房地產(chǎn)稅收管理(完畢

1、房地產(chǎn)經(jīng)營管理2 第八講 房地產(chǎn)稅收管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理概 述8.1 什么是稅收（取之于民用于民）一、稅收的概念稅收是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。二、稅收的特征強(qiáng)制性無償性固定性精選ppt概 述1、納稅人國家行使課稅權(quán)所指向的單位和個人，即稅法規(guī)定的直接負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個人。2、課稅對象稅法規(guī)定的課稅目的物，即國家對什么事物征稅。課稅對象是區(qū)別征稅與不征稅的主要界限三、稅收制度及構(gòu)成要素流轉(zhuǎn)稅收益稅財產(chǎn)稅資源稅行為目的稅精選ppt概 述3、稅基即課稅基礎(chǔ)4、稅率據(jù)以計算應(yīng)納稅額的比率，即對課稅對象的征收比

2、例比例稅率；累進(jìn)稅率；定額稅率；5、附加、加成和減免附加地方政府在正稅之外附加征收的一部分稅款加成對特定的納稅人實行加成征稅減稅減征部分稅款，免稅免交全部稅款精選ppt概 述6、處理偷稅納稅人有意識地采取非法手段不交或 少交稅款抗稅納稅人對抗國家稅法拒絕納稅欠稅納稅人不按規(guī)定期限交納稅款漏稅納稅人無意識地漏繳或者少繳稅款的行為偷稅和抗稅屬于違法犯罪行為漏稅和欠稅屬一般違紀(jì)行為，不構(gòu)成犯罪精選ppt7 8.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本稅制房地產(chǎn)經(jīng)營管理流轉(zhuǎn)稅所得稅行為稅財產(chǎn)稅流 轉(zhuǎn) 稅1、營業(yè)稅（有銷售就要納稅）（1）納稅人在中華人民共和國國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。營

3、業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。（2）稅率建筑業(yè) 3%銷售不動產(chǎn) 5%交通運(yùn)輸業(yè) 3%服務(wù)業(yè) 5%娛樂業(yè) 5%-20%金融保險業(yè) 5%郵電通信業(yè) 3%文化體育業(yè) 3%轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 5%精選ppt流 轉(zhuǎn) 稅1、營業(yè)稅（3）營業(yè)稅的有關(guān)計算應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率（4）營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。精選ppt流 轉(zhuǎn) 稅1、營業(yè)稅個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅自2010年1月1日后個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或不足5

4、年的普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。（5）房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅精選ppt流 轉(zhuǎn) 稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅（城市建設(shè)靠大家）（1）納稅人繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個人。對外商投資企業(yè)的外國企業(yè)，暫不征城建稅。城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。精選ppt流 轉(zhuǎn) 稅2、城市維護(hù)建設(shè)稅（城市建設(shè)靠大家）（2）稅率采用地區(qū)差別稅率納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1（3）計稅依據(jù)納稅人實際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅精選ppt流 轉(zhuǎn) 稅3、教育費(fèi)附加（教育

5、乃興邦之道）稅率營業(yè)稅的3%“兩稅一費(fèi)”即指 營業(yè)稅、城市建設(shè)為含稅和教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。精選ppt所 得 稅4、企業(yè)所得稅（有收獲就要付出）（1）納稅人在中華人民共和國境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織為企業(yè)所得稅的納稅人。（2）稅率企業(yè)所得稅的稅率為25%（原來為33%）；（3）企業(yè)所得稅計算方法企業(yè)應(yīng)納稅所得額所得稅稅率精選ppt所 得 稅4、企業(yè)所得稅（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)

6、議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。精選ppt所 得 稅4、企業(yè)所得稅（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的成本、費(fèi)用確認(rèn)期間費(fèi)用開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品會計成本計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分以下幾個成本的界限精選ppt行為目的稅5、契稅（合同不是白簽的?。?）納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。

7、（2）課稅對象發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋（3）稅率3一5精選ppt行為目的稅契稅（4）相關(guān)規(guī)定法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。 購買普通標(biāo)準(zhǔn)住房，契稅的征收按原來標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即按房價的1.5%繳納契稅，90平米（含90）以下普通住房減按1%繳納。對于購買非普通標(biāo)準(zhǔn)的住房，契稅不予減免。精選ppt行為目的稅6、印花稅（貼了印花才有效）（1）納稅人在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證、照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收

8、的一種稅。（2）稅率采用比例稅率和定額稅率兩種對一些載有金額的憑證，如合同、資金帳簿等，采用比例稅率。稅率共分5檔：千分之一、萬分之五、萬分之三、萬分之零點五、萬分之零點三。精選ppt7、耕地占用稅（我國地少人多）（1）納稅人列入耕地占用稅征稅范圍的耕地有：種植糧食作物、經(jīng)濟(jì)作物的土地菜地園地魚塘其他農(nóng)用土地。例如已開發(fā)從事種植、養(yǎng)殖的灘涂、草場、水面、林地等。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人（2）納稅范圍行為目的稅精選ppt耕地占用稅實行從量計征的地區(qū)差別定額稅制以規(guī)定單位面積的稅額作為征收標(biāo)準(zhǔn)人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米10元至50元人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每

9、平方米8元至40元人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元人均耕地超過3畝的地區(qū),每平方米為5元至25元以實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，一次性征收行為目的稅（3）稅率精選ppt（4）免稅軍事設(shè)施占用耕地學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地（5）加征稅 經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可適當(dāng)提高，但提高的部分最高不得超過當(dāng)?shù)剡m用稅額的50占用基本農(nóng)田的, 在當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。行為目的稅精選ppt8、土地增值稅（賺的越多交的越多）（1）納稅人有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其附著物轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人（2）

10、征收范圍（3）稅率實行四級超率累進(jìn)稅率增值額末超過扣除項目金額50的部分30超過50未超過100的部分40超過100未超過200的部分50超過200的部分60。行為目的稅精選ppt土地增值稅（4）計稅依據(jù)增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用舊房及建筑物的評估價格與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財政部規(guī)定的其他項目銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用精選ppt資源財產(chǎn)稅9、城鎮(zhèn)土地使用稅（日常性的）（1）納稅人城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地?fù)碛型恋厥褂脵?quán)的單位和個人（2）課稅對象（3）計稅依據(jù)納稅人實際占用的土地面積精選pp

11、t（4）應(yīng)納稅額的計算由土地所在的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收按年計算，分期繳納采用分類分級的幅度定額稅率（5）納稅地點和期限每平方米的年幅度稅額大城市0.5至10元中等城市0.4至8元小城市0.3至6元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元資源財產(chǎn)稅精選ppt10、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)價格調(diào)控的利劍）（1）納稅人房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。（2）課稅對象（3）計稅依據(jù)非出租房產(chǎn)房產(chǎn)原值一次減除1030后的余值出租房產(chǎn)房產(chǎn)租金收入資源財產(chǎn)稅精選ppt（4）稅率向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。房產(chǎn)稅按年計征，分期繳納。房產(chǎn)稅采用比例稅率（5）納稅地點和期限非出租房產(chǎn)（按房產(chǎn)余值征收）稅率1.2出租房產(chǎn)（按租金收入征收）稅率12對