房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險與對策

1、房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險與對策房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險與對策提要：地下室防水、排水、抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空豉是本工程質(zhì)量控制的重點。項目部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險與對策1進(jìn)度控制風(fēng)險與對策注：-針對項目具體特點進(jìn)行編寫2質(zhì)量控制風(fēng)險與對策注：-列由項目工程質(zhì)量控制的重點，編寫預(yù)防措施例，僅供參考，根據(jù)項目具體情況作增減或修改地下室防水、排水、抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空豉是本工程質(zhì)量控制的重點。項目部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司、總包單位及各分包單位的主動性，完善質(zhì)量保證體系，強化過程監(jiān)督、檢查和工序驗收，把好竣工驗收最后一關(guān)。重點部位的質(zhì)量通病防

2、治措施模板工程質(zhì)量通病及預(yù)防措施a梁模板：通病現(xiàn)象：梁身不平直、梁底不平及下?lián)?、梁?cè)模炸模、局部模板嵌入柱梁間、拆除困難。防治措施：(1)支模時應(yīng)遵守邊模包底模的原則，梁模與柱模連接處，下料尺寸一般應(yīng)略為縮短。(2)梁側(cè)模必須有壓腳板、斜撐、拉線直后將梁側(cè)釘固。梁底模板按規(guī)定起拱。(3)混凝土澆筑前，模板應(yīng)充分用水澆透。b柱模板：通病現(xiàn)象：炸模、斷面尺寸豉由、漏漿、混凝土不密實,或蜂窩麻面、偏斜、柱身中間柱模偏位。防治措施：(1)根據(jù)規(guī)定的柱箍間距要求加固。(2)成排柱模支模時，應(yīng)先兩端柱模，校直與復(fù)核位置無誤后，頂部拉通長線，再立中間柱模。(3)、四周斜撐要牢固。c板模板：通病現(xiàn)象：板中部下

3、撓，板底混凝土面不平。防治措施：(1)樓板模板厚度要一致，擱柵木料要有足夠的強度和剛度，擱柵面要平整。所有擱柵均刨至統(tǒng)一尺寸。(2)支頂要符合規(guī)定的保證項目要求。(3)模板按規(guī)定起拱。鋼筋工程質(zhì)量通病及預(yù)防措施通病現(xiàn)象：鋼筋下料長度不準(zhǔn)箍筋歪斜扭曲，綁扎間距不均，鋼筋貼模板，負(fù)筋下塌等。預(yù)防及糾正措施：(1)指派熟練工人操作鋼筋機械，定期校核調(diào)直機的計量部件。(2)加工箍筋時一次性加工個數(shù)不宜過多。(3)梁板及墻柱鋼筋綁扎時，先劃線，后綁扎，嚴(yán)格按線綁扎。(4)嚴(yán)格用按規(guī)定厚度的具有足夠強度的硅墊塊將梁板鋼筋墊起，墻柱鋼筋的保護(hù)層墊塊綁扎牢固。(5)板面負(fù)筋要用固定馬凳墊起，數(shù)量要足夠，綁扎要

4、牢固，避免踩踏。硅工程質(zhì)量通病及預(yù)防措施通病現(xiàn)象及預(yù)防措施：(1)蜂窩。產(chǎn)生原因：振搗不實或漏振；模板縫隙過大導(dǎo)致水泥漿流失，鋼筋較密或石子相應(yīng)過大。預(yù)防措施：按規(guī)定使用振動器。停歇后再澆搗時，新舊接縫范圍要小心振搗.模板安裝前應(yīng)清理模板表面及模板拼縫處的漿，才能使接縫嚴(yán)密。若接縫寬度超過，應(yīng)予填封，底板鋼筋過密時應(yīng)選擇相應(yīng)的石子粒徑。(2)露筋。產(chǎn)生原因：主筋保護(hù)層墊塊不足，導(dǎo)致鋼筋緊貼模板；振搗不實。預(yù)防措施：鋼筋墊塊厚度要符合設(shè)計規(guī)定的保護(hù)層厚度；墊塊放置間距適當(dāng)，鋼筋直徑較小時墊塊間距宜密些，使鋼筋下重?fù)隙葴p少；使用振動器必須待混凝土中氣泡完全排除后才移動。(3)麻面。產(chǎn)生原因：模板表

5、面不光滑；模板濕潤不夠；漏涂隔離劑。預(yù)防措施：模板應(yīng)平整光滑，安裝前把粘漿清除干凈，并滿涂隔離劑，澆搗前對模板要澆水濕潤。(4)孔洞。產(chǎn)生原因：在鋼筋較密的部位，混凝土被卡住或漏振。預(yù)防措施：對鋼筋較密的部位應(yīng)分次下料，縮小分層振搗的厚度；按照規(guī)程使用振動器，特殊部位采用小35小直徑振動棒仔細(xì)振搗。(5)縫隙及夾渣：產(chǎn)生原因：施工縫沒有按規(guī)定進(jìn)行清理和澆漿，特別是臺階面及墻根處。預(yù)防措施：在墻模施工縫面位置開100X100生口模板，以清除雜物。墻模板腳應(yīng)留A200X200mmi板，墻按W1000mm設(shè)置。澆筑混凝土前應(yīng)全面檢查，清除模板的雜物和垃圾。(6)墻底部缺陷(爛腳)。產(chǎn)生原因：模板下口

6、縫隙不嚴(yán)密，導(dǎo)致漏水泥漿；或澆筑前沒有先澆灌足夠50mm厚以上水泥砂漿。預(yù)防措施：模板縫隙寬度超過應(yīng)予填塞嚴(yán)密，特別防止側(cè)板吊腳；澆注混凝土前先澆筑50100mm厚的水泥砂漿。(7)梁柱結(jié)點處(接頭)斷面尺寸偏差過大。產(chǎn)生原因：柱頭模板剛度差，或把安裝柱頭模板放在樓層模板安裝的最后階段，缺乏質(zhì)量控制和監(jiān)督。預(yù)防措施：安裝梁板模板前，先安裝梁柱接頭模板，并檢查其斷面尺寸、垂直度、剛度，符合要求方允許接駁梁模板。(8)樓板表面平整度差。產(chǎn)生原因：振搗后沒有用拖板、刮尺抹平；跌級和斜水部位沒有用符合尺寸的模具定位；混凝土未達(dá)終凝就在上面行人和操作。預(yù)防措施：澆搗樓面應(yīng)提倡使用拖板或刮尺抹平，跌級要使

7、用平直、厚度符合要求的模具定位；混凝土達(dá)到后才允許在混凝土面上操作。(9)基礎(chǔ)軸線位移，螺孔、埋件位移.產(chǎn)生原因：模板支撐不牢，埋件固定措施不當(dāng)，澆筑時受到碰撞引起。預(yù)防措施：基礎(chǔ)混凝土是屬于厚大構(gòu)件，模板支撐系統(tǒng)要予以充分考慮；當(dāng)混凝土搗至螺孔底時，要進(jìn)行復(fù)線檢查,及時糾正。澆注混凝土?xí)r應(yīng)在螺孔周邊均勻下料，對重要的預(yù)埋螺栓尚應(yīng)采用鋼架固定。必要時二次澆筑。(10)混凝土表面不規(guī)則裂縫.產(chǎn)生原因：一般是淋水保養(yǎng)不及時，濕潤不足，水分蒸發(fā)過快或大構(gòu)件溫差收縮，沒有執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。預(yù)防措施：混凝土終凝后立即進(jìn)行淋水保養(yǎng)；高溫或干燥天氣要加麻袋草袋等覆蓋，保持構(gòu)件有較久的濕潤時間。(11)缺棱掉角。

8、產(chǎn)生原因：投料不準(zhǔn)確，攪拌不均勻,由現(xiàn)局部強度低；或拆模板過早，拆模板方法不當(dāng)。預(yù)防措施：指定專人監(jiān)控投料，投料計量準(zhǔn)確；攪拌時間要足夠；拆模應(yīng)在混凝土強度能保證其表面及棱角有不應(yīng)在拆除模板而受損壞時方能拆除。拆除時對構(gòu)件棱角應(yīng)予以保護(hù)。(12)鋼筋保護(hù)房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險與對策提要：地下室防水、排水、抗裂、防滲，屋面、墻面、衛(wèi)生間抗?jié)B漏，粉刷開裂、空豉是本工程質(zhì)量控制的重點。項目部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司層墊塊脆裂。產(chǎn)生原因：墊塊強度低于構(gòu)件強度；放置鋼筋時沖力過大。預(yù)防措施：墊塊的強度不得低于構(gòu)件強度，并能抵御鋼筋放置時的沖擊力；當(dāng)承托較大的鋼筋時，墊塊中應(yīng)加鋼筋或鐵絲增強；墊塊制作完畢應(yīng)澆水養(yǎng)

9、護(hù)。預(yù)留孔洞通病現(xiàn)象：孔洞漏留、留洞不準(zhǔn)。預(yù)防措施：(1)圖紙會審應(yīng)對預(yù)留孔洞的數(shù)量、位置和尺寸認(rèn)真審核(2)對電梯留洞，在結(jié)構(gòu)施工前必須選定梯型，按電梯制造廠家提供有關(guān)資料進(jìn)行建筑設(shè)計，避免因設(shè)計修改再打鑿孔洞損害工程主體結(jié)構(gòu)。加大對分包商的管理3成本控制風(fēng)險與對策項目部積極配合職能部門設(shè)計部、成本部，推行限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計，在方案、擴(kuò)初、特別是施工圖階段強化審圖工作，展開部品部件的調(diào)查研究，加強現(xiàn)場變更和簽證管理。具體措施如下(施工圖完成后)：1、做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制控制建設(shè)工程成本，首先應(yīng)從設(shè)計開始，因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭，是工程建設(shè)的靈魂，是控制基本建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)

10、濟(jì)效益的關(guān)鍵。設(shè)計階段對投資的影響程度達(dá)70%-90%。設(shè)計階段工作水平的標(biāo)低，設(shè)計質(zhì)量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。規(guī)劃設(shè)計的考慮，要圍繞商品住宅銷售的市場和利潤的大小來研究，如高層、多層的比例要合理，容積率高，設(shè)計平面組合好，將會使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計的質(zhì)量，盡量減少施工期間的洽商變更，就必須采取有力措施，切實加強設(shè)計階段的工程成本管理。其措施，主要是以下幾個方面：(1)加強設(shè)計階段的經(jīng)濟(jì)論證(2)實行限額設(shè)計(3)實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法(4)要加強設(shè)計由圖前的審核工作2、強化施工圖的審核校對工

11、作：一是項目部各專業(yè)工程師對本專業(yè)進(jìn)行仔細(xì)審核，其次監(jiān)理、特別是總包單位要認(rèn)真校對。3、以合同管理為手段，加強成本控制4、通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位：好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支由。5、嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(1)嚴(yán)格進(jìn)行工程招標(biāo)，控制新開工程的造價(2)合理安排施工順序，減少臨時費用(3)建立工程洽商制度，降低工程成本(4)嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格(5)加強竣工結(jié)算的審核項目部投資控制：施工階段的投資控制，不僅靠控制工程款的支付控制，還應(yīng)靠組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等措施多方面控制投資。(1)組織措施在項目管理班子中落實投資控制人員、任務(wù)分

12、工和職能分工。編制階段投資控制工作計劃和詳細(xì)的工作流程圖。(2)經(jīng)濟(jì)措施編制資金使用計劃，確定、分解投資控制目標(biāo)。進(jìn)行工程計量。復(fù)核工程付款帳單，簽發(fā)付款證書。在施工過程中進(jìn)行投資跟蹤控制，定期進(jìn)行投資實際支由值與計劃目標(biāo)值的比較；發(fā)現(xiàn)偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，采取糾偏措施。對工程施工過程中的投資支由作好分析與預(yù)測，經(jīng)?；蚨ㄆ谙蛴嘘P(guān)部門提交項目投資控制及其存在問題的報告。(3)技術(shù)措施對設(shè)計變更進(jìn)行設(shè)計比較，嚴(yán)格控制設(shè)計變更。繼續(xù)尋找通過設(shè)計挖潛節(jié)約投資的可能性。(4)合同措施作好工程施工記錄，保存各種文件資料，特別是注有實際施工變更的圖紙及通知單，注意積累素材，為正確處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)