教學(xué)課件·房地產(chǎn)法

1、第一章房地產(chǎn)法概述 第一節(jié) 房地產(chǎn)法的定義和調(diào)整對(duì)象 第二節(jié) 房地產(chǎn)立法回顧 第三節(jié) 房地產(chǎn)法的地位 第四節(jié) 房地產(chǎn)法的體系 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)法的定義和調(diào)整對(duì)象 一、房地產(chǎn) 廣義：土地以及地上建筑物和其他定著物狹義：土地與建筑物在空間上合為一體的財(cái)產(chǎn)形態(tài) 二、房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，是具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)職能的獨(dú)立行業(yè) 運(yùn)行過(guò)程：生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三、房地產(chǎn)法的定義及調(diào)整對(duì)象 定義：調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱 調(diào)整對(duì)象（一）房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系（二）房地產(chǎn)交易關(guān)系（三）物業(yè)管理關(guān)系（四）房地產(chǎn)管理關(guān)系返回第二節(jié) 房地

2、產(chǎn)立法回顧 一、改革開放以前的中國(guó)房地產(chǎn)立法（一）建立新型的房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系時(shí)期 （二）私房改造和穩(wěn)定集體土地所有權(quán)時(shí)期 二、改革開放以后的中國(guó)房地產(chǎn)立法 （一）建立和健全城市私房管理法律制度時(shí)期 （二）建立和完善房地產(chǎn)業(yè)管理和交易法律制度時(shí)期 返回第三節(jié)房地產(chǎn)法的地位 一、房地產(chǎn)法的性質(zhì) 本書認(rèn)為，房地產(chǎn)法具有經(jīng)濟(jì)法的屬性 二、房地產(chǎn)法與民法、土地法 （一）房地產(chǎn)法與民法 聯(lián)系：民法的基本原則如平等、自愿、有償原則，對(duì)房地產(chǎn)交易也同樣適用 區(qū)別：調(diào)整對(duì)象；任意性規(guī)范與強(qiáng)制性規(guī)范（二）房地產(chǎn)法與土地法 聯(lián)系：房地產(chǎn)法與土地法有相交叉之處區(qū)別：偏重不同；規(guī)范的土地范圍不同 返回第四節(jié) 房地產(chǎn)法的體

3、系 （一）房地產(chǎn)法的淵源體系憲法房地產(chǎn)法律國(guó)務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)法規(guī)、決議和命令最高人民法院的文件國(guó)務(wù)院各部、委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章地方立法機(jī)關(guān)和人民政府發(fā)布的房地產(chǎn)管理法規(guī) （二）房地產(chǎn)法的內(nèi)容體系 總則 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)交易物業(yè)管理房地產(chǎn)市場(chǎng)管理房地產(chǎn)法律責(zé)任其他內(nèi)容（三）房地產(chǎn)法的法理體系 1.房地產(chǎn)法律規(guī)范的總體性規(guī)定2.房地產(chǎn)法律事實(shí)3.房地產(chǎn)法律關(guān)系4.房地產(chǎn)法律責(zé)任（四）房地產(chǎn)法學(xué)的理論體系 房地產(chǎn)法基礎(chǔ)理論房地產(chǎn)開發(fā)法房地產(chǎn)交易法物業(yè)管理法政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控法 返回第二章 房地產(chǎn)法律關(guān)系第一節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的定義和特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成 第三節(jié) 房地產(chǎn)法律事實(shí)

4、按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的定義和特征 一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的定義指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（一）依法律性質(zhì)不同可分為： 1.房地產(chǎn)民事法律關(guān)系 2.房地產(chǎn)行政法律關(guān)系 3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系 （二）依房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整對(duì)象的不同可分為： 1.房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系2.房地產(chǎn)交易法律關(guān)系3.物業(yè)管理法律關(guān)系4.房地產(chǎn)管理法律關(guān)系二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征 （一）性質(zhì)的多重性 （二）主體的廣泛性 （三）客體的特殊性（四）產(chǎn)生、變更、消滅具有嚴(yán)格的程序性返回第二節(jié) 房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成 一、房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體 1.房地產(chǎn)

5、管理主體 2.房地產(chǎn)開發(fā)主體 3.房地產(chǎn)交易主體 4.房地產(chǎn)服務(wù)主體 二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容 1.房地產(chǎn)管理職權(quán)、職責(zé) 2.房地產(chǎn)民事權(quán)利 3.房地產(chǎn)法律義務(wù)三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為房地產(chǎn)第三節(jié) 房地產(chǎn)法律事實(shí) 一、房地產(chǎn)法律事實(shí)的定義指能夠引起房地產(chǎn)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更或消滅的法定客觀情況二、房地產(chǎn)法律事實(shí)的種類 （一）行為 1.房地產(chǎn)法律行為 2.房地產(chǎn)管理行為 3.違法房地產(chǎn)行為 （二）事件 返回第三章 土地征收法律制度 第一節(jié) 土地征收法概述 第二節(jié) 土地征收程序 第三節(jié) 土地征收審批權(quán)限 第四節(jié) 土地征收補(bǔ)償及安置標(biāo)準(zhǔn) 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 土地征收法概述

6、 一、土地征收的定義 指國(guó)家或政府為了公共目的依法強(qiáng)制取得他人土地所有權(quán)并給予補(bǔ)償?shù)囊环N行為 二、土地征收的法律特征 （一）征收主體的唯一性 （二）征收土地標(biāo)的特殊性（三）征收土地行為的強(qiáng)制性 （四）征收土地條件的補(bǔ)償性三、我國(guó)土地征收、征用法律制度的歷史沿革 返回第二節(jié) 土地征收程序 一、土地征收一般程序 （一）申請(qǐng) （二）審查 （三）批準(zhǔn) （四）公告 二、臨時(shí)用地批準(zhǔn)程序 1.建筑施工的臨時(shí)用地 2.地下或地上管線用地及地質(zhì)勘探用地 3.選擇勘探用地 4.搶險(xiǎn)及緊急軍事用地 返回第三節(jié) 土地征收審批權(quán)限 一、我國(guó)土地征收、征用審批權(quán)限的歷史演變 分級(jí)限額審批制度 二、現(xiàn)行土地管理法關(guān)于土地

7、征收權(quán)限的規(guī)定 國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的征收土地范圍基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的其他土地超過(guò)70公頃的省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的征收土地范圍國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)權(quán)限以外的土地報(bào)國(guó)務(wù)院備案 返回第四節(jié) 土地征收補(bǔ)償及安置標(biāo)準(zhǔn) 一、土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （一）土地補(bǔ)償費(fèi)：被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍 （二）地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)（三）新菜地開發(fā)建設(shè)資金 二、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn) 安置補(bǔ)助費(fèi)：國(guó)家對(duì)被征地單位支付的為安置因征地所造成的多余農(nóng)業(yè)人口而支付的補(bǔ)助金額標(biāo)準(zhǔn)以耕地年產(chǎn)值為基礎(chǔ)，按人口補(bǔ)助 三、完善我國(guó)土地征收、征用法律制度的設(shè)想 （一）采取“列舉式”立法模式，明確公共利益的范圍 （二）擴(kuò)大征地補(bǔ)償?shù)姆秶?，提高征?/p>

8、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （三）國(guó)家對(duì)征收的土地進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，應(yīng)維護(hù)土地承包人的利益 返回第四章 土地使用權(quán)出讓法律制度 第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓概述 第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓的程序和方式 第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓概述 一、土地使用權(quán)出讓的定義 指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為 二、土地使用權(quán)出讓的法律特征 1.財(cái)產(chǎn)性 2.平等性 3.期限性 4.出讓人的單一性和受讓人的廣泛性 三、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的關(guān)系 （一）出讓與轉(zhuǎn)讓的聯(lián)系一方將其擁有的土地使用權(quán)依法有償、有期限地讓渡于另一方當(dāng)事人；且均不影

9、響國(guó)家對(duì)出讓、轉(zhuǎn)讓的土地的所有權(quán) 轉(zhuǎn)讓以出讓為前提條件，而轉(zhuǎn)讓又可以促進(jìn)出讓市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮 （二）出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別1.土地使用權(quán)出讓是創(chuàng)設(shè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為 2.法律關(guān)系的主體不同 3.出讓金與轉(zhuǎn)讓費(fèi)的構(gòu)成及反映的關(guān)系不同 返回第二節(jié) 土地使用權(quán)出讓的程序和方式 一、土地使用權(quán)出讓的程序 （一）擬定出讓方案 （二）審批 （三）組織實(shí)施 二、土地使用權(quán)出讓的方式 （一）協(xié)議出讓的定義、特點(diǎn)及程序1.一般適用于市政工程、公益事業(yè)、非盈利單位或項(xiàng)目用地，以及因?qū)嵤┊a(chǎn)業(yè)政策政府需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目用地2.程序（1）公布出讓計(jì)劃（2）申請(qǐng)（3）協(xié)商（4）簽約（5）公

10、布協(xié)議結(jié)果（6）登記 （二）招標(biāo)出讓適用開發(fā)性用地或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地 程序招標(biāo)投標(biāo)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)簽約登記 （三）拍賣出讓 適用于商業(yè)用地或娛樂(lè)用地 程序拍賣公告交驗(yàn)有關(guān)證件、領(lǐng)取入場(chǎng)證拍賣 簽約 登記 返回第三節(jié) 土地使用權(quán)出讓合同一、土地使用權(quán)出讓合同的定義及特點(diǎn) 指土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 1.民事合同 2.標(biāo)的的特殊性 二、土地使用權(quán)出讓合同訂立的原則和程序 （一）訂立的原則 遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策的原則 符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求的原則堅(jiān)持平等、自愿、有償?shù)脑瓌t（二）訂立的程序三、土地使用

11、權(quán)出讓合同的主要條款 雙方當(dāng)事人的名稱、住所 所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等自然狀況 出讓期限出讓金的數(shù)額及給付方式 土地使用規(guī)則 合同的擔(dān)保方式違約責(zé)任 雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他條款 糾紛的解決方式 合同訂立的地點(diǎn)、日期等 四、土地使用權(quán)出讓合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù) （一）出讓人的主要權(quán)利和義務(wù)1.主要權(quán)利：收取土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)期限屆滿收回土地使用權(quán)違約行為發(fā)生后的救濟(jì)權(quán)，包括解除合同權(quán)、違約賠償請(qǐng)求權(quán)和請(qǐng)求行政處分權(quán) 2.主要義務(wù)：依照出讓合同規(guī)定，交付土地使用權(quán)提供有關(guān)資料和文件 保證土地使用權(quán)人取得的權(quán)利不被第三人追索（二）土地使用者的權(quán)利與義務(wù) 1.土地使用者的權(quán)力對(duì)所受

12、讓的土地享有開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)的權(quán)利有依法轉(zhuǎn)讓和出租的權(quán)利有權(quán)在取得的土地使用權(quán)上設(shè)置抵押權(quán)解除出讓合同的權(quán)利要求違約賠償?shù)臋?quán)利 2.土地使用者的義務(wù)：繳納土地使用權(quán)出讓金依照使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求使用土地 變更土地用途時(shí)，必須征得出讓方同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn) 土地使用期限屆滿，返還土地使用權(quán)五、土地使用權(quán)出讓合同的變更和解除1.社會(huì)公共利益的需要2.雙方協(xié)商并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn) 3.一方違約，致使出讓合同沒(méi)有必要履行的 4.土地滅失 返回第五章 城市房屋拆遷法律制度第一節(jié) 城市房屋拆遷法概述 第二節(jié) 房屋拆遷程序 第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償和拆遷安置 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 城市房屋

13、拆遷法概述 一、城市房屋拆遷法的定義（一）城市房屋拆遷：拆遷人依法在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的行為 （二）城市房屋拆遷法：調(diào)整在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上，因?qū)嵤┓课莶疬w行為所發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱二、城市房屋拆遷的原則 （一）符合城市規(guī)劃的原則 （二）有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善的原則 （三）保護(hù)文物古跡的原則 三、城市房屋拆遷管理體制 （一）國(guó)家一級(jí)管理機(jī)關(guān)及其職責(zé) （二）地方一級(jí)主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé) 返回第二節(jié) 房屋拆遷程序 一、制定房屋拆遷計(jì)劃和拆遷方案 二、房屋拆遷申請(qǐng)及審查、發(fā)證 （一）房屋拆遷申請(qǐng)受理機(jī)關(guān)：房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆

14、遷管理部門（二）申請(qǐng)拆遷時(shí)應(yīng)提交的資料 三、拆遷公告 四、確定拆遷方式：自行拆遷和委托拆遷 五、簽訂拆遷協(xié)議 返回第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償和拆遷安置 一、拆遷補(bǔ)償 （一）拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象：房屋所有人 （二）拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶徊鸪姆课?拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償（三）拆遷補(bǔ)償?shù)男问截泿叛a(bǔ)償 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 （四）拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn) 貨幣補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照拆除房屋的建筑面積計(jì)算 二、拆遷安置（一）拆遷安置的對(duì)象：被拆除房屋的所有人和承租人 （二）拆遷安置地點(diǎn) 原地安置 異地安置 （三）拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)和經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償費(fèi) 返回第六章 房地產(chǎn)開發(fā)法

15、律制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第三節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)概述 一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義 指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的行為二、房地產(chǎn)開發(fā)的類型 以經(jīng)營(yíng)為目的的房地產(chǎn)開發(fā)和以自用為目的的房地產(chǎn)開發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋建設(shè) 新城區(qū)的開發(fā)和舊城區(qū)的拆遷改造 三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)是多部門協(xié)作活動(dòng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資大 房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng) 四、房地產(chǎn)開發(fā)的原則 符合城市規(guī)劃的原則 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 鼓勵(lì)和扶植建設(shè)居民住宅的原則 返回第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 一、房地產(chǎn)開

16、發(fā)企業(yè)的定義 指以營(yíng)利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件 有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) 有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 有符合規(guī)定的注冊(cè)資本 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的程序 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理 一級(jí)資質(zhì)：國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批 二級(jí)資質(zhì) 三級(jí)資質(zhì) 四級(jí)資質(zhì) 返回第三節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀管理 一、規(guī)劃與計(jì)劃管理 （一）土地利用總體規(guī)劃 （二）城市規(guī)劃 （三）土地利用計(jì)劃二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 （一）開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理 （二）開發(fā)項(xiàng)目的施工管理 （三）開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收 返回第七章 房地

17、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度 第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的有關(guān)法律問(wèn)題 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則 （一）出讓方地位不變?cè)瓌t （二）房地產(chǎn)一致原則 （三）效益不可損原則 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 （二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 （三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 返回第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的定義 指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

18、協(xié)議二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以出讓合同的存在為有效的前提條件 2.出讓合同中規(guī)定的受讓人的權(quán)利義務(wù)、土地使用規(guī)則、其他建設(shè)條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同，且必須成為轉(zhuǎn)讓合同的一部分內(nèi)容3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)使用年限受出讓合同約定的年限的限制 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同訂立的程序 1.協(xié)商2.簽約3.公證4.登記五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同履行、變更和解除返回第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的有關(guān)法律問(wèn)題 一、商品房預(yù)售商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為（一）商品房預(yù)售的條件 土地使用

19、權(quán)證書 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)全部投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 商品房預(yù)售許可證 （二）商品房預(yù)售管理規(guī)定1.商品房預(yù)售實(shí)行許可制度 2.商品房預(yù)售合同實(shí)行登記備案制度3.商品房預(yù)售所得款項(xiàng)的?？顚Ｓ弥贫?二、房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的條件受讓人隨時(shí)可以再轉(zhuǎn)讓 應(yīng)受轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利能力和出讓合同的約束 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式的法律思考 （一）贈(zèng)與、調(diào)撥、繼承不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式 （二）以土地使用權(quán)作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)土地不是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特殊方式 四、商品房買賣合同的若干法律規(guī)制 （一）商品房銷售廣告視為要約的法律規(guī)制 （二）商品房買賣預(yù)

20、約和本約認(rèn)定的法律規(guī)制 （三）對(duì)惡意違約與欺詐行為的法律規(guī)制 返回第八章 房屋租賃法律制度第一節(jié) 房屋租賃概述 第二節(jié) 房屋租賃合同第三節(jié) 廉租房保障法律制度 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房屋租賃概述 一、房屋租賃的定義 指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為二、房屋租賃的種類 公房租賃和私房租賃 居住用房租賃和非居住用房租賃 三、房屋租賃的條件 有從事房屋租賃的法定資格 出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的 有合法的房屋所有證書 房屋能正常使用，符合安全條件 返回第二節(jié) 房屋租賃合同 一、房屋租賃合同的定義 出租人與承租人簽訂的在一定期限以內(nèi)把房

21、屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議二、房屋租賃合同的主要條款 1.租賃期限 2.租賃用途 3.房屋租金 4.修繕責(zé)任 三、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù) （一）出租人的權(quán)利義務(wù) （二）承租人的權(quán)利義務(wù) 四、房屋租賃合同的變更、解除與終止 五、房屋租賃合同登記備案制度六、房屋轉(zhuǎn)租征得出租人同意 七、買賣不破租賃八、承租人、出租人死亡后房屋租賃合同存續(xù)的特別規(guī)定 返回第三節(jié) 廉租房保障法律制度 一、概述 1.保障主體是國(guó)家 2.保障對(duì)象是城市低收入住房困難家庭 3.保障方式是房屋租賃補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合，以房屋租賃補(bǔ)貼為主 4.保障客體是住宅用房 二、保障方式 （一）租賃補(bǔ)貼保障方式 租賃補(bǔ)貼

22、的補(bǔ)貼額=城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn) （二）實(shí)物配租保障方式 實(shí)物配租的配租面積=保障面積標(biāo)準(zhǔn)-城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積 三、保障資金及房屋來(lái)源 （一）廉租房保障資金的來(lái)源 （二）實(shí)物配租廉租住房的來(lái)源 四、申請(qǐng)、核準(zhǔn)與廉租房保障協(xié)議 （一）申請(qǐng)與審核程序 （二）申請(qǐng)與審核主體的權(quán)利（力）和義務(wù)（職責(zé)） （三）廉租房保障協(xié)議返回第九章 房地產(chǎn)抵押法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押的范圍 第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押的設(shè)定和抵押權(quán)的效力第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押概述 一、抵押的定義和特點(diǎn)

23、 抵押是一種擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律關(guān)系抵押物是由債務(wù)人或第三人提供的法律允許抵押的財(cái)產(chǎn) 不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有 二、抵押的種類 不動(dòng)產(chǎn)抵押、動(dòng)產(chǎn)抵押、權(quán)利抵押、財(cái)團(tuán)抵押 單獨(dú)抵押和共同抵押 普通抵押和最高限額抵押三、房地產(chǎn)抵押的定義 指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償 四、房地產(chǎn)抵押的原則（一）合法原則 （二）同一原則 （三）特定原則 返回第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押的范圍 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍 主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用二、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍 （一）用于

24、抵押的土地使用權(quán)范圍1.土地所有權(quán)不得用于抵押 2.集體所有的土地使用權(quán)抵押僅限于抵押人通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán) 3.必須是權(quán)屬明確的土地使用權(quán) （二）抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值與其所擔(dān)保債權(quán)數(shù)額的關(guān)系1.抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)大于或等于它所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 2.房地產(chǎn)抵押后，其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的金額部分，在余額限度內(nèi)可以再抵押 （三）房地產(chǎn)抵押中土地使用權(quán)與地上建筑物的同一關(guān)系 （四）房地產(chǎn)抵押與地上新增建筑物的關(guān)系土地上新增的房屋不屬于抵押物 對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償 返回第三節(jié)

25、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定和抵押權(quán)的效力 一、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定 （一）房地產(chǎn)抵押合同1.房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容 2.房地產(chǎn)抵押合同的形式3.房地產(chǎn)抵押合同與主合同的關(guān)系4.房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效的法律后果（二）土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記 1.房地產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)2.房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記的程序3.房地產(chǎn)抵押設(shè)定登記的效力 二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力 （一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的內(nèi)部效力 1.優(yōu)先受償效力2.債權(quán)范圍效力3.作為抵押物的房地產(chǎn)范圍效力（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)外效力 1.抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)出租法律關(guān)系的影響2.抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響3.抵押權(quán)對(duì)房地產(chǎn)再抵押的影響4.房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)外處分效力返回第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押權(quán)的

26、實(shí)現(xiàn) 一、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的定義 指?jìng)鶆?wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依照法律規(guī)定的程序直接處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)拍賣價(jià)款使其債權(quán)優(yōu)先受償 二、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的條件 債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人的債權(quán)未受清償三、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的方式 只能采取拍賣方式四、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序 抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議程序抵押權(quán)人向人民法院起訴五、劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊程序 報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 拍賣所得價(jià)款必須首先依法繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金六、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償?shù)盅簷?quán)已登記的先于未登記的受償?shù)盅簷?quán)

27、未登記的，按照債權(quán)比例清償 七、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)法律關(guān)系的影響（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)主債權(quán)關(guān)系的影響 （二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)地上建筑物所有關(guān)系的影響（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)對(duì)土地所有權(quán)關(guān)系的影響 返回第十章 房地產(chǎn)登記法律制度第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 第二節(jié) 土地登記 第三節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)登記 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 房地產(chǎn)登記概述 一、房地產(chǎn)登記的定義法律規(guī)定的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況進(jìn)行持續(xù)登記二、房地產(chǎn)登記的特點(diǎn) 1.房地產(chǎn)登記由不同登記機(jī)關(guān)分別登記 2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記采取實(shí)質(zhì)審查主義 4.房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有公信力 5.

28、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)行強(qiáng)制登記制度 6.頒發(fā)權(quán)利證書 三、房地產(chǎn)登記的作用 房地產(chǎn)登記能夠有效地保護(hù)當(dāng)事人合法的房地產(chǎn)權(quán)利 房地產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的一種重要措施 房地產(chǎn)登記有利于維護(hù)房地產(chǎn)交易的安全 返回第二節(jié) 土地登記 一、土地登記的定義 國(guó)家依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記二、土地登記的內(nèi)容 （一）土地登記人 （二）土地位置 （三）土地權(quán)屬性質(zhì) （四）用地面積、共有使用權(quán)面積及分?jǐn)偯娣e（五）地類面積 （六）土地實(shí)際用途 （七）土地等級(jí) （八）土地權(quán)屬來(lái)源及依據(jù) （九）地上附著物的情況三、土地登記制度內(nèi)容（一）土地登記的一般規(guī)定 1.土地登記的原

29、則 屬地原則宗地原則2.土地登記的申請(qǐng) 土地登記的申請(qǐng)人 土地登記的申請(qǐng)資料 3.國(guó)土資源行政主管部門的職權(quán)（責(zé)）4.土地登記簿和土地權(quán)利證書（二）土地登記的類型和相關(guān)內(nèi)容 1.土地總登記2.土地初始登記3.土地變更登記4.更正登記和異議登記5.預(yù)告登記 返回第三節(jié) 房屋產(chǎn)權(quán)登記一、房屋產(chǎn)權(quán)登記的定義 指房屋所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記 二、房屋產(chǎn)權(quán)登記的種類 （一）總登記（二）轉(zhuǎn)移登記（三）變更登記（四）其他登記三、房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序 （一）申請(qǐng)登記（二）勘丈繪圖 （三）產(chǎn)權(quán)審查（四）繪制權(quán)證 （五）登記發(fā)證 返回第十一章 物業(yè)管理法律制度 第一節(jié) 物業(yè)管理概述 第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 第三節(jié) 業(yè)主

30、自治第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 第五節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任 按“Esc”鍵返回到章目錄第一節(jié) 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)管理的定義和特征 （一）物業(yè)的定義泛指以土地及土地上建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)，包括各類已建成可投入使用的房屋、設(shè)施和場(chǎng)地 （二）物業(yè)管理的定義指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的行為 （三）物業(yè)管理的法律特征 物業(yè)管理行為是一種民事行為，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系基于物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生，物業(yè)管理行為是物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同義務(wù)的行為物業(yè)管理關(guān)系是雙務(wù)有償關(guān)系

31、，物業(yè)管理行為是有償行為物業(yè)管理行為具有一定公益性二、物業(yè)管理的類型（一）委托代管型和業(yè)主自管型 （二）前期物業(yè)管理和后期物業(yè)管理 （三）日常性物業(yè)管理和針對(duì)性物業(yè)管理 （四）住宅小區(qū)物業(yè)管理、商業(yè)辦公物業(yè)管理和公共設(shè)施物業(yè)管理 三、物業(yè)管理立法 （一）在民法典中納入物業(yè)管理內(nèi)容 （二）物業(yè)管理單行特別法模式 （三）在住宅法中列入物業(yè)管理內(nèi)容 返回第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 一、物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三級(jí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度 三、物業(yè)管理公司資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利

32、和義務(wù) 返回第三節(jié) 業(yè)主自治 一、業(yè)主概述 狹義的業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人；廣義的業(yè)主即是指住戶，不僅包括房屋的所有權(quán)人，還包括合法的物業(yè)使用人 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)二、業(yè)主大會(huì) （一）業(yè)主大會(huì)的成立原則 一區(qū)一會(huì)原則政府指導(dǎo)原則（二）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （三）業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則三、業(yè)主委員會(huì) （一）業(yè)主委員會(huì)委員 （二）業(yè)主委員會(huì)主任、副主任 （三）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)四、管理規(guī)約（一）定義：由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)制定的，關(guān)于物業(yè)使用、維修、管理等共同物業(yè)利益事項(xiàng)，并對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力的行為準(zhǔn)則 （二）內(nèi)容（三）臨時(shí)管理規(guī)約 五、業(yè)主團(tuán)體的法律地位 返回第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同 一、物業(yè)服務(wù)合同的定義業(yè)主（業(yè)主團(tuán)體）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就特定物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)及管理，約定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議 二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立 （一）訂立原則 （二）訂立方式 （三）書面形式三、物業(yè)服務(wù)合同的主要條款四、前期物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位與其所選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的書面服務(wù)合同 五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi) （一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 （二）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的種類 （三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成返回第五節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任 一、物業(yè)