中信_(tái)深圳金稻田坂田項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告ppt課件

1、特別能吃苦 特別能戰(zhàn)斗 特別能盈利金稻田、坂田工程經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告中信深圳集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā) 目 錄第一部分 深圳土地市場分析第二部分 工程解析第三部分 經(jīng)濟(jì)測算第四部分 風(fēng)險(xiǎn)提示第五部分 結(jié)論及建議 第一部分 深圳土地市場分析一、市場供求關(guān)系項(xiàng) 目06年05年04年03年02年01年供給面積235156.83209.36351.25186.37217.59消化面積798993.20935.85868.46791.70643.47供求關(guān)系1：3.401：6.331：4.471：2.471：4.251：2.96土地虧空563-836.37-726.49-517.21-605.33-425.88表一：商住

2、用地供求情況萬表二：商品房及住宅供需情況項(xiàng) 目06年05年04年03年02年01年商品房1：1.011：1.111：0.981：1.021：0.761：0.89住 宅1：1.021：1.271：1.021：1.161：0.751：0.92分析：深圳的土地供應(yīng)市場自2001年起其供不應(yīng)求的局面不斷未得到有效改動(dòng)，目前這種局面呈愈演愈烈的態(tài)勢(shì)，但是其商品房市場卻還可以堅(jiān)持根本的供求平衡形狀這與深圳市土地市場上存在著大量的存量土地有關(guān)，但經(jīng)過5年的嚴(yán)控期，市場的存量土地幾乎消化殆盡，加上人口急劇增長，住房需求進(jìn)一步增大，土地資源的短缺景象勢(shì)必長期存在。二、土地供應(yīng)和房產(chǎn) 銷售區(qū)域分布表一：土地供應(yīng)買

3、賣區(qū)域分布萬項(xiàng) 目06年05年04年03年02年01年關(guān) 內(nèi)37.878.6723.9719.3721.57105.26關(guān) 外266.36148.15185.40331.88164.80112.33合 計(jì)304.23156.83209.36351.25186.37217.59關(guān)內(nèi)比重12.45%5.53%11.45%5.51%11.57%48.38%關(guān)外比重87.55%94.47%88.56%94.49%88.43%51.62%表二：房產(chǎn)銷售區(qū)域分布萬項(xiàng) 目06年05年04年03年02年01年關(guān) 內(nèi)360.55452.4503.99496.25488.65396.42關(guān) 外436.10448.

4、74316.15310.13235.76197.26合 計(jì)796.65901.13820.13806.56724.41593.72關(guān)內(nèi)比重38.21%50.20%61.45%61.53%67.45%66.77%關(guān)外比重61.79%49.80%38.55%38.47%32.55%33.23%分析：關(guān)外兩區(qū)已成為土地供應(yīng)的重心，這種局面的出現(xiàn)已導(dǎo)致整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)重心的外移。關(guān)內(nèi)土地市場消化存量的速度明顯快于關(guān)外，也闡明了由地段和環(huán)境所決議的配套程度、溫馨度和便利度仍是影響置業(yè)者選擇的重要要素，在政府加大關(guān)外根底設(shè)備投資力度的情況下，居住郊區(qū)化成為現(xiàn)實(shí)的能夠，也成為必然的趨勢(shì)。 三、深圳市土地控制方案

5、1.城市土地控制：提出嚴(yán)厲控制建立用地規(guī)模增長，建立重點(diǎn)將由特區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)向特區(qū)外，經(jīng)過合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)，5年方案新增住房5700萬平方米，新供應(yīng)商品住宅用地建立住房2130萬平方米，盤活存量土地建立商品住房1000萬平方米，城中村改造重建商品住房1800萬平方米；比例為21：1：18而商品住房為4930萬平方米，其中關(guān)內(nèi)供應(yīng)958萬平方米，關(guān)外供應(yīng)3972萬平方米。關(guān)內(nèi)關(guān)外比為1：4全市新增住房用地供應(yīng)總量為12平方公里不含城中村改造重建用地，其中商品住房用地為10平方公里。 分析： 1.1舊城改造工程將與新增商品房市場并駕齊驅(qū)，成為未來市場供應(yīng)的最主要的渠道。 1.2關(guān)外兩區(qū)已成為未來房地產(chǎn)物

6、業(yè)供應(yīng)的主戰(zhàn)場。 2.城市舊改方案： 提出爭取在2021年前特區(qū)內(nèi)城中村的撤除重建規(guī)模到達(dá)總量的20%，爭取在2021年前特區(qū)外城中村的撤除重建規(guī)模到達(dá)總量的5%。 分析： 2.1在深圳市未來5年的土地供應(yīng)體系中，經(jīng)過城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)而構(gòu)成的舊城改造工程勢(shì)必會(huì)成為市政府權(quán)衡土地市場供應(yīng)的重要砝碼。 2.2曾經(jīng)出臺(tái)的，其對(duì)舊城改造工程提出了強(qiáng)迫性規(guī)定，結(jié)合深圳市曾經(jīng)出臺(tái)的眾多舊城改造的法律法規(guī)，可見深圳市政府在舊城改造工程的市場操作層面已根本成熟，為下一步大規(guī)模的進(jìn)展舊改工程的實(shí)施奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。 2.3在舊城改造日益提上政府任務(wù)日程的情況下，舊城改造工程勢(shì)必會(huì)成為地產(chǎn)開展新的增長點(diǎn)，而越

7、來越多的開展商所認(rèn)同所接受而成為新的爭奪舞臺(tái)。 四、深圳土地市場開展格局1.基于深圳市土地市場的供求關(guān)系、城市規(guī)劃導(dǎo)向等要素的分析，深圳土地市場將呈現(xiàn)“壟斷競爭和“剩者為王的格局，這種格局將使最后的“剩者 獲取最大的壟斷利潤。2.在土地資源日趨緊張的情況下，舊城改造已成為彌補(bǔ)深圳土地資源缺乏的重要平臺(tái)，誰掌握這個(gè)市場先機(jī)，誰就會(huì)在未來的房地產(chǎn)市場競爭中具有最大的發(fā)言權(quán)，掘取最大的市場價(jià)值。備注：2006年7月22日萬科10.97億元收買龍崗中心城“新老西村“舊改工程樓面地價(jià)4500元/。2007年3月30日，金地在龍華以樓面地價(jià)過7000元/，總價(jià)8.6億元拿下5.3萬平方米地塊。2007年6

8、月28日，天健在福田保稅區(qū)以樓面地價(jià)16000元/，總價(jià)1.66億元拿下占地0.5萬平方米地塊，這一成交記錄已使其成為全國住宅地王。第二部分 工程解析一、工程根本情況一金稻田工程 1.根本經(jīng)濟(jì)目的 占地面積：30萬 改造面積：20.78萬 容積率：3.5 建筑面積： 住 宅：66.61萬 商 業(yè)：3.64萬 公建配套：2.48萬 2.工程位置 工程位于龍崗區(qū)布吉街道羅崗工業(yè)區(qū)內(nèi)，惠康路與錦龍路交叉口的布吉街道金稻田片區(qū)。 工程分為兩個(gè)地塊A和B，其中A地塊的舊改紅線面積為103335，B地塊的舊改紅線面積為104465。拆遷物業(yè)中廠房拆遷面積為20.40萬，商業(yè)0.14萬，住宅0.1萬，辦公0

9、.01萬，商業(yè)和住宅以及辦公采取回遷方式。金稻田工程地塊現(xiàn)狀圖示金稻田工程區(qū)域位置圖二坂田工程 1.根本經(jīng)濟(jì)目的 占地面積：33.70萬 容積率：3.93 建筑面積：130萬 住 宅：110.25萬 商 業(yè)：14.7萬 公建配套：5.05萬 2.工程位置 工程位于龍崗地鐵五號(hào)線五和站及坂田站中央，是深圳中部組團(tuán)規(guī)劃坂雪崗高科技片區(qū)的生活配套區(qū)。 需拆遷的村屋面積為30.57萬平方米，廠房19.60萬平方米，商業(yè)4.3萬平方米，這些單位面積全部需求回遷，其中商業(yè)首層回遷面積為2.3萬平方米。坂田工程區(qū)域位置圖二、工程區(qū)位 一金稻田工程 工程處于布吉口岸區(qū)，即百鴿路、榮華路和深惠公路區(qū)域一帶，該區(qū)

10、域臨近布吉關(guān)口和小關(guān)，間隔羅湖口岸只需10分鐘車程。 從城市功能劃分上，本工程屬于深圳市中部物流組團(tuán)的布吉中心區(qū)，主導(dǎo)功能為綜合配套及生活居住。 該區(qū)域依托軌道交通及布吉客運(yùn)站的建立，積極實(shí)施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點(diǎn)落實(shí)及完善配套設(shè)備，確定合理的開發(fā)強(qiáng)度，改善城市環(huán)境。深惠公路地鐵3號(hào)線布龍路水官高速清平高速布吉關(guān)清水河關(guān)BRT3號(hào)線沙平公路李朗路沙灣關(guān)地鐵5號(hào)線南坪快速布心關(guān) 龍崗經(jīng)過25年的開展，大區(qū)域的戰(zhàn)略高度曾經(jīng)構(gòu)成。 在工程區(qū)域，已初步構(gòu)成濃郁的居住氣氛。吉星花園、榮超花園、國展苑、百合山莊、百合星城一期、龍威花園和龍珠花園等為早期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，目前正在銷售的主要有百合

11、星城二期、信義假日名城五期和80后街、佳兆業(yè)可園六期根本上都已消化終了，即將啟動(dòng)銷售的工程有佳兆業(yè)可園七期、信義假日名城七期、百合御都等。工程周邊大量的房地產(chǎn)開發(fā)工程，強(qiáng)化了工程所在區(qū)域濃郁的居住氣氛，為本工程順利推進(jìn)提供了良好的開發(fā)環(huán)境。二坂田工程 工程位于龍崗地鐵五號(hào)線五和站及坂田站中央，是深圳中部組團(tuán)規(guī)劃坂雪崗高科技片區(qū)的生活配套區(qū)。坂田街道是2006年4月從原布吉鎮(zhèn)合并坂田、雪象、崗頭三個(gè)村后而成，現(xiàn)居住人口43萬，其規(guī)劃指點(diǎn)思想為科技新城，人居新城。工程周邊聚集了坂雪崗片區(qū)的高檔居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，工程區(qū)域未來將開展成為中部綜合組團(tuán)最主要的城市中心區(qū)域，提供完善的城市效力功

12、能。中部綜合組團(tuán)定位為“功能拓展、活力之城強(qiáng)大的綜合實(shí)力、高效的交通體系、優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境的市中心區(qū)的配套綜合效力區(qū)。 目前主要開發(fā)商為萬科、中海、珠江、金光華。 其開發(fā)的主要樓盤有萬科四季花城、萬科城、中海日輝臺(tái)、中海月朗苑、珠江旭景佳園、春華四季園。附近樓盤及知名企業(yè)三、工程運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境一區(qū)域運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境 龍崗區(qū)相對(duì)于寶安區(qū)而言，處于市場迸發(fā)期，可供選擇和可供開發(fā)的地塊較多，如今萬科、振業(yè)、富通、天健、招商、鴻榮源、星河、大綜藝、佳兆業(yè)、深業(yè)、龍光、珠江投資、和黃等品牌開發(fā)商都已布子進(jìn)駐，開場逐鹿中原，大有得龍崗者得天下之勢(shì)，未來開發(fā)的主戰(zhàn)場那么是龍崗中心城區(qū)、布吉和坂田。 城市化進(jìn)程的加快，人口增

13、長的加快未來5年區(qū)域人口將增至320萬人，使商品房置業(yè)需求加大。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是龍崗區(qū)的第一支柱產(chǎn)品，高新產(chǎn)業(yè)的相對(duì)集中，將帶來人口素質(zhì)的提高，使其成為龍崗房地產(chǎn)開展的繼續(xù)動(dòng)力。 經(jīng)濟(jì)不斷開展，人均收入繼續(xù)增長，成為龍崗房地產(chǎn)開展的根本支撐力量。 軌道交通以及一系列道路管網(wǎng)的改造興建，使龍崗深圳一體化大大加快，成為龍崗房地產(chǎn)開展的催化劑。地鐵五號(hào)線規(guī)劃表示圖城市交通表示圖華為基地二布吉樓市 布吉樓市目前已構(gòu)成新興住宅區(qū)、新中心區(qū)、老城區(qū)、工業(yè)區(qū)、口岸區(qū)清平快速干線區(qū)六大區(qū)域。百鴿路、榮華路和深惠公路一帶，代表樓盤是信義假日名城沿吉華路、布吉街和新布路一帶，代表樓盤是陽光花園深惠公路以東沿布沙路

14、到求水山一帶，代表樓盤是大世紀(jì)水山緣沿深惠公路北一帶，代表樓盤是桂芳園、康達(dá)爾花園和中城康橋鎮(zhèn)政府所在地，代表樓盤是大世紀(jì)花園清平快速干線一帶，代表樓盤是星河丹堤、豐澤湖山莊布吉樓市總體特征： 1.供應(yīng)特征：未來新增供應(yīng)主要集中在新住宅區(qū)板塊，樓盤規(guī)模普遍較大。 2.產(chǎn)品特征：建筑類型以多層和小高層為主，戶型以中小戶型為主。 3.價(jià)錢特征：各片區(qū)價(jià)錢差別較大，其中新住宅區(qū)價(jià)錢增幅最快。 4.客戶特征： 4.1客戶區(qū)域特征：其客源主要輻射 面為布吉、羅湖和福田，南山和龍崗其他區(qū)域客戶也比較關(guān)注布吉市場，寶安客戶乃至傳統(tǒng)的香港客戶的輻射面比較小，屬于偶得客戶。 4.2客戶年齡特征：其年齡跨度在20

15、歲到60歲以上，根本涵蓋深圳市普通住宅購房年齡區(qū)間，其中25-35歲區(qū)間的中青年客戶是購房主力。 4.3客戶經(jīng)濟(jì)特征：目前片區(qū)購房客戶的經(jīng)濟(jì)特征屬于中上層次，任務(wù)形狀在個(gè)體經(jīng)商、專業(yè)技術(shù)人員和企業(yè)中高層以下白領(lǐng)居多，職業(yè)層次處于中檔程度，企業(yè)高管、私企老板在布吉置業(yè)的概率不高，屬于偶得客戶。 4.4客戶家庭構(gòu)造：2-4人的小家庭為布吉置業(yè)的主力客戶群，其中以3口之家為主，4人以上的大家庭置業(yè)需求在布吉并未有明顯表達(dá)。二坂田樓市 坂雪崗片區(qū)樓市是坂田樓市的代表區(qū)域，在該區(qū)域聚集了萬科、中海、金光華、珠江投資、前海股份等開展商，這些開展商的結(jié)合演繹，使坂田樓市風(fēng)起云涌，不僅使坂田供應(yīng)的產(chǎn)品進(jìn)一步豐

16、富，而且產(chǎn)品晉級(jí)換代同步提速。 樓市特征： 1.建筑類型： 坂雪片區(qū)以多層和小高層的產(chǎn)品組合為主，其他建筑類型的組合較少，在一定條件下可以成為市場的開展時(shí)機(jī)。 2.戶型特征： 坂雪崗片區(qū)以傳統(tǒng)居家住宅為主，大戶型占市場需求的主導(dǎo)位置，精品小戶存在市場空白和投資價(jià)值。 3.銷售速度： 坂雪崗片區(qū)樓盤的銷售速度比較快，區(qū)域內(nèi)樓盤銷售時(shí)間大致在8個(gè)月左右萬科第五園一期開盤當(dāng)天銷售100%，二期開盤三天內(nèi)也100%銷售。4.客戶特征： 客戶來源以本地及龍華居民、周邊工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)員工為主，這兩類的客戶占的比例大約為50%，關(guān)內(nèi)來自福田的比例大約為20%，其他的客戶約占30%。 客戶的年齡主要集中在26-

17、48歲，職業(yè)多為企業(yè)或工廠的普通職員、高級(jí)管理人員、私營企業(yè)主、中高級(jí)公務(wù)員、銀行職員等較高收入人群，置業(yè)目的大部分為處理居住問題，其次是改善居住環(huán)境，投資占一定比例。四、工程解析 1.寶源創(chuàng)建深圳、深圳置地坂田是美國泛亞創(chuàng)投基金為方便金稻田和坂田舊改工程操作而注冊(cè)成立的港資獨(dú)資的工程公司。 金稻田工程首批10萬改造范圍曾經(jīng)區(qū)府常務(wù)會(huì)同意，已達(dá)成拆遷賠償意向，專項(xiàng)規(guī)劃根本完成。坂田首批7.88萬改造范圍曾經(jīng)區(qū)府常務(wù)會(huì)同意，首期7.8萬已達(dá)成拆遷賠償意向，完成了專項(xiàng)規(guī)劃，并納入2007年度改造土地供應(yīng)方案。 2.我司與之協(xié)作可不用再經(jīng)過招招標(biāo)獲取，保證了獲取地塊開發(fā)權(quán)益的穩(wěn)定性。 3.舊城改造工

18、程之拆遷補(bǔ)償資金和補(bǔ)交地價(jià)均是按照工程改造進(jìn)度滾動(dòng)投入，無需象土地競買一次性投入巨額土地價(jià)款上述兩工程樓面地價(jià)均不超越4000元。金稻田工程的舊改物業(yè)主要為廠房，僅有非常少量的商住物業(yè)和辦公，而坂田工程的舊改單位多為民房，但主要采用回遷方式安頓，極大緩解了前期的投資壓力。 4.金稻田工程和坂田工程都位于其區(qū)域的中高級(jí)居住社區(qū)區(qū)域，直接毗鄰福田和羅湖，擁有為數(shù)眾多的中高級(jí)白領(lǐng)，為工程物業(yè)的開發(fā)提供了富余的客源。 5.兩個(gè)工程擁有地鐵三號(hào)線和五號(hào)線建筑以及深惠路改造、清平路開通的眾多利好，憑仗著深圳市良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境及房地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，未來操作前景極為明朗。 6.在寸土寸金的深圳，能以較低的地價(jià)獲

19、取占地達(dá)63萬平方米、總建筑面積達(dá)200萬平方米的地塊，對(duì)于我司的區(qū)域性運(yùn)營和開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃而言，將具有非凡的意義。 五、工程定位 定位基點(diǎn)： 1.工程本身居住性物業(yè)占90%以上，“9070%政策的強(qiáng)迫性執(zhí)行及工程本身3.54.0左右的容積率決議了物業(yè)類型將是以中檔為主的工程。 2.兩個(gè)工程是舊改工程，規(guī)模合計(jì)到達(dá)200萬平方米以上，其開發(fā)周期皆在5年左右，企業(yè)品牌的推行對(duì)工程運(yùn)營至關(guān)重要。 3.深圳市本身具有極強(qiáng)的城市吸納力，為提高生活的溫馨度和任務(wù)的便利度，就近選擇居住區(qū)域是目前深圳市置業(yè)的一大特點(diǎn)羅湖和福田本身就是深圳市中高級(jí)白領(lǐng)高度聚集的區(qū)域，加上工程區(qū)域獨(dú)特的地理位置與產(chǎn)品特征，將會(huì)

20、吸引相當(dāng)數(shù)量的投資客進(jìn)駐。 4.布吉和坂田都面臨著城市的二次晉級(jí)換代，加上城市軌道交通的開展及清平路的開通、坂雪崗大道、五和大道及深惠路的改造，區(qū)域?qū)⒋罅课苓吘幼∪巳旱焦こ虆^(qū)域生活定居。一工程客戶定位游離客戶群游離客戶群重點(diǎn)客戶群中心客戶群福田、羅湖、龍崗的政府公務(wù)員、企業(yè)中高級(jí)管理人員、私營業(yè)主和都市白領(lǐng)等深圳其他區(qū)域的企業(yè)管理及技術(shù)人員、政府機(jī)關(guān)單位人員、投資客等周邊鎮(zhèn)居民及港澳人士游離客戶群二市場定位 中國交融型國際社區(qū)支撐點(diǎn)： 1.工程都位于深圳市城市邊緣區(qū)域，同時(shí)又與深圳市親密相連。 2.工程的價(jià)值，在很大程度上等同于區(qū)域價(jià)值，同時(shí)工程也將是獨(dú)一可以更好展現(xiàn)其區(qū)域籠統(tǒng)與居住氣氛的

21、區(qū)域工程。 3.工程所在區(qū)域?yàn)槌鞘懈敝行牡拈_展方向，是深圳市開展較早，啟動(dòng)最快的關(guān)口物業(yè)。 4.布吉和坂田房地產(chǎn)市場正面臨著居住物業(yè)和城市環(huán)境的二次晉級(jí)換代。三價(jià)錢定位 1.金稻田工程 工程近旁的佳兆業(yè)可園六期銷售價(jià)錢為11800元/已售完，七期擬定在本年度10月進(jìn)展銷售，擬定售價(jià)為13000 元/。信義假日名城六期溢芳園，7月份開盤銷售，均價(jià)為12600元/;百合御都7月9日深夜開盤,銷售均價(jià)為13000元/。 結(jié)合工程本身情況及上述周邊樓盤售價(jià)情況，在不思索市場增長及產(chǎn)品創(chuàng)新等內(nèi)外部溢價(jià)要素的根底上，初步擬定本工程的銷售時(shí)價(jià)為10000元/。 思索到國家的宏觀調(diào)控政策、深圳經(jīng)濟(jì)的開展態(tài)勢(shì)以

22、及地產(chǎn)開展的現(xiàn)狀等，初步擬定工程產(chǎn)品的價(jià)錢年增幅依次為10%，10%，8%，8%，5%。 臨街商鋪的價(jià)錢普通為工程住宅一方售價(jià)的3-5倍，在此采取較為保守的手法取值為3，其價(jià)錢年增幅取值為5%。2.坂田工程 工程近旁的珠江旭景小高層，已于7月份開盤銷售，開盤均價(jià)為12600元/。 緊鄰工程的中海日輝臺(tái)小高層，二手房均價(jià)在12000元/。 坂田5月份二手房買賣均價(jià)為10279元/。 結(jié)合工程本身情況及周邊樓盤售價(jià)，在不思索市場增長及產(chǎn)品創(chuàng)新等內(nèi)外部溢價(jià)要素的根底上，初步擬定本工程的銷售時(shí)價(jià)為9500元/。 思索到國家的宏觀調(diào)控政策、深圳經(jīng)濟(jì)及人口的開展態(tài)勢(shì)、坂田片區(qū)地產(chǎn)的開展態(tài)勢(shì)以及理性上漲的思

23、索等，初步擬定工程產(chǎn)品的價(jià)錢年增幅依次為10%。 臨街商鋪的價(jià)錢普通為工程住宅一方售價(jià)的3-5倍，在此采取較為保守的手法取值為3，思索到工程本身有社區(qū)街鋪和集中式商業(yè)，初步擬定其價(jià)錢平均年增值為5000元/ 。第三部分 經(jīng)濟(jì)測算一、工程測算根本假設(shè)條件序號(hào)項(xiàng) 目測算取值1當(dāng)季回款比例70%2剩余物業(yè)比例設(shè)定0%3剩余物業(yè)折價(jià)比例70%4營業(yè)稅率5.50%5貸款利率8.00%6營銷費(fèi)用比率3.0%7管理費(fèi)用比率3.0%8所得稅率25%9能否存在土地增值稅是10首筆地價(jià)支出年份2007闡明： 1.思索到辦理簽定房地產(chǎn)買賣合同、辦理銀行按揭以及銀行放款、資金監(jiān)管等諸多環(huán)節(jié)和要素，其從簽定房地產(chǎn)買賣合

24、同到銀行放款，其中間的時(shí)間普通間隔一個(gè)半月，故在銷售當(dāng)季回款比例上以70%計(jì)取。 2.鑒于工程規(guī)模龐大，分期較多，加上估計(jì)市場銷售較為理想，同時(shí)為計(jì)算方便，在剩余物業(yè)的思索上故暫按100%銷售。 3.在營業(yè)稅率上，主要思索營業(yè)稅、城市建立維護(hù)稅、教育附加費(fèi)，其綜合稅率暫按5.5%計(jì)取。 4.所得稅率目前按照2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議經(jīng)過的國家新稅率25%計(jì)取。 5.在土地增值稅計(jì)算方面，在本工程計(jì)算中，暫不思索合理避稅與其他方式的減少交稅的操作方式，而是結(jié)合工程銷售實(shí)踐情況及國家最新實(shí)行的四級(jí)累進(jìn)稅率思索執(zhí)行。二、地價(jià)及支付 1.金稻田工程 1.1開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 開

25、發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)讓費(fèi)共24500萬元，擬在2007年第三季度簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)支付10000萬元，在2007年第四季度完成拆遷意向后再支付14500萬元。 1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 拆遷補(bǔ)償費(fèi)共72540萬元，擬在2007年第三季度達(dá)成拆遷合同后滾動(dòng)支付。 1.3土地出讓金： 土地出讓金共90996萬元，擬分兩期平均進(jìn)展支付，支付時(shí)間分別在2007年第四季度和2021年第四季度?；剡w還建費(fèi)：合計(jì)萬元，隨開發(fā)進(jìn)度支付。 2.坂田工程 2.1開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)讓費(fèi)共45500萬元，擬在2007年第三季度簽定轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)支付20000萬元，在2007年第四季度一期完成拆遷后再支付25500萬元。 2.2拆遷補(bǔ)

26、償費(fèi)： 拆遷補(bǔ)償費(fèi)共79600萬元，擬在2007年第四季度、2021年第二季度、2021年第一季度、2021年第二季度、2021年第四季度分別支付8756萬元、8756萬元、20696萬元、20696萬元、20696萬元。 2.3土地出讓金： 土地出讓金共034萬元，擬在2007年第四季度、2021年第二季度、2021年第一季度、2021年第二季度、2021年第四季度分別支付14854萬元、14854萬元、35109萬元、35109萬元、35109萬元. 2.4回遷還建費(fèi):合計(jì)90754萬元，隨開發(fā)進(jìn)度支付。三、分期開發(fā) 目前深圳房地產(chǎn)市場正處于高速開展期，市場前景看好，其銷售面積也呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀

27、升的勢(shì)頭，同時(shí)特別值得關(guān)注的是，越是高素質(zhì)的樓盤，其銷售周期越短，甚至有開盤即結(jié)盤的景象發(fā)生。 思索到我司的操作手法及工程特質(zhì)以及未來房地產(chǎn)市場開展的態(tài)勢(shì)，初步擬訂我司每期的開發(fā)啟動(dòng)量為12-20萬平方米左右內(nèi)含大分期和小分批，其單期開發(fā)周期大約2.5年。四、測算經(jīng)濟(jì)目的備注：地下車庫和公建配套暫不思索銷售，同時(shí)也不思索租賃等運(yùn)營性收入。金稻田本錢.xls,坂田本錢.xls 序號(hào)項(xiàng)目金稻田項(xiàng)目坂田項(xiàng)目匯總值總價(jià)(萬元)單價(jià)總價(jià)(萬元)單價(jià)總價(jià)(萬元)一項(xiàng)目總收入974884138771584450167672559334二項(xiàng)目總成本費(fèi)用638978909610424161103116813941土地成本18758626703508883713538472前期費(fèi)用58188310932116167503建安工程成本193331275227366528964669964營銷費(fèi)用2924741647534503767815公司管理費(fèi)59948519064202250586兩稅一費(fèi)53619763871459221407647財(cái)務(wù)費(fèi)用2745039129245309566958土地增值稅13593419352239462370359880三稅前利潤33590647825420345736877940四所得稅（25.0%）8397611951355091434219485五稅后凈利