揚州房地產(chǎn)市場投資報告

1、第一部分、揚州都市表面一、地理位置揚州地處江蘇中部，南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運河。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰接壤。揚州奇特的地理位置使它既能融入南京都市圈， 又能擔(dān)當(dāng)上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射， 能連接蘇南經(jīng)濟(jì)板塊和濱江近海的新興工商都市。江蘇各主要都市漫衍圖二、行政區(qū)劃揚州現(xiàn)轄 3 個區(qū) , 分別是廣陵區(qū)、維揚區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征 個縣級市和寶應(yīng)縣。三、交通情況1、公路交通還3揚州現(xiàn)有高速公路 196 公里， 京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇率先實現(xiàn)縣縣通高速公路。 如今連接揚州至鎮(zhèn)江的潤揚長江公路大橋已全線通車， 揚州到上海、浙江的陸路交通

2、變的越發(fā)便捷。2、鐵路揚州鐵路 ( 寧揚鐵路 )為國鐵 I 級，已于 2004 年竣工營運。3、航空距南京祿口國際機(jī)場約 1 個小時，距上海虹橋國際機(jī)場約 2 小時。4、口岸揚州港為國度一類對外開放口岸，擁有萬噸級件雜貨碼頭和多功效碼頭，設(shè)有保稅堆棧和口岸聯(lián)檢辦事機(jī)構(gòu)，從市區(qū)到口岸約 10 公里。5、交通直達(dá)情況憑據(jù)目前的交通建立情況，從揚州到北京約花八個小時，從揚州到上海約花 兩個小時，從揚州到南京約耗費一個小時。區(qū)位交通圖四、面積與人口1、地區(qū)面積揚州市總面積 6638 平方公里，市區(qū)總面積 973 平方公里。2、人口現(xiàn)狀2004 年底全市總?cè)丝?454 萬，其中市區(qū)人口 115 萬人。

3、表 1：揚州歷年人口變革情況年份全市年末總?cè)丝冢ㄈf人）市區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf人）2000 年 2001 年 2002 年 2003 年表 2：江蘇各都市暫住人口情況比擬地區(qū)總?cè)丝冢ㄈf人）暫住人口 （萬人） 暫住人口比率揚州6.39%南京 蘇州 無錫130 16922.28% 54.42% 37.79%泰州3.89%2004 年徐州6.61%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒從地區(qū)人口組成情況來看，我們不難發(fā)明揚州目前的人口結(jié)構(gòu)特點： 市區(qū)人口比例還較低市區(qū)的中心輻射能力有限，市區(qū)人口增長潛力較大。外來人口比例偏低 暫住人口比例比力低，都市輻射能力和經(jīng)濟(jì)吸引能力有限。3、人口生長與都市化水平目標(biāo)揚州市籌劃目標(biāo)：市

4、域總?cè)丝诘?2005 年 464 萬人， 2010 年 473 萬人， 2020年 482 萬人； 城鎮(zhèn)人口至 2005 年 237 萬人， 2010 年 265 萬人， 2020 年 318 萬人； 都市化水平 2005 年到達(dá) 51%， 2010 年 56%， 2020 年 66%。4、扼要闡發(fā)作為風(fēng)物旅游都市， 揚州在人口組成方面和蘇州、 杭州之間另有不小的差距。但由于市區(qū)面積狹小，揚州已經(jīng)處于一種人多地少的狀況，土地資源并不富厚。 我們判斷今后揚州的人口、外來人口將會繼承平穩(wěn)增長，但漲幅有限。五、歷史文化及習(xí)俗習(xí)慣1、歷史揚州歷史悠久，唐宋時期揚州已成為中國東南第一多數(shù)會。明清時期揚州

5、更是中國中部各省食鹽供給基地和南北漕運的咽喉， 康熙三次、 乾隆五次南巡揚州。2、文化揚州文化秘聞深厚，留下了李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭板橋、朱自清等大批名人涯士的足跡， 是我國首批宣布的二十四座歷史文化名城之一， 旅游資源非常富厚。3、民俗揚州自古以來形成的餐飲、休閑消費看法使揚州人的消費能力非常旺盛，從 我們實地考察的情況來看也印證了這一點。第二部分 都市投資情況闡發(fā)一、宏觀經(jīng)濟(jì)生長狀況1、都市總體經(jīng)濟(jì)情況揚州曾經(jīng)由于區(qū)位優(yōu)勢和交通便利成為舉世矚目的繁榮多數(shù)市 . 但革新開放以來由于沒有鐵路 , 揚州的經(jīng)濟(jì)生長一直比力慢 , 只能處于江蘇經(jīng)濟(jì)的中游，在整個 長三角都市圈中也排名靠后，落

6、后于蘇南。隨著潤楊長江大橋和鐵路的通車，揚州經(jīng)濟(jì)將會有跨越式的生長。2、歷年 GDP增長情況表 3、揚州市歷年 GDP增長情況統(tǒng)計年份GDP總量（億元） 增幅人均 GDP（元） 增幅2000 年105152001年7.10%112056.60%2002 年10.60%12368%2003 年15.80%1429015.50%2004 年21.77%1735920.50%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒我們從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出： 1）、揚州的經(jīng)濟(jì)底子比力單薄，經(jīng)濟(jì)總量在江蘇處于中游水平。 2）、近幾年來揚州的 GDP增長較快且增速也一直在加快，總體 GDP增長勢頭強 勁。3）、揚州市區(qū)的人均 GDP明顯高

7、于全市水平，其水平與南京非?？拷?，說明揚 州市區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平較高。隨著揚州都市各項底子設(shè)施建立的完善和招商引資力度的擴(kuò)大， 我們判斷揚州的 經(jīng)濟(jì)將在今后幾年有較大的生長。憑據(jù)聯(lián)合國 75 國統(tǒng)計資料，住宅生長與人均 GDP值之間的干系表: 人均 GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的干系表人均 GDP階段800 1300 美 元住房起步階段13008000 美 元快速上升階段8000 13000 美 元平穩(wěn)上升階段13000 美元以上下降階段憑據(jù)以上的尺度判斷，揚州市區(qū)當(dāng)前人均 GDP水平下，房地產(chǎn)處于快速上升階段。3、揚州財產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況1）、現(xiàn)狀從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，揚州有別與江蘇其他都市。揚州的 2004

8、 年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例靠近 1： 1： 1，說明揚州的第三財產(chǎn)（特別是辦事業(yè)）比重相對較大，而產(chǎn)業(yè) 生長略顯不敷。2）、展望從揚州市政府制定的財產(chǎn)生長籌劃來看，未來揚州將鼎力大舉引進(jìn)外資生長產(chǎn)業(yè)，在保持辦事業(yè)的連續(xù)生長底子上以促進(jìn)第二財產(chǎn)集聚作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。4、揚州民營經(jīng)濟(jì)生長狀況我們從各方面了解到的信息來看，揚州民營經(jīng)濟(jì)生長情況總結(jié)如下：民營經(jīng)濟(jì)生長秘聞深厚揚州自古以來是繁華的商貿(mào)都市，商業(yè)辦事業(yè)的生長有很深厚的秘聞。民營經(jīng)濟(jì)所占比重較大揚州市范圍以上民營企業(yè)占總范圍企業(yè)總數(shù)的 56.6%；擁有資產(chǎn)總額 151.7 億元，占全市范圍以上資產(chǎn)總額的 18.1%。

9、民營經(jīng)濟(jì)生長依然十分迅速范圍以上民營企業(yè)數(shù)量保持同比 20%以上的增長，民營企業(yè)資產(chǎn)的增幅也到達(dá) 40%以上。5、揚州的外資企業(yè)生長情況1）外資引進(jìn)結(jié)果揚州從 2001 年到 2004 年，外資引進(jìn)的增長每年翻番。2001 至 2004 年， 揚州實際利用外資分別為 0.82 億美元、 2 億美元、 4.2 億美元、8.2 億美元。 80 公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū) ，其外資企業(yè)數(shù)占全市 80以上，實際利用外資則占到全市的 90.6 。2）、優(yōu)越的投資情況臺灣電機(jī)電子產(chǎn)業(yè)同業(yè)公會 (簡稱電電公會 ) 日前宣布 2005 年祖國大陸地區(qū)投資情況與風(fēng)險觀察陳訴，在評選大陸 10 大投資都市

10、中，揚州排名第 6，僅次于蘇州、無錫、寧波、昆山和杭州。二、揚州居民生活水平1、揚州居民生活水平概述憑據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)合實地考察情況，我們認(rèn)為： 1）揚州全市范疇內(nèi)居民平均收入處于江蘇中游水平，總體而言并不富饒。 2）揚州市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平，發(fā)達(dá)的私營辦事業(yè)和商貿(mào)業(yè) 使本地已經(jīng)形成了很大一部分高收入群體。 3）揚州市居民消費看法有待于向投資性消費轉(zhuǎn)變，且這種轉(zhuǎn)變有足夠的儲備作 為消費支撐。4）揚州居民居住水平從量上來看處于一個教高的水平， 但住宅產(chǎn)物同質(zhì)化嚴(yán)重，居住質(zhì)量有待提高。2、揚州居民收入情況表：揚州居民收入統(tǒng)計表年份居民人均可支配收入（元）增 幅在崗職工平均人為 （元）

11、增幅農(nóng)民人均純收入（元） 增幅2000 年6734973234642001 年72057.00%1076310.60%36906.50%2002 年78338.70%1200611.50%39266.40%2003 年870011.10%1380115.00%41726.30%2004 年985113.20%1600816%475512.60%9815都市數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒、揚州市統(tǒng)計局提供質(zhì)料 表：各都市人均收入比力揚州人均可支配收入( 元)南京11602無錫13587蘇州14450泰州9695徐州9839數(shù)據(jù)來源各都市統(tǒng)計年鑒我們以上述的統(tǒng)計資料結(jié)合我們實地考察結(jié)果來看， 揚州的人均可支

12、配收入平均 水平目前并不高但增幅較快，表明揚州總體的購置能力不敷。雖然揚州人均可支配收入水平不高且增長幅度小于 GDP增幅水平 （目前大多數(shù)都 市存在的現(xiàn)象）， 但結(jié)合揚州的私營經(jīng)濟(jì)生長水平來看， 揚州存在著一定命量的高收入階級。3、揚州恩格爾系數(shù)水平從上面的圖表我們可以發(fā)明，揚州的恩格爾系數(shù)仍然高于 40%。但實際上揚州人民生活水平并不低， 恩格爾系數(shù)偏高的主要是由于揚州餐飲文化非常發(fā)達(dá)， 且本地人的消費習(xí)慣比力傾向于“吃”。從總體趨勢來看， 揚州的恩格爾系數(shù)照舊在慢慢下降的， 表明本地人民生活正在進(jìn)一步改進(jìn)。4、城鄉(xiāng)居民儲備存款水平表：揚州城鄉(xiāng)居民存款儲備余額年份全市居民儲備存款余額（億元

13、）增幅2000 年2762001 年 2002 年 2003 年 2004 年378 44913.99% 20.15% 18.78% 16.44%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒揚州居民儲備存款總體照舊呈上升的趨勢， 只是增幅有所下降。 由此可見近年隨著揚州經(jīng)濟(jì)的不停生長和人民生活水平的提高， 揚州居民有一定住宅消費或其他 投資性消費。 但這種投資性消費照舊比力適度的， 不會影響到今后住宅消費能力。5、揚州居民住房水平年份平均每人使用面積（平方米）增幅表：居民住房水平統(tǒng)計2000 年 2001 年8.13%2002 年9.67%2003 年28.13%2004 年4.09%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒由絕對數(shù)來看

14、， 揚州居民的平均住房水平在整個江蘇是處于上游水平的， 凌駕南京、無錫和蘇州。我們在實際考察中也發(fā)明揚州市區(qū)目前已經(jīng)建成的多層小高層公寓社區(qū)已經(jīng)形 成一定的范圍，但高端產(chǎn)物比力稀缺，住房條件質(zhì)的提高還需要時間。三、都市籌劃及重大市政建立狀況1、揚州市總體籌劃 （2001 年-2020 年）1）、都市結(jié)構(gòu)揚州市目前的都市結(jié)構(gòu)為“一主三副”。 “一主”是指原來的老城區(qū)， 籌劃以掩護(hù)為主?！叭薄狈謩e為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心。2）、都市生長偏向揚州目前的都市生長偏向主要是“主導(dǎo)向南，拓展工具”。南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 跳躍開發(fā)口岸分區(qū)和瓜洲分區(qū)， 作為生長第二財產(chǎn)的主要載體。 西進(jìn)東拓

15、都市主要居住人口向西部分區(qū)會合，充實提高底子設(shè)施和大眾辦事設(shè)施的利用率。東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改革， 提高居住情況質(zhì)量和各種辦事設(shè) 施配套水平。附圖片、3）、都市交通籌劃公路近期籌劃建立揚州和鎮(zhèn)江第二條通道（五峰山橋位）及改建南繞城， 近一步改進(jìn) 都市南線交通狀況，為城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和沿江副中心的生長提供支持。都市門路系統(tǒng)快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫門路。一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路。工具偏向快速門路：江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路。南北偏向快速干道：揚子江北路、揚子江中路、揚子江南路；賈七路、揚瓜路；揚圩路。輕軌交通系統(tǒng)“一縱一橫加環(huán)線”。一橫： （鐵

16、路客站） 文昌西路揚子江中路江陽中路江陽東路江都路文昌東路江都市區(qū)：總長度約為 24 公里。一縱： （江陽產(chǎn)業(yè)園） 揚子江北路揚子江中路揚子江南路 （口岸） ：總長度約為 20 公里。環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽產(chǎn)業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。附圖片2、揚州籌劃生長目標(biāo)1）、人口預(yù)測市域總?cè)丝诘?2005 年 464 萬人、 2010 年 473 萬人、 2020 年 482 萬人； 城鎮(zhèn) 人口至 2005 年 237 萬人、 2010 年 265 萬人、 2020 年 318 萬人； 都市化水平 2005 年到達(dá) 51%、 2010 年 56%、 2020 年 66%。2）、用地范圍控制

17、在 85 平方公里左右， 土地投放量每年約在 5 平方公里左右， 其中 1 1.5平方公里左右用于住宅建立， 2 2.5 平方公里作為產(chǎn)業(yè)生長。附其他籌劃圖3、揚州市籌劃生長重點區(qū)域沿江財產(chǎn)帶揚州市政府非常重視沿江開發(fā)， 并把沿江財產(chǎn)帶的結(jié)構(gòu)作為“十一五籌劃”的一個重點來討論。 計規(guī)定位使沿江生長成為揚州市實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)騰飛的要害， 我們判斷該區(qū)域投資代價很高。1）、財產(chǎn)帶結(jié)構(gòu)以引入重大項目，形成財產(chǎn)高地為目標(biāo)， 重點構(gòu)建沿江六大財產(chǎn)板塊 （汽車制造業(yè)、化業(yè)產(chǎn)業(yè)、紡織產(chǎn)業(yè)、高科技信息財產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)）80 公里沿江岸線成為揚州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市 80以上，實際利用外資則占

18、到全市的 90.6 。2）、生態(tài)情況結(jié)構(gòu)我們從揚州總體籌劃圖、建立用地籌劃圖、 重點項目籌劃圖中可以看到， 沿江財產(chǎn)帶南側(cè)臨江地帶將被籌劃成為大片的綠色開放空間， 形成良好的居住情況， 適合生長高端綜合居住產(chǎn)物。3）、沿江開發(fā)明階段重要結(jié)果沿江高品級公路先導(dǎo)試驗段建成通車， 揚瓜公路以及揚子江南路、 江都興港路等 縱向通道正在進(jìn)行改革?？偼顿Y 9000 萬美元的 PTG項目、 總投資 15 億元的精細(xì)化工及熱電項目等已進(jìn)入 揚州（儀征）化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立。4）、沿江開發(fā)近期目標(biāo)（摘略）揚州開發(fā)區(qū)開端建成電子一條街，形成了 4 英寸、 5 英寸、 6 英寸、 8 英寸等系列芯片生產(chǎn)能力。?？速悹枴?/p>

19、華督、可瑞爾等項目已經(jīng)投產(chǎn)，川奇光電、晶芯半導(dǎo)體、中原集成光 電、明揚威電、阿波羅蓄電池等項目。四、都市投資情況優(yōu)劣勢闡發(fā)1、投資優(yōu)勢1）、區(qū)位優(yōu)勢揚州自古以來就是連接南北經(jīng)濟(jì)的中心樞紐都市， 前揚州交通的全面升級將使其區(qū)位有時重新顯現(xiàn)， 向北輻射的重任。2）、自然情況、歷史情況優(yōu)勢占盡水運便利的交通要沖。 目 負(fù)擔(dān)著長三角財產(chǎn)轉(zhuǎn)移和向西揚州自然情況優(yōu)美，歷史文化秘聞深厚，都市代價近來由于經(jīng)濟(jì)的干系被低估。 我們判斷隨著揚州經(jīng)濟(jì)的近一步生長，它的投資潛力快要一步顯現(xiàn)。3）、經(jīng)濟(jì)生長前景優(yōu)勢隨著揚州市政府招商引資力度的不停加大（臺商十佳投資都市）， 隨著揚州經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不停到位，

20、 我們預(yù)計揚州的產(chǎn)業(yè)水平會在近兩年之內(nèi)有 較快的生長。4）、都市化進(jìn)程加快、市區(qū)范疇擴(kuò)大、籌劃蘊藏投資時機(jī)揚州近年都市化率以年均 1%的速度增長，市區(qū)范疇不停擴(kuò)大。隨著廣陵、邗江撤縣并區(qū)， 沿江開發(fā)區(qū)籌劃的進(jìn)一步明朗， 揚州新一輪的都市化 進(jìn)程蘊藏了較大的投資時機(jī)。2、投資劣勢1）、產(chǎn)業(yè)底子較單薄揚州歷來“重商輕工”， 產(chǎn)業(yè)生長相對蘇南各都市而言比力落后， 底子比力單薄。2）、政府投資辦事和優(yōu)惠步伐有所欠缺揚州市政府目前雖然在產(chǎn)業(yè)方面賜與的投資優(yōu)惠政策比力多， 但房地產(chǎn)投資方面的優(yōu)惠政策比力少，政府的投資辦事也有待增強。3）、人力資源競爭能力較弱揚州目前人力資源比力單薄， 境內(nèi)沒有一流的高等教

21、誨學(xué)校， 高技能人才和高級 治理人員比力缺乏。同時揚州在技能引進(jìn)上落后較多， 需要學(xué)習(xí)蘇州在人才引進(jìn)方面的政策， 利用靠 近南京上海的優(yōu)勢，加大人才引進(jìn)。4）、都市文化競爭力較弱揚州作為一個歷史悠久的都市，市民生活舒適清閑，但競爭意識較弱， 缺少富足的創(chuàng)新、開拓和冒險精神，創(chuàng)新氣氛淡薄，倒霉于現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)生長。第三部分、揚州房地產(chǎn)市場生長情況一、揚州房地產(chǎn)市場生長現(xiàn)狀及特征歸納綜合我們首先來歸納綜合一下?lián)P州房地產(chǎn)市場生長的現(xiàn)狀和特征， 使列位領(lǐng)導(dǎo)能夠直 觀的對揚州房地產(chǎn)市場有個開端的了解， 同時本部分的論述也是圍繞以下幾點展開：1、揚州房地產(chǎn)市場總體出現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場生長比力康健；揚州房地

22、產(chǎn)市場從 2003 年至今商品房供求比一直保持在 1.2 左右（供給中還包羅了安頓性住房），房價呈溫和上漲，我們判斷市場總體供求根本平衡。2、揚州房價收入比力低（與蘇州 04 年相當(dāng)）房價穩(wěn)中有升泡沫較??；揚州房價收入比約莫在 7.26 上下和 2004 年蘇州的水平相當(dāng)， 在江蘇省處于中下 游。同時由于揚州三產(chǎn)比例較大， 居民收入隱性較高， 我們判斷實際的房價收入 比應(yīng)該更低，市場泡沫水平較低。3、揚州目前樓盤以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)物缺失；憑據(jù)我們實地考察走訪的情況來看， 目前揚州普通住宅樓盤產(chǎn)物類型主要以多層 小高層為主，修建品質(zhì)較好綜合情況一般。 揚州高端的別墅產(chǎn)物相對較少，

23、 特別 是高品質(zhì)的獨立別墅市場，稀缺性比力明顯。4、居民購房偏好中等戶型（ 90-120 ），戶型功效實用性要求較高；從我們走訪的樓盤情況看， 揚州目前比力好銷的是 100 平方米上下的戶型， 購置者對戶型的使用功效非?？粗?，偏好緊湊使用的戶型。5、居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強，總價購置蒙受能力 40 萬左右；目前揚州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價到達(dá) 3200 元/ 平方米左右， 居民的總價蒙受能力根本在 40 萬以下。6、居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但范圍不大；通過走訪相關(guān)部分和一些樓盤， 我們開端了解到揚州市目前居民購房自住比例較 大。 但因為在揚州經(jīng)商的外地人較多， 揚州樓

24、市中目前也存在著一定命量的投資 性購房群體。7、揚州新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價平量微縮狀態(tài)；在這次的宏觀調(diào)控中揚州一手房市場受到的影響比力小， 代價根本保持穩(wěn)定， 但今年的銷售量在二季度末有一定水平的萎縮， 近期開端規(guī)復(fù)， 我們判斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的影響較小。8、揚州市年土地供給量較小，土地代價相比擬力低，有一定的增值潛 力揚州市目前每年的土地供給量較小， 2004 年市區(qū)出商住用地 1000 多畝，今年籌劃供地 1250畝。土地代價略高于蘇北，相對而言比力有增值潛力。9、二手房市場穩(wěn)步生長，但近期受到宏觀調(diào)控的一定影響揚州二手房市場近年來穩(wěn)步生長， 2004 年二手房成交量

25、靠近新房成交量的 50%。今年受宏觀調(diào)控的影響，三季度的成交量開始萎縮，但總體影響有限。二、揚州土地市場生意業(yè)務(wù)情況1、揚州市土地市場概述憑據(jù)我們從揚州領(lǐng)土部分了解的情況，同時參照闡發(fā)相關(guān)統(tǒng)計資料得出如下判 斷：揚州是典范的風(fēng)物旅游都市，城區(qū)面積較小土地資源也十分有限。揚州市政府近年來在土地供給上接納了“總體趨緊， 適度增長”的政策， 土地供給量相對較小，保持市場的一種“半饑餓”狀態(tài)。整體土地供給分區(qū)：住宅用地多位于城區(qū)西側(cè)；商業(yè)辦公用地多位于城區(qū)、 城西、城東新區(qū)；產(chǎn)業(yè)用地多會合在城南產(chǎn)業(yè)園。揚州土地代價近年以來平穩(wěn)上升，但總體而言代價不高。2、揚州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計表：揚州歷年土地

26、開發(fā)統(tǒng)計年份土地開發(fā)面積 （萬平方米） 土地開發(fā)面積（畝）2000 年146.102001 年2002 年 2003 年 2004 年302.25 573.45 923.85數(shù)據(jù)來源揚州領(lǐng)土資源局2004 年揚州市領(lǐng)土總計出讓商業(yè)、 住宅和辦公用地 2343 畝， 其中住宅用地 1000多畝。2005 年 1-3 季度共計出讓商業(yè)、住宅和辦公用地 2936 畝，其中住宅用地 1500畝左右。 附：文后附歷年成交土地結(jié)果統(tǒng)計表3、揚州土地代價情況從以上的土地成交結(jié)構(gòu)統(tǒng)計表中我們可以了解到目前揚州的土地代價的根本情 況：1）、市區(qū)一類建立用地住宅建立用地成交代價會合在 100 萬/ 畝上下；高容積

27、率的商業(yè)辦公用地代價到達(dá) 120 萬/ 畝以上， 少有 200 萬/畝以上土地出讓。 （憑據(jù) 2005 年出讓地塊統(tǒng)計）2）、開發(fā)區(qū)一類居住用地北側(cè)靠近市區(qū)的代價會合在 70 萬/ 畝左右； 偏南側(cè)地塊代價根本在 60 萬左右（憑 據(jù) 2005 年出讓地塊統(tǒng)計）邗江區(qū)地塊代價較低，根本在 50 萬/畝以下。4、揚州土地市場闡發(fā)1）、量揚州土地市場和江蘇其他都市相比力 （特別是蘇北一些都市） 而言是比力理性的，年土地出讓總量適中。2）、價從代價上來說， 目前揚州的地價水平在江蘇各都市中處在中偏下的水平。 如果拿 我們曾經(jīng)考察過的蘇北幾個都市來比力， 揚州的地價根本能反應(yīng)其都市代價， 同 時土地增

28、值潛力較大。3）、趨勢從都市生長趨勢結(jié)合我們從政府了解到的信息來判斷， 未來揚州市區(qū)土地出讓將會越來越少， 大范圍的土地出讓根本會合在邗江區(qū)和廣陵新區(qū)， 傳統(tǒng)意義上的市區(qū)土地稀缺性將會顯現(xiàn)。三、揚州牢固資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況1、揚州牢固資產(chǎn)投資情況表：揚州牢固資產(chǎn)投資情況統(tǒng)計表年份牢固資產(chǎn)投資 (億元) 增長率2000 年 2001年 2002 年 2003 年 2004 年14412.29%18025.00%24737.22%33033.60%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒揚州的經(jīng)濟(jì)生長是從 2002 年開始有所起色的，當(dāng)年揚州的鐵路建成開通，束縛揚州生長的一大交通瓶頸被沖破。揚州的牢固資產(chǎn)投資也是

29、從 2002年開始高速增長，年增幅保持在 30%的左右。2004 年由于宏觀調(diào)空的影響增幅有所回落，但仍然停留在一個較高的水平。2、揚州房地產(chǎn)投資情況表：揚州市房地產(chǎn)投資情況年份2000 年 2001年 2002 年 2003 年 2004 年房地產(chǎn)投資 (億元) 增長率房地產(chǎn)投資所占比例28.19% 32.46% 67.21%12.03% 13.74% 14.56% 17.74%6446.09%19.39%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和牢固資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占牢固資產(chǎn)投資 的比例情況來看， 我們認(rèn)為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱， 預(yù)計今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比力充裕。四、

30、揚州市房地產(chǎn)市場供求情況1、歷年揚州市商品房供求情況表：揚州市歷年商品房供求情況年份衡宇修建施工面積（萬平方 米）住宅施工面積（萬平方米）衡宇修建竣工面積（萬平方 米）其中：住宅商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷售額（億元）供求比2000 年1.322001 年1.342002 年181.202003 年1.022004 年1.21資料來源揚州統(tǒng)計年鑒、揚州房管局資料以上是 2000 年至 2004 年的揚州樓市供求情況。由于統(tǒng)計數(shù)據(jù)中竣工面積的盤算包羅了一部分配套住房的量， 所以實際的商品房 供求比應(yīng)該要比以上得出的略低，即商品房供給量應(yīng)該比統(tǒng)計的略小一些。通過供求比我們可以看出， 2000

31、-2004 年揚州商品房供求根本平衡，且供求比有所下降，反應(yīng)出揚州存在較大的潛在住房需求。2、揚州房地產(chǎn)市場代價情況注：以上代價是揚州市區(qū)的代價水平從揚州市區(qū)差別商品住宅總體代價趨勢上我們可以發(fā)明， 揚州的房價在近 3 年內(nèi)有一個較大的漲幅，其中 03 年漲幅高達(dá) 38.4% （揚州鐵路建成后的利好影響）， 隨后進(jìn)入一個穩(wěn)步上升的階段。目前揚州的房價在江蘇各都市中處于中游水平， 鑒于其都市綜合代價， 我們判斷揚州房價仍然比力正常。3、揚州市房地產(chǎn)歷年供求代價綜合闡發(fā)我們試圖通過供求、 代價、 信息三方面來綜合闡發(fā)近幾年揚州房地產(chǎn)市場生意業(yè)務(wù)情況。我們從以上的量價闡發(fā)結(jié)合其他渠道的信息資料，可以

32、開端總結(jié)如下兩點：1）揚州 2002年以來房價的上漲是和成交量同步的， 反應(yīng)出揚州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢。2）揚州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價泡沫身分較小。4、揚州房地產(chǎn)泡沫闡發(fā)序號12345678都市南京 泰州 常州 淮南 無錫 蘇州 揚州 杭州04 年居民家庭 人均可 支配收 入（元）1160296951286874181358814451985114565表： 2004 年各都市房價泡沫比簡約兩居三口之 室平均總 買套簡約家年收 年節(jié)余 平均房價 價（ 70 平兩居室需入 方米） 要年限（元）34806 19839 4960 34720029085 16578 2620

33、183400 11.0638604 22004 3640 254800 11.5822254 2100 147000 11.5940764 23235 3902 273140 11.7643353 24711 4460 312200 12.6329553 16845 3064 214480 12.7343695 24906 7210 504700房價收入比6.316.606.616.707.207.26數(shù)據(jù)來源各都市統(tǒng)計年鑒及政府資料我們選取了一些江蘇的主要都市， 以及相關(guān)的蘇州、 杭州作為參照來討論揚州的 房價泡沫情況。通過比擬我們可以發(fā)明，揚州的房價泡沫水平和蘇州相當(dāng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于杭州、 南京

34、等都市。 如果憑據(jù)公認(rèn)的尺度我們認(rèn)為 2004 年蘇州的房價是根本沒有泡沫的話，揚州的房價泡沫水平也是比力低的。5、揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的影響表：今年宏觀調(diào)空以來揚州市區(qū)房地產(chǎn)市場生意業(yè)務(wù)情況（萬平方米）時間商品房竣工面 積商品住宅竣工 面積商品房銷售面 積商品住宅銷售 面積1-2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月8數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計月報、揚房指數(shù)陳訴從統(tǒng)計結(jié)果來看， 今年 1-9 月份揚州市區(qū)商品房竣工面積 80.57 萬平方米， 可售面積到達(dá) 217 萬平方米（歷年未售出存量商品房 +05 年竣工商品房）。同時，今年 1-9 月?lián)P州市商品房銷售面積 71 萬

35、平方米。從竣工和銷售比來看， 宏觀調(diào)控以來揚州商品房銷售只受到了微弱的影響， 我們判斷總體上揚州房地產(chǎn)市場未受宏觀調(diào)控打擊。從月成友愛況看我們可以發(fā)明除八月外各月的銷售情況均于去年差別不大。 從我們了解的情況來看，三季度 （特別是八月） 是由于受到購房習(xí)慣影響導(dǎo)致成交量 特別低。6、揚州二手房市場揚州二手房存量住房市場是從 2002 年開始的（老公房可上市生意業(yè)務(wù)故該年的生意業(yè)務(wù)量巨大）， 近幾年生意業(yè)務(wù)量一直保持在一個相對穩(wěn)定的水平上， 代價也穩(wěn)中趨升。今年宏觀調(diào)控以來， 二季度市場仍然比力繁榮。 但三季度由于受到小我私家稅收 方面的進(jìn)一步調(diào)控政策的影響， 二手房市場開始出現(xiàn)明顯的反應(yīng)， 成

36、交量急劇下 跌但代價仍然保持在 3000 元/平方米左右。7、開端結(jié)論總結(jié)以上各方面因素， 我們開端判斷揚州歷年以來房地產(chǎn)市場供求根本平衡且代 價穩(wěn)中有升。 宏觀調(diào)控對揚州市房地產(chǎn)市場有一定的影響， 但影響主要局限在二 手房市場，新建商品房市場影響不大。五、揚州市別墅市場扼要闡發(fā)揚州房地產(chǎn)市場的一大特點就是高端產(chǎn)物缺失， 別墅市場可以說才方才起步， 高品質(zhì)的獨立別墅社區(qū)非常少，因此稀缺性十明白顯。揚州別墅的代價總體呈上漲趨勢，成交量從今年開始快速放大。從我們實地考察的情況來看，今年以來揚州出現(xiàn)了一兩個優(yōu)質(zhì)的獨立別墅項目。揚州城西的“海德花圃”， 其美式的修建氣勢派頭和較好的景觀情況設(shè)計使之成為

37、揚州別墅市場的銷售冠軍， 成交代價已經(jīng)到達(dá) 6700 元/平方米以上， 且根本銷售完畢。另一個“金湖墅灣”一個季度成交 21套，成交均價 7017 元/ 平方米，最高單價 8500 元/ 平方米。（開發(fā)區(qū)內(nèi)）六、揚州房地產(chǎn)市場生長前景預(yù)測1、揚州房地產(chǎn)市場生長潛力較大同蘇南各都市相比， 揚州房地產(chǎn)市場方才起步且平穩(wěn)生長， 沒有炒作過分的陳跡。 同蘇北各都市相比，揚州的經(jīng)濟(jì)底子和居住情況又有很大的優(yōu)勢。所以我們判斷隨著揚州經(jīng)濟(jì)（特別是產(chǎn)業(yè)） 的快速生長， 揚州房地產(chǎn)市場的生長 潛力較大，有成為第二個蘇州的可能性。2、揚州房地產(chǎn)市場需要代價回歸揚州房價近兩年的上漲是以銷售的有效放大為底子的， 我們

38、判斷這種上漲是由真 實需求拉動的，不是市場過熱的體現(xiàn)。同時，揚州都市的歷史自然情況優(yōu)勢，也 需在房地產(chǎn)市場上尋求一種“都市代價回歸”。3、揚州房地產(chǎn)市場供求變革預(yù)測我們判斷揚州房地產(chǎn)市場在未來的兩到三年之內(nèi)總體上仍將保持供求平衡， 但不 排除某些類型的產(chǎn)物市場出現(xiàn)短時間的供大于求。具體來說，我們預(yù)測中端市場（多層、小高層）將會出現(xiàn)供大于求，而高端市場 （別墅、寫字樓市場）將會出現(xiàn)短暫的求過于供。4、揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化”我們從各方面了解到的情況來看，揚州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)兩級分化：高端缺失隨著揚州引進(jìn)外資力度的加大， 我們判斷揚州的高端客戶群體將進(jìn)一步增加。 而目前揚州高品質(zhì)的獨立、泛獨立別墅社區(qū)比力少，高端缺失現(xiàn)象比力明顯。 中低端壓力揚州市政府目前準(zhǔn)備開始鼎力大舉推進(jìn)住房保障， 據(jù)悉今年內(nèi)將推出保障性住房30 萬平方米，并在今后幾年內(nèi)加大保障性住房的供給力度。我們判斷中低端商 品住宅將面臨嚴(yán)峻的市場挑戰(zhàn)，市場競爭將日趨猛烈。5、揚州房地產(chǎn)市場需求類型將出現(xiàn)多樣化趨勢需求產(chǎn)物多樣化的原因相對蘇南地區(qū)，揚州目前的土地代價較低；揚州的古城特色和較優(yōu)越的生態(tài)情況