南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要年度報(bào)告

1、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要報(bào)告（2010年01月2010年11月）一、中央調(diào)控頻繁，政策效果堪憂自2010年以來(lái)，由于全國(guó)各地的房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了迅猛的漲幅，中央針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策也前所未有的嚴(yán)厲起來(lái)。以今年的4月和9月分別出臺(tái)的“國(guó)十條”和“國(guó)五條”新政為代表的一系列調(diào)控政策，旨在在通過(guò)對(duì)信貸、融資、土地等多個(gè)方面政策的收緊，控制樓市熱度，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。同時(shí)在金融領(lǐng)域，為防止通脹及流動(dòng)性過(guò)剩，央行年內(nèi)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)次數(shù)之頻繁為歷年所罕見(jiàn)。雖然存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，不單是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，但在客觀上造成目前房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣雙方在銀行系統(tǒng)融資難度的進(jìn)一步加大，對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲有一定促進(jìn)作用。從政

2、策實(shí)施的效果來(lái)看，本年度兩次重大調(diào)控政策在出臺(tái)之初，給樓市造成了較大的震動(dòng)，以綠地、恒大為代表的部分知名開(kāi)發(fā)企業(yè)在政策出臺(tái)之初紛紛打出了88折、85折的降價(jià)優(yōu)惠。但隨著時(shí)間的推移，政策對(duì)市場(chǎng)的影響逐漸減弱，在經(jīng)歷了金九銀十的旺季的之后，房?jī)r(jià)的反彈趨勢(shì)已經(jīng)十分明朗，到了臨近年終的11月，房?jī)r(jià)的水平已經(jīng)遠(yuǎn)超調(diào)控之前。從政策的調(diào)控的重點(diǎn)來(lái)看，主要還是針對(duì)沿海一線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市。以南昌為代表的二三線城市，樓市受政策沖擊較小?？v觀本年度南昌房?jī)r(jià)，僅在“國(guó)十條”新政出臺(tái)之后的5、6、7月，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下挫。之后房?jī)r(jià)一直保持上漲態(tài)勢(shì)。“國(guó)五條”新政的出臺(tái)恰逢10月購(gòu)房旺季，政策的沖擊力與購(gòu)房熱情相沖抵，對(duì)南

3、昌樓市幾乎沒(méi)有影響。二、土地供應(yīng)超萬(wàn)畝，地王刷新土地市場(chǎng)成交紀(jì)錄今年111月南昌市共推出118宗土地，供應(yīng)面積達(dá)到10283.235畝。所推土地最終成交114宗，成交面積9232.141畝，成交率為89.78%。供應(yīng)面積和成交面積是上年同期的2.22倍和2.19倍，整體成交率較去年下降5.54%。如上圖所示，五種類型的土地成交均較上年有明顯增長(zhǎng)。其中商住用地的增長(zhǎng)幅度最為明顯，環(huán)比增長(zhǎng)了1450.242畝，是去年成交量的3.5倍；成交所占比例也由去年的13.25%提高至IJ今年的22.04%,增長(zhǎng)了8.79個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用地是近兩年來(lái)土地市場(chǎng)成交的主力，兩年來(lái)工業(yè)用地占土地總成交的比例分別為5

4、1.27%?口46.05%。本年度111月份工業(yè)用地成交量為4251.083畝，環(huán)比上漲1989.829畝?？梢哉f(shuō)工業(yè)用地和商住用地在本年的成交活躍是促使本年度土地成交量大漲的主要原因之一。從土地成交的區(qū)域來(lái)看，京東板塊是今年土地供求的熱點(diǎn)地區(qū)，111月份，京東板塊土地成交3504.04畝，占總成交的比例為37.96%,居十大板塊之首。隨著市政府對(duì)京東板塊的重新定位和價(jià)值再發(fā)掘，該板塊在未來(lái)有望成為南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。今年111月南昌市推出的118宗土地中，采取拍賣方式出讓的有99宗，拍賣地塊平均溢價(jià)率為23.29%,同比下降1.44個(gè)百分點(diǎn)。其中特別值得注意的是，本年度土地市場(chǎng)

5、新產(chǎn)生的兩個(gè)地王在樓面地價(jià)和成交總價(jià)上均刷新了南昌土地的成交記錄：位于師大南路以東（原南昌塑料二廠生產(chǎn)區(qū)）的GDP104效塊，成交單價(jià)高達(dá)863萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)5884.04元/褶，為歷年樓面地價(jià)之最。今年6月份，上海世茂建設(shè)有限公司以13.31億元總價(jià)競(jìng)得的編號(hào)JDG1008地塊，則是南昌土地市場(chǎng)新的總價(jià)地王。、商品房市場(chǎng)分析1、年內(nèi)兩次供應(yīng)高峰，預(yù)售體量同比漲幅明顯60近2年111月南昌市（不含南昌縣）商品房預(yù)售體量走勢(shì)對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源：同致地產(chǎn)單位：萬(wàn)皿5040302010011|_Jh/1月坍3月4月5月6月7月8月9月10月11月.200/9.5916.412.213.4929.91

6、9.0419.5622.3229.0417.2510.05201023.590.0016.4051.4334.6611.4527.1018.4954.4636.9425.872010年111月份，南昌市預(yù)售總體量為300.39萬(wàn)褶，和去年相比，增長(zhǎng)了121.53萬(wàn)%增長(zhǎng)率為67.95%。從上圖可以看出，今年除2月和8月兩個(gè)特殊月份外，其余所有月份的預(yù)售體量均超過(guò)去年同期水平。今年南昌樓市的整體供應(yīng)情況較去年有了明顯的改善細(xì)究2010年度111月的預(yù)售體量走勢(shì)圖，可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，本年度的預(yù)售體量供應(yīng)出現(xiàn)過(guò)兩個(gè)高峰，分別是在4月份和9月份，這兩個(gè)月的預(yù)售體量均超過(guò)50萬(wàn)褶，排在月度預(yù)售體量供應(yīng)的

7、前兩位。結(jié)合相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)時(shí)間，不難看出，兩個(gè)供應(yīng)高峰出現(xiàn)的時(shí)期正是今年兩次主要調(diào)控政策頒布的時(shí)期（“4.17”新政和“9.29”新政）。這一方面反映出在兩次新政出臺(tái)之前,南昌樓市確實(shí)存在過(guò)熱的傾向，中央調(diào)控政策的出臺(tái)在短時(shí)間內(nèi)對(duì)樓市影響明顯，直接造成了新政之后預(yù)售體量的下挫。另一方面也反映出開(kāi)發(fā)商在應(yīng)對(duì)中央的政策調(diào)控時(shí)，主要選擇的對(duì)抗手段是通過(guò)暫緩或暫停開(kāi)工進(jìn)度，減少供應(yīng)量，人為造成供求矛盾，從而達(dá)到保障價(jià)格堅(jiān)挺和高額率潤(rùn)的目的2、宏觀調(diào)控式微，整體成交量穩(wěn)中有升2010111月南昌市商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)提供：同致地產(chǎn)6000400020000畬近X*茁產(chǎn)r4536271891月2

8、月3月4月56月7月8月9月1明11月11市區(qū)銷售套數(shù)20521275189635331423213014292123395942132658167415032013169012411010915236811南昌縣銷售套數(shù)2613287725637市區(qū)銷售面積23.8113.0319.234.8316.1222.1115.5922.4440.1242.2430.36南昌縣銷售面積15.8513.7618.8116.6511.419.658.9521.9424.3426.2823.85今年111月南昌市（含南昌縣）商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別是47158套和471.34萬(wàn)褶。其中市區(qū)商品住宅成

9、交套數(shù)和面積分別是26691套和279.85萬(wàn)m20通過(guò)對(duì)上圖的具體分析可以看出，無(wú)論是南昌市還是南昌縣，雖然每個(gè)月的成交量有所波動(dòng)，但成交總的趨勢(shì)仍然表現(xiàn)為穩(wěn)中有升。從市區(qū)的銷售情況來(lái)看，本年度的成交高峰出現(xiàn)在4月、9月和10月3個(gè)月。4月份成交高漲主要是因?yàn)橄禾靸?nèi)銷房成交的帶動(dòng)（9.43萬(wàn)褶）以及政策出臺(tái)前市場(chǎng)上恐慌性購(gòu)房情緒的蔓延。造成9、10月份成交量沖高的原因則比較復(fù)雜，傳統(tǒng)“金九銀十”的銷售旺季到來(lái)、市政建設(shè)催生的大量購(gòu)房需求、市場(chǎng)供應(yīng)大增造成購(gòu)房者選擇面的拓寬等諸多因素共同促進(jìn)了成交量的大幅攀升。綜合南昌市縣的成交情況可以看出，在本年度4月中旬和9月末兩次新政出臺(tái)之后的一段時(shí)

10、間內(nèi)，市區(qū)成交量均出現(xiàn)了大幅下滑，而南昌縣的成交走勢(shì)則受政策影響不大，政策前后波動(dòng)較小。這主要是因?yàn)楸灸甓鹊膬奢喺{(diào)控，重點(diǎn)還是在信貸端進(jìn)行。市區(qū)房源均價(jià)和總價(jià)較高，新政之后，潛在購(gòu)房者的資金來(lái)源受到限制，購(gòu)買能力下降。而南昌縣板塊房源價(jià)格較低，即使抬高了購(gòu)房門檻，但對(duì)大部分購(gòu)房者而言，首付的提高依然在可以承受的范圍之內(nèi)。3、“漲”字當(dāng)頭，成交價(jià)格年末翹尾1200010000800060004000201111月南昌市區(qū)商品房成交價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來(lái)源：同致地產(chǎn)單位：兀/Itf；一、0一.*.-A20001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月市區(qū)住宅54364315537151426181

11、528859205974615561487910-市區(qū)非住宅798373627728759981011123199809521919888248261南昌縣住宅3025300129693343302332003195312635263624.44079.5二南昌縣非住宅29282757456838493888301234673568626043165775.7從住宅市場(chǎng)看，今年111月份，無(wú)論是市區(qū)還是南昌縣，商品住宅成交價(jià)格均呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，特別是臨近年末的9、10、11月，漲價(jià)趨勢(shì)愈發(fā)明顯。截至今年11月，南昌縣商品住宅成交價(jià)格已經(jīng)突破4000元/m2,較年初上漲了1055元/褶。南昌市區(qū)的商

12、品房成交價(jià)格近3個(gè)月來(lái)的漲勢(shì)則更加明顯，目前市區(qū)住宅商品房成交價(jià)格普遍已經(jīng)在6000元/褶以上。（11月市區(qū)商品住宅成交價(jià)格飆升至7910元/褶的高位，主要是受高端項(xiàng)目濱江一號(hào)大體量的備案的影響，有一定的特殊性）。從非住宅市場(chǎng)看，南昌市非住宅商品房的成交價(jià)格上漲較為溫和。市區(qū)非住宅商品房的成交價(jià)格在經(jīng)過(guò)年內(nèi)一系列的波動(dòng)后，穩(wěn)定在8000元/褶以上。南昌縣非住宅商品房由于成交位置差異較大，價(jià)格起伏比較頻繁，臨近年底的11月,非住宅商品房成交均價(jià)為5776元/小1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月248011501493253221461625160621192455248028162

13、0821340440534028130137641643067621.459.6212.1221.3618.4713.2513.1317.8620.9820.9524.071.932.763.924.113.512.792.913.924.364.66.752010 111月南昌二手房成交走勢(shì)數(shù)據(jù)提供：同致地產(chǎn)單位：萬(wàn)Itf3025201510504、年內(nèi)波動(dòng)較大，新政影響二手房成交300025002000150010005000I南昌縣銷售套數(shù)市區(qū)銷售面積南昌縣銷售面積從今年111月份南昌市二手房的成交走勢(shì)來(lái)看，“4.17”新政對(duì)二手房市場(chǎng)的影響較為明顯。在新政出臺(tái)的當(dāng)月，二手房市場(chǎng)迎來(lái)了年

14、內(nèi)的第一次成交高峰，市區(qū)二手房月成交量達(dá)2532套，環(huán)比上漲1039套。但當(dāng)新政落地實(shí)施后，受二級(jí)市場(chǎng)趨冷的影響，南昌市區(qū)二手房成交量開(kāi)始走低，6、7月份，全月市區(qū)二手房成交量一直維持在1600套左右的低位徘徊。之后，隨著9、10月份成交高峰期的到來(lái)，在二級(jí)市場(chǎng)火熱銷售的帶動(dòng)下，二手房成交也水漲船高。臨近年末的11月，市區(qū)二手房成交量已達(dá)2816套，為年內(nèi)的最高值。綜合考量南昌市區(qū)和南昌縣的二手房成交，從全年來(lái)看，南昌縣二手房成交量約占市區(qū)成交量的兩成左右。而在二級(jí)市場(chǎng)，南昌縣和市區(qū)的新建商品房成交量已經(jīng)接近1:1的比例。由以上現(xiàn)象可以判斷出，相對(duì)于市區(qū)，目前南昌縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處在以新建商品房供

15、應(yīng)為主的階段，市場(chǎng)成熟度較低，未來(lái)仍然有較大的增長(zhǎng)空間。四、新推、續(xù)推供求分析1、樓市上行趨勢(shì)明顯，年內(nèi)兩次刷新供應(yīng)紀(jì)錄2100%2010年1-11月份新推續(xù)推整體供求縱向?qū)Ρ饶喜龢鞘薪衲暾w的供應(yīng)量較去年有大幅度的提升。截至2010年11月份，南昌市本年度共計(jì)有93個(gè)樓盤(pán)新推、續(xù)推房源，其中純新盤(pán)24個(gè)。推盤(pán)總量達(dá)380.08萬(wàn)褶，已經(jīng)超過(guò)去年全年的推盤(pán)量。從月度平均供應(yīng)體量來(lái)看，2009年月度平均推盤(pán)量為27.17萬(wàn)褶，而今年111月平均推盤(pán)量為34.64萬(wàn)褶，同比提高了7.47萬(wàn)小從銷售情況來(lái)看，本年度111月份，南昌樓市新推、續(xù)推房源的整體去化率為62.95%,同比提高5.86個(gè)百分點(diǎn)

16、。整體去化面積達(dá)239.89萬(wàn)褶，同比提高53.74萬(wàn)小以上供銷兩端的數(shù)據(jù)表明，2010年南昌樓市整體行情相較2009年有了顯著的改善，本年度南昌住宅市場(chǎng)供銷兩旺，上行趨勢(shì)明顯。從年內(nèi)各月的供求走勢(shì)看，供求的月度變化曲線主要受傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣和政策的影響，在波動(dòng)中上揚(yáng)。今年供應(yīng)的高峰主要集中1月、4月和9、10月份。其中1月和10月供應(yīng)量均刷新了南昌市月度供應(yīng)的紀(jì)錄。從銷售情況來(lái)看，“國(guó)十條”新政之后的5月、6月和7月，是本年度銷售最為艱難的時(shí)期，此后隨著政策的影響力趨弱，市場(chǎng)銷售率開(kāi)始明顯反彈，即使中央在9月末出臺(tái)“國(guó)五條”新政依然未能影響銷售率持續(xù)攀升。2、象湖、新建供應(yīng)同比增長(zhǎng)顯著，朝陽(yáng)洲、

17、青山湖房源走俏通過(guò)對(duì)以上兩圖的對(duì)比可以看出，除紅谷灘板塊外，南昌市其余九大板塊2010年111月的供應(yīng)量均已經(jīng)超過(guò)09年的水平。其中蓮塘和新建板塊的供應(yīng)增長(zhǎng)最為迅猛，這兩個(gè)板塊2010年111月的供應(yīng)量較去年全年分別增長(zhǎng)了16.69萬(wàn)褶和19.33萬(wàn)褶。大量純新盤(pán)的出現(xiàn)，是這兩個(gè)板塊供應(yīng)增長(zhǎng)的主要原因。在銷售率方面，除昌北、京東和象湖板塊外，其余七大板塊的的銷售率均超去年的水平。其中朝陽(yáng)洲、紅谷灘和青山湖的銷售率增長(zhǎng)較大，同比上漲均超過(guò)了10個(gè)百分點(diǎn)。從本年度各板塊供應(yīng)的橫向?qū)Ρ葋?lái)看，紅谷灘、象湖和蓮塘板塊是年度供應(yīng)的前三甲，在總供應(yīng)中所占的比重分別為24.4%、19.21%?015.94%。

18、但和去年相比，紅谷灘板塊的房源在全年新推、續(xù)推所占比重有所降低。目前紅谷灘多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)入尾盤(pán)期，可售房源隨著時(shí)間的推移漸次減少，未來(lái)可能出現(xiàn)供應(yīng)不足的情況。全部十個(gè)板塊中，銷售成績(jī)最好的是朝陽(yáng)洲和青山湖，銷售率分別為80.96%79.45%,雖然這兩個(gè)板塊的房源價(jià)格在南昌市各板塊中位居前列，但優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢(shì)以及未來(lái)區(qū)域的發(fā)展前景以及房源的相對(duì)稀缺，使得這兩個(gè)板塊的房源一直處于供小于求的狀態(tài)，板塊內(nèi)房源熱賣是在情理之中的事。3、二房、三房為供應(yīng)主力，五房產(chǎn)品銷售最好09年南昌住宅市場(chǎng)各戶型整體供求對(duì)比2001501005002010年1-11月南昌住宅市場(chǎng)各戶型整體供求對(duì)比數(shù)據(jù)提供：同致地產(chǎn)單

19、位：萬(wàn)m2100%80%60%40%20%0%r-hn141*-一1一房二房三房四房五房復(fù)式別墅供應(yīng)面積21.05144.92159.2524.232.240.067.0222.3111銷售面積13.0197.58100.213.161.8301.5712.54銷售率61.84%67.33%62.92%54.30%81.74%022.33%56.20%從以上兩圖的對(duì)比可以看出，本年度111月南昌市場(chǎng)各類住宅產(chǎn)品的供應(yīng)和去年相比沒(méi)有很大的變化，依然是二房、三房為主。本年度111月二房和三房的供應(yīng)分別占總供應(yīng)的38.03%41.79%。和去年相比，本年度的該兩種類型的產(chǎn)品集中度更高，兩者總和占總供

20、應(yīng)的79.82%,而去年這一值為77.28%。另一方面，本年度別墅產(chǎn)品的供應(yīng)異軍突起，111月的供應(yīng)量達(dá)22.31萬(wàn)褶，環(huán)比提高了11.77萬(wàn)褶。由于政策調(diào)控和通脹來(lái)臨的因素，高端別墅物業(yè)在今年成為南昌樓市的一個(gè)熱門供應(yīng)產(chǎn)品。從銷售方面看，五房成為年度熱銷產(chǎn)品，銷售率同比提高了30.15個(gè)百分點(diǎn)。造成五房熱銷的原因一方面是因?yàn)槲宸慨a(chǎn)品本身在市場(chǎng)上供應(yīng)較少，111月僅供應(yīng)82套，產(chǎn)品具有稀缺性，另一方面，以世紀(jì)風(fēng)情為代表的花園洋房的一層五房產(chǎn)品性價(jià)比高，廣受市場(chǎng)歡迎，也是推高五房銷售率的一個(gè)重要原因。4、高層供需兩旺，花園洋房供應(yīng)不足2010年111月，所有的建筑形態(tài)在南昌樓市均有供應(yīng)。其中高層

21、供應(yīng)最多，達(dá)170.37萬(wàn)%占總供應(yīng)的44.71%?；▓@洋房供應(yīng)最少，僅9.65萬(wàn)褶，占總供應(yīng)的2.53%。和去年全年相比。除花園洋房外，其余所有建筑形態(tài)在本年度111月的供應(yīng)量均已超去年。從銷售方面看，供應(yīng)最多的高層銷售率最高，達(dá)66.73%,較去年提高了8.74個(gè)百分點(diǎn)。紅谷灘、朝陽(yáng)洲等板塊高層房源的熱銷對(duì)高層整體銷售率的提高有較大的幫助。銷售率最低是小高層產(chǎn)品，象湖、蓮塘等區(qū)縣板塊在本年度推出該類型產(chǎn)品較多，但以上兩個(gè)板塊在傳統(tǒng)上以多層產(chǎn)品消費(fèi)為主，小高層產(chǎn)品在居住成本和居住體驗(yàn)上有所遜色，市場(chǎng)有一定抗性，故而銷售成績(jī)不佳。5、高端物業(yè)受追捧，價(jià)格持續(xù)上漲7W本年度111月南昌新推、續(xù)推

22、整體均價(jià)為5986元/褶，同比上漲了1564元/itf。均價(jià)之高，上漲幅度之大，均創(chuàng)歷年之最。造成本年度房?jī)r(jià)高企的原因主要有三個(gè)方面：樓市持續(xù)升溫，市場(chǎng)處于上行通道，買賣雙方情緒高漲，市場(chǎng)信心充足。高端項(xiàng)目在本年度表現(xiàn)活躍，除別墅熱銷之外，類似皇冠國(guó)際、濱江一號(hào)、萬(wàn)科青山湖等以水景資源為賣點(diǎn)的高端物業(yè)同樣取得銷售佳績(jī)，從而推高了整體均價(jià)。CPI持續(xù)走高，通貨膨脹來(lái)臨，資金尋求保值增值的需求強(qiáng)烈，樓市相對(duì)與其他投資渠道，利潤(rùn)豐厚，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，受到民間資本青睞，從而推動(dòng)樓市持續(xù)升溫。從年內(nèi)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，雖然均價(jià)在個(gè)別月份出現(xiàn)下滑，但整體向上的趨勢(shì)從未改變，特別是從8月份開(kāi)始，均價(jià)更是一直上揚(yáng)。分析其中的原因，除了行情在最近幾個(gè)月持續(xù)火熱外，諸多樓盤(pán)在這一時(shí)間段內(nèi)相繼推出項(xiàng)目位置最優(yōu)越、產(chǎn)品性能最好的“樓王”產(chǎn)品也是促使均價(jià)持續(xù)走高的重要原因。五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)?調(diào)控政策不給力，第三輪調(diào)控呼之欲出縱觀一年來(lái)政策走勢(shì)，面對(duì)持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，中央的政策定調(diào)基礎(chǔ)一直是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。但從政策實(shí)施的效果來(lái)看，一系列政策的施行并未給樓市帶來(lái)明顯的降溫，相反在年末甚至出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的強(qiáng)勁反彈勢(shì)頭。面對(duì)樓市越調(diào)控越高漲的局面，未來(lái)中央在宏觀調(diào)控層面的