被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換被征收人選擇權(quán)

1、【專家點(diǎn)評(píng)】基于公共利益需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，將會(huì)對(duì)被征收房屋 所有權(quán)人的切身利益產(chǎn)生重大影響。根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條 例，在給予被征收人公平補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，應(yīng)充分保障被征收人補(bǔ)償方式的選 擇權(quán)，以最大限度保護(hù)被征收人的合法權(quán)益。蕭某不服某區(qū)人民政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定申請(qǐng)行政復(fù)議案【基本案情】申請(qǐng)人：蕭某被申請(qǐng)人：某區(qū)人民政府行政復(fù)議機(jī)關(guān)：某市人民政府申請(qǐng)人蕭某因?qū)Ρ簧暾?qǐng)人某區(qū)人民政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定 不服，向行政復(fù)議機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議。申請(qǐng)人認(rèn)為伸請(qǐng)人不服被申請(qǐng)人作出的房屋征收補(bǔ)償決定，理 由：1.被申請(qǐng)人違反規(guī)定作出補(bǔ)償決定，不公正不真實(shí)2 .申請(qǐng)人明確表示采

2、用安置費(fèi)方式進(jìn)行過渡，但被申請(qǐng)人決定采用臨時(shí)過渡用房進(jìn)行安置，違背 申請(qǐng)人意愿等。被申請(qǐng)人認(rèn)為，被申請(qǐng)人作出房屋征收決定后公示并張貼，被征收 房屋評(píng)估報(bào)告也依法送達(dá)給申請(qǐng)人。房屋征收部門因未能與申請(qǐng)人達(dá)成補(bǔ)償 協(xié)議，報(bào)請(qǐng)被申請(qǐng)人作出征收補(bǔ)償決定。被申請(qǐng)人召開了聽證會(huì)后作出案涉 征收補(bǔ)償決定并送達(dá)給申請(qǐng)人，事實(shí)清楚、程序合法、適用依據(jù)正確。彳亍政復(fù)議機(jī)關(guān)認(rèn)為，本案中申請(qǐng)人在聽證會(huì)上明確表示選擇自行過渡， 要求發(fā)放臨時(shí)安置費(fèi)，但被申請(qǐng)人作出的補(bǔ)償決定中并沒有按照上述規(guī)定及 申請(qǐng)人的選擇給予臨時(shí)安置費(fèi)，而是決定給申請(qǐng)人提供周轉(zhuǎn)用房。該項(xiàng)決定 剝奪了申請(qǐng)人的選擇權(quán)，依法應(yīng)予以撤銷。案涉房屋征收補(bǔ)償決定

3、中其 他關(guān)于補(bǔ)償方式、搬遷費(fèi)等內(nèi)容均符合法律規(guī)定，依法予以維持。 cmFfi一、房屋征收補(bǔ)償決定中補(bǔ)償方式如何確定國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十一條第一款規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。據(jù)此，法律明確賦予了被征收人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利。補(bǔ)償方式的選擇既是房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的重要內(nèi)容，也是房屋征收部門作出補(bǔ)償決定的實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)。（一）如何判斷被征收人是否對(duì)補(bǔ)償方式作出了選擇。在實(shí)踐中，一 部分被征收人與房屋征收部門達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議的，補(bǔ)償方式的選擇以協(xié)議 的形式固定下來；但另一部分被征收人，未能與房屋征收部門達(dá)成補(bǔ)償協(xié) 議，這個(gè)時(shí)候如何判斷被征收人的選擇意愿？通常情況下，房屋

4、征收部門在 征收過程中會(huì)與被征收人進(jìn)行協(xié)商、溝通，甚至?xí)匍_聽證會(huì)，這些情況 下，被征收人通常都會(huì)表達(dá)自己的選擇傾向，類似于我要求現(xiàn)房安置，不 同意異地安置或者我要求分戶安置2套房等。此種情形下，即使被征 收人的要求不符合法律規(guī)定，在某種程度上，被征收人也對(duì)補(bǔ)償方式作出了 較為明確的選擇。因而在房屋征收部門作出補(bǔ)償決定時(shí)，一定要全過程考慮 被征收人的選擇意愿，最大化的保障被征收人補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。（二）被征收人未對(duì)補(bǔ)償方式作出選擇時(shí)，如何確定補(bǔ)償方式。國(guó) 有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十九條第一款規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值的 補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 被征收房

5、屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng) 估辦法評(píng)估確定。據(jù)此可見，房屋征收部門確定貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是按照市 場(chǎng)價(jià)格，所以就價(jià)值而言，貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換二者之間在理論上應(yīng)該是等 同的。但在具體實(shí)踐中，由于被征收人的個(gè)體差異，不同的補(bǔ)償方式對(duì)其意 義和價(jià)值也有所不同。那么，在被征收人未對(duì)補(bǔ)償方式作出選擇時(shí)，該如何確定補(bǔ)償方式？實(shí)踐中，部分征收人是按照自己的意愿和需要單方確定補(bǔ)償方式。具體而言，部分征收人通常綜合評(píng)估可用安置房源和商品房市場(chǎng)行情 等實(shí)際情況后，對(duì)補(bǔ)償方式加以人為的誘導(dǎo)或限制，如在安置房源充足或被 征收房屋產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議等情況下，為消化存量安置房和避免不必要的矛盾，傾 向

6、于產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式；在安置房源不足等情況下，為加快征收補(bǔ)償?shù)倪M(jìn)程、節(jié) 省被征收人過渡用房的支出等目的，則傾向于貨幣補(bǔ)償方式，這些情形均侵 犯了被征收人的補(bǔ)償選擇權(quán)，違反了法律規(guī)定。故在實(shí)際房屋征收過程中， 征收人應(yīng)以被征收人的實(shí)際境況為出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮被征收人個(gè)體差異性和 市場(chǎng)因素，確定一個(gè)最大限度保護(hù)被征收人合法權(quán)益的補(bǔ)償方式。二、房屋征收補(bǔ)償決定中過渡方式如何確定浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十三條規(guī)定過渡 期限內(nèi)的周轉(zhuǎn)用房，被征收人可以選擇自行解決，也可以選擇由房屋征收部 門提供，第二十四條規(guī)定征收住宅，被征收人自行解決周轉(zhuǎn)用房的， 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)支付其自搬遷之月起至用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房

7、屋交付后六個(gè)月內(nèi) 的臨時(shí)安置費(fèi)。據(jù)此，法律賦予了被征收人選擇過渡方式的權(quán)利。雖然過 渡方式的選擇并非補(bǔ)償方式那樣關(guān)鍵，但在法律明文規(guī)定的情況下，被征收 人對(duì)過渡方式的選擇權(quán)仍值得尊重，征收人也不能以自己意愿和現(xiàn)有條件單 方面作出判斷和選擇?！巨k案體會(huì)】房屋征收補(bǔ)償決定看似只是一紙決定，主文部分僅短短幾行內(nèi) 容，審查起來內(nèi)容龐大，需要查清的事實(shí)和關(guān)注的問題都較多。除卻職權(quán)依 據(jù)和程序問題，補(bǔ)償決定的內(nèi)容合法性為本案的重點(diǎn)審查對(duì)象。而在內(nèi)容審 查過程中，需要關(guān)注的主要有以下幾點(diǎn)：一、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇與評(píng)估報(bào)告的送達(dá)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第二十條規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不

8、成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確 定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。據(jù)此，法律將評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇 權(quán)與主動(dòng)權(quán)交到被征收人手里，從而為后期房屋價(jià)值的評(píng)估鑒定奠定一個(gè)公 平基礎(chǔ)。房屋征收補(bǔ)償決定中，被征收房屋的價(jià)值是核心內(nèi)容，是征收人據(jù)以 作出相應(yīng)補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵性依據(jù)，也是被征收人最為關(guān)心的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。國(guó)有 土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十九條規(guī)定對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值 有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議 的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。在法律明確賦予被征收 人異議和鑒定權(quán)的情況下，評(píng)估報(bào)告的送達(dá)程序顯得尤為重要，因?yàn)橹挥兴?達(dá)程序執(zhí)行到位，被征收人的異議權(quán)才有實(shí)現(xiàn)的可能性，補(bǔ)償協(xié)議或補(bǔ)償決定的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容才能予以確認(rèn)。二、用以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋的狀態(tài)、權(quán)屬及價(jià)值問題條例第十九條規(guī)定被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地 產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。據(jù)此，用以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的 房屋價(jià)值也由被征收人選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以確定，同被征收房屋一樣，產(chǎn)權(quán) 調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估報(bào)告