LOFT案例綠地PPT課件(PPT 49頁)

1、楊浦區(qū)最為成熟的商務(wù)板塊，尤其是近年來涌現(xiàn)出創(chuàng)智天地及萬達(dá)廣場兩個(gè)代表性項(xiàng)目11個(gè)項(xiàng)目，GFA為33.2萬方共17棟單體，準(zhǔn)甲級8棟五角場板塊楊浦區(qū)辦公樓項(xiàng)目分區(qū)介紹1 萬達(dá)廣場2 創(chuàng)智天地3 綠地匯創(chuàng)國際廣場1.第1頁，共49頁。項(xiàng)目地址邯鄲路翔殷路開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理公司萬達(dá)物業(yè)管理有限公司租金B(yǎng)座簡裝：均價(jià)約3-3.5元/ 天B座毛坯：均價(jià)約2.6-2.7元/ 天物業(yè)費(fèi)用25元/ 月出租方式1年起租壓1付3出租率B座95%A座整層入駐一家總層數(shù)A座：25B座：22C座：23車位數(shù)量/價(jià)格約800個(gè)地下1000元/月周邊商業(yè)配套自身商業(yè)配套，巴黎春天、沃爾瑪?shù)冉煌ㄇ闆r軌道10號線（在建）

2、公交樞紐萬達(dá)廣場全景效果圖辦公C座建筑外立面（產(chǎn)權(quán)出售）A座（整層出租）B座（分割面積間出租）萬達(dá)廣場全貌實(shí)景圖辦公 項(xiàng)目位于上海市新的市級商業(yè)副中心五角場核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯； 上海萬達(dá)商業(yè)廣場是萬達(dá)集團(tuán)在上海投資的第一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積40萬平方米，其中商業(yè)面積26萬平方米，是上海體量最大、業(yè)態(tài)最全、商氣最旺的商業(yè)項(xiàng)目之一，規(guī)模優(yōu)勢明顯；萬達(dá)商業(yè)廣場項(xiàng)目概況2.第2頁，共49頁。面積分割A(yù)座整層1600 B座 77-90 164-185C座 300 400-600電梯數(shù)量/品牌5部/三菱洗手間數(shù)量2間/F大堂裝修大理石墻面地面，兩層挑高空調(diào)系統(tǒng)/品牌分戶控制中央空調(diào)/大金（自裝）層高

3、/凈高3.9m/2.7m供水系統(tǒng)公共供水消防系統(tǒng)火災(zāi)預(yù)警系統(tǒng)其他設(shè)置空調(diào)毛坯僅設(shè)有新風(fēng)口，需自裝5A辦公智能化萬達(dá)廣場產(chǎn)品設(shè)計(jì)電梯大廳停車場指示牌/廣場標(biāo)牌185左右毛坯辦公區(qū)域精裝挑高大堂 產(chǎn)品面積段豐富，小面積段77-90m2左右，中小面積段164-185m2左右滿足不同使用客戶的需求； 產(chǎn)品力主要還是體現(xiàn)在整體的規(guī)劃配套上，擁有完善的商業(yè)、交通配套是萬達(dá)廣場的最大優(yōu)勢。3.第3頁，共49頁。萬達(dá)廣場價(jià)量走勢 萬達(dá)廣場B座于06年7月推出，10月進(jìn)入正式銷售，11個(gè)月內(nèi)完成去化； 去化速度方面，進(jìn)入正式銷售后06年10月快速去化，隨后去化速度隨可選房源的減少降低； 均價(jià)走勢方面，均價(jià)維持在

4、12000-14000元/m2左右，價(jià)格走勢較為平穩(wěn)。 目前在售C座，均價(jià)在204.第4頁，共49頁。行業(yè)公司數(shù)量所占比例商貿(mào)/國際貿(mào)易公司29.09%酒店管理/投資管理/企業(yè)管理/商務(wù)/房產(chǎn)咨詢公司522.73% 律師事務(wù)所14.55%銀行業(yè)務(wù)部14.55%醫(yī)療門診14.55%涉外代表處化工/建筑（韓、日、美）313.64%培訓(xùn)公司313.64%廣告?zhèn)髅?4.55%建筑設(shè)計(jì)/房地產(chǎn)開發(fā)/建筑公司522.73%合計(jì)22100%行業(yè)公司數(shù)量所占比例中國建筑股份有限公司1100%租賃客戶情況（B座）萬達(dá)廣場客戶租賃客戶情況（A座） 萬達(dá)廣場相比區(qū)域內(nèi)其它辦公物業(yè)，租賃客戶行業(yè)分布較廣，萬達(dá)廣場培訓(xùn)

5、公司及涉外化工/建筑代表處企業(yè)較多，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)也較多，如律師咨詢管理類等； 整層租賃客戶目前僅有中國建筑股份有限公司入駐； 萬達(dá)廣場B座出租率較高，面積段以小面積段為主，A座整層出租客戶要求較高。5.第5頁，共49頁。萬達(dá)廣場小結(jié) 區(qū)位配套：五角場核心區(qū)域，商業(yè)配套交通配套優(yōu)勢明顯； 產(chǎn)品檔次：準(zhǔn)甲級辦公樓，玻璃幕墻外立面檔次較高； 租金水平：區(qū)域內(nèi)租金水平最高目前為2.7-3.5元/m2/天，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用區(qū)域內(nèi)相對較高目前為25元/m2/月； 售價(jià)水平：區(qū)域內(nèi)在售價(jià)格水平較高，目前均價(jià)為21000元/m2； 租賃客戶：相對區(qū)域其它辦公物業(yè)，客戶行業(yè)分布較廣。6.第6頁，共49頁。創(chuàng)智天地

6、項(xiàng)目概況 創(chuàng)智天地項(xiàng)目位于上海楊浦區(qū)五角場以北，政立路以南，東依國和路，西至國定路； 項(xiàng)目由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)。第一期工程于2006年6月竣工使用，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2010年完成； 項(xiàng)目總占地面積84萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米。項(xiàng)目包括創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊、創(chuàng)智天地科技園，以及重新修繕的新江灣體育中心四大功能區(qū)，提供居住、辦公、零售、休閑娛樂等多方位功能。物業(yè)類型建筑面積（）配比住宅/辦公混合42000042%辦公45000044%酒店400004%配套商業(yè)800008% 其他200002%7.第7頁，共49頁。創(chuàng)智天地總體布局 創(chuàng)智天地科技園位于創(chuàng)智天地廣場以北

7、，是整個(gè)項(xiàng)目較晚動(dòng)工的一片區(qū)域； 科技園致力發(fā)展成為世界一流的研發(fā)中心。有意打造成為中國的數(shù)碼社區(qū)。 創(chuàng)智天地廣場位于整個(gè)項(xiàng)目的中心，是整個(gè)創(chuàng)智天地的神經(jīng)中樞； 區(qū)域內(nèi)主要規(guī)劃有智能化辦公樓，中心環(huán)繞一個(gè)下沉式廣場； 首層和地下一層將集中配備國內(nèi)外知名的餐飲品牌。 江灣體育中心始建于1935年，是上海市市級文物保護(hù)單位和優(yōu)秀歷史建筑； 修復(fù)后的江灣體育中心主體包括足球場、綜合體育館、室內(nèi)游泳館等場館； 場館于2008年建成對外開放。 創(chuàng)智坊位于創(chuàng)智天地廣場以西，居住、公寓式辦公混合型社區(qū)； 多層次的庭院花園式建筑，營造出一個(gè)工作、休閑、生活為一體的空間； 創(chuàng)智66/79/82是區(qū)域內(nèi)有別于傳統(tǒng)

8、形態(tài)的商務(wù)樓，其具有更為多樣的空間布局，有利于企業(yè)根據(jù)需求自由分割，打造個(gè)性環(huán)境。辦公辦公功能區(qū)域目前主要分布在創(chuàng)智天地廣場及創(chuàng)智坊8.第8頁，共49頁。創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場概況指標(biāo) 竣工日期： 2007年 占地面積： 33,476平方米 建筑面積： 76,677平方米 建筑數(shù)量： 4幢 建筑層數(shù)： 3-5層 平均租金： 4元（0.5美金）/天/平方米 物業(yè)管理費(fèi)： 21元/月/平方米 電梯： 2-3部/棟 車位數(shù)量： 300個(gè) 車位租金： 800元/月 入住率: 80%以上 配套設(shè)施： - 萬兆主干光纖 - 無縫電信訊號覆蓋及全程雙路通訊線路 - 社區(qū)間多網(wǎng)融合和高速互聯(lián) - 24小時(shí)自動(dòng)監(jiān)

9、控系統(tǒng) - 離線式保安巡邏系統(tǒng) - 自動(dòng)門控系統(tǒng) - 紅外線保安探測系統(tǒng) - 綜合性樓宇管理系統(tǒng) - 電腦停車管理系統(tǒng)創(chuàng)智天地廣場分布有4幢出租型辦公建筑9.第9頁，共49頁。創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地廣場面積段客戶1座 建筑面積： 12978 樓層數(shù)： 4F（地下2F） 單層面積： 3287 主力租戶：2F - 創(chuàng)智天地資源中心、創(chuàng)智天地園區(qū)管委會(huì)、上海創(chuàng)智天地創(chuàng)業(yè)投資有限公司、復(fù)旦大學(xué)多媒體研究中心、復(fù)旦量子創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司、加利福尼亞大學(xué)中國代表處、雅昇華3F - 百度4F - 楊浦創(chuàng)業(yè)投資有限公司、楊浦區(qū)中小企業(yè)融資輔導(dǎo)中心、楊浦區(qū)中小企業(yè)信用擔(dān)保中心、上海市大學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)基金會(huì)、楊浦知識創(chuàng)

10、新區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資服務(wù)園辦公室2座 建筑面積： 8930 樓層數(shù)： 3F（地下2F） 單層面積： 2987 主力租戶： EMC3座 建筑面積： 8980 樓層數(shù)： 3F（地下2F） 單層面積： 2983 主力租戶： 易保網(wǎng)絡(luò)（EBAO）10座 建筑面積： 7310 樓層數(shù)： 5F（地下2F） 單層面積： 1768 主力租戶：2F - Analogic Tech3F - 上海冰動(dòng)信息技術(shù)有限公司4F - 甲骨文、弘一生物、亞洲管理咨詢5F - 宏伍軟件創(chuàng)智天地廣場客戶以大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等）等為主。10.第10頁，共49頁。

11、創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊概況指標(biāo) 建筑層數(shù)： 出售6-7層/出租物業(yè)16層 平均售價(jià)： 21000元/平方米 租金水平： 2.5-2.8 /天/平方米 物業(yè)管理公司： 新昌瑞安楊浦物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi)： 2.95-5元/月/平方米 層高： 2.8m平層/4.5-5.6m復(fù)式 電梯： 出售1部/棟；出租3-部/棟 車位數(shù)量： 280個(gè) 車位租金： 800元/月 裝修配套： -天然氣，松下燃?xì)庠?-能率熱水器 -吉事多廚房星盤 -貝朗龍頭衛(wèi)浴 -日立空調(diào) -西門子電冰箱 -奧的斯電梯 -TCL可視對講機(jī) -辦公區(qū)域地毯裝修 -供電能效8-20KW創(chuàng)智坊的辦公形態(tài)為公寓式辦公分為出售型及“創(chuàng)智66/79/

12、82”出租型兩大類11.第11頁，共49頁。創(chuàng)智天地創(chuàng)智66/79/82創(chuàng)智66 樓層數(shù)： 16F 電梯數(shù)量：4部 層高：2.8m 物業(yè)管理費(fèi)：2.95元/天/ 面積分割：130-150 出租率：95% 主力租戶：小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)、建筑設(shè)計(jì)行業(yè)為主面積段：“創(chuàng)智79”面積段最大82-240 “創(chuàng)智66”面積段稍小130-150 “創(chuàng)智82”面積段最小82-126 客戶方面：“創(chuàng)智66/79/82”為只租不售辦 公物業(yè)，66為公寓式辦公， 79/82為寫字樓66客戶多為創(chuàng) 業(yè)型企業(yè)；79/82客戶多為注冊 公司，知識密集型行業(yè)。創(chuàng)智79 樓層數(shù)： 16F 電梯數(shù)量：4部 層高：3.5m 物

13、業(yè)管理費(fèi)：5元/天/ 面積分割：82-240 出租率：約60% 主力租戶：廣告、設(shè)計(jì)、裝潢公司為主，多為注冊公司創(chuàng)業(yè)型企業(yè)較少，與“創(chuàng)智66”稍有區(qū)別。創(chuàng)智82 建筑面積： 7800 樓層數(shù)： 16F 單層面積： 495 電梯數(shù)量：3部 面積分割：82-126 出租率：未推出12.第12頁，共49頁。創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊一期客戶情況 項(xiàng)目以出售為主，小業(yè)主主要分為自用兼投資，及投資兩大類； 對于終端租賃用戶，主要以創(chuàng)業(yè)小型企業(yè)為主。產(chǎn)品面積段設(shè)置 面積段為82-180 產(chǎn)品設(shè)計(jì)為平層，層高2.8m；均價(jià)20000元/左右 其次產(chǎn)品設(shè)計(jì)有復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高4.5-5.6m；均價(jià)19000-22000元/左

14、右，已經(jīng)售罄創(chuàng)智坊一期公寓式辦公于2006年11月開盤全部為出售型物業(yè)13.第13頁，共49頁。創(chuàng)智坊價(jià)量走勢圖 創(chuàng)智坊06年11月開盤以來，開盤均價(jià)16000-17000元/m2左右； 去化速度方面，去化速度較慢且較為均勻，后期由于房源減少速度減緩，月均去化量為840m2左右； 均價(jià)走勢方面，目前均價(jià)在19000-22000元/m2左右，價(jià)格上漲幅度不大。創(chuàng)智天地創(chuàng)智坊價(jià)量走勢14.第14頁，共49頁。創(chuàng)智天地小結(jié) 開發(fā)模式：依托區(qū)域?qū)W區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與政府聯(lián)合開發(fā)； 產(chǎn)品設(shè)置：公寓式辦公/檔次較高的園區(qū)式辦公/乙級標(biāo)準(zhǔn)普通寫字樓； 租金水平：園區(qū)式辦公租金水平較高4元/m2/月，普通寫字樓及公寓

15、式辦公2.5-2.6元/m2/月； 售價(jià)水平：區(qū)域內(nèi)售價(jià)較高，目前僅剩平層公寓式辦公產(chǎn)品均價(jià)20000元/m2左右； 租賃客戶：公寓式辦公以創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，規(guī)模不大，依托學(xué)區(qū)優(yōu)勢，以科技、建筑、設(shè)計(jì)行業(yè)為主； 乙級寫字樓客戶以學(xué)區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)行業(yè)為主，知識密集型產(chǎn)業(yè)居多，如咨詢、設(shè)計(jì)行業(yè)； 園區(qū)辦公產(chǎn)品客戶主要以大型科技企業(yè)，政府相關(guān)產(chǎn)業(yè)職能部門為主。 購買客戶：客戶以投資兼自用客戶居多，主要用于SOHO辦公。15.第15頁，共49頁。綠地匯創(chuàng)國際廣場項(xiàng)目概況 綠地匯創(chuàng)國際廣場位于國定東路，地處五角場市級副中心商圈； 綠地匯創(chuàng)國際廣場總建筑面積74545平方米，規(guī)劃為1幢準(zhǔn)甲級辦公樓、1幢LOFT辦公

16、樓和配套商業(yè)街等； 預(yù)計(jì)2009年底建成，該項(xiàng)目將按照國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，以高起點(diǎn)，新技術(shù)的要求，引進(jìn)國內(nèi)外各項(xiàng)先進(jìn)、成熟、實(shí)用的工藝技術(shù)，建成全方位的綠色節(jié)能建筑。 綠地匯創(chuàng)國際廣場全景效果圖B座LOFT辦公目前施工狀態(tài)A座平層辦公施工狀態(tài)商業(yè)街效果圖16.第16頁，共49頁。綠地匯創(chuàng)國際廣場基本參數(shù)建筑立面施工狀態(tài)復(fù)式辦公空間效果圖LOFT辦公樓準(zhǔn)甲級平層辦公樓地址國定東路291號開發(fā)商綠地楊浦置業(yè)有限公司竣工日期2009年6月2009年6月建筑面積28338m224247m2建筑棟數(shù)1棟1棟標(biāo)準(zhǔn)層面積2107m21462m2樓層數(shù)14層19層面積分割116-193m2108-351m2凈層高5

17、.2m3.9得房率62%71%空調(diào)分戶中央空調(diào)中央空調(diào)電梯6部客梯/2部貨梯5部客梯/1部貨梯車位地上60；地下670個(gè)/租金未定售價(jià)18000元/ m219000-22000元/ m2物業(yè)管理公司世邦魏理仕（物管顧問）物業(yè)管理費(fèi)12元/m2/月匯創(chuàng)國際廣場全部為出售型辦公物業(yè)17.第17頁，共49頁。綠地匯創(chuàng)國際廣場產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色 面積段：平層面積段為108-190/300-310（4套）；復(fù)式面積段為116-138/190-193 ，整體面積段偏??； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色： 平層層高3.9m；復(fù)式層高5.2m，可以搭建隔層，使用率提高50%-60%；圍合式中庭布局，敞開式生態(tài)中庭；生態(tài)天棚、節(jié)能環(huán)保

18、；所有戶型均向周邊開窗采光通風(fēng)良好； 綠色節(jié)能技術(shù)：3R材料再利用；太陽能光電系統(tǒng)；地源熱泵系統(tǒng)；呼吸幕墻系統(tǒng)；照明自動(dòng)控制；屋頂雨水回收系統(tǒng)；地下車庫自然采光。敞開式中庭匯創(chuàng)國際廣場產(chǎn)品線豐富，生態(tài)節(jié)能為產(chǎn)品特色18.第18頁，共49頁。綠地匯創(chuàng)國際廣場價(jià)量走勢綠地匯創(chuàng)國際廣場價(jià)量走勢圖 綠地匯創(chuàng)國際08年6月開盤以來，共有兩次推盤，分別推出平層及復(fù)式辦公產(chǎn)品，開盤均價(jià)17000-18000元/m2左右； 去化速度方面，整體去化速度一般，月均去化量為1800m2左右，約10套左右； 均價(jià)走勢方面，復(fù)式產(chǎn)品均價(jià)維持在19000-22000元/m2左右，平層產(chǎn)品均價(jià)維持在16000-18000元

19、/m2左右，價(jià)格走勢較為平穩(wěn)。19.第19頁，共49頁。綠地匯創(chuàng)國際廣場客戶 外省市客戶總比例占47%，可見項(xiàng)目對于外省市投資客戶具有一定的吸引力； 其中，浙江客戶占23%，一方面作為投資，一方面為上海浙商自用。綠地匯創(chuàng)國際廣場客戶區(qū)域分布上?？蛻魠^(qū)域分布 楊浦區(qū)客戶占31%，其次為寶山區(qū)客戶占25%，北上海客戶總量占56%以上，可見項(xiàng)目區(qū)域吸納能力較強(qiáng)； 由于項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，開發(fā)商及物業(yè)的專業(yè)管理，客戶置業(yè)目的多為自用兼投資。20.第20頁，共49頁。綠地匯創(chuàng)國際廣場小結(jié) 產(chǎn)品設(shè)置：產(chǎn)品線設(shè)置豐富，設(shè)置有平層辦公及復(fù)式辦公產(chǎn)品； 設(shè)計(jì)特色：敞開式生態(tài)中庭及天棚提供了一個(gè)開敞的辦公環(huán)境，

20、生態(tài)和節(jié)能成為項(xiàng)目賣點(diǎn)； 售價(jià)水平：復(fù)式產(chǎn)品占據(jù)了區(qū)域辦公物業(yè)均價(jià)水平首位，目前均價(jià)為19000-22000元/m2左右； 購買客戶：項(xiàng)目對外省市客戶的吸納能力較強(qiáng)，上海市區(qū)域客戶以楊浦、寶山客戶為主；置業(yè)目的主要為投資，或投資兼自用兩大類。21.第21頁，共49頁。LOFT產(chǎn)品產(chǎn)品核心賣點(diǎn)低總價(jià)高附加值控制戶型面積大層高精裝修專業(yè)生活助理22.第22頁，共49頁。 戶型建議高附加值由于本案是商辦屬性，層高相較住宅有更大的發(fā)揮空間層高4.5米（上海）可分兩層23.第23頁，共49頁。 戶型建議以空間換面積面積與經(jīng)濟(jì)的平衡24.第24頁，共49頁。 戶型建議25.第25頁，共49頁。 戶型建議2

21、6.第26頁，共49頁。 戶型建議27.第27頁，共49頁。標(biāo)準(zhǔn)平面（下層）28.第28頁，共49頁。標(biāo)準(zhǔn)平面（上層）29.第29頁，共49頁。30.第30頁，共49頁。31.第31頁，共49頁。32.第32頁，共49頁。33.第33頁，共49頁。項(xiàng)目名稱所屬板塊容積率產(chǎn)品形態(tài)面積段青年城九亭板塊2.8酒店式公寓29.31-53.43m2裝修建議上海青年城項(xiàng)目借鑒一34.第34頁，共49頁。上海青年城裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修建議部位項(xiàng)目部位項(xiàng)目廚房及衛(wèi)生間墻磚木制品地板及踢腳板地磚門樣式及門套水槽及龍頭衣柜灶臺(tái)及油煙機(jī)衣柜玻璃移門整體櫥柜墻面涂料鋁扣板墻畫 馬桶五金開關(guān)及插座線盒臺(tái)上盆燈具鏡燈浴室龍頭防水

22、燈浴霸筒燈熱水器廚房吸頂燈客廳燈臥室燈防盜門入戶門注：裝修方面本案硬裝部分向客戶提供裝修材料品牌菜單，核算裝修標(biāo)準(zhǔn)為1300-1500元/m235.第35頁，共49頁。裝修建議項(xiàng)目名稱所屬板塊項(xiàng)目地址產(chǎn)品形態(tài)面積段上海風(fēng)景金虹橋板塊漕寶路1555號酒店式公寓22-70m2上海風(fēng)景項(xiàng)目借鑒二36.第36頁，共49頁。 裝修建議上海風(fēng)景暫定之裝修項(xiàng)目部位項(xiàng)目品牌部位項(xiàng)目品牌廚房及衛(wèi)生間墻磚現(xiàn)代或奧博木制品地板及踢腳板品申地磚現(xiàn)代或奧博門樣式及門套美森耐水槽及龍頭弗蘭卡衣柜眾穎灶臺(tái)及油煙機(jī)方太衣柜移門康琳櫥柜太平洋墻面涂料立邦鋁扣板華獅龍五金開關(guān)及插座線盒西蒙馬桶科勒燈具鏡燈待選臺(tái)下盆科勒防水燈浴室龍頭科勒筒燈