不動產(chǎn)估價師課件

1、長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉1不動產(chǎn)估價制度介紹 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 講師 劉生泉 估價師 中華民國105年 2月18日長榮大學(xué)土地管理與開發(fā)學(xué)系不動產(chǎn)估價實務(wù) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉2介紹主題不動產(chǎn)估價制度簡介。不動產(chǎn)抵押貸款、訴訟、民事執(zhí)行、都市更新、公開發(fā)行公司資產(chǎn)交易、不動產(chǎn)證劵化、35號公報等相關(guān)事宜，對不動產(chǎn)估價之需求。不動產(chǎn)估價有關(guān)之技術(shù)規(guī)範(fàn)。 不動產(chǎn)估價師之責(zé)任與義務(wù)。 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉3一不動產(chǎn)估價制度簡介長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉4不動產(chǎn)估價師制度發(fā)展沿革時間大 事 紀民國四十七年經(jīng)濟部財團法人中國生產(chǎn)力開始承作不動產(chǎn)估價

2、業(yè)務(wù)民國五十五年中華徵信所，非官方不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)開始 民國七十八年政治大學(xué)地政系蘇志超教授發(fā)起成立中華民國土地估價學(xué)會 民國七十九年土地估價師法提案正式進入司法院 民國八十二年地政司擬定土地估價技術(shù)規(guī)範(fàn)草案 民國八十五年經(jīng)濟部商業(yè)司同意於工商服務(wù)業(yè)中增列不動產(chǎn)鑑定商業(yè) 民國八十五年業(yè)界成立臺北市不動產(chǎn)鑑定商業(yè)同業(yè)公會 民國八十九年不動產(chǎn)估價師法完成三讀，同年10月4日總統(tǒng)公佈 民國九十年地政司發(fā)佈不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則 民國九十年考試院舉辦第一次的不動產(chǎn)估價師高等考試民國九十一年考試院舉辦第一次的不動產(chǎn)估價師特等考試 民國九十二年臺北市不動產(chǎn)估價師公會成立 民國九十三年高雄市及臺中市不動產(chǎn)估價師公

3、會成立 民國九十四年中華民國不動動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會成立 民國九十五年新北市公會、桃園市公會成立民國一三年臺南市公會成立長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉5落日條款本法施行前已從事第十四條第一項所定不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)者，自本法施行之 日起，得繼續(xù)執(zhí)業(yè)五年；五年期滿後尚未取得不動產(chǎn)估價師資格並依本法開業(yè)者，不得繼續(xù)執(zhí)行不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。(師法 44-1) 公司或商號於本法施行前已登記經(jīng)營不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)者，自本法施行之日 起五年內(nèi)應(yīng)辦理解散或變更登記停止經(jīng)營是項業(yè)務(wù)，五年期滿即由該管登記機關(guān)廢止其公司或商業(yè)登記之全部或部分登記事項，不得繼續(xù)經(jīng)營不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 (師法 44-3) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)

4、合事務(wù)所 劉生泉6執(zhí)行不動產(chǎn)估價業(yè)務(wù)之資格中華民國國民經(jīng)不動產(chǎn)估價師考試及格，並依本法領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書者，得充任不動產(chǎn)估價師。 (師法 1) 領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書，並具有實際從事估價業(yè)務(wù)達二年以上之估價經(jīng)驗者，得申請發(fā)給開業(yè)證書。 (師法 5) 不動產(chǎn)估價師領(lǐng)得開業(yè)證書後，非加入該管直轄市或縣 (市) 不動產(chǎn)估價 師公會，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。 (師法 22) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉7不動產(chǎn)估價師考試資格中華民國國民具有下列資格之一者，得應(yīng)本考試： 公立或立案之私立專科以上學(xué)?；蚪?jīng)教育部承認之國外專科以上學(xué)校不動產(chǎn)估價等相關(guān)學(xué)科、系、組、所畢業(yè)，領(lǐng)有畢業(yè)證書者。 公立或立案之私立專科以

5、上學(xué)?；蚪?jīng)教育部承認之國外專科以上學(xué)校相當(dāng)科、系、組、所畢業(yè)，領(lǐng)有畢業(yè)證書，並曾修習(xí)不動產(chǎn)估價 (理 論) 等學(xué)科至少六科，每學(xué)科至多採計三學(xué) 分，合計十八學(xué)分以上，有證明文件者。自中華民國一一年一月起 ，其中須包括不動產(chǎn)估價或土地估價及不動產(chǎn)估價實務(wù)。(專門職業(yè)及技術(shù)人員高等考試不動產(chǎn)估價師考試規(guī)則 5)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉8不動產(chǎn)估價師考試科目普通科目：國文 (作文與測驗) 專業(yè)科目：民法物權(quán)與不動產(chǎn)法規(guī) (包括不動產(chǎn)估價師法、土地法、平均地權(quán) 條例、土地稅法及其附屬法規(guī)) 土地利用法規(guī) (包括區(qū)域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土 地徵收條例及其附屬法規(guī)) 。 不動產(chǎn)投資

6、分析。 不動產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)。 不動產(chǎn)估價理論 (包括高層建築物估價) 。 不動產(chǎn)估價實務(wù)。 (專門職業(yè)及技術(shù)人員高等考試不動產(chǎn)估價師考試規(guī)則 9)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉9二年以上估價實務(wù)經(jīng)驗認定本法第五條第一項所稱實際從事估價業(yè)務(wù)達二年以上者，係指下列情形之 一： 在開業(yè)不動產(chǎn)估價師事務(wù)所實際從事估價工作累計二年以上者。 在機關(guān)、公營機構(gòu)或登記有案之民營機構(gòu)實際從事估價工作累計二年 以上者。 符合本法第四十四條第二項得應(yīng)不動產(chǎn)估價師特種考試資格者。 (不動產(chǎn)估價經(jīng)驗認定標(biāo)準 2) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉10不得充任不動產(chǎn)估價師規(guī)定有下列情形之一，不得充任不動產(chǎn)估價師；其已充任

7、不動產(chǎn)估價師者，撤銷或廢止其不動產(chǎn)估價師資格並註銷不動產(chǎn)估價師證書： 曾因不動產(chǎn)業(yè)務(wù)上有關(guān)詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，受有期徒刑六個月以上刑之宣告確定者。 受本法所定除名處分者。 依專門職業(yè)及技術(shù)人員考試法規(guī)定，經(jīng)撤銷考試及格資格者。(師法 4) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉11外國人得否取得估價師資格外國人得依中華民國法律，應(yīng)不動產(chǎn)估價師考試。 (師法 41)前項考試及格，領(lǐng)有不動產(chǎn)估價師證書之外國人，適用本法及其他有關(guān)不 動產(chǎn)估價師之法令。(師法 41)外國人經(jīng)許可在中華民國執(zhí)行不動產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)者，其所為之文件、圖說 ，應(yīng)以中華民國文字為之。(師法 42) 長信不動產(chǎn)估價師

8、聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉12執(zhí)業(yè)方式與作業(yè)規(guī)範(fàn)執(zhí)業(yè)方式不動產(chǎn)估價師開業(yè)，應(yīng)設(shè)立不動產(chǎn)估價師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)，或由二個以上估價師組織聯(lián)合事務(wù)所，共同執(zhí)行業(yè)務(wù)。 前項事務(wù)所，以一處為限，不得設(shè)立分事務(wù)所。 (師法 9) 執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)範(fàn)不動產(chǎn)估價之作業(yè)程序、方法及估價時應(yīng)遵行事項等技術(shù)規(guī)則，由中央主管機關(guān)定之不動產(chǎn)估價技術(shù)準則。不動產(chǎn)估價師受託辦理估價，應(yīng)依前項技術(shù)規(guī)則及中央主管機關(guān)之規(guī)定製作估價報告書，於簽名後交付委託人。 不動產(chǎn)估價師對於委託估價案件之委託書及估價工作記錄資料應(yīng)至少保存十五年。 (師法 19)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉13在職專業(yè)訓(xùn)練時數(shù)不動產(chǎn)估價師開業(yè)證書有效期限為四年。期滿前，

9、不動產(chǎn)估價師應(yīng)檢附其於四年內(nèi)在中央主管機關(guān)認可之機關(guān) (構(gòu)) 、學(xué)校、團體完成專業(yè)訓(xùn)練三十六個小時以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)之證明文件，向直轄市或縣 (市) 主管 機關(guān)辦理換證。屆期未換證者，應(yīng)備具申請書，並檢附最近四年內(nèi)完成受 訓(xùn)三十六個小時以上或與專業(yè)訓(xùn)練相當(dāng)之證明文件，依第六條第一項規(guī)定 ，重行申請開業(yè)登記及發(fā)給開業(yè)證書。(師法 20) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉14估價結(jié)果差異過大規(guī)定不動產(chǎn)估價師間，對於同一標(biāo)的物在同一期日價格之估計有百分之二十以 上之差異時，土地所有權(quán)人或利害關(guān)係人得請求土地所在之直轄市或縣 ( 市) 不動產(chǎn)估價師公會協(xié)調(diào)相關(guān)之不動產(chǎn)估價師決定其估定價格；必要時

10、，得指定其他不動產(chǎn)估價師重行估價後再行協(xié)調(diào)。(師法 41) 本法第四十一條第一項所定百分之二十以上之差異，指最高價格與最低價 格之差，除以各價格平均值達百分之二十以上。 (師法施 20) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉15直轄市或縣市不動產(chǎn)估價師公會直轄市或縣 (市) 不動產(chǎn)估價師公會，以在該區(qū)域內(nèi)開業(yè)之不動產(chǎn)估價師 十五人以上發(fā)起組織之；其不滿十五人者，得加入鄰近直轄市或縣 (市) 之不動產(chǎn)估法師公會。 (師法 23) 不動產(chǎn)估價師公會於直轄市或縣 (市) 組設(shè)之，並設(shè)不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會於中央政府所在地。 (師法 24) 不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會，應(yīng)由直轄市或縣 (市) 不動產(chǎn)

11、估價師公會七個單位以上之發(fā)起組織之；但經(jīng)中央主管機關(guān)核準者，不在此限。 (師法 25) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉16不動產(chǎn)估價師組織不動產(chǎn)估價師公會全國聯(lián)合會臺中市公會高雄市公會新北市公會會員38人會員82人會員57人合計執(zhí)業(yè)333位估價師桃園市公會臺北市公會臺南市公會會員27人會員107人會員22人長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉17二、 不動產(chǎn)抵押貸款、訴訟、民事執(zhí)行、都市更新、公開發(fā)行公司資產(chǎn)交易、不動產(chǎn)證劵化、35號公報等相關(guān)事宜，對不動產(chǎn)估價之需求。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉18不動產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)範(fàn)圍不動產(chǎn)估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農(nóng)作改良物及其

12、權(quán)利之估價業(yè)務(wù)。 未取得不動產(chǎn)估價師資格者，不得辦理前項估價業(yè)務(wù)。但建築師依建築師 法規(guī)定，辦理建築物估價業(yè)務(wù)者，不在此限。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉19金融機關(guān)對估價之需求消費性房貸之估價建築融資土地擔(dān)保價值之估價企業(yè)金融放款之估價大型開發(fā)計畫聯(lián)貸行估價出售不良債權(quán)價值之估價銀行處分與取得行舍之估價金融資產(chǎn)證券化之估價不動產(chǎn)信託價值之評估長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉20資產(chǎn)管理公司競標(biāo)不良債權(quán)估價標(biāo)售金融機構(gòu)資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)管理公司自行處理資產(chǎn)證券化資產(chǎn)管理公司抵押權(quán)拍賣自行催收債權(quán)整理NPL委託重組及拍賣再行銷售私下協(xié)議長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉21法院拍賣對估價之需

13、求凡經(jīng)主管機關(guān)核準登記有鑑定估價之營業(yè)項目，有二年以上鑑定估價經(jīng)驗，並在法院轄區(qū)內(nèi)設(shè)有事務(wù)所、營業(yè)所、分公司或辦事處之公司、商號或其他法人團體，得向法院申請列為鑑定人，參與法院各項鑑定估價業(yè)務(wù)。 不動產(chǎn)估價師得以不動產(chǎn)估價師事務(wù)所名義，向法院申請列為鑑定人，參與法院有關(guān)不動產(chǎn)之鑑定估價業(yè)務(wù)。 第一項之公司、商號或其他法人團體內(nèi)未具不動產(chǎn)估價師資格者，於不動產(chǎn)估價師法施行之日起五年後，即自中華民國九十四年十月六日起，不得繼續(xù)參與法院有關(guān)不動產(chǎn)之鑑定估價業(yè)務(wù)。(地方法院民事執(zhí)行處選任鑑定人作業(yè)參考要點 2) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉22法院訴訟對估價之需求民事糾紛有關(guān)土地合併、 分割之估

14、價繼承財產(chǎn)判決分配之估價不動產(chǎn)交易糾紛之估價鄰房損害價值減損之估價其他不動產(chǎn)價值爭議長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉23都市更新權(quán)利變換對估價之需求都市更新權(quán)利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應(yīng)有部分及權(quán)利變換範(fàn)圍內(nèi) 其他土地於評價基準日之權(quán)利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構(gòu)查估後評定之。(都市更新權(quán)利變換實施辦法 6)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉24不動產(chǎn)證券化對估價之需求受託機構(gòu)運用不動產(chǎn)投資信託基金進行達主管機關(guān)規(guī)定之一定金額以上之不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易前，應(yīng)先洽請專業(yè)估價者依不動產(chǎn)估價師法 規(guī)定出具估價報告書。不動產(chǎn)估價主管機關(guān)或不動產(chǎn)估價師公會應(yīng)就前項之估價報告書，

15、訂定估價報告書範(fàn)本。 受託機構(gòu)委請專業(yè)估價者出具估價報告書時，應(yīng)符合下列規(guī)定： 同一宗交易金額達新臺幣三億元以上者，應(yīng)由二位以上之專業(yè)估價者 進行估價。交易契約成立日前估價者，其價格日期與契約成立日期不得逾六個月。 專業(yè)估價者及其估價人員應(yīng)與交易當(dāng)事人無財務(wù)會計準則公報第六號所定之關(guān)係人或?qū)嵸|(zhì)關(guān)係人之情事。 (不動產(chǎn)證券化條例 22)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉25不動產(chǎn)證券化對估價之需求受託機構(gòu)依信託業(yè)法第二十一條規(guī)定設(shè)置之信託財產(chǎn)評審委員會，應(yīng)至少每三個月評審不動產(chǎn)投資信託基金之信託財產(chǎn)一次，並於報告董事會後， 於本機構(gòu)所在地之日報或依主管機關(guān)規(guī)定方式公告之。 信託財產(chǎn)評審委員會於必

16、要時或依不動產(chǎn)投資信託契約之約定，得洽請專業(yè)估價者或?qū)＜页鼍呦嚓P(guān)估價報告書或意見，作為評審信託財產(chǎn)之參考。 前項專業(yè)估價者或?qū)＜?，?yīng)與受託機構(gòu)無財務(wù)會計準則公報第六號所定之 關(guān)係人或?qū)嵸|(zhì)關(guān)係人之情事。(不動產(chǎn)證券化條例 26)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉26不動產(chǎn)證券化對估價之需求不動產(chǎn)資產(chǎn)信託之受託機構(gòu)依第二十九條規(guī)定向主管機關(guān)申請核準或申報生效前，應(yīng)先洽請專業(yè)估價者就不動產(chǎn)資產(chǎn)信託之信託財產(chǎn)，依不動產(chǎn)估價師法之規(guī)定出具估價報告書。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉27公開發(fā)行公司之估價需求(公開發(fā)行公司取得或處分資產(chǎn)處理原則)第九條第一款：公開發(fā)行公司取得或處分不動產(chǎn)或其他固定資產(chǎn)，

17、除與政府機構(gòu)交易、自 地委建、租地委建，或取得、處分供營業(yè)使用之機器設(shè)備外，交易金額達 公司實收資本額百分之二十或新臺幣三億元以上者，應(yīng)先取得專業(yè)估價者 出具之估價報告。第九條第二款：交易金額達新臺幣十億元以上者，應(yīng)請二家以上之專業(yè)估價者估價。 第十六及十七條：公開發(fā)行公司向關(guān)係人取得資產(chǎn)價格高於或低於設(shè)算成本時， 可提出客觀證據(jù)及取具不動產(chǎn)專業(yè)估價者與會計師之具體合理性意見說明。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉28會計準則第三十五號公報資產(chǎn)減損之會計處理準則已於93年7月1日公布 企業(yè)執(zhí)行固定資產(chǎn)評價之評估方式、及其評價金額的依據(jù)等，均加以明確化，使企業(yè)在資產(chǎn)有減損之虞時，必須重估所屬設(shè)備

18、、廠房、商譽等有形與無形資產(chǎn)價值，一旦資產(chǎn)重估後低於過去數(shù)字，即必須提列虧損，子公司資產(chǎn)損失也必須反映在母公司財報。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉29捷運聯(lián)合開發(fā)之權(quán)益分配估價捷運聯(lián)合開發(fā)投資人申請參與時必須提送權(quán)益分配計畫書工程圖說建築、結(jié)構(gòu)、給排水、電力、空調(diào)。工程預(yù)算書總價表、詳細表、單價分析表。面積計算面積圖、計算式、分戶主建物、附屬建物、公設(shè)持分面積表、土地持分計算式。建築平面區(qū)分公設(shè)著色圖。權(quán)益分配建議書分配比例、土地價值、總開發(fā)成本計算式、建造成本、銷售總值、各樓層價格、停車位價格、建議分配方式。其中工程預(yù)算委託估價鑑定，土地成本委託鑑價長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉30

19、其他部門對估價需求土地開發(fā)合建分配之估價土地重劃前後地主權(quán)益價值估價區(qū)段徵收地主分配抵價地估價政府公共工程徵收地上改良物之估價政府公共工程徵收農(nóng)作改良物之估價政府公共工程土地徵收之估價土地使用分區(qū)變更前後價值差異估價企業(yè)構(gòu)并對不動產(chǎn)價值之估價移民資產(chǎn)價值證明之估價企業(yè)投資以不動產(chǎn)作價入股之估價各級政府公有土地標(biāo)售之估價不動產(chǎn)權(quán)利估價長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉31三、 不動產(chǎn)估價有關(guān)之技術(shù)規(guī)範(fàn)。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉32不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則大綱第一章 總則名詞定義、資料來源、價格種類第二章 作業(yè)程序作業(yè)準則、報告書內(nèi)容第三章 估價方法比較法、收益法、成本法、土地開發(fā)分析法第四章

20、 宗地估價合併、分割、附建物土地、特殊宗地第五章 房地估價區(qū)分所有建物估價、地價分配率應(yīng)用第六章 土地改良物估價建築改良物、農(nóng)作改良物、附著土地工事及水利土壤改良第七章 權(quán)利估價地上權(quán)、權(quán)利變換等估價第八章 附則長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉33不動產(chǎn)估價專有名詞價格：正常價格、限定價格、特定價格、特殊價格日期：價格日期、勘察日期標(biāo)的：勘估標(biāo)的、比較標(biāo)的地區(qū)：同一供需圈、近鄰地區(qū)、類似地區(qū)因素：一般因素、區(qū)域因素、個別因素最有效使用：客觀、合法、最高利益長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉34估價基本資料勘估標(biāo)的內(nèi)容土地、建築、農(nóng)作改良物及其權(quán)利估價目的設(shè)定抵押、交易買賣、法院拍賣、不良債權(quán)

21、收購價格種類與條件限定價格之估價條件應(yīng)由委託人於委託書中註明以限定價格估價者應(yīng)同時估計正常價格估價種類採限定價格或特定價格者，限定或特定之條件及目前是否符合該條件，暨與正常價格差異之原因與合理性(証期會要求)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉35區(qū)域及個別因素分析謄本記載登記原因及發(fā)生日期近期交易應(yīng)要求提供相關(guān)契約使用現(xiàn)況出租使用要求提供相關(guān)資料 勘估標(biāo)的租賃契約最近三年地價稅單、房屋稅單、保險費收據(jù)可供開發(fā)土地或已有開發(fā)計畫開發(fā)構(gòu)想計畫書建築設(shè)計圖說或土地規(guī)劃配置圖說建照申請書或建造執(zhí)照營造或施工費用資料長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉36價格評估採用方法限制兼採二種以上估價方法推算，但因

22、情況特殊不能採取二種以上方法估價並於估價報告書中敘明者，不在此限。明訂估價四大方法比較法 、 收益法、 成本法及土地開發(fā)分析法不動產(chǎn)估價師應(yīng)採用三件以上，經(jīng)前條檢討後之比較標(biāo)的試算價格，考量各比較標(biāo)的蒐集資料可信度、各比較標(biāo)的與勘估標(biāo)的價格形成因素之相近程度，決定勘估標(biāo)的之比較價格，並將比較修正內(nèi)容敘明之。(技 27) 長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉37價格評估採用參數(shù)與調(diào)整係數(shù)限制比較法 : 試算價格之調(diào)整運算過程中，情況調(diào)整、價格日期調(diào)整、區(qū)域因素調(diào)整、 個別因素調(diào)整或區(qū)域因素及個別因素內(nèi)之任一單獨項目之價格調(diào)整率大於 百分之十五，或總調(diào)整率大於百分之三十時，則判定該比較標(biāo)的與勘估標(biāo)

23、的差異過大，應(yīng)排除該比較標(biāo)的之適用。(技 25)經(jīng)比較調(diào)整之比較標(biāo)的試算價格，應(yīng)就價格偏高或偏低者重新檢討，經(jīng)檢討確認適當(dāng)合理者，方得作為決定比較價格之基礎(chǔ)。檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應(yīng)排除該試算價格之適用。前項百分之二十以上之差距，指高低價格之差除以各價格平均值達百分之二十以上者。(技 26)長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉38價格評估採用參數(shù)與調(diào)整係數(shù)限制成本法及土地開發(fā)分析法限制勘估標(biāo)的為建物時，規(guī)劃設(shè)計費按內(nèi)政部所定建築師酬金標(biāo)準表及直轄市 或縣 (市) 政府發(fā)布之建造執(zhí)照工程造價表計算之，或按實際營造施工費之百分之二至百分之三推估之。 (技 57)長信不動產(chǎn)估價師

24、聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉39價格評估成本法及土地開發(fā)分析法限制資金中自有資金之計息利率應(yīng)不高於一年期定存利率且不低於活存利率； 如為借款則以銀行短期放款利率計息；預(yù)售收入之資金應(yīng)不計息。 (技 59)廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應(yīng)由全聯(lián)會定期公告，未公告前 依下列規(guī)定推估之。但因情況特殊並於估價報告書中敘明者，其費率之推估，不在此限：(技 61) 廣告費、銷售費按總成本之百分之四至百分之五推估。 管理費按總成本之百分之三至百分之四推估。公寓大廈管理條例規(guī)定應(yīng)設(shè)立公共基金者，應(yīng)列於管理費項下，並得提高管理費用率為百分之四至百分之五。 稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估，或就勘估標(biāo)

25、的之地價稅、營業(yè)稅等稅捐，按實際情形估算之。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉40價格評估難以確定事項說明其可能影響勘估標(biāo)的價值之情形價格決定應(yīng)列出試算過程將決定理由詳予敘明不同估價師間價格差異達20%以上之處理長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉41報告附件不動產(chǎn)估價師姓名及其證照字號應(yīng)於報告書中簽名或蓋章相關(guān)附件土地登記謄本建物登記謄本地籍圖建物測量成果圖土地使用分區(qū)證明位置圖勘估標(biāo)的使用現(xiàn)況相片買賣或租賃契約書長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉42估價報告書應(yīng)載明事項(技 16)委託人。勘估標(biāo)的之基本資料。價格日期及勘察日期。價格種類。估價條件。估價目的。估價金額。勘估標(biāo)的之所有權(quán)、他項權(quán)利及其他負擔(dān)。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉43估價報告書應(yīng)載明事項(技 16)勘估標(biāo)的使用現(xiàn)況 。勘估標(biāo)的法定使用管制或其他管制事項。價格形成之主要因素分析。估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。其他與估價相關(guān)之必要事項及依本規(guī)則規(guī)定須敘明之情況。不動產(chǎn)估價師姓名及其證照字號。前項估價報告書應(yīng)檢附必要之圖說資料。長信不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務(wù)所 劉生泉44估價報告書範(fàn)本依不動產(chǎn)證券化條例訂定之證券化不動產(chǎn)估價報告書範(fàn)本 各法院公布之法院執(zhí)行拍賣物鑑定之