加快安置房建設(shè)力度,逐步提高安置小區(qū)建設(shè)檔次

1、加快安置房建設(shè)力度，逐步提高安置小區(qū)建設(shè)檔次（拆遷辦）近年來(lái)，隨著我區(qū)開發(fā)建設(shè)力度的不斷加大，征地拆遷 工作逐步成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)。拆遷后安置工作面臨 著任務(wù)重、建設(shè)慢、安置難的眾多壓力。一方面，上級(jí)對(duì)拆 遷安置工作的要求越來(lái)越嚴(yán)格，另一方面，群眾對(duì)安置要求 的期望值也不斷提高。安置房建設(shè)進(jìn)度和安置小區(qū)的建設(shè)檔 次日益受到社會(huì)的關(guān)注和政府重視，下面就我區(qū)在這方面的 工作作調(diào)查研究。一、安置房建設(shè)存在問題目前我區(qū)拆遷安置基本以調(diào)產(chǎn)安置為主，少量戶選擇調(diào) 產(chǎn)貨幣組合安置和貨幣安置，基本無(wú)遷建安置，調(diào)產(chǎn)安置率 高，安置房建設(shè)量大、任務(wù)重。目前，主要存在問題是：1、安置用房緊缺、安置滯后。安置房

2、建設(shè)和調(diào)產(chǎn)安置 用地供應(yīng)的速度與拆遷安置的需求還有一定的差距。雖然我 區(qū)目前的安置房建設(shè)量很大，但拆遷調(diào)產(chǎn)安置房的需求缺口 還較大，且各街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)不平衡。安置房建設(shè)相對(duì)滯后，導(dǎo) 致拆遷戶的安置過渡時(shí)間長(zhǎng)，一般需2至3年、長(zhǎng)的需達(dá)到 4至5年，政府過渡費(fèi)支出多，安置壓力大?？山ㄔO(shè)安置用 地緊張，儲(chǔ)備安置用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，特別是大矸、霞浦、柴橋 已無(wú)后續(xù)項(xiàng)目拆遷預(yù)備安置房建設(shè)用地，安置用地供應(yīng)形勢(shì) 嚴(yán)竣，增加了今后的拆遷難度。2、安置房建設(shè)協(xié)調(diào)多、開工及建設(shè)慢。目前安置地塊 村民征地政策處理工作難度越來(lái)越大，及其它多方面原因， 造成交地慢、交地難；安置地塊競(jìng)得人接受交地消極，進(jìn)場(chǎng) 開工緩慢，建設(shè)進(jìn)度不

3、夠快，竣工驗(yàn)收時(shí)間長(zhǎng)，小區(qū)交付慢， 期間要求政府協(xié)調(diào)多。3、安置小區(qū)形象差、檔次低。我區(qū)已建成交付的安置 小區(qū)普遍相對(duì)位置偏、建設(shè)檔次低、質(zhì)量差、綜合配套不完 善，安置小區(qū)與普通商品住宅小區(qū)形象分明，城市融入度欠 佳，影響城市整體形象的提升。二、安置房建設(shè)問題產(chǎn)生的主要原因安置建設(shè)滯后主要受二方面因素影響。一是規(guī)劃滯后， 在城市規(guī)劃過程中未前瞻性、科學(xué)合理規(guī)劃安置地塊，以致 拆遷時(shí)臨時(shí)找地規(guī)劃，安置房建設(shè)無(wú)法提前或與拆遷同步。 二是我區(qū)建設(shè)用地緊張，用地指標(biāo)緊缺，提前落實(shí)安置用地 困難。造成安置小區(qū)建設(shè)檔次相對(duì)低的是由多方面原因造成 的。我區(qū)調(diào)產(chǎn)安置房是以“政府定價(jià)、市場(chǎng)運(yùn)作”模式來(lái)建 設(shè)，即

4、由政府指定安置商品房的銷售價(jià)格，土地公開掛牌出 讓由房地產(chǎn)公司來(lái)開發(fā)建設(shè)，開發(fā)建設(shè)的運(yùn)作按市場(chǎng)化操 作、要求同市場(chǎng)商品房一致，安置房的銷售對(duì)象和時(shí)間由政 府安排。由于安置房是政府定價(jià)，并且安置價(jià)格較低，安置 房的銷售收入基本上是已定的，開發(fā)利潤(rùn)??；房地產(chǎn)開發(fā)商 建設(shè)投入的積極性低，是安置小區(qū)建設(shè)檔次相對(duì)較低的內(nèi)在 根源。我區(qū)已建成的安置小區(qū)檔次相對(duì)低，具體受以下幾方 面因素影響：1、設(shè)計(jì)定位低。我區(qū)已建成的安置小區(qū)，設(shè)計(jì)定位以 經(jīng)濟(jì)實(shí)用為指導(dǎo)原則，小區(qū)容積率高，房屋設(shè)計(jì)方整緊湊， 附屬配套設(shè)施設(shè)計(jì)立足于只求滿足規(guī)范和相關(guān)文件要求。2、建設(shè)成本低。由于開發(fā)商的趨利本性，追求利潤(rùn)最 大化，安置房建

5、設(shè)投入相對(duì)低，建筑裝飾用材和附屬配套設(shè) 施用材建設(shè)檔次相對(duì)較低，只求滿足使用功能和驗(yàn)收要求。 特別是裝飾材料上如涂料、面磚、欄桿、門窗材料等相對(duì)檔 次低，品質(zhì)和質(zhì)量一般，耐久性差；還有綠化簡(jiǎn)單、品種普 通，附屬設(shè)施如圍墻、路燈、紅外報(bào)警設(shè)施等質(zhì)量不是很好。 以上這些從建設(shè)上造成了安置小區(qū)相對(duì)檔次低的印象。3、規(guī)劃位置偏和周邊配套不完善。已建成的安置小區(qū) 普遍在城市邊緣，相對(duì)位置較偏；周邊綜合城市配套不夠完 善，生活、工作多有不便。4、小區(qū)物業(yè)管理難和城市管理覆蓋不足。由于安置小 區(qū)普遍物業(yè)費(fèi)收取困難、經(jīng)費(fèi)不足，物業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù) 差，安置小區(qū)居民城市化生活意識(shí)低、難管理，以及城市管 理部門日

6、常管理覆蓋力度不足。安置小區(qū)普遍存在臟、舌L、雜、破、擠現(xiàn)象。三、改善安置房建設(shè)困境的措施針對(duì)安置房建設(shè)中存在的不足，在區(qū)政府的重視下，我 們切實(shí)采取措施加大安置房建設(shè)力度，逐步提高安置小區(qū)的 建設(shè)檔次。圍繞拆遷進(jìn)度，滿足安置需求、盡早安置，切實(shí)加快調(diào) 產(chǎn)安置房建設(shè)速度，緩解安置慢的狀況。1、及早安排安置用地。緊貼拆遷實(shí)際，加強(qiáng)安置用地 的計(jì)劃性，做到早安排、早申報(bào)，防止安置用地違規(guī)情況的 發(fā)生，盡量及早落實(shí)安置建設(shè)用地。近幾年來(lái)，在區(qū)政府的 重視下，優(yōu)先保障安置用地。在用地指標(biāo)緊缺的情況下，自 征地拆遷辦成立以來(lái)共落實(shí)調(diào)產(chǎn)安置用地33宗面積2658 畝，有力緩解了安置用地緊張局勢(shì)。2、抓緊安

7、置地塊方案設(shè)計(jì)。為縮短安置房建設(shè)時(shí)間， 在土地還不能出讓之前，我們抓緊安置房規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，遵 照模擬審批程序，盡量把能辦理的建設(shè)前期手續(xù)辦理好，確 保安置房能盡早開工建設(shè)。協(xié)調(diào)規(guī)劃和相關(guān)部門，加快各項(xiàng) 審核、審批工作，及時(shí)完成規(guī)劃審批，及早定稿；使土地一 經(jīng)出讓，開發(fā)建設(shè)單位就可進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)和施工準(zhǔn)備，縮 短建設(shè)周期。今年共有15幅1427畝安置用地在進(jìn)行安置房 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)；其中12幅1119畝安置用地已完成規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)，并有6幅531.6畝安置用地已完成掛牌出讓。3、加快安置建設(shè)速度。我們?cè)趯?duì)安置小區(qū)建設(shè)進(jìn)行全 程監(jiān)管的同時(shí)，一是抓緊配合做好土地出讓前準(zhǔn)備工作，待 土地農(nóng)轉(zhuǎn)用一經(jīng)批準(zhǔn)，

8、能及早掛牌出讓；二是督促房地產(chǎn)公 司抓緊開工建設(shè)，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)抓建設(shè)進(jìn)度；三是配合做好地 塊外道路、水、電等配套工作，為順利施工創(chuàng)造有利條件； 四是協(xié)調(diào)水、電、氣、視等各專業(yè)部門給予支持配合，及時(shí) 銜接施工；五是協(xié)調(diào)區(qū)有關(guān)職能部門在符合驗(yàn)收條件前提下 給予支持特辦，盡快驗(yàn)收，確保安置小區(qū)及時(shí)交付。另外， 對(duì)預(yù)計(jì)拆遷項(xiàng)目計(jì)劃明確、土地出讓條件成熟的安置用地， 我們將安置房建設(shè)先行，力爭(zhēng)向準(zhǔn)現(xiàn)房安置目標(biāo)靠近，促進(jìn) 拆遷和減少政府過渡費(fèi)的支出。三年來(lái)，竣工交付5個(gè)小區(qū) 建筑面積35.6萬(wàn)平方米，目前在建共15個(gè)安置房小區(qū)建筑 面積114萬(wàn)平方米，另有土地已出讓還未開工的安置房小區(qū) 5個(gè)建筑面積87萬(wàn)平

9、方米。提高安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)安置房建設(shè)管理，完善地塊 配套建設(shè)，提升安置小區(qū)檔次。為更好的適應(yīng)拆遷安置形勢(shì)發(fā)展的需要，加快調(diào)產(chǎn)安置 房建設(shè)，提高安置房建設(shè)品質(zhì)。在考察了市、各區(qū)調(diào)產(chǎn)安置 房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，經(jīng) 過多方研討，通過以下幾方面切實(shí)提高安置小區(qū)的檔次。1、優(yōu)選安置房設(shè)計(jì)方案。為提高安置房建設(shè)檔次，從 安置房建設(shè)的源頭上把好關(guān)，提高我區(qū)的安置房方案設(shè)計(jì)水 準(zhǔn)，獲得較好的安置房建設(shè)方案。一方面為促進(jìn)城市形象提 升和提高安置小區(qū)檔次，以及節(jié)約、集約利用土地，我們?nèi)?面推行安置小區(qū)建設(shè)高層住宅，設(shè)計(jì)定位上跟非安置小區(qū)看 齊，使安置小區(qū)達(dá)到同期同區(qū)域住宅小區(qū)的中上

10、檔次。另一 方面我區(qū)安置房方案設(shè)計(jì)落實(shí)由原競(jìng)爭(zhēng)性談判篩選改為公 開招標(biāo)，提高方案設(shè)計(jì)費(fèi)，要求甲級(jí)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位參與投 標(biāo)，力求多方案比較、選到更好的設(shè)計(jì)方案，提高設(shè)計(jì)水準(zhǔn)。 再一方面方案設(shè)計(jì)中的住宅套型和比例由我辦把關(guān)，力保套 型合理、實(shí)用，符合安置需求；總平布置和立面風(fēng)格以及設(shè) 計(jì)規(guī)范由規(guī)劃局把關(guān)，力求符合我區(qū)城市規(guī)劃和有利于城市 形象的提升。2、提高安置小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。制訂和統(tǒng)一安置房建設(shè)標(biāo) 準(zhǔn)，提高裝飾材料、智能化系統(tǒng)、小區(qū)綠化景觀等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 和加強(qiáng)對(duì)建設(shè)要求實(shí)施情況的監(jiān)督檢查，切實(shí)提高安置小區(qū) 的檔次，以期達(dá)到與同期同區(qū)域中上住宅小區(qū)同檔次。3、由我區(qū)國(guó)有房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)安置房。為減少

11、社 會(huì)房地產(chǎn)公司的商業(yè)逐利性造成的安置房建設(shè)用材標(biāo)準(zhǔn)低、 壓縮建設(shè)成本，以致安置小區(qū)建設(shè)檔次低、質(zhì)量差、建設(shè)緩 慢的現(xiàn)象。切實(shí)提高安置小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，加快 建設(shè)進(jìn)度、便于建設(shè)管理，從去年開始全區(qū)安置小區(qū)開發(fā)建 設(shè)任務(wù)基本上由區(qū)屬國(guó)有房地產(chǎn)公司承擔(dān)。4、加強(qiáng)安置地塊配套建設(shè)。我辦根據(jù)安置區(qū)塊規(guī)劃和 安置小區(qū)建設(shè)進(jìn)度，適時(shí)提出配套工程報(bào)區(qū)發(fā)改局列入政府 投資項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，及時(shí)跟進(jìn)安置地塊政府投資配套項(xiàng)目建 設(shè)，完善幼兒園、社區(qū)、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、道路、綠化、水利 等公共配套設(shè)施，美化宜居生活環(huán)境，促進(jìn)農(nóng)轉(zhuǎn)非居民環(huán)境 生活品質(zhì)、社會(huì)生活品質(zhì)的新提升，城市環(huán)境的新改善和新 發(fā)展，提升安置區(qū)塊整體

12、城市形象。四、安置房建設(shè)有待探索建議為促進(jìn)拆遷工作，破解安置難、建設(shè)慢的難題，按照“規(guī) 劃超前、質(zhì)量?jī)?yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全、功能完善”的理 念加快安置房建設(shè)、同步提高安置房品質(zhì)，促進(jìn)拆遷工作， 還需要加強(qiáng)探索、解放思想、開拓思路、提前謀劃、加大投 入。我們建議：加強(qiáng)安置用地規(guī)劃。全區(qū)要加強(qiáng)中長(zhǎng)期的安置用地規(guī)劃 落實(shí)、合理布局安置地塊位置，不能只求解決眼前所需，四 處臨時(shí)找尋安置用地，和一味地把安置地塊安排到城市邊緣 地帶，要考慮拆遷戶的心理和兼顧區(qū)域平衡，減少拆遷和安 置阻力。完善綜合配套。加強(qiáng)安置區(qū)域周邊建設(shè)規(guī)劃，穿插布局 商業(yè)、公建等公共服務(wù)設(shè)施，提前和加大周邊市政設(shè)施建設(shè)， 完善綜合配

13、套建設(shè)，營(yíng)造優(yōu)美安置區(qū)塊城市形象，提升宜居 生活環(huán)境，增加拆遷戶安置認(rèn)同感同，促進(jìn)拆遷安置工作順 利開展。加大財(cái)政投入和土地投放。提前安排安置地塊出讓，預(yù) 先落實(shí)安置小區(qū)建設(shè)，在拆遷時(shí)盡量接近現(xiàn)房安置，不僅便 于拆遷，還可節(jié)約過渡費(fèi)的支出。丞待提前規(guī)劃、安置用地 提前保障出讓和資金預(yù)先投入，安置房提前建設(shè)。探索安置小區(qū)物業(yè)管理新思路。物業(yè)管理質(zhì)量高低直接 影響安置小區(qū)的形象和檔次。需全面調(diào)研全區(qū)已交付安置小 區(qū)的相關(guān)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，了解物業(yè)管理困境，探索安置 小區(qū)物業(yè)管理的新方式、新辦法，切實(shí)提高安置小區(qū)物業(yè)管 理水平，提升安置小區(qū)形象。加強(qiáng)對(duì)老安置小區(qū)的改造提升。由于老安置小區(qū)相對(duì)建 設(shè)檔次低、質(zhì)量差、小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施配置落后，很多小