房地產(chǎn)市場營銷論

1、袁蝿膄薁薁肄肀薀蚃 房地產(chǎn)市場營銷學(xué)習(xí)心得 這學(xué)期學(xué)習(xí)了市場營銷這門課，感覺學(xué)到了很多。這門課與我們以后出去工作所用到之處關(guān)系密切。史老師給我們教的非常仔細認真，所以經(jīng)過這門課的學(xué)習(xí)我們現(xiàn)在已經(jīng)對房地產(chǎn)論文有了基本上比較系統(tǒng)的了解與認識。一房地產(chǎn)市場營銷的定義(一)房地產(chǎn)市場營銷的定義房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及

2、相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托 物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用。 (二)房地產(chǎn)市場的特征由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動,因此,必須充分認識房地產(chǎn)市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務(wù).作為整個市場體系的組成部分,房地產(chǎn)市場具有以下主要特點。1.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場由于房地產(chǎn)的不可移動性,房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費都只能在特定的地點進行

3、,從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征.這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主.例如市場調(diào)查,目標(biāo)市場,產(chǎn)品定位,銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進行.2.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場由于房地產(chǎn)的不可移動性,因此房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實物上的權(quán)益.交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán),使用權(quán),收益權(quán)和處分權(quán)),也可以是部分所有權(quán).不同權(quán)益的交易,形成市場上不同性質(zhì)的交易行為。 3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素,則各項房地產(chǎn)商品各不相同,但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代

4、的,所以,房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場.二房地產(chǎn)市場營銷觀念企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.(一)生產(chǎn)觀點20世紀20年代以前,資本主義經(jīng)濟雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么,企業(yè)的普遍思想是生產(chǎn)觀點。(二)推銷觀點20世紀20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟由于大批軍品生產(chǎn)

5、設(shè)備和技術(shù)運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用推銷觀點指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是我賣什么,人們就買什么.這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產(chǎn)定銷的觀念,即我生產(chǎn)了什么,就推銷什么.(三)市場營銷觀點第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀50年代以后,商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)

6、逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點。我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝。三房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動,要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動,因此,房地產(chǎn)市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內(nèi)容。概括起來,包括以下方面：(一)房地產(chǎn)市場研究分析1.市場需求分析。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測,了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么.2.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析。分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的

7、影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動的高價值財產(chǎn),受環(huán)境的影響大,因此,環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的重要內(nèi)容.(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標(biāo)在研究和分析市場的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模,投資方向,投資地區(qū)和地點以及投資方式.在進行上述決策之前,必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿?。任何企業(yè)都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求。而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業(yè)必須明確我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù)。 企業(yè)在進行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現(xiàn)代市場營銷的角度而言,即目標(biāo)市場選擇我是準備面向普通老百

8、姓開發(fā)經(jīng)濟適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店。確定目標(biāo)市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應(yīng)的競爭對手,特別是具有較強競爭力的對手要盡量少。(三)項目決策項目決策是在項目經(jīng)營目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上,根據(jù)選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發(fā)經(jīng)營策略.具體包括以下幾種。1.產(chǎn)品策略。確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品。適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的。當(dāng)目標(biāo)市場選定以后,必須設(shè)計和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù)。2.價格策略。根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價格,受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價格的確定應(yīng)符合

9、國家規(guī)定。3.銷售渠道選擇.選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)進行房地產(chǎn)租售代理各有特點,要進一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式.(四)促進銷售確定和使用有效的信息傳遞促進銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易.(五)信息反饋和物業(yè)管理提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴大顧客群。以上幾個方面,是現(xiàn)代市場營銷的主要內(nèi)容。在上述市場經(jīng)營過程中,每個環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇。四.房地產(chǎn)市場營銷的基本過程根據(jù)上述房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容和現(xiàn)代市場營銷的觀念,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本過程,房地產(chǎn)市場營銷的基本過

10、程可以概括如下。1.分析市場機會。2.研究和選擇目標(biāo)市場。結(jié)合市場情況和企業(yè)自身的優(yōu)勢,通過可行性研究分析,作出投資決策。3.制定營銷戰(zhàn)略,包括產(chǎn)品定位,建筑設(shè)計。4.制定市場營銷策略,包括定價,銷售渠道選擇,促銷的策劃和計劃。5.執(zhí)行和控制市場營銷工作。五促銷策略在房地產(chǎn)市場營銷中的運用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，提供完善的銷售服務(wù)，制定有吸引力的價格和設(shè)計完善的銷售渠道之后，還必須借助有效的宣傳和溝通手段，將產(chǎn)品的相關(guān)信息傳遞給目標(biāo)消費者，同時擴大企業(yè)及產(chǎn)品的知名度，以便引發(fā)消費者對本企業(yè)產(chǎn)品的注意、興趣和購買欲望，促進產(chǎn)品銷售，從而實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟目標(biāo)。這一系列的活動即為房地產(chǎn)促銷策

11、略，同其他產(chǎn)品的促銷策略一樣，房地產(chǎn)促銷策略也包括種促銷手段：廣告、銷售促進、人員推銷、公共關(guān)系。1.房地產(chǎn)廣告房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)的整體目標(biāo)，以付費的形式，通過一定的媒體把房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)以及其他信息廣泛告知消費者的方式。在企業(yè)營銷實踐中，廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行促銷最為有利的一種手段，是房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間溝通的一條重要紐帶。2.房地產(chǎn)人員推銷 房地產(chǎn)人員推銷是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派出推銷人員在現(xiàn)場向消費者做宣傳，以達到推銷產(chǎn)品、實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)的一種直接銷售方式。3.房地產(chǎn)營業(yè)推廣由于房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常使用一些營業(yè)推廣手段來刺激消費者的購買行為。

12、房地產(chǎn)營業(yè)推廣是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用各種短期誘因鼓勵消費者進行購買，以促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售的一切措施。4.房地產(chǎn)公共關(guān)系房地產(chǎn)公共關(guān)系指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高企業(yè)形象，增強企業(yè)的競爭和發(fā)展能力，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)外環(huán)境，加強與企業(yè)內(nèi)部公眾和外部公眾進行雙向溝通而采取的所有措施。房地產(chǎn)已經(jīng)告別了“皇帝女兒不愁嫁”的時代，“酒香不怕巷子深”的經(jīng)營理念也不再具有市場的普遍意義了，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭激烈的市場中立于不敗之地，就必須從消費者的需求出發(fā)生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)能否生產(chǎn)適銷對路產(chǎn)品的關(guān)鍵就在于如何開展房地產(chǎn)市場營銷。六當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨市場新形勢的挑戰(zhàn) 然而近年來，隨著我國房地產(chǎn)價

13、格的快速上漲，國家不斷出臺房地產(chǎn)政策和金融政策，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，打壓投資性需求，穩(wěn)定住房價格。2007年10月，房地產(chǎn)發(fā)展龍頭的深圳市商品房成交量大幅萎縮，其后，深圳、廣州、北京、上海等一線城市房地產(chǎn)成交量開始下滑，消費者紛紛進入持幣待購狀態(tài)，導(dǎo)致各大城市房地產(chǎn)成交量開始下滑。應(yīng)該說，一場由本國股票市場崩盤所引發(fā)的、被“百年一遇”世界經(jīng)濟危機所加劇的房地產(chǎn)市場寒潮正席卷全國。 本次寒潮不同于以往的市場低迷期。例如2003年左右的市場寒流主要發(fā)生在北京、深圳等一線大城市，像長春這樣的下線城市由于房地產(chǎn)起步晚，價格“含水量”不高，且當(dāng)?shù)厥袌龆酁楸就疗髽I(yè)占有，可以受到封閉式的保護，因此受到的沖擊很小

14、。但如今國內(nèi)的經(jīng)濟形式已經(jīng)發(fā)生了巨大變化中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟更為緊密的聯(lián)系在一起，很難擺脫世界經(jīng)濟危機的影響；一線城市的品牌開發(fā)商、代理商大量涌入下線城市爭奪市場份額，下線城市因本土企業(yè)受到巨大沖擊和打壓，已經(jīng)無力擺脫一線城市市場低迷帶來的消極影響；廣大消費者相對以往更加成熟和理性，獲取信息的渠道更加豐富和快速，受長期的房價過高、開發(fā)企業(yè)誠信度低下等因素影響下抵觸情緒更高，因經(jīng)濟形勢不明朗帶來的持幣待購心理更加嚴重。 因此可以說，本輪的經(jīng)濟危機是我國房地產(chǎn)市場所從未遇到過的最大挑戰(zhàn)。六學(xué)習(xí)的體會通過學(xué)習(xí)市場營銷學(xué)，我逐漸明白了市場營銷學(xué)的重要意義。首先學(xué)習(xí)市場營銷學(xué)，是知識經(jīng)濟時代的要求，是迎接新世紀挑戰(zhàn)、適應(yīng)環(huán)境變化的必需。其次，市場營銷通過營銷戰(zhàn)略與策略的創(chuàng)新，指導(dǎo)新產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營，降低市場風(fēng)險，促進新科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，充分發(fā)揮科技作為第一生產(chǎn)力在經(jīng)濟成長中的作用。第三，市場營銷的發(fā)展，在擴大內(nèi)需和進軍國際市場，以及吸引外資，等方面問題，發(fā)揮了更大的作用。第四，市場營銷為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展開辟了道路。專業(yè)