朝青項目 2ppt課件

1、第五部分 專題研討商住公寓效力式公寓商住公寓北京市商住公寓概略商住公寓類型市場競爭價錢確定客戶確定產(chǎn)品確定結(jié)論CBD 商圈供應(yīng)量約100萬平方米 工程規(guī)模比較大產(chǎn)品方式上偏于寫字樓配置價錢比較高，總體均價約在13000元/平方米左右代表性個案住邦2000 位于CBD商圈邊緣，高性價比工程規(guī)模大、配套全后期對于本工程呵斥直接競爭北京市商住公寓概略工程占地5.4公頃，總規(guī)劃面積60萬平方米 規(guī)劃中有星級酒店、酒店式公寓、商住公寓、高檔寫字樓 二期為4棟建筑，銷售面積14萬平方米二期規(guī)范層面積：1300平方米和1490平方米 單元劃分：200平方米左右構(gòu)造均為框架剪力墻 ，層高3.45米，毛坯房代表

2、性個案住邦2000配套設(shè)備： 600平方米地下員工餐廳 、870平方米會議室、健身中心；銀行、餐飲等停車：停車位地上19個，地下300多個設(shè)備情況：電梯為德國蒂森高速電梯，板樓配備5部，塔樓配備6部；空調(diào)系統(tǒng)為中央空調(diào)制冷系統(tǒng)及新風(fēng)系統(tǒng)；集中供暖；配備5A智能化系統(tǒng)價錢：一期整體均價11000元/平方米左右；二期目前均價10700元/平方米銷售情況：1期2002年5月入市，已根本銷售終了。2期2003年7月入市，目前銷售了約60 客戶：客戶行業(yè)較為廣泛，購房客戶多為自住，投資客戶約占1/4左右 代表性個案住邦2000三元橋商圈 供應(yīng)量在20萬平方米以上 產(chǎn)品上除第三置業(yè)，其他工程仍有住宅產(chǎn)品的

3、痕跡 主打高性價比 ，價錢集中在10000元/平方米左右代表性個案第三置業(yè)位于燕莎商圈邊緣，高性價比工程住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓部分已售完，因此不會對本工程呵斥直接競爭產(chǎn)品與銷售情況對于本工程都有自創(chuàng)意義北京市商住公寓概略工程占地2公頃，總建筑面積20萬平方米 規(guī)劃中包含寫字樓、商業(yè)、酒店 一期兩棟公寓產(chǎn)權(quán)寫字樓建筑面積60000平方米，一棟6層寫字樓建筑面積5200平方米準(zhǔn)層面積：A座1165 平方米，B座1020平方米 單元劃分：100-200平方米構(gòu)造方式為框架剪力墻；層高3米；辦公區(qū)域為初裝修 代表性個案建筑外觀第三置業(yè)建筑平面配套設(shè)備：商務(wù)中心、金融中心、商業(yè)街、健身中心、員工餐飲中心400平

4、方米 停車：地下停車約500個 設(shè)備情況：每棟樓配有4部富士達(dá)電梯；空調(diào)為分戶空調(diào)；噴淋設(shè)備為側(cè)噴淋；采暖為市政熱力系統(tǒng)；煙感報警系統(tǒng)；隱式綜合布線，支持100兆寬帶入戶規(guī)范 價錢：最后價錢到達(dá)11500元/平方米 銷售情況：工程一期寫字樓部分已全部售完；300-500平方米的戶型最好賣，投資客多數(shù)購買98平方米 客戶：工程客戶多數(shù)購房自用，20%用于投資；行業(yè)特征不太明顯，區(qū)域也不太明顯代表性個案第三置業(yè)亞奧商圈總供應(yīng)量大約為24.5萬平方米 建筑方式根本以高層塔樓為主；主力戶型面積在100200平方米之間 ；外立面均按照寫字樓規(guī)范 價錢差別較大，從7800元/平方米到14000元/平方米

5、北京市商住公寓概略中關(guān)村商圈 總供應(yīng)量大約為90萬平方米 產(chǎn)品大多采用框剪構(gòu)造，空間可自在分割；早期產(chǎn)品可商可住，新產(chǎn)品對為純粹的公寓產(chǎn)權(quán)的寫字樓 平均售價約為8000元/平方米 代表性個案財智中心位于中關(guān)村商圈邊緣，已入住區(qū)位上與銷售上對于本工程都沒有競爭產(chǎn)品以及運用情況對于本工程有自創(chuàng)意義北京市商住公寓概略工程占地8700平方米，總建筑面積60000平方米 為一棟U型20層建筑，分為3個獨立的樓座準(zhǔn)層面積：A、C座層面積在900平方米左右，B座層面積780平方米 單元劃分：60-130平方米構(gòu)造方式為框架剪力墻；層高3和6米；毛坯房代表性個案建筑外觀財智中心建筑平面配套設(shè)備：地下員工餐廳；

6、西餐、西餐、會議室、健身中心、商務(wù)中心停車：地下400多個車位 設(shè)備情況：分戶空調(diào)。價錢：3米層高均價在9000元/平方米左右，6米層高均價16800元/平方米左右銷售情況：曾經(jīng)全部入住，客戶購買面積以100多平方米為主 客戶：投資客戶所占比例較大，有近50%；在行業(yè)上以科技開展與IT業(yè)為主，占到60%；有相當(dāng)數(shù)量的公司與清華、北大存在一定的依靠關(guān)系6米層高單元運用實景財智中心3米層高單元運用實景根據(jù)產(chǎn)品類型分類商住兩用型公寓住宅沒有本質(zhì)區(qū)別，辦公與居住混雜在一同商住過渡型公寓更多思索了辦公需求，但是仍包容部分居住的功能，比如套內(nèi)保管了衛(wèi)生間住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓根本按寫字樓產(chǎn)品要求設(shè)計 商住公寓類型

7、根據(jù)所處位置與中心商圈的關(guān)系分類內(nèi)部籠統(tǒng)高、配置高、價錢高邊緣要求籠統(tǒng)高、交通好、性價比外部要求交通好、價錢低商住公寓類型周邊辦公市場概略在售工程個數(shù)：30多個在售工程供應(yīng)量：353萬平方米市 場 競 爭CBD商圈21個工程 以純寫字樓為主 價錢較高，寫字樓15000-25000元/平方米 ；商住公寓在13000-14000元/平方米 大規(guī)模綜合工程，配套齊全，籠統(tǒng)較好 市 場 競 爭周邊辦公市場概略朝外商圈7個工程 以純寫字樓為主 寫字樓13000-16000元/平方米 ；商住公寓9500元/平方米 規(guī)模多在7-8萬平方米 市 場 競 爭周邊辦公市場概略燕莎商圈3個工程 集中在三元橋附近均為

8、商住工程 價錢在10000元/平方米左右 規(guī)模比較大 市 場 競 爭周邊潛在市場工程數(shù)量較多，有16個涵蓋了從公寓、辦公、商業(yè)到公建的各種物業(yè)辦公類物業(yè)的工程比例大 由于拆遷等費用的存在，土地本錢比較高，因此相應(yīng)的建立的物業(yè)也會是比較高端的產(chǎn)品 市 場 競 爭結(jié)論工程周邊的辦公氣氛濃郁 在售以及潛在辦公類工程也非常豐富無論是價錢還是產(chǎn)品上的競爭都是猛烈的環(huán)境以及本身土地本錢決議了要做高端產(chǎn)品配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大產(chǎn)品本身做到高端配置，高性價比也是競爭所必需的市 場 競 爭商住公寓價錢普遍低于所屬或臨近商圈的寫字樓產(chǎn)品 CBD商圈商住公寓價錢在10000-14000元/平方米 三元橋以及朝

9、外的商住公寓價錢在10000元/平方米 價 格 確 定本工程價錢應(yīng)低于CBD商圈而高于三元橋附近的工程價 格 確 定位于中心商圈邊緣的住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓重點可比工程列表 重點可比工程與本工程的優(yōu)劣式比較 位于中心商圈邊緣的工程都是性價比高的工程 本工程在綜合評價上與住邦2000持平，優(yōu)于時間國際與財智中心，而略遜于第三置業(yè)價 格 確 定價錢應(yīng)處于11000-11500元/平方米左右 價 格 確 定寫字樓不同銷售價錢測算結(jié)果比較 當(dāng)售價為11500元/平方米時，收益程度合理 ，符合市場價錢辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從企業(yè)性質(zhì)分類 國企通常規(guī)模較大 ，注重籠統(tǒng)，偏好中高檔寫字樓；但辦事處性質(zhì)的國企公司是適

10、宜商住產(chǎn)品的客戶群外企對于籠統(tǒng)普遍比較注重，由于規(guī)模大小不一，在選擇物業(yè)檔次上會涉及比較廣泛民營企業(yè)通常比較注重性價比，相應(yīng)的對于籠統(tǒng)等方面要求較低 客 戶 確 定辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從行業(yè)構(gòu)成分類 IT科技類公司開展變化較快，講求效率和適用，對于籠統(tǒng)方面關(guān)注較少，對于辦公配套要求較高 金融、貿(mào)易類的公司對于辦公地點有較高的籠統(tǒng)要求效力類的公司對于辦公空間的個性化要求較高 電機、制造業(yè)公司實力相對比較雄厚、穩(wěn)定，對于辦公物業(yè)的檔次等方面比較務(wù)虛 客 戶 確 定辦公類產(chǎn)品客戶的分類 從企業(yè)的規(guī)模分類 中、大規(guī)模企業(yè)偏好高檔次、大規(guī)模的寫字樓小規(guī)模企業(yè)對寫字樓檔次敏感，更關(guān)注小規(guī)模的寫字樓 客

11、戶 確 定辦公類產(chǎn)品客戶的分類 小結(jié) 性質(zhì)上較適宜民營企業(yè)與辦事處性質(zhì)公司 在行業(yè)上適宜貿(mào)易業(yè)、科技開展等行業(yè)，金融與電機制造業(yè)也存在一定的市場 規(guī)模方面適宜中小規(guī)模的公司 客 戶 確 定適宜本工程的目的客戶群商住公寓客戶特點 對于工程的位置100%的關(guān)注 對于與價錢相關(guān)的要素非常敏感 對于籠統(tǒng)相關(guān)的要素比較在意對于與設(shè)備相關(guān)的要素關(guān)注程度相對較低 商住公寓的客戶是一些經(jīng)濟(jì)才干相對有限但是注重籠統(tǒng)質(zhì)量的公司 客 戶 確 定客 戶 確 定住邦2000的客戶行業(yè)分部均勻自用客戶為主民營企業(yè)為主客 戶 確 定企圖ATT客戶以小公司為主 行業(yè)分布廣泛，以商貿(mào)、IT為主 投資客的比例很大 適宜本工程的目

12、的客戶群工程用地本身的特點對于客戶的影響商務(wù)商貿(mào)氣氛濃郁，商貿(mào)、效力類公司會占比較大的比重 近鄰農(nóng)業(yè)部，與農(nóng)業(yè)部相關(guān)的企事業(yè)單位也是不可忽視的一類客戶群 客 戶 確 定結(jié)論以民營中小型公司為主 以金融、貿(mào)易業(yè)，效力、咨詢業(yè)，設(shè)計，辦事處為主，估計占到70% 科技類占到5% 教育文化業(yè)占到10% 其他行業(yè)占到5% 投資客的比例大約在10% 客 戶 確 定住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的定位 規(guī)模：到達(dá)次甲級甚至更高的程度寫字樓要求市場條件：區(qū)位滿足高端產(chǎn)品要求功能完善：框架或者框架剪力墻構(gòu)造；設(shè)備、商業(yè)配套按照甲級寫字樓規(guī)范 產(chǎn) 品 確 定獨立籠統(tǒng)寫字樓 不排除大集團(tuán)整購能夠性在產(chǎn)品設(shè)計上為假設(shè)干個相對獨立的小

13、規(guī)模塔樓的方式 3-4座塔樓，面積在1.2萬-1.6萬平方米之間 產(chǎn) 品 確 定單元劃分客戶需求最小單元的劃分控制在100平方米以下主力單元的面積在200-300平方米左右單元之間可以自在組合總價控制規(guī)范層面積：800-1,200平方米之間比較適宜 產(chǎn) 品 確 定企圖ATT客戶購買面積分析財智中心現(xiàn)狀運用客戶辦公面積 本工程位于CBD、朝外、燕莎商圈之間，屬于中心商圈邊緣的工程 來自市場上競爭，無論是價錢還是產(chǎn)品上的，都非常猛烈； 本工程在區(qū)位、交通上有優(yōu)勢條件，但是規(guī)模相對較小，產(chǎn)品在配套以及規(guī)模效應(yīng)上的優(yōu)勢不大。 結(jié) 論在產(chǎn)品上本工程定位為商住公寓的高端產(chǎn)品-住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓；在價錢上，高性

14、價比是市場競爭所必需的-11500元/平方米在客戶方面，本工程定位以民營中小型公司為主；性質(zhì)上以金融、貿(mào)易業(yè)，效力、咨詢業(yè)，設(shè)計，辦事處為主；在購買用途上，以自用為主。 結(jié) 論效力式公寓概略運作方式客戶重點個案競爭產(chǎn)品價錢測算酒店式效力公寓與住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓的關(guān)系配有全套家私的，提供如客房清掃、洗衣效力等根本酒店效力并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓銜接酒店、公寓的橋梁效力式公寓含義效力式公寓分類純公寓型(如：北京雅詩閣)綜合用途型酒店附屬型(如北京嘉里中心，東方廣場等)70年住宅產(chǎn)權(quán)有居家氣氛的高規(guī)范客房配套設(shè)備相對較少星級酒店一致管理、高規(guī)范效力售價與周邊高檔公寓相近，租金高于周邊公寓本工程酒店式

15、效力公寓的中心特點供應(yīng)量130多個工程，房間6000余套。國際酒店管理公司約10余家 分布情況集中在CBD區(qū)域、燕莎商圈、中關(guān)村以及亞運 村商圈 價錢介于高檔酒店和高檔公寓之間出租率質(zhì)量高、效力好的效力式公寓出租率較高客戶主要為外企、國內(nèi)知名公司高層管理人員以及使館、外國政府駐京機構(gòu)任務(wù)人員等市場概略按產(chǎn)權(quán)持有方式分開展商持有產(chǎn)權(quán)將物業(yè)賣給大業(yè)主開展商與他人合股持有產(chǎn)權(quán)散售給小業(yè)主，返租，一致管理按管理方式分自行管理酒店委托酒店管理集團(tuán)管理運作方式最終運用者特征中長期居住對效力要求高對配套要求相對較少強調(diào)居家的氣氛 有一定承租才干 客戶運用者目的客戶群跨國公司中國部高層管理人員、外方首席代表、

16、 高級行政人員來華進(jìn)展商貿(mào)活動的國外人士各國使館、國際組織、涉外組織等任務(wù)人員國內(nèi)駐京辦事處、分支機構(gòu)投資者特征關(guān)注投資報答率有一定購買才干 投資客戶群大型機構(gòu)、集團(tuán)二次、多次置業(yè)者國內(nèi)駐京辦事處、分支機構(gòu)客戶需求量港澳臺商投資經(jīng)濟(jì)單位有3591家；外商投資經(jīng)濟(jì)單位有6613家；假設(shè)每家單位有2個高層管理人員需求租用效力式公寓：3591+6613* 2 = 20408 套 目前，北京市效力式公寓供應(yīng)量在10000套以下，由此可見，效力式公寓仍存在著較大的需求。 目前世界排名前100位的跨國公司中有50都在北京設(shè)立了辦事機構(gòu)已有156家世界500強企業(yè)入駐朝陽區(qū)北京工商部門登記注冊的外國企業(yè)駐京

17、代表處總數(shù)已超越8000家中國參與WTO后，外國企業(yè)駐京代表處更以平均每天224家的速度進(jìn)駐，外資企業(yè)日均同意登記注冊3家重點個案新加坡Ascott集團(tuán)在北京掛牌的酒店式公寓之 總建筑面積6.2萬平方米，配套設(shè)備1.5萬平方米。 工程共有272套房間，從一居室復(fù)式四居室，共有7種不同戶型，面積在105380平方米之間。提供多種5星級酒店的客房效力 雅詩閣重點個案房間情況及租金情況表 客戶：外籍人士、港澳臺人士；外企高層管理人員、使館任務(wù)人員、各種國外組織機構(gòu)的行政人員等大多一家人一同居住，普通租賃時間為半年或一年，一居、二居的戶型相對好租 雅詩閣重點個案雅詩閣酒店管理集團(tuán)選擇物業(yè)的規(guī)范區(qū)位：新物業(yè)應(yīng)在已有物業(yè)3公里外硬件程度有嚴(yán)厲的要求規(guī)范，裝修規(guī)范500美圓/ 只提供管理，多思索住宅產(chǎn)權(quán)物業(yè)配套需求有會所、泳池，餐廳、健身等，比酒店要求低一些，規(guī)模普通占總建面的1520，普通是外包運營車