第9章 房地產(chǎn)投資決策分析(地產(chǎn)投資分析-東北財(cái)大,劉秋雁)

1、第9章 房地產(chǎn)投資(tu z)決策分析房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)投資決策概述房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選各比選指標(biāo)的應(yīng)用共二十四頁(yè)91房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)投資決策概述 911房地產(chǎn)投資決策的含義 在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，一般都會(huì)有不同(b tn)的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的方法實(shí)現(xiàn)正確的選擇，在眾多的投資方案中找出最佳方案，就是房地產(chǎn)投資決策。共二十四頁(yè)91房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)投資決策概述912房地產(chǎn)投資決策的程序 一項(xiàng)投資決策大體要經(jīng)歷以下程序： 1確定擬建項(xiàng)目要達(dá)到的目標(biāo)； 2根據(jù)確定的目標(biāo)，提出若干個(gè)有價(jià)值的投資方案； 3通過(guò)方案的比選，選出最佳投資方案； 4最后對(duì)最佳方案進(jìn)行

2、評(píng)價(jià)，以判斷其可行(kxng)程度。共二十四頁(yè)91房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)投資決策概述913房地產(chǎn)投資決策的準(zhǔn)則 1確定型決策準(zhǔn)則 確定型決策問(wèn)題的決策準(zhǔn)則就是各類(lèi)方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 2風(fēng)險(xiǎn)型決策準(zhǔn)則 這種方法要求決策者根據(jù)(gnj)幾種不 同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開(kāi)展決策工作。共二十四頁(yè)91房地產(chǎn)項(xiàng)目(xingm)投資決策概述 3不確定型決策準(zhǔn)則 此類(lèi)決策結(jié)果在很大程度上依賴(lài)于決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)所持的態(tài)度。 這些決策準(zhǔn)則包括： 1）悲觀準(zhǔn)則 2）樂(lè)觀準(zhǔn)則 3）折衷準(zhǔn)則 4）后悔值準(zhǔn)則 5）機(jī)會(huì)均等準(zhǔn)則共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選 921房地產(chǎn)投資項(xiàng)目方案比選的含

3、義 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的方案比選，即投資方案的比較與選擇，是尋求合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案的必要手段。它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，進(jìn)行計(jì)算和分析，從中篩選出滿(mǎn)足最低收益率要求(yoqi)的可供比較方案，并對(duì)這些方案作出最后選擇的過(guò)程。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(xingm)的方案比選922投資方案的類(lèi)型 1互斥方案 互斥方案是在若干個(gè)方案中，選擇其中任何一個(gè)方案則其它方案就必須被排斥的一組方案。 2獨(dú)立(dl)方案 獨(dú)立方案是指一組相互獨(dú)立、互不排斥的方案。在獨(dú)立方案中，選擇某一方案并不排斥選擇另一方案。 3混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和獨(dú)立方案兩種關(guān)系的混合情況。共二

4、十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(xingm)的方案比選923比選所用的指標(biāo) 1靜態(tài)指標(biāo) 這是指沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值(jizh)因素的指標(biāo)。 1）差額投資收益率 差額投資收益率是單位追加投資所帶來(lái)的成本節(jié)約額，有時(shí)也叫追加投資收益率。其表達(dá)式為： 式中：R 差額投資收益率； C1，C2 兩個(gè)比較方案的年成本； I1，I2 兩個(gè)比較方案的總投資。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(xingm)的方案比選 2）差額投資回收期 差額投資回收期是指通過(guò)成本節(jié)約(jiyu)收回追加投資所需的時(shí)間，有時(shí)也叫追加投資回收期。其表達(dá)式為：式中：P 差額投資回收期； I1，I2 兩個(gè)比較方案的總投資； C1，C2 兩個(gè)比較

5、方案的年成本。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資項(xiàng)目(xingm)的方案比選 2動(dòng)態(tài)指標(biāo) 這是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值(jizh)因素的指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要有以下幾種： 1）凈現(xiàn)值（NPV） 凈現(xiàn)值是投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和。用凈現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法叫凈現(xiàn)值法，有時(shí)也叫現(xiàn)值法。其表達(dá)式為： 如果判斷項(xiàng)目的可行性，則NPV0的擬建方案是可以考慮接受的；如果進(jìn)行方案比選，則以?xún)衄F(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。 共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選 2）凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值率是投資方案的凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值的比率，它表明單位投資的盈利能力和資金(zjn)的使用效率。 式中：NPVR 凈現(xiàn)值率； NPV 凈現(xiàn)

6、值； Ip 投資現(xiàn)值。在進(jìn)行方案比選時(shí)，凈現(xiàn)值率大的方案為優(yōu)選方案。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選 3）差額投資(tu z)內(nèi)部收益率（IRR） 差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 式中 ：IRR 差額投資內(nèi)部收益率； 投資大的方案第期凈現(xiàn)金流量； 投資小的方案第期凈現(xiàn)金流量； n開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選 4）等額年值（AW） 將項(xiàng)目的凈現(xiàn)值換算(hun sun)為項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的等額年金就是等額年值。用等額年值來(lái)進(jìn)行多方案比選的方法就叫等額年值法。 從其表達(dá)式可以看出，AW實(shí)際上是

7、NPV的等價(jià)指標(biāo)。也可以說(shuō)，在進(jìn)行方案比選時(shí)，等額年值大的方案應(yīng)為優(yōu)選方案。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選 5）費(fèi)用現(xiàn)值（PC） 把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的各年投入（費(fèi)用）按基準(zhǔn)收益率折現(xiàn)成的現(xiàn)值就是(jish)費(fèi)用現(xiàn)值。用費(fèi)用現(xiàn)值進(jìn)行方案比選的方法就叫費(fèi)用現(xiàn)值法。 式中：C 第t期投入總額； B 期末余值回收。 n 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選 6）等額年費(fèi)用（AC）。 將項(xiàng)目(xingm)計(jì)算期內(nèi)所有的費(fèi)用現(xiàn)值，按事先選定的基準(zhǔn)收益率，折算為每年等額的費(fèi)用，叫做等額年費(fèi)用。以此進(jìn)行方案比選的方

8、法，叫等額年費(fèi)用比較法。其表達(dá)式為: 在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(tu z)項(xiàng)目的方案比選924比選中應(yīng)注意的問(wèn)題(wnt) 1內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值 大多數(shù)情況下的獨(dú)立項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析中，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)來(lái)判斷項(xiàng)目的可行性，所得出的結(jié)論是一致的。因此，可選擇任一指標(biāo)作為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)。但是在某些情況下（如多個(gè)方案進(jìn)行比較和選擇時(shí)），相互矛盾的信號(hào)出現(xiàn)了，這兩種方法可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有的備選方案作出不同的排序。 一般來(lái)說(shuō)，在這樣的方案比選中，通常不直接采用內(nèi)部收益率指標(biāo)比較，而采用凈現(xiàn)值和差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)作為比較指標(biāo)。共二十四頁(yè)92房地產(chǎn)投資(

9、tu z)項(xiàng)目的方案比選 2凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率 凈現(xiàn)值和凈現(xiàn)值率兩個(gè)指標(biāo)在方案比較和項(xiàng)目排隊(duì)時(shí)，有時(shí)也會(huì)得出相反的結(jié)論。因此，在進(jìn)行方案比選時(shí)，若無(wú)資金限制條件，此時(shí)可采用凈現(xiàn)值作為(zuwi)比選指標(biāo)，相反，當(dāng)事先明確了資金限定范圍時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步用凈現(xiàn)值率來(lái)衡量，這就使用了凈現(xiàn)值率排序法。 共二十四頁(yè)93各比選指標(biāo)(zhbio)的應(yīng)用931互斥方案的比較與選擇 1對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期相同的互斥方案，可直接用凈現(xiàn)值、差額投資內(nèi)部(nib)收益率或等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。 2對(duì)于項(xiàng)目計(jì)算期不同的互斥方案項(xiàng)目，一般采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比

10、較方案的項(xiàng)目計(jì)算期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理。共二十四頁(yè)93各比選指標(biāo)(zhbio)的應(yīng)用 3對(duì)于計(jì)算期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)(zhbio)進(jìn)行比選。 4對(duì)于效益相同或基本相同的互斥房地產(chǎn)項(xiàng)目，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。共二十四頁(yè)93各比選指標(biāo)(zhbio)的應(yīng)用 932獨(dú)立方案的比較與選擇 獨(dú)立方案的選擇可能會(huì)出現(xiàn)(chxin)兩種情況： 一種是投資者可利用的資金足夠多，即通常所說(shuō)的無(wú)資金限制條件。 另一種是投資者可利用的資金是有限制的。共二十四頁(yè)93各比選指標(biāo)(zhbio)的應(yīng)用 獨(dú)立方案的比較

11、與選優(yōu)指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，以便獲得最大的總體(zngt)效益，即NPV(ic)最大。 一般來(lái)說(shuō)，它有四種基本選擇方法：一是現(xiàn)值法，二是凈現(xiàn)值率排序法，三是收益率分配法，四是互斥組合法。共二十四頁(yè)93各比選指標(biāo)(zhbio)的應(yīng)用 第四種方法-互斥組合法，是把各獨(dú)立方案都組合成相互排斥的方案，其中每一個(gè)組合方案代表一個(gè)相互排斥的組合，這就可以利用(lyng)前述互斥方案的比較方法，選擇最優(yōu)的組合方案。這種方法可以保證得到已知條件下的最優(yōu)組合方案。 共二十四頁(yè)93各比選指標(biāo)(zhbio)的應(yīng)用 9.3.3混合方案的比較與選擇 混合方案與獨(dú)立(dl)方案的選擇一樣，也可分為有資金約束和無(wú)資金約束兩種情況。如果資金無(wú)約束，只要從各獨(dú)立(dl)項(xiàng)目中選擇互斥型方案中凈現(xiàn)值（或等額年值）最大的方案加以組合即可。如果資金有約束，選擇的標(biāo)準(zhǔn)是凈現(xiàn)值和差額內(nèi)部收益率（即不再是內(nèi)部收益率）。共二十四頁(yè)內(nèi)容摘要第9章 房地產(chǎn)投資決策分析。它是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目面臨的各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，進(jìn)行計(jì)算和分析，從中篩選出滿(mǎn)足最低收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案作出最后(zuhu)選擇的過(guò)程。將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)所有的費(fèi)用現(xiàn)值，按事先選定的基準(zhǔn)收益率，