深圳房地產(chǎn)開發(fā)情況分析

1、第六章 房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)投資一、完成投資情況2005年，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資423.69億元，同比下降2.43%。從用途結(jié)構(gòu)看，住宅完成投資265.53億元，同比增長(zhǎng)3.79%，其中，普通住宅投資229.57億元，同比下降8.67%，別墅、高檔公寓投資35.96億元，同比增長(zhǎng)702.68%；辦公樓投資28.04億元，同比增長(zhǎng)14.40%；商業(yè)用房投資53.07億元，同比減少7.61%；其他商品房投資77.04億元，同比減少20.13%。從投資去向看，商品房建設(shè)投資325.57億元，占投資總額的76.84%，同比減少5.34%；土地購(gòu)置費(fèi)、土地開發(fā)投資和配套工程投資分別為64.0

2、5億元、24.84億元和9.23億元?？傮w而言，2005年的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模略有下降，是近十年來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，投資構(gòu)成仍以住宅為主，且所占份額持續(xù)增多，辦公樓所占份額也略有增加，而商業(yè)用房所占份額則持續(xù)減少；二是住宅投資持續(xù)增長(zhǎng)，漲幅比上年增加2個(gè)百分點(diǎn)，但普通住宅投資較上年有所下降，而別墅、高檔公寓投資增幅顯著，辦公樓投資再次出現(xiàn)正增長(zhǎng)，且漲幅明顯，而商業(yè)用房投資持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；三是商品房建設(shè)投資及土地購(gòu)置費(fèi)略有下降，土地開發(fā)及配套工程投資大幅上升，顯示在政府新增土地供應(yīng)量仍舊有限的情況下，存量土地入市積極。表6-1 深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成（按房屋用

3、途分）（略）圖6-1 深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資示意（略）表6-2 深圳市歷年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成（按投資去向分）（略）二、開發(fā)資金來源2005年，全市商品房開發(fā)資金來源合計(jì)為867.74億元，同比增長(zhǎng)3.01%，其中，上年結(jié)余173.73億元，占20.02%；本年新增694.01億元，占79.98%。在新增資金中，國(guó)內(nèi)貸款159.87億元，比上年增加10.54億元，占新增資金的23.04%，占開發(fā)資金來源的 18.42%；自籌資金216.49億元，比上年增加18.51億元；其他資金315.27億元，比上年增加6.27億元；利用外資2.38億元，比上年減少4.65億元。表6-3 深圳市歷年

4、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成（略） 圖6-2 深圳市2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成示意（略）第二節(jié) 商品房開發(fā)一、施工情況2005年,全市商品房施工面積3058.9萬m2,比上年減少1.97%。從用途結(jié)構(gòu)看，住宅2152.58萬m2,同比減少4.66%。其中，普通住宅1956.42萬m2，同比減少12.30%，別墅、高檔公寓196.16萬m2，同比增長(zhǎng)629.76%；辦公樓155.67萬m2,同比增長(zhǎng)5.34%；商業(yè)用房370.34萬m2，同比減少2.32%；其他用房380.31萬m2，同比增長(zhǎng)13.31%。從區(qū)域分布看，羅湖區(qū)333.72萬m2，同比減少28.72%；福田區(qū)667.26萬m2，同

5、比減少14.54%；南山區(qū)513.84萬m2，同比減少30.08%；鹽田區(qū)76.90萬m2，同比增長(zhǎng)2.21%；寶安區(qū)865.27萬m2，同比增長(zhǎng)36.96%；龍崗區(qū)601.91萬m2，同比增長(zhǎng)40.19%。2005年，全市商品房新開工面積1054.19萬m2，比上年增長(zhǎng)2.79%。按用途分，住宅753.90萬m2，同比減少1.70%，其中，普通住宅691.86萬m2，同比減少8.09%，別墅、高檔公寓62.04萬m2，同比增長(zhǎng)338.76%；辦公樓39.90萬m2，同比增長(zhǎng)57.58%；商業(yè)用房127.15萬m2，同比增長(zhǎng)3.17%；其他用房133.25萬m2，同比增長(zhǎng)21.04%。表6-4

6、 深圳市歷年商品房施工及新開工面積（按用途分）（略）表6-5 深圳市歷年商品房施工及新開工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-3 深圳市歷年商品房施工及新開工面積示意（略）表6-6 深圳市歷年商品住宅施工及新開工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-4 深圳市歷年商品住宅施工及新開工面積示意（略）表6-7 深圳市歷年辦公樓施工及新開工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-5 深圳市歷年辦公樓施工及新開工面積示意（略）表6-8 深圳市歷年商業(yè)用房施工及新開工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-6 深圳市歷年商業(yè)用房施工及新開工面積示意（略）二、竣工情況2005年,全市商品房竣工面積945.78萬m2，比上年減少6.58%。按用途分

7、，住宅704.44萬m2，同比減少8.77%，其中，普通住宅615.95萬m2，同比減少19.51%，別墅、高檔公寓88.49萬m2，同比增長(zhǎng)1169.58%；辦公樓18.70萬m2，同比減少47.56%；商業(yè)用房96.67萬m2，同比減少8.40%；其他用房125.97萬m2，同比增長(zhǎng)27.24%。從區(qū)域分布看，羅湖區(qū)149.96萬m2，同比增長(zhǎng)41.86%；福田區(qū)203.91萬m2，同比減少22.63%；南山區(qū)157.39萬m2，同比減少53.94%；鹽田區(qū)37.16萬m2，同比增長(zhǎng)76.45%；寶安區(qū)213.11萬m2，同比增長(zhǎng)23.31%；龍崗區(qū)184.24萬m2，同比增長(zhǎng)71.35%

8、。表6-9 深圳市歷年商品房竣工面積（按用途分）（略）表6-10 深圳市歷年商品房竣工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-7 深圳市歷年商品房竣工面積示意（略）表6-11 深圳市歷年商品住宅竣工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-8 深圳市歷年商品住宅竣工面積示意（略）表6-12 深圳市歷年辦公樓竣工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-9 深圳市歷年辦公樓竣工面積示意（略）表6-13 深圳市歷年商業(yè)用房竣工面積（按區(qū)域分）（略）圖6-10 深圳市歷年商業(yè)用房竣工面積示意（略）第三節(jié) 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房是指按政府優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性住房。深圳市經(jīng)濟(jì)適用房由市、區(qū)政府住房

9、基金投資建設(shè)。2005年,全市在建的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目共12個(gè)，總建筑面積132.81萬m2、10521套；全年共銷售748套。表6-14 深圳市2005年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（市政府）單位：萬m2、元/ m2項(xiàng)目名稱位 置開工日期竣工日期建筑面積項(xiàng)目總套數(shù)（套）銷售情況已售（套）售價(jià)桃源村三期南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桃源村東2005-07-282008-06-0332.482760桃源村單身公寓南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桃源村2004-12-102006-05-113.68578桃源村教師公寓南山區(qū)西麗鎮(zhèn)桃源村2004-05-102005-12-133.50400僑香村福田區(qū)僑香路2005-12-272008-1250.4

10、03874合 計(jì)90.067612表6-15 深圳市2005年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（福田區(qū)）單位：萬m2、元/ m2、套項(xiàng)目名稱位 置開工日期竣工日期建筑面積項(xiàng)目總套數(shù)銷售情況已售售價(jià)鳴泉居僑香路2004-102006-093.212772774130福瑞閣新洲九街2004-082006-092.461621624337合 計(jì)5.67439439表6-16 深圳市2005年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（鹽田區(qū)）單位：萬m2、元/ m2項(xiàng)目名稱位 置開工日期竣工日期建筑面積項(xiàng)目總套數(shù)銷售情況已售售價(jià)藍(lán)色海云居福田區(qū)石廈北2003-092005-122.111121123000深大書香文苑鹽田區(qū)鹽梅路2004

11、-012006-052.25219853000合 計(jì)4.36331197表6-17 深圳市2005年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（寶安區(qū)）單位：萬m2、元/ m2項(xiàng)目名稱位 置開工日期竣工日期建筑面積項(xiàng)目總套數(shù)銷售情況已售售價(jià)寶安新村第四期寶安西鄉(xiāng)200320051.581121123092坪洲新村一期寶安西鄉(xiāng)2005-0116.00772合 計(jì)17.58884112表6-18 深圳市2005年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)情況（龍崗區(qū)）單位：萬m2、元/ m2項(xiàng)目名稱位 置開工日期竣工日期建筑面積項(xiàng)目總套數(shù)銷售情況已售售價(jià)嘉欣園龍崗區(qū)中心城2005-122006-1210.74995橫崗經(jīng)濟(jì)適用房橫 崗2005-12

12、2007-064.40260合 計(jì)15.141255第四節(jié) 開發(fā)成本一、建設(shè)成本（一）測(cè)算依據(jù)以深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站公布的深圳市各類建筑工程成本費(fèi)用情況及建筑成本造價(jià)增加值為基礎(chǔ)，通過對(duì)部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本發(fā)生情況進(jìn)行分析、整理后得出。（二）測(cè)算范圍調(diào)查樣本多在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍內(nèi)，故此比率僅供參考。（三）測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)1土地開發(fā)。完成五通一平，包括通路、通電、通給水通排水、通市政管線、場(chǎng)地平整。2樓宇建造。6層以下類外墻條形磚；廳、房水泥砂漿地面；內(nèi)墻、天棚刷乳膠漆；廚廁缸磚地面，墻面瓷片到頂；夾板門、鋁合金窗；屋面珍珠巖保溫層，預(yù)制混凝土隔熱板。1524層類外墻條形面磚；廳、房水泥砂漿地面

13、；內(nèi)墻、天棚刷大白漿；廚廁地磚，墻面瓷片到頂；鋁合金窗、部分膠合板門；屋面預(yù)制混凝土隔熱板。3區(qū)內(nèi)配套。完善的小區(qū)道路、供水供電、排水排污設(shè)施，設(shè)停車場(chǎng)、小區(qū)公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等進(jìn)行小區(qū)綠化。（四）附加說明各比率視各開發(fā)項(xiàng)目實(shí)況可有一定增減，范圍在5%之間。表6-19 深圳市2005年建設(shè)成本費(fèi)用構(gòu)成單位：%序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi) 容 說 明多層住宅高層住宅一施工前期費(fèi)如果是有償使用政府已開發(fā)好的土地，可在計(jì)入地價(jià)的同時(shí)扣除下列1、2項(xiàng)費(fèi)用22.1317.901征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地費(fèi)和紅線內(nèi)需要拆遷的原有各種建筑物、構(gòu)筑物、青苗、樹木、魚塘、養(yǎng)殖場(chǎng)等的補(bǔ)償和拆遷10.537.982七通一平費(fèi)按設(shè)計(jì)需要挖、填

14、的土石方工程費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)，道路、供水、供電、排污、排水、通訊、路燈等市政工程七通費(fèi)用，如有擋土墻的應(yīng)算在內(nèi)7.025.323勘查測(cè)量費(fèi)進(jìn)行工程水文、地質(zhì)勘查和紅線坐標(biāo)測(cè)量、定點(diǎn)、埋設(shè)樁界等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用1.171.414設(shè)計(jì)費(fèi)包括土地開發(fā)工程、建筑安裝工程及區(qū)內(nèi)配套工程的設(shè)計(jì)費(fèi)用2.832.635臨時(shí)設(shè)施費(fèi)包括臨時(shí)道路、臨時(shí)供水、供電設(shè)施（含臨時(shí)發(fā)電機(jī)發(fā)電、打井抽水等）、建設(shè)單位發(fā)生的設(shè)施費(fèi)用0.580.566特殊市政工程費(fèi)包括供水廠、污水處理廠、電廠、變電站、隧道、橋涵等特殊工程費(fèi)用（通常這些工程由城市市政工程費(fèi)用負(fù)擔(dān)）二建筑安裝費(fèi)指單位項(xiàng)目的土建、安裝工程費(fèi)用63.9563.901樁基礎(chǔ)

15、工程費(fèi)包括沉管灌注樁、沖孔樁、鉆孔樁、挖孔樁、鋼板、管樁等（如是天然基礎(chǔ)則并入主體工程費(fèi)，此項(xiàng)不存在）5.365.20續(xù)上表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi) 容 說 明多層住宅高層住宅2土建工程費(fèi)包括結(jié)構(gòu)工程和室內(nèi)外裝修工程，如天然基礎(chǔ)、混凝土及鋼筋混凝土工程、磚石工程、樓地面工程、屋面工程、裝飾工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、門窗工程及其他零星工程等，外加腳手架搭設(shè)費(fèi)用。關(guān)于二次設(shè)計(jì) 、二次裝修的工程費(fèi)用，若由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)；若由業(yè)主自行裝修，費(fèi)用不能算入50.0247.963安裝工程費(fèi)主要指水、電、煤氣、空調(diào)、消防、電梯等設(shè)備購(gòu)置及其安裝的工程費(fèi)用，通訊部分目前只包括電話線的埋管，其余由深大電話公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用

16、由用戶的電話初裝費(fèi)收??；水電安裝應(yīng)包括潔具、廚具和公用天線的費(fèi)用，室外線管計(jì)至建筑物2m以內(nèi)；水包括供水、排水、污水；消防包括煙感、溫感、花灑等8.5710.74三區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)指小區(qū)內(nèi)的配套工程6.996.821區(qū)內(nèi)道路工程指區(qū)內(nèi)小道（不是七通一平的市政道路），多數(shù)為混凝土路面，寬度在10m以內(nèi)1.241.162區(qū)內(nèi)供水供電工程指建筑物2m以外的區(qū)內(nèi)供水管道、閥門及井、消防栓，供電部分的電線、電纜、變壓器、開關(guān)、電纜溝等，如有水泵房、儲(chǔ)水池，亦應(yīng)包括在內(nèi)1.081.143區(qū)內(nèi)排水、排污工程建筑物2m以外的區(qū)內(nèi)污水、排水管道、污水井、雨水井、化糞池、排水溝、渠（明渠、暗渠）等1.030.824

17、區(qū)內(nèi)變電所包括變、配電所的設(shè)備、材料及安裝費(fèi)用、土建工程、輔助工程費(fèi)用0.380.615區(qū)內(nèi)園林綠化費(fèi)包括區(qū)內(nèi)綠化場(chǎng)地的花草、樹木各項(xiàng)費(fèi)用1.090.896區(qū)內(nèi)場(chǎng)地清理費(fèi)建筑物2m以外的區(qū)內(nèi)場(chǎng)地的交工清理、整修費(fèi)用0.220.167區(qū)內(nèi)公共設(shè)施費(fèi)區(qū)內(nèi)設(shè)置公共娛樂設(shè)施所支付的費(fèi)用，如環(huán)廊、街心公園、涼亭、游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、停車場(chǎng)1.211.498區(qū)內(nèi)路燈設(shè)施費(fèi)包括燈桿、燈具、電纜、電線等費(fèi)用0.740.55四管理費(fèi)、利息6.9311.381管理費(fèi)開發(fā)、建設(shè)過程中的管理費(fèi)用（3%）2.792.662利息未收預(yù)售款的按施工前期費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)之和計(jì)息。分期的按貸款期

18、計(jì)算，即施工前期費(fèi)用月利率整個(gè)工期（多少個(gè)月）+（建筑安裝工程費(fèi)用+區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)用）月利率1/2工期（月數(shù)）。工期包括施工前期的時(shí)間。此項(xiàng)計(jì)算作為控制尺度4.148.72二、建安造價(jià)表6-20 深圳市2005年建筑工程造價(jià)指數(shù)類 型住 宅單身公寓辦 公 樓標(biāo)準(zhǔn)廠房綜合樓結(jié) 構(gòu)6層以下714層1524層2534層6層以下714層6層以下714層1524層2534層6層以下714層基數(shù)月份1993年為1001108.47107.65107.53108.32108.73107.10107.49109.93108.71108.22107.96104.39108.342108.69107.89107.

19、89108.72109.02107.36107.86110.29109.14108.65108.33104.55108.803109.56108.77109.13110.09110.08108.40109.02111.51110.59110.10109.55105.21110.334109.33108.54108.84110.28109.81108.12108.77111.24110.24109.76109.27105.62109.975107.93107.16106.93108.22108.11106.50106.99109.30108.00107.60107.36104.66107.646

20、107.00106.24105.66106.77106.99105.40105.81108.03106.49106.10106.12103.91106.107107.53106.75106.32107.52107.61106.01106.40108.70107.28106.88106.75104.34106.868107.82107.05106.72107.97107.95106.34106.80109.10107.75107.35107.16104.55107.369107.23106.46105.95106.98107.21105.75106.30108.40106.77106.37106

21、.32104.05106.3210107.71107.00105.91107.04107.79106.13106.67108.74106.65106.09106.78104.20106.0911107.39106.69105.49106.55107.42105.75106.29108.32106.16105.60106.37103.93105.6012107.62106.97105.17105.62107.41105.73106.05108.31105.80105.05106.15103.67105.09綜 合108.02107.26106.80107.84108.18106.55107.04

22、109.32107.80107.31107.34104.42107.38表6-21 深圳市2005年建筑工程造價(jià)單位：元/m2 月份項(xiàng)目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月住 宅6層以下907110990811109161120916-111890511029001105902110790411079021105904-1107902-11059031108714層7649347649347709407609557609557629317619307609557629317629557619307629551524層117614371177143811791439117814

23、3811741435117214341175143411761435117214341175143411751434117514342534層127215541273155512751600127516001272155412681551126915521270155412691552126915521268155112661550單身公寓6層以下664812665814666815666815663810655806659808659810658809659810659810659810714層9441154944115594511589451156943115194011489451156

24、94611579401148946115794011489401148辦公樓6層以下885108188510818891085888108288310788821075883107988310808821075883107988210758821075714層7149967169987201004720100471499671299471399572010047139957149967149957149951524層125015261252152812541530125415291248152312441520124815221248152312481523124815231246152112

25、4815232534層123215081232150812341510123315101230150512281502122915041229150412281502122514981225149812291504標(biāo)準(zhǔn)廠房706863708865711869711869705861703858704860705861703858705860705860703859綜合樓6層以下487595487595489598490601487595484590487595487597487596487596485593485594714層8139948159958191001818999811990809

26、988809990818999809994809994809994807993表6-22 深圳市歷年建筑工程造價(jià)指數(shù)類 型住 宅單身公寓辦 公 樓標(biāo)準(zhǔn)廠房綜合樓結(jié) 構(gòu)6層以下714層1524層2534層6層以下714層6層以下714層1524層2534層6層以下714層基數(shù)年度1993年為1001994100.55101.69102.67102.67101.94103.59103.08102.85102.67102.67101.81105.57104.081995103.27103.77104.20104.20104.38101.82106.04105.04104.20104.20103.64

27、108.19106.141996104.45104.87105.22105.22105.69104.18107.09106.08105.22105.22103.88108.53106.831997107.10106.41105.82105.82106.22104.95107.27106.48105.82105.82103.61108.58107.161998100.65100.22100.34101.21100.40100.11101.87101.68100.45101.1998.84100.5199.58199998.2197.7398.2897.3995.8398.0898.1097.42

28、98.4299.2197.3697.0596.80200098.8397.9998.9797.6397.1397.1397.8298.4297.7699.0396.1699.9697.91200198.6197.7498.6097.7896.9697.1097.8098.4597.6998.8496.1699.7897.27200297.9397.0797.3897.0396.4295.9496.3497.4797.0097.6995.0798.5996.442003100.75100.30100.99101.33100.2499.26100.07101.61101.67102.0599.60

29、100.00100.992004106.16105.10104.89105.98106.36104.61104.55107.21106.10105.78105.71101.92105.532005108.02107.26106.80107.84108.18106.55107.04109.32107.80107.31107.34104.42107.38表6-23 深圳市2005年建筑工程材料費(fèi)用指數(shù)類 型住 宅單身公寓辦 公 樓標(biāo)準(zhǔn)廠房綜合樓結(jié) 構(gòu)6層以下714層1524層2534層6層以下714層6層以下714層1524層2534層6層以下714層基數(shù)月份1993年為100195.0692.7

30、492.8493.8594.6892.5191.1094.6294.4794.4195.2188.6594.17295.3793.0793.3694.4895.0892.8891.5795.1095.0695.1395.7688.8494.78396.5894.2995.1096.6296.5594.3293.0496.7397.0597.4997.5189.6396.76496.2593.9894.7096.9396.1793.9292.7296.3696.5696.9397.1190.2596.29594.1891.9091.7493.2893.6691.5090.2593.5993.17

31、92.9094.1488.8993.02692.8690.6089.9290.9992.1089.9588.7491.8891.0990.4392.3387.9791.00793.6291.3290.8692.1892.9690.8089.4992.7892.1891.7293.2588.4992.00893.9891.7091.4092.8493.4091.2389.9793.2992.8092.4593.8088.7292.62993.1590.8690.3091.2892.3890.4189.3292.3391.4390.8492.5888.1291.271093.8391.6390.2

32、491.3893.1990.9489.7992.7991.2890.3793.2488.3590.971193.3891.2089.6590.6192.6790.4189.3092.2390.6089.5692.6688.0290.321293.7091.5989.1889.1492.6690.3888.9992.2390.1288.6492.3487.7189.65綜 合94.3392.0791.6192.8093.7991.6090.3693.6692.9992.5794.1688.6492.74表6-24 深圳市歷年建筑工程材料費(fèi)用指數(shù)類 型住 宅單身公寓辦 公 樓標(biāo)準(zhǔn)廠房綜合樓結(jié) 構(gòu)6

33、層以下714層1524層2534層6層以下714層6層以下714層1524層2534層6層以下714層基數(shù)年度1993年為100199491.8494.6097.2797.2792.1791.4192.4094.7697.2797.2791.0992.1894.62199596.3087.9489.6289.6286.3185.1186.7388.1389.6289.6285.1485.6687.56199686.9788.2989.6489.6485.8785.5187.3688.4689.6489.6485.3086.2187.86199786.4587.5788.7388.7385.62

34、85.0885.8587.2588.7381.4084.5785.7087.15199886.2582.1381.7082.7782.4183.4783.1382.0782.0781.8781.5983.4282.96199980.1578.4579.1975.6677.1678.7178.3378.0577.0577.8779.3078.0777.75200081.2078.7680.0675.8578.0578.1378.3878.6978.4277.8677.5682.8379.91200180.8678.3679.5977.7277.8378.0878.1078.6978.3077.6

35、077.5282.6078.93200280.0477.6078.0575.3777.2576.6776.5277.5977.7070.0776.5681.2478.26200384.1482.3183.4682.6582.7681.4981.5283.3484.5484.1282.7583.0284.47200494.7292.4092.2493.3094.3692.1590.6594.1493.8093.5294.6688.7893.35200594.3392.0791.6192.893.7991.6090.3693.6692.9992.5794.1688.6492.74表6-25 深圳市

36、歷年各類建筑工程成本費(fèi)用增加值項(xiàng) 目增 加 值2001年2002年2003年2004年2005年1樁基礎(chǔ)多層建筑55655565556555655566高層建筑90120901209012090120901202基礎(chǔ)土方（運(yùn)距5km內(nèi)）121812181218121812183.一般水電安裝住宅106128106128106128106128106128廠房70807080708070807080高層建筑2202652202652202652202652202654電梯商品住宅150180150180150180150180150180手扶梯2002002002002005空調(diào)（元/冷噸）95

37、00120009500120009500120008000110008000110006消防608060806080608060807通訊102010201020102010208室外配套1101501101501101501101501101509煤氣管道1020102010201020102011玻璃幕墻（明框）45080045080045080045080045080012玻璃幕墻（隱框）1000130010001300100013009001300900130013對(duì)講機(jī)系統(tǒng)1525152515251525152514電視天線484848484815勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用50805080508

38、050805080注：各類建筑的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和特征詳見深圳市建設(shè)工程造價(jià)管理站編寫的建設(shè)工程價(jià)格信息2005年各期“各類工程特征及標(biāo)準(zhǔn)”第五節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)化工作一、深圳住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)狀為促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在建筑領(lǐng)域加快推動(dòng)以節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材及環(huán)境保護(hù)為主要目標(biāo)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進(jìn)工作，2002年12月深圳市成立了住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管建設(shè)口的副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市相關(guān)部門的26個(gè)室局為成員單位的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國(guó)土房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2005年8月16日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局設(shè)立了深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，并由深圳市國(guó)土房產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)中心依托所管的

39、梅山苑、高新公寓兩小區(qū)開展各項(xiàng)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)試驗(yàn)和推廣工作。從2005年開始，逐步編寫和發(fā)布了十多項(xiàng)與推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化配套的法規(guī)，如深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化十一五發(fā)展綱要、深圳市3A住宅性能認(rèn)定實(shí)施管理辦法、深圳市優(yōu)良住宅部品推薦管理辦法和實(shí)施細(xì)則、深圳市中央空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能運(yùn)行維護(hù)管理暫行規(guī)定、深圳市住宅建筑節(jié)能規(guī)范等。經(jīng)過持續(xù)努力，時(shí)下，深圳市的住宅產(chǎn)業(yè)化開始實(shí)現(xiàn)從政府的推進(jìn)為主的行為向企業(yè)和社區(qū)投資商的自覺行動(dòng)的轉(zhuǎn)變，如招商地產(chǎn)的以泰格花園“綠色地產(chǎn)”示范項(xiàng)目為代表的節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保的生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)和改造，多次獲國(guó)家建設(shè)部2005年度“綜合科技示范項(xiàng)目”、美國(guó)綠色建筑委員會(huì)“LEED銀獎(jiǎng)”、廣東省房

40、地產(chǎn)協(xié)會(huì)“綠色住區(qū)示范項(xiàng)目”等殊榮；萬科地產(chǎn)的住宅工廠化生產(chǎn)的研究和實(shí)施初見成效，已在多個(gè)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)用，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；中銀花園等商住樓的中水利用系統(tǒng)的運(yùn)行為全市提供了中水回用的寶貴經(jīng)驗(yàn)；在已經(jīng)開工建設(shè)的僑香村經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)中全面應(yīng)用如太陽能熱水和光伏利用、雨水收集和中水回用、垃圾縮量壓縮處理等多種新技術(shù)，屆時(shí)該小區(qū)將成為亞洲乃至世界最大的生態(tài)住宅小區(qū)；梅林一村早在1997年實(shí)現(xiàn)了住宅區(qū)直飲水；1997年以后興建的住宅區(qū)80%以上實(shí)現(xiàn)了全地下停車和一戶一車位設(shè)計(jì)。二、示范基地建設(shè)情況1針對(duì)深圳空氣污染較重和熱島效應(yīng)、溫室效應(yīng)明顯等問題，開展住宅區(qū)屋頂綠化與屋頂經(jīng)濟(jì)作物種植試驗(yàn)

41、。完成梅山苑屋頂綠化約5000m2，種植屋頂草莓園約700 m2。2針對(duì)深圳缺水、住宅區(qū)污水排放嚴(yán)重污染境內(nèi)河流域等問題，開展住宅區(qū)生活污水處理回用試驗(yàn)。在梅山苑建成1個(gè)日污水處理量50噸的人工濕地污水處理系統(tǒng)，通過在人工建造的濕地上選鋪、栽特定填料與植物，以生物無害化處理形式凈化、降解生活污水中的雜質(zhì)，并將處理后達(dá)到國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的水體回用于小區(qū)綠化灌溉等公共用途。3嘗試人工濕地與屋頂經(jīng)濟(jì)作物種植兩種技術(shù)的結(jié)合試驗(yàn)與推廣工作。在梅山苑建成1個(gè)日污水處理量10噸的人工濕地污水處理系統(tǒng)，將富含的氮磷等營(yíng)養(yǎng)的處理后水體提升至屋頂清水池，用于滴灌屋頂草莓種植區(qū)，降低屋頂種植經(jīng)濟(jì)成本，并起到節(jié)能、省地、

42、節(jié)水、環(huán)保的作用。4針對(duì)深圳一次能源稀缺、電力等能源供應(yīng)緊張問題，開展住宅區(qū)太陽能技術(shù)應(yīng)用試驗(yàn)。建成梅山苑太陽能利用技術(shù)應(yīng)用系統(tǒng)，進(jìn)行太陽能供熱水設(shè)備、太陽能路燈、太陽能宣傳欄試驗(yàn)。5針對(duì)建筑工程建設(shè)工期長(zhǎng)、質(zhì)量難以保證等問題，開展住宅建設(shè)工廠化、標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)試驗(yàn)。建設(shè)梅山苑住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)綜合示范屋6套，試驗(yàn)環(huán)保型整體浴室與整體廚房、室內(nèi)整體飾板、住宅建筑工廠化施工與裝飾等技術(shù)，其中，環(huán)保型整體浴室技術(shù)是重點(diǎn)試驗(yàn)項(xiàng)目，通過家庭回水利用技術(shù)與整體浴室技術(shù)的整合，既可將淋浴、洗手等生活廢水循環(huán)利用于沖洗馬桶、家居清潔，達(dá)到節(jié)水目的，又可充分發(fā)揮海水浴、中藥浴、花瓣浴等整體浴室技術(shù)功能。 6利用梅山苑住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)綜合示范屋，開展室內(nèi)環(huán)境污染治理、住宅智能化控制、建筑節(jié)地等技術(shù)試驗(yàn)，并在示范屋外墻建設(shè)中，采用聚苯三合一系統(tǒng)等多項(xiàng)技術(shù)，進(jìn)行外墻節(jié)能、隔熱、降噪系統(tǒng)的試驗(yàn)。 三、示范基地建設(shè)計(jì)劃住宅產(chǎn)業(yè)化推廣工作的政府主導(dǎo)性、社會(huì)公益性較強(qiáng)，故下一步擬設(shè)立專門機(jī)構(gòu)協(xié)助政府職能部門推進(jìn)相關(guān)工作。（一）在示范基地建設(shè)方面1在梅山苑二期建設(shè)中開展住宅產(chǎn)業(yè)化綜合技術(shù)試驗(yàn)，建設(shè)一棟住宅產(chǎn)業(yè)化綜合示范樓，綜合運(yùn)用、展示各項(xiàng)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)及設(shè)備。2開展住宅區(qū)雨水收集利用技術(shù)試驗(yàn)。在梅山苑建設(shè)雨水收集利用系統(tǒng)，利用山勢(shì)高差收集雨、洪水，經(jīng)生物無害化處理后用于水景觀、