房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理的運(yùn)營方法探討

1、132001 財(cái)務(wù)分析論文房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理的運(yùn)營方法探討隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下獲得迅速的發(fā)展，在房地產(chǎn)的發(fā)展中，提高企業(yè)自身各環(huán)節(jié)的運(yùn)行效率對于企業(yè)的運(yùn)行有著重要的意義。財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的組成，優(yōu)化對于財(cái)務(wù)的管理對于提升企業(yè)運(yùn)營有著巨大的幫助。在實(shí)際中，各企業(yè)也確實(shí)就內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方式進(jìn)行完善，財(cái)務(wù)動態(tài)管理漸漸成為契合企業(yè)財(cái)務(wù)管理完善的一種有效方法，能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運(yùn)營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財(cái)務(wù)動態(tài)管理究竟是什么，對于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行有著怎樣的意義，如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動態(tài)管理是本文接下來將要探討的內(nèi)容。一、財(cái)務(wù)動態(tài)管理概

2、述（一）財(cái)務(wù)動態(tài)管理概念財(cái)務(wù)動態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對財(cái)務(wù)運(yùn)作所出現(xiàn)的新的財(cái)務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實(shí)際的財(cái)務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)指標(biāo)，運(yùn)用正確的系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理的分析辦法，對企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行實(shí)時動態(tài)的描述。動態(tài)財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項(xiàng)目管理中，動態(tài)的財(cái)務(wù)管理通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)進(jìn)行融合，依據(jù)合理的各項(xiàng)房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進(jìn)的房地產(chǎn)管理工具對房地產(chǎn)中各種因素進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計(jì)、分析、計(jì)算、比較最終實(shí)現(xiàn)一種動態(tài)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。（二）財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對于財(cái)務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO

3、由財(cái)務(wù)人員由任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財(cái)務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的價值和地位偏低，在同等職位上，財(cái)務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，資金間的流動較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時代的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，缺乏財(cái)務(wù)人員的運(yùn)用，企業(yè)的運(yùn)營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競爭力，最終被淘汰。二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的主要不同（一）會計(jì)核算方式房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)人員與制造業(yè)相比在會計(jì)核算方面有 著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)

4、 轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財(cái)務(wù)工作者主要是 對大筆資金的動向進(jìn)行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空 乏，沒有更多的實(shí)際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特 定時期進(jìn)行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn) 工作狀態(tài)類似往往只是在特定時間進(jìn)行，工作周期短。這 兩者在整體的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無法 對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做由任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相 反的是制造業(yè)的會計(jì)工作，在制造業(yè)中財(cái)會計(jì)需要對企業(yè) 運(yùn)行中的各個方面進(jìn)行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成 本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運(yùn)行過程的實(shí) 際收益與發(fā)展調(diào)整的各個環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更 為重要的作用，受到重視程度業(yè)

5、更高。（二）成本核算方式不同在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財(cái)務(wù)人員的重點(diǎn)工作組成 部分，財(cái)務(wù)人員的價值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地 產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作。（三）資金運(yùn)作模式不同制造業(yè)主要是流動資金貸款，在項(xiàng)目進(jìn)入正常銷售期 后，資金滾動運(yùn)作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資 金密集型，融資貫穿于項(xiàng)目整個的運(yùn)行周期。因此融資能 力對于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。（四）稅務(wù)核算不同制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土 地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項(xiàng)目盈 利影響特別大。三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動態(tài)管理運(yùn)營方法在了解房地產(chǎn)動態(tài)財(cái)務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對于其如何 在企

6、業(yè)中實(shí)施動態(tài)財(cái)務(wù)管理運(yùn)營有了相關(guān)方法的思考。（一）樹立以成本控制為動態(tài)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的根本目標(biāo)，所 以在進(jìn)行財(cái)務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作 為其所要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。在實(shí)際的財(cái)務(wù)動態(tài)管理中，其中的 各種管理內(nèi)容包括，財(cái)務(wù)動態(tài)管理手段，財(cái)務(wù)動態(tài)管理制 度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目 運(yùn)作時，財(cái)務(wù)動態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對于各種成本進(jìn)行模擬核算，在項(xiàng)目進(jìn)行中實(shí)時對成本細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本的降低。（二）完善財(cái)務(wù)動態(tài)管理制度確定目標(biāo)后，為保證財(cái)務(wù)動態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行，企業(yè)必須就財(cái)務(wù)動態(tài)管理制度進(jìn)行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問題。確定財(cái)務(wù)動態(tài)管理在不同時期的生效機(jī)制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時能夠及 ?r 的做出適應(yīng)性調(diào)整。（三）項(xiàng)目開發(fā)全過程實(shí)行財(cái)務(wù)管控在投資環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)主動介入投資決策的各個環(huán)節(jié)，提前做好項(xiàng)目的資金及稅務(wù)規(guī)劃；在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項(xiàng)目的各個開發(fā)節(jié)點(diǎn)，主動承擔(dān)起項(xiàng)目推進(jìn)的責(zé)任；在項(xiàng)目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運(yùn)用專業(yè)知識，調(diào)動成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價值。四、結(jié)語動態(tài)財(cái)