崇陽項目前期定位報告改(定46)ppt課件

1、加泰地產(chǎn)崇陽縣教育城地塊 工程定位及前期開展建議二零一三年三月contentPART1 市場調(diào)研分析PART2 地塊價值分析PART3 工程定位PART4 工程規(guī)劃建議PART5 開發(fā)戰(zhàn)略建議PART6 任務進度安排PART1 市場調(diào)研分析人口：崇陽縣現(xiàn)轄8鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，2021年底，全縣年報總人口47.08萬。其中農(nóng)業(yè)人口39.17萬，非農(nóng)業(yè)人口8.9萬?？h城關地域常住人口10萬，縣城流動人口3.5萬。 PART1 市場調(diào)研分析一、關于崇陽崇陽縣20212021GDP走勢圖“經(jīng)濟弱縣、財政窮縣是崇陽縣的真實寫照。截止2021年，地域消費總值到達57.83億元，在全省縣市中，綜合實力居51位，GDP

2、居57位，地方財政普通預算收入居66位，農(nóng)民人均純收入居51位，固定資產(chǎn)投資居59位。雖然崇陽縣經(jīng)濟依然堅持快速增長，但受對外交通不便、人口基數(shù)較少制約，工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)開展不夠興隆，經(jīng)濟總量偏低，屬于相對貧窮地域。2021 2021 2021 2021 2021PART1 市場調(diào)研分析一、關于崇陽崇陽縣20212021人均收入程度走勢圖按照崇陽縣制定的“十二五開展規(guī)劃，方案到2021年，全縣消費總值到達130億元，年均增長17.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)到達22億元，年均增長9.9%；第二產(chǎn)業(yè)到達53億元，年均增長19.6%；第三產(chǎn)業(yè)到達55億元，年均增長19.6%。人均消費總值到達26263元，比

3、2021年添加11805元。全地域財政收入到達10.86億元，年均遞增11.5%。其中，普通預算收入到達3.5億元，年均遞增15%。PART1 市場調(diào)研分析一、關于崇陽關鍵詞：1、存量較大：截止2021年底，全縣商品房存量30萬余平米；2、競爭猛烈：全縣大小在售工程33個，15萬平米以上規(guī)模樓盤5個，加上本工程和錦繡天成，競爭較為猛烈；3、房價不高：目前，大部分成規(guī)模樓盤銷售均價在2500元/平米上下彷徨，全縣3月份最高銷售均價2867元/平米，最低僅1300余元/平米。4、產(chǎn)品特征：從多層向小高層的過渡期曾經(jīng)根本完成，目前正由小高層向高層過渡。但受房價影響，多層、小高層產(chǎn)品具有較強的市場競爭

4、力。從銷售數(shù)據(jù)分析，三房仍是市場供應需求的主力，面積在110-130平米。市場上開場出現(xiàn)“兩房變?nèi)?、“三房變四房等產(chǎn)品，以贈送面積為賣點，戶型面積由趨小化傾向。PART1 市場調(diào)研分析二、關于崇陽房地產(chǎn)PART1 市場調(diào)研分析二、關于崇陽房地產(chǎn)PART1 市場調(diào)研分析二、關于崇陽房地產(chǎn)老街區(qū)電力大道崇陽大道新建路儀表路沿河大道解放路家裝、家居電器、服飾婚慶、珠寶美容、文娛超市、藥店本案PART3 工程定位分析三、區(qū)域商業(yè)背景分析崇陽縣商業(yè)業(yè)態(tài)分布區(qū)域名稱商業(yè)街檔次主要商鋪面積租 金正街中高檔20-60 m240m2： 40-60萬/年3000-3750元/平方米/年步行街中檔100-150m

5、2100m2： 4-5萬/年400-500元/平方米/年老街區(qū)中檔15-30 m220m2： 1-3萬/年1500-2000元/平方米/年小商品市場中低檔15-30 m230m2：3萬/年600-1000元/平方米/年商業(yè)市場目前租賃情況良好，但租金程度差距較大。新建工程商鋪價錢多在7000-10000元/平米首層。PART3 工程定位分析三、商業(yè)租售價錢分析針對競爭猛烈優(yōu)化戶型設計，經(jīng)過贈送入戶花園、空中花園、大飄窗等面積的方式，提升戶型附加值，并經(jīng)過控制建筑面積、控制總價爭奪市場；針對房價較低豐富產(chǎn)品構造，前期先以多層、小高層等本錢較低產(chǎn)品入市，快速切入市場；爭取差別化本工程周邊學校眾多，

6、但其它工程針對陪讀市場、投資市場的發(fā)掘不夠，本工程可適量推出公寓小兩房搶占市場；爭取高端市場經(jīng)過高端洋房產(chǎn)品，以首層奉送花園、中間樓層奉送露臺等方式，吸引高端客戶，賺有錢人的錢。PART1 市場調(diào)研分析四、市場分析啟示PART2 工程地塊價值分析工程位于電力大道以南，新建路以北，崇陽大道以西，目前交通、配套略顯不便，但隨著電力大道、環(huán)線的開工，未來交通格局將大為改善。工程地勢起伏，施工土方量較大，但利于坡地景觀的營造。工程緊鄰崇陽教育城，教育配套資源較好，周邊開展?jié)摿^大。PART2 工程地塊價值分析一、立地條件主要優(yōu)勢點和時機點：緊鄰崇陽教育城，教育配套資源較好；周邊開展日新月異，地塊升值潛

7、力較大；地塊規(guī)模較大，利于質(zhì)量、環(huán)境營造。PART2 工程地塊價值分析二、地塊優(yōu)優(yōu)勢分析主要優(yōu)勢：周邊略顯荒涼、人氣不旺，目前交通不便，商業(yè)、醫(yī)療等配套缺乏；雖接近教育城，但地處教育城至城區(qū)的反方向；地勢崎嶇，土方量較大；地塊北面鄰主干道，對于工程籠統(tǒng)展現(xiàn)、建筑排布帶來一定的難度。周邊樓盤較多，尤其是錦繡天成對本工程要挾較大。PART2 工程地塊價值分析二、地塊優(yōu)優(yōu)勢分析PART2 工程地塊價值分析三、用地條件針對政府對商業(yè)目的要求和地塊人氣缺乏現(xiàn)狀適度打造商業(yè)，相對集中規(guī)劃，引進餐飲文娛休閑等人氣店，打造情景商業(yè)街，帶動周邊人氣開展。針對2.5容積率規(guī)劃難度不大，但須留意多層、小高層、高層等

8、不同住宅產(chǎn)品進展搭配，以滿足不同的市場需求。PART2 地塊價值分析三、對定位和規(guī)劃的啟示PART3 工程定位圍繞教育、人文、升值潛力等先天條件重點突出質(zhì)量、景觀的到達優(yōu)化戶型設計PART3 工程定位分析一、開發(fā)主題定位重新定義崇陽人居規(guī)范，打造大型高尚人文景觀社區(qū)?；\統(tǒng)鮮明化直接切入教育人文主題，旗幟鮮明的拉開籠統(tǒng)差別。產(chǎn)品差別化針對區(qū)域市場“偽高端眾多，真正的高端物業(yè)缺乏，開發(fā)部分退臺式花園洋房產(chǎn)品，先期開發(fā)，迅速樹立高端籠統(tǒng)；針對周邊學校眾多，陪讀市場龐大，定制部分中小戶型公寓產(chǎn)品；針對周邊工程以簡單臨街門面商業(yè)產(chǎn)品，打造一條情景商業(yè)街，快速吸引人氣；注重內(nèi)部景觀打造入口景觀、景觀軸、中

9、心景觀、組團景觀、架空層景觀等，應一一在工程充分表現(xiàn)；強化戶型設計控制戶型建筑面積，強調(diào)贈送面積，給客戶以實惠，以面積、總價取勝。PART3 工程定位分析二、市場競爭戰(zhàn)略PART3 工程定位分析三、籠統(tǒng)定位理性關鍵詞索引：維多利亞、感性關鍵詞索引：自然、優(yōu)雅、含蓄、高貴為特點紳士風度與氣質(zhì)建議工程籠統(tǒng)配對英倫慢調(diào)風情調(diào)性：慢節(jié)拍 軟調(diào)生活 優(yōu)雅品味元素：書卷、咖啡、紅酒、音樂、花朵籠統(tǒng)主題：學府名門，花園雅筑案名建議：劍橋郡備選：花園里、天驕時代、學院派PART3 工程定位分析三、籠統(tǒng)定位PART3 工程定位分析三、籠統(tǒng)定位底部好手工的磚砌墻木質(zhì)的屋頂板 圓頂角樓 多重人字形坡屋頂 普通外立面

10、材質(zhì)為暖色系，如磚紅色；有木質(zhì)白色條狀飾條或者石灰?guī)r細節(jié) 普通有凸肚窗普通有角塔 正立面不對稱設計 有進深較大的入口和廣大的門廊英倫建筑立面風格表示圖表示圖PART3 工程定位分析四、產(chǎn)品定位高層小高層住宅+花園洋房+公寓+風情商業(yè)街多元產(chǎn)品，瞄準多元市場。PART3 工程定位分析四、產(chǎn)品定位戶型定位：高層小高層住宅：兩房變?nèi)?、三房產(chǎn)品為主，少量三房變四房，面積90-130平米；花園洋房：戶型面積110-140平米，首層送私家花園，層層退臺，頂層復式150-160平米左右。公寓：小兩房，面積60-70平米左右。PART3 工程定位分析五、目的客群定位情景洋房：瞄準政府公務員、私營業(yè)主等改善型

11、需求；公寓：小兩房產(chǎn)品，瞄準陪讀家長、投資客戶等過渡需求和投資需求，以及部分新婚置業(yè)、養(yǎng)老置業(yè)需求；高層小高層住宅：以剛需為主，兼顧改善型需求，輻射社會各個層面群體。PART4 工程規(guī)劃建議PART4 規(guī)劃方案建議一、規(guī)劃平面規(guī)劃PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布5+1退臺花園洋房1F：130-140帶私家花園2F：120-1303-4F：110-1205F：140-150帶露臺PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布17+1F公寓戶型功能面積占比兩房2*1*150-6030%2*2*160-7070%PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布11F 小高層住宅26F 24F 高層住宅17

12、+1F 高層住宅PART4 規(guī)劃方案建議二、住宅產(chǎn)品分布住宅商業(yè)總平面分布圖劍橋郡PART4 規(guī)劃方案建議三、商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃建議外街商業(yè)2層進深：10-12米縱橫向分割，南北雙向開門層高：1F4.8m，2F3.9m業(yè)態(tài)：超市、藥店、銀行、餐飲、休閑文娛等。內(nèi)街商業(yè)2層進深：12米豎向分割，單面開門層高： 1F4.8m，2F3.9m業(yè)態(tài)：便利店、干洗店、餐飲休閑。PART4 規(guī)劃方案建議四、景觀規(guī)劃建議入口景觀臨電力大道與規(guī)劃路入口，作為工程入口景觀與籠統(tǒng)入口。中心花園工程中心景觀區(qū)域，可思索設置部分水系景觀，是工程園林景觀亮點。組團景觀工程分設四組團景觀，每個組團配置一處小型中心景觀，有利于工程

13、分期開發(fā)，且每個組團可獨立規(guī)劃景觀主題。主入口景觀組團景觀組團景觀中心花園景觀入口景觀組團景觀組團景觀PART4 規(guī)劃方案建議五、交通規(guī)劃建議車行交通動線車行入口為3處，分別位于電力大道與規(guī)劃路，小區(qū)內(nèi)車行道路構成環(huán)線，銜接各住宅組團。車輛停放工程實行人車分流，車輛停放方式包括：車行道路邊停放、中心花園地下停車。PART4 規(guī)劃方案建議六、外立面規(guī)劃建議遠處平視工程效果圖PART4 規(guī)劃方案建議六、外立面規(guī)劃建議沿街商業(yè)部分效果表示遠處斜角平視工程效果圖PART4 規(guī)劃方案建議六、外立面規(guī)劃建議組團內(nèi)洋房平視效果圖PART4 規(guī)劃方案建議七、住宅戶型建議PART4 規(guī)劃方案建議七、住宅戶型建議

14、PART4 規(guī)劃方案建議七、住宅戶型建議PART4 規(guī)劃方案建議八、其它規(guī)劃建議中心景觀：建議工程中心花園布置適當?shù)乃稻坝^，以提升工程景觀質(zhì)量與檔次。PART4 規(guī)劃方案建議八、它規(guī)劃建議一卡通安防PART5 開發(fā)戰(zhàn)略建議一、分期開發(fā)戰(zhàn)略一期：3棟5+1F洋房、3棟11F小高層、1棟17F高層公寓、部分沿街商業(yè)。二期：3棟5+1F洋房、3棟11F小高層、1棟17F高層公寓、部分沿街商業(yè)。三期：3棟26F高層住宅。四期：1棟17+1F高層、4棟11F小高層。五期： 1棟17+1F高層、4棟11F小高層，部分沿街商業(yè)。二期一期五期四期三期PART5 開發(fā)戰(zhàn)略建議二、一期開發(fā)戰(zhàn)略建議產(chǎn)品：多層洋房、小高層、高層公寓，沿街商業(yè)，產(chǎn)品搭配豐富。價錢：前期入市價錢相對較低，利用低本錢產(chǎn)品，迎合市場需求?；\統(tǒng)：一期沿街商業(yè)及沿街住宅，樹立良好的工程籠統(tǒng)。景觀：一期主入口景觀主軸，作為工程樣板景觀，有利于提升工程價錢與樹立籠統(tǒng)。售樓部如下圖：一期獨立商業(yè)可作為工程籠統(tǒng)售樓部。營銷