業(yè)管理公司實(shí)施主體：專業(yè)房屋維修公司目的與任務(wù)：保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保障使用者的安全、改善住用條件第一節(jié) 房屋維修管理概述二、房屋維修管理的概念（一）房屋維修管理的原則1.經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則2.預(yù)防為主，管、修相結(jié)合的原則3.區(qū)別對待的原則（1）新建房屋：做好日常養(yǎng)護(hù)（2）舊有房屋：保留、改建和拆建4.有償服務(wù)的原則第一節(jié) 房屋維修管理概述二、房屋維修管理的概念（二）房屋維修管理的意義1.利于延

5、長房屋的使用壽命，增強(qiáng)房屋住用的安全性能，改善住用條件與質(zhì)量。2.利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟(jì)效益。3.利于城市建設(shè)和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù)，塑造良好的經(jīng)營形象，為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。5. 搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營中創(chuàng)收。 第一節(jié) 房屋維修管理概述二、房屋維修管理的概念（三）房屋維修管理內(nèi)容房屋安全與質(zhì)量管理 房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的施工管理房屋維修行政管理房屋維修的費(fèi)用管理目 錄一、房屋安全與質(zhì)量管理二、房屋維修的技術(shù)管理三、房屋維修的施

6、工管理四、房屋維修行政管理五、房屋維修的費(fèi)用管理第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容一、房屋安全與質(zhì)量管理（一）房屋安全檢查（二）房屋完損等級評定（三）危房鑒定及排險第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容（一）房屋安全檢查目的與任務(wù)：及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險情的措施。分類：按時間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容：日常性檢查、隨時抽查、重點(diǎn)檢查、普查檢查方法：直接觀察法、敲擊法、專業(yè)設(shè)備檢查、結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容（二）房屋完損等級的評定以建設(shè)部1985 頒房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)，按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一項(xiàng)目、統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完損等級評定。1.任務(wù)：搞清情況（

7、房屋的質(zhì)量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2.等級分類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房3.評定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等；房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細(xì)木裝修等；房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容4.基本做法（1）定期評定：一般是每隔13年對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級的評定?；咀龇ǎ菏紫冗M(jìn)行組織準(zhǔn)備（包括制訂評定工作計劃，建立評定組織，培訓(xùn)評定人員等）； 其次是實(shí)施查勘；最后是統(tǒng)計匯總。（2）不定期評定：就是隨機(jī)地在某個時

8、間內(nèi)對房屋狀況進(jìn)行抽查。常見幾種情況：根據(jù)氣候特征抽查評定；房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后重新評定完損等級；接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級評定。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容5.評定方法首先，按部頒房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，將房屋結(jié)構(gòu)分為四類：1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；2）混合結(jié)構(gòu)；3）磚木結(jié)構(gòu)；4）其他結(jié)構(gòu)。再對各種房屋分結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分進(jìn)行評定。前三種類型一種評法，后一種類型一種評法。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容（三）危房鑒定及排險（1）制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn) 三種情況：整幢危房 局部危房 危險點(diǎn)（2）建立危房鑒定機(jī)構(gòu)，組織鑒定（3）確定解危辦法4種辦法：觀察使用法 、處理使用

9、法、停止使用法 、 整體拆除法第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容注：房屋損壞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容二、房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理：指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理。三個基本環(huán)節(jié)：1科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計、施工方案，確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；2監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；3建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容三、房屋維修的施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)的管理

10、。1.專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：（1）做好維修工程的招標(biāo)（2）維修工程的設(shè)計和技術(shù)交底（3）承包合同簽訂（4）施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗(yàn)收（5）價款的結(jié)算（6）維修技術(shù)資料的整理、建檔等第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容2.自行維修施工管理的基本內(nèi)容：（1）落實(shí)房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計劃、維修設(shè)計方案和施工組織設(shè)計；（2）做好維修工程開工前的準(zhǔn)備工作 ；（3）制定合理的材料消耗定額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ご胧?；?）大、中修工程對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；（5）加強(qiáng)對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容四、房屋維修行政管理（一）房屋維修的一般責(zé)任：所有

11、人承擔(dān)1.保修期內(nèi)：由施工單位和建設(shè)單位負(fù)責(zé)2.保修期滿后（1）共用部分、共用設(shè)備：專項(xiàng)維修基金，全體業(yè)主承擔(dān)（2）自用部分、自用設(shè)備：業(yè)主自行負(fù)責(zé)（二）租賃私房的維修責(zé)任：依約承擔(dān)（三）人為損毀房屋的維修責(zé)任：行為人承擔(dān)（四）對于那些不及時維修或因他人阻礙，可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，房管部門有權(quán)采取排險解危強(qiáng)制措施，費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容案例1 業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？ 某大廈16條雨水干管垂直貫穿325層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因

12、而，許多人不愿給予配合。 一次，管理處準(zhǔn)備對其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業(yè)主認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容案例1分析 糾紛的處理: 態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就應(yīng)介紹相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。 如何避免? 最好是在設(shè)計開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計方案。

13、本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費(fèi)用，應(yīng)征得業(yè)主委員會的同意，或開發(fā)商的支持。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容五、房屋維修的費(fèi)用管理房屋的維修費(fèi)用主要指房屋保養(yǎng)維修過程中，所花費(fèi)的人工、材料及設(shè)備使用等方面的費(fèi)用。房屋的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由管理費(fèi)支出，而房屋的維修費(fèi)則用于各種維修項(xiàng)目。第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容目 錄一、房屋維修工程的分類二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)三、房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第三節(jié) 房屋維修工程第三節(jié) 房屋維修工程一、房屋維修工程的分類（一）按房屋的完損程度和工程性質(zhì)劃分小修（維護(hù)）

14、工程中修工程大修工程翻修（更新改造）工程綜合維修工程第三節(jié) 房屋維修工程1.小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小損壞進(jìn)行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。費(fèi)用：綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下特點(diǎn)：項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng)。適用對象：完好、基本完好房。第三節(jié) 房屋維修工程2.中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。費(fèi)用：一次維修費(fèi)用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下特點(diǎn)：工地比較集中，項(xiàng)目較小，工程量較大

15、，工程的計劃性、周期性強(qiáng)適用對象：一般損壞房屋維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求。第三節(jié) 房屋維修工程3.大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對它們進(jìn)行牽動、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25%以上。特點(diǎn)：工程地點(diǎn)集中、項(xiàng)目齊全、工程量大、花費(fèi)大、具有整體性，一般與房屋的抗震加 固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行。要求：大修后，房屋要達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)適用對象：嚴(yán)重?fù)p壞房第三節(jié) 房屋維修工程4.翻修工程（更新改造工程）是

16、指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進(jìn)行更新改造的工程。特點(diǎn)：規(guī)模大、投資大、工期長。費(fèi)用：應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價。要求：翻修后必須達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn)。適用對象：危險房第三節(jié) 房屋維修工程5.綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計劃的代表大會成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理）的工程。費(fèi)用：應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上特點(diǎn)：規(guī)模較大、項(xiàng)目齊全、工期長、花費(fèi)大要求：綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié) 房屋維修工程（二）按房屋結(jié)構(gòu)性

17、質(zhì)劃分1.承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強(qiáng)度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查、鑒定及修理。2.非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能，保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。第三節(jié) 房屋維修工程（三）按經(jīng)營管理的性質(zhì)劃分1.恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。2.賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費(fèi)用

18、應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。3.補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進(jìn)行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進(jìn)行的一次性的維修工作，其費(fèi)用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。第三節(jié) 房屋維修工程4.返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。5.救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，對于重大天災(zāi)，維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥專款解決，對于人為失火造成的災(zāi)害，責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用。 第三節(jié) 房屋維修工程二、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)維修標(biāo)準(zhǔn)是按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，將房屋分為“一等”和“二等

19、以下”兩類分別制訂的。一等房屋：指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋；二等以下房屋：指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二、三等房屋，以及簡易結(jié)構(gòu)房屋。第三節(jié) 房屋維修工程房屋維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門窗及裝修工程，樓地面工程，屋面工程，抹灰工程，油漆粉飾工程，水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程，金屬構(gòu)件及其他等9個分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。第三節(jié) 房屋維修工程1、主體工程屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做；對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落，

20、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。第三節(jié) 房屋維修工程2、裝修工程a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。第三節(jié) 房屋維修工程3、樓地面工程a.木地板的損壞占自然間地面面積25以下的，可修復(fù)；損壞

21、超過25以上或缺乏材料時，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。第三節(jié) 房屋維修工程4、屋面工程a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時，應(yīng)翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下

22、，可改修或拆除。 d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。第三節(jié) 房屋維修工程5、飾面工程a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。 b.外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。 c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，

23、如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。第三節(jié) 房屋維修工程6、油漆粉飾工程a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為年。 c.木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。 d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料

24、，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。 e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。第三節(jié) 房屋維修工程7、水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn) 房屋的附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用。電氣線路、電梯、安全保險裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查，嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng)。對房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴(yán)重、絕緣性能降低的，應(yīng)及時更換線路；當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時，應(yīng)及時查清漏電部位及原因，進(jìn)行修復(fù)或更換線路。對供水、供暖管線應(yīng)作保溫處理，并定期進(jìn)行檢查維修。 第三節(jié) 房屋維修工程8、金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕9、其他工程維修標(biāo)準(zhǔn) 對屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻、院墻

25、大門、院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的，應(yīng)修復(fù)或疏通；庭院綠化，不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn)，并注意對庭院樹木進(jìn)行檢查、剪修，防止大風(fēng)暴雨時對房屋造成破壞。此外，對坐落偏遠(yuǎn)、分散、不便管理，且建筑質(zhì)量較差的房屋，維修時應(yīng)保證滿足不倒不漏的基本住用要求。第三節(jié) 房屋維修工程三、房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房屋完好率：50%60%。年房屋完好增長率：2%5%；年房屋完好下降率不超過2。房屋維修工程量：100150平方米/人年。維修人員勞動生產(chǎn)率：5000元/人年。中、大修工程質(zhì)量合格品率：100%，其中優(yōu)良品率30%50%。維修工程成本降低率：5%8%。安全生產(chǎn)，杜絕重大傷亡事故，年

26、職工負(fù)傷事故頻率：小于3。小修養(yǎng)護(hù)及時率：99%。房屋租金收繳率：98%99%。租金用于房屋維修率：60%70%。流動資金占用率：小于30%。機(jī)械設(shè)備完好率：85%。第三節(jié) 房屋維修工程2.指標(biāo)計算公式 第三節(jié) 房屋維修工程第三節(jié) 房屋維修工程案例2維修費(fèi)該由誰承擔(dān)？2003年，林先生在鄭州市某小區(qū)購買了一套商品房，剛?cè)胱〉臅r候沒什么問題，但半年后，房子開始出現(xiàn)暖氣不熱、排水不暢等問題。林先生隨即與開發(fā)商聯(lián)系，但開發(fā)商稱已交房，不承擔(dān)維修責(zé)任。第三節(jié) 房屋維修工程案例2分析建設(shè)部2000年頒布的房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法對各種情況的保修期作了明確規(guī)定。關(guān)于屋面防水工程。在正常使用下，屋面防水工程

27、、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝最低保修期限為2年。供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個采暖期（供冷期）。其他土建工程一般包括地面、樓面工程、門窗工程等。如室內(nèi)地面空鼓、開裂，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落，廁所、廚房地面泛水、積水，陽臺積水、漏水等應(yīng)屬建筑工程的質(zhì)量保修范圍，由其責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)。如果消費(fèi)者所購商品房在法律規(guī)定期限內(nèi)出現(xiàn)上述問題，即可請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三節(jié) 房屋維修工程案例3業(yè)主客戶對再收戶內(nèi)維修費(fèi)不理解怎么辦？昌寧大廈入伙，管理處考慮到業(yè)主喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠，對戶內(nèi)維修采取了無償?shù)姆绞剑ㄈ舢?dāng)

28、初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。入伙滿一年后，管理處決定按法規(guī)規(guī)定，據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi)。然而，卻遇到了不小阻力。為了突破阻力，管理處在公告欄張貼了致業(yè)主的一封公開信，引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細(xì)介紹物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍，并說明當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主客戶消除了誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。第三節(jié) 房屋維修工程案例4業(yè)主拒交維修費(fèi)怎么辦？平安大廈維修工小杜接到報修電話，很快來到業(yè)主家，經(jīng)了解房間剛裝修完，經(jīng)常跳閘。小杜用萬用表檢測出照明線和插座線都短路，需要查線。按管理規(guī)定此項(xiàng)報修屬收費(fèi)項(xiàng)目，為了避免事后麻煩，就提前給業(yè)主打了招呼，女業(yè)主很干脆的

29、一口答應(yīng)。 小杜馬上投入工作，經(jīng)仔細(xì)檢查發(fā)現(xiàn)了兩處故障，當(dāng)即進(jìn)行了處理，并將線盒、配電箱等恢復(fù)原狀，又請業(yè)主把電器打開試了一遍，在得到業(yè)主一切正常的認(rèn)同后，向業(yè)主收取50元維修費(fèi)。 “這還收什么錢？這么簡單的活我都會，還用著你，我們每個月的管理費(fèi)都干什么去了，干點(diǎn)活還要收費(fèi)?！睒I(yè)主一聽，聲音立刻升高了一倍，很不滿意的對小杜發(fā)了一頓火。第三節(jié) 房屋維修工程案例5住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦 ？住戶洗菜池下水管堵塞，住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)。第三節(jié) 房屋維修工程案例6黃小姐最近租了一套一室一廳的房屋，但是發(fā)現(xiàn)外墻有滲水現(xiàn)象，想自己找人修一下，但聽朋友講，租客維修房屋要經(jīng)過房東的同意。而

30、且他們說，這套房子出現(xiàn)問題，維修是應(yīng)該由房東負(fù)責(zé)。在出租期間，房屋的維修該由誰負(fù)責(zé)？出租人應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查、維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全。出租人改建、擴(kuò)建或裝修房屋，須經(jīng)承租人同意，按規(guī)定須報有關(guān)部門批準(zhǔn)。第三節(jié) 房屋維修工程案例7屋頂漏水，維修責(zé)任誰擔(dān)？年，王某買了一套頂層商品房，入住年后發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏。找物業(yè)管理公司要求維修，物業(yè)管理公司說這是房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。找開發(fā)商，開發(fā)商說應(yīng)該由物業(yè)管理公司維修，開發(fā)商和住戶已經(jīng)交納了物業(yè)維修基金。請問這到底應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商的責(zé)任還是物業(yè)管理公司的責(zé)任？他可以要求物業(yè)管理公司從繳納的維修基金中支付屋頂維修費(fèi)嗎？第三節(jié) 房屋維修

31、工程如果您屋頂滲漏屬于商品房質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修；如果屋頂已經(jīng)過了保修期，但由于頂層屋頂屬于共用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司使用維修基金進(jìn)行維修；如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的，則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。第三節(jié) 房屋維修工程目 錄第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長房屋使用周期，確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護(hù)管理等工作，這是物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主和使用人最直接、最經(jīng)常、最持久的服務(wù)工作。 一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型二、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容一、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型1.零星養(yǎng)護(hù)：是指結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行保養(yǎng)維

32、護(hù)或因突然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時報修。特點(diǎn)：修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時間緊，要求及時，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。包括：（1）屋面清掃補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊；拆換少量天窗、墻體局部粉刷和挖補(bǔ)；水泥地的局部重修；頂棚、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)；雨水井的清理；明溝、散水的養(yǎng)護(hù)和清理等。（2）鋼、木門窗的維修、拆換五金、配玻璃、換窗紗；木屋架加固；細(xì)木裝修的加固及局部拆換等。第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)（3）水管的防凍保暖；給水管道的少量拆換；排污、廢水管道的維修、保養(yǎng)、疏通；便器、臉盆、浴缸的修補(bǔ)拆換；水嘴、閥門、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；屋頂壓力水箱的修理、清污等。（4）

33、燈口、電線、開關(guān)的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的安裝、修理；電表與電分表的新裝及拆換等。（5）修繕后的門窗補(bǔ)刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆；樓地板、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆等。（6）鋼門窗整修，白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換；白鐵、玻璃鋼躺立溝、天、斜溝的整修、加固及少量拆換。第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)2.計劃養(yǎng)護(hù)：指依據(jù)房屋各種構(gòu)件、部件合理的使用年限，為保證房屋的正常使用及延長其使用壽命而進(jìn)行科學(xué)的修繕養(yǎng)護(hù)工作。特點(diǎn)：從性質(zhì)上來看是一種房屋保養(yǎng)工作，定期進(jìn)行檢修保養(yǎng)。計劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)一般要安排在報修任務(wù)不多的淡季。如果報修任務(wù)較多，要先保證完成報修任務(wù)

34、，然后再安排計劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)。房屋計劃養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理企業(yè)通過平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來的養(yǎng)護(hù)種類。一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、翻新周期見下表。 第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)3.季節(jié)性養(yǎng)護(hù)：是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容有防臺、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。特點(diǎn)：季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)。磚石結(jié)構(gòu)的防潮，木結(jié)構(gòu)的防腐、防潮、防蟻，鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，各有各的要求，各有各的方法，必須結(jié)合具體情況來進(jìn)行。 第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)案例8 污水管道返水怎么辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的

35、地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分鐘后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。問題解決了，但污水管返水因何而起呢？第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)案例8分析物業(yè)管理具體工作中，污水管道返水、堵塞是較為常見的故障。這類故障往往會給業(yè)主用戶的生活、工作帶來許多的不便，無形中增加了物業(yè)管理公司工程部門的工作量，因此，在維修中對其原因的分析和徹底根治，就顯得尤為重要。一般來講，造成污水管道返水、

36、堵塞的原因主要有這樣幾種情況：一是建設(shè)施工階段不文明施工造成的；二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的；三是業(yè)主用戶使用不當(dāng)造成的；四是設(shè)計或用材不合理造成的。避免上述情況的出現(xiàn)，物業(yè)管理公司應(yīng)在前期介入階段就針對設(shè)計或用材提出合理化建議；在項(xiàng)目施工建設(shè)階段加強(qiáng)督察，在接管驗(yàn)收階段認(rèn)真查驗(yàn)；加強(qiáng)裝修階段的管理巡查，制止不文明的行為出現(xiàn)；業(yè)主用戶入住后，加強(qiáng)正確使用方法的宣傳教育。在日常維修養(yǎng)護(hù)中，加強(qiáng)巡視，及時解決隱患；對業(yè)主用戶的報修，除及時到達(dá)服務(wù)外，故障排除后，還應(yīng)仔細(xì)分析原因，爭取徹底根除。第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)二、房屋的日常養(yǎng)護(hù)（一）日常養(yǎng)護(hù)的一般程序1.項(xiàng)目收集：日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)

37、項(xiàng)目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集。（1）走訪查房是管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住戶進(jìn)行走訪，并在走訪中查看房屋，主動收集住戶對房屋修繕的具體要求，發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險情及公用部位的損壞。第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)（2）物業(yè)管理公司接受住戶報修的途徑主要有以下幾種：設(shè)置報修箱。在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱，供住戶隨時投放有關(guān)的報修單和預(yù)約上門維修的信函。物業(yè)管理公司的有關(guān)部門要定期開箱收集。組織咨詢活動。一般利用節(jié)、假日時間，物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn)，征求住戶各方面的意見。設(shè)立報修接待中心。物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報修接待中心，配備一名專職報

38、修接待員，負(fù)責(zé)全天接待來訪、記錄電話和收受信函。接待員應(yīng)填寫報修單（見表3-3）或用戶維修委托單（見表3-4），協(xié)調(diào)住戶與維修工程部門間的關(guān)系。 第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)2.計劃編制通過走訪查房和接待報修等方式收集到的小修工程服務(wù)項(xiàng)目后，應(yīng)分別輕重緩急和勞動力情況，做出維修安排。對室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時安排組織人力搶修。暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目，均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計劃表，盡早逐一落實(shí)。在小修工程收集過程山，若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護(hù)范圍的項(xiàng)目，管理員應(yīng)及時填報中修以上工程申報表.第四節(jié) 房屋日常養(yǎng)護(hù)3.任務(wù)落實(shí)管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護(hù)的計劃表和隨時發(fā)生的急修項(xiàng)目，開列小修養(yǎng)護(hù)單。維護(hù)人員憑養(yǎng)護(hù)單領(lǐng)取材料，根據(jù)養(yǎng)護(hù)單開列的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場，檢查當(dāng)天任務(wù)完成情況，安排次日工