地價(jià)評估和地價(jià)分?jǐn)?共8頁)

1、第一節(jié)地租(dz)理論及測算1.地租(dz)的含義狹義(xiy)，指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。2.地租現(xiàn)象農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值是按照最劣等地的平均成產(chǎn)成本、最遠(yuǎn)區(qū)位的運(yùn)輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地，都有級差地租。3.地租理論的回顧（1）威廉配第 地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本（2）理查德坎蒂隆 地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營利潤（3）亞當(dāng)斯密 地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品普通利潤（4）詹姆斯安德森 地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報(bào)酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地

2、產(chǎn)品價(jià)格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價(jià)格，而是產(chǎn)品的價(jià)格決定地租。（5）大衛(wèi)李嘉圖 地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)業(yè)平均利潤（6）馬爾薩斯地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本所使用的資本般農(nóng)業(yè)資本利潤率（7）約翰馮杜能 地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本農(nóng)產(chǎn)品平均利潤投資的利息（8）馬克思 地租產(chǎn)品市場價(jià)格產(chǎn)品生產(chǎn)成本平均利潤資本利息（9）其他4.地租的測算（1）地租測算公式：地租農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本土地上投入資本的利息農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤說明：公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外其它投入資本的利息（不包括土地價(jià)值的資本的利息）。（2）土地是在最佳

3、用途下使用的競標(biāo)地租理論（3）土地是在最佳集約度下利用的馬克思級差地租理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減（4）銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會(huì)平均或一般水平來扣除（5）土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個(gè)產(chǎn)品市場價(jià)格為P，則市場價(jià)格PQ實(shí)際測算地租的具體方法4種：從房租中分離出地租地租房租房屋折舊費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)投資利息保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃費(fèi)用租賃稅費(fèi)利潤由地價(jià)求出地租，地租地價(jià)資本化率采用比較法求出地租采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租第二節(jié)路線(lxin)價(jià)法1. 路線(lxin)價(jià)法的含義(hny)路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)

4、宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各種臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。2.路線價(jià)法的理論依據(jù)路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，是比較法的派生方法。理論依據(jù)替代原理。路線價(jià)法與比較法的關(guān)系：路線價(jià)法中的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，可視為比較法中的可比實(shí)例；路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，可視為比較法中經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格；以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮該土地的臨街深度、形狀、臨街狀況、臨街寬度等的調(diào)整，可視為房地產(chǎn)狀況調(diào)整。路線價(jià)法與比較法的不同：路線價(jià)法不做交易情況修正和市場狀況調(diào)整；路線價(jià)先對多個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，而

5、不是先分別對每個(gè)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合；路線價(jià)可以進(jìn)行批量評估，可同時(shí)評估出許多需估價(jià)對象，比較法只評估出一個(gè)估價(jià)對象的價(jià)值。在路線價(jià)法中不進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整的原因：求得的路線價(jià)若干標(biāo)準(zhǔn)臨街土地的平均價(jià)格，已是正常價(jià)格，所以不必進(jìn)行交易情況修正。求得的路線價(jià)所對應(yīng)的日期，與欲求取的其他臨街土地價(jià)值的日期一致，都是價(jià)值時(shí)點(diǎn)，所以不必進(jìn)行市場狀況調(diào)整。3.路線(lxin)價(jià)法適用的估價(jià)對象(duxing)和條件適用的估價(jià)(gji)對象，主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)。具體對象：房地產(chǎn)稅收；市地重劃（城鎮(zhèn)土地整理）；房地產(chǎn)征收補(bǔ)償；其他需要在大范圍內(nèi)同時(shí)對許多宗

6、土地進(jìn)行估價(jià)的情況。前提條件：街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊。4.路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟劃分路線區(qū)段設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地調(diào)查評估路線價(jià)制作價(jià)格修正率表計(jì)算臨街土地的價(jià)值5.劃分路線價(jià)區(qū)段路線價(jià)區(qū)段，是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。劃分原則：應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近”的臨街土地劃為同一路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。較長的繁華街道，兩個(gè)路口之間可劃分為多個(gè)路線價(jià)區(qū)段。某些不繁華的街道，多個(gè)路口間的街道可以劃分為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平顯著差異時(shí)，應(yīng)以

7、街道中心為分界線，將街道兩側(cè)劃分為不同的路線價(jià)區(qū)段。6.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度標(biāo)準(zhǔn)臨街深度：是街道對地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；由此接近街道的方向，地價(jià)受街道的影響而逐漸升高；由此遠(yuǎn)離街道的方向，地價(jià)基本不變。設(shè)定方法：通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)（或平均數(shù)），這樣可以簡化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。7.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地選取的具體要求（8要求）： 一面臨街；地塊形狀為矩形；臨 街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度；臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度；臨街寬度與臨街深度的比例（寬深比）適當(dāng)；用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途；容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率；其他方面，如土

8、地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。8.調(diào)查(dio ch)評估路線(lxin)價(jià)路線(lxin)價(jià)是附設(shè)在街道上的若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。求取方法：可以運(yùn)用收益法、比較法分別求取各宗的價(jià)格，然后采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)、眾數(shù)等綜合為一個(gè)路線價(jià)。路線價(jià)的表示方法：可以為土地單價(jià)，也可以為樓面地價(jià)：可以用貨幣表示，也可以用相對數(shù)表示。9.制作價(jià)格修正率表（掌握）價(jià)格修正率表（兩類）臨街深度價(jià)格修正率表其他價(jià)格修正率表原理：（同樣面積的）地塊距離街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也越小四三二一法則將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份：距街道最近的第一個(gè)25英

9、尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40%第二個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30%第三個(gè)25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20%第四個(gè)（距離街道最遠(yuǎn)的）25英尺，價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10%九八七六法則超過100英尺的部分，則以九八七六法則來補(bǔ)充，即超過100英尺的第一、第二、第三、第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值 9%、8%、7%、6%。（2）其他法則“前面三分之一里面三分之二法則”：是臨街深度為150英尺的臨街土地，前三分之一部分和后三分之二部分的價(jià)值，各占整塊土地價(jià)值的一半。蘇慕斯法則（Somers rule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前半部分和后半部分的價(jià)值，分別

10、占整塊土地價(jià)值的72.5%和27.5%，如果再深50英尺，則該部分的價(jià)值僅為臨街深度為100英尺的臨街土地價(jià)值的15%?；舴蚵▌t（Hoffman rule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前25英尺部分、前50英尺部分、前75英尺部分和整塊土地的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的37.5%、67%、87.7%和100%。哈柏法則（Harper rule）：是臨街深度為100英尺的臨街土地，前各部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的。例如，臨街深度為100英尺的土地，前25英尺部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的前半部分的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10.制作價(jià)格修正率表（掌握）假設(shè)a1，a2，a3，an1，an也分別表示各細(xì)

11、條的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的比率，則單獨(dú)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：a1a2a3an1an累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：a1（a1a2）（a1a2a3）.（a1a2a3an-1an）平均深度價(jià)格修正率的關(guān)系為：以四三二一法則為例，單獨(dú)深度價(jià)格修正率為：40%30%20%10%9%8%7%6%累計(jì)深度價(jià)格修正率為：40%70%90%100%109%117%124%130%平均深度價(jià)格修正率為：40%35%30%25%21.8%19.5%17.7%16.25%為簡明起見，將上述臨街深度價(jià)格修正率用表格反映，即為臨街深度價(jià)格修正率表，如下：臨街(ln ji)深度價(jià)格修正率的形式表11-1臨街深度（英尺）255

12、075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨(dú)深度價(jià)格修正率（%）403020109876累計(jì)深度價(jià)格修正率（%）407090100109117124130平均深度價(jià)格修正率（%）160（40）140（35）120（30）100（25）87.2（21.8）78.0（19.5）70.8（17.7）65.0（16.25）臨街深度價(jià)格修正率表的制作(zhzu)形式單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率。累計(jì)深度(shnd)修正率越來越大，單獨(dú)深度和平均深度修正率越來越小。平均深度與累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系：平均深度價(jià)格修正率累計(jì)深度價(jià)格修正率標(biāo)

13、準(zhǔn)臨街深度所給臨街深度實(shí)際上該深度上所占標(biāo)準(zhǔn)宗地總價(jià)值的比率/所占標(biāo)準(zhǔn)宗地總面積的比率考試的時(shí)候要會(huì)換算制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份制作單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均價(jià)格修正率制作特殊形狀土地的價(jià)值，還需要制作相應(yīng)的價(jià)格修正率表11.計(jì)算臨街土地的價(jià)值（掌握）估價(jià)對象土地的臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的臨街寬度相同時(shí)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率。如果臨街寬度與標(biāo)準(zhǔn)寬度不相同當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率V（總價(jià)）路線價(jià) 單獨(dú)深度價(jià)格修正率臨街寬

14、度V（單價(jià)）路線價(jià)單獨(dú)深度價(jià)格修正率/臨街深度當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格修正率V（單價(jià)）路線價(jià)平均深度價(jià)格修正率V（總價(jià)）路線價(jià)平均深度價(jià)格修正率臨街寬度臨街深度前后兩面臨街矩形土地的價(jià)值計(jì)算采用重疊價(jià)值估價(jià)法先確定高價(jià)街（前街）與低價(jià)街（后街）的影響范圍的分界線前街影響深度=總深度前街路線價(jià)/（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）后街影響深度=總深度后街路線價(jià)/（前街路線價(jià)+后街路線價(jià)）以此分界線將前后兩面臨街的矩形土地分為前后兩部分，根據(jù)各自所臨街的路線價(jià)和臨街深度分別計(jì)算價(jià)值，然后再將此兩部分價(jià)值加總前、后街影響深度與總深度的關(guān)系前街影響深度后街影響深度總深度矩形街角地的

15、價(jià)值計(jì)算采用正旁兩街分別輕重估價(jià)法先求出高價(jià)街（正街）的價(jià)值，再計(jì)算低價(jià)街（旁街）的影響加價(jià)，最后加總土地單價(jià)正街路線價(jià)正街臨街深度價(jià)格修正率旁街路線價(jià)旁街臨街深度價(jià)格修正率旁街影響加價(jià)率三角形土地的價(jià)值計(jì)算一邊臨街直角三角形土地價(jià)值計(jì)算按矩形土地計(jì)算價(jià)值，再乘以三角形土地價(jià)格修正率土地單價(jià)路線價(jià)臨街深度價(jià)格修正率三角形土地價(jià)格修正率5.其他形狀土地的價(jià)值計(jì)算先將其劃分為矩形、三角形土地，分別計(jì)算這些形狀的土地價(jià)值，再進(jìn)行加減第三節(jié)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評估城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期

16、限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對象宗地所處土地級別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對象宗地價(jià)格的方法是一種間接的估價(jià)方法，估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的完整性和合理性。步驟：搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；查出估價(jià)對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)；進(jìn)行市場狀況調(diào)整；進(jìn)行土地狀況調(diào)整；求出估價(jià)對象宗地的價(jià)值或價(jià)格宗地價(jià)格適用的基準(zhǔn)地價(jià)土地市場狀況調(diào)整系數(shù)區(qū)位調(diào)整系數(shù)用途調(diào)整系數(shù)土地使用期限調(diào)整系數(shù)容積率調(diào)整系數(shù)土地開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)其他因素調(diào)整系數(shù)第五節(jié)補(bǔ)地價(jià)的測算補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地

17、使用權(quán)人因改變國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國家繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地出讓價(jià)款、土地收益、租金等需要補(bǔ)地價(jià)的情形（3種）改變土地用途、容積率等土地使用條件延長土地使用期限轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)測算方法對于改變土地用途、容積率等土地使用條件的，總體公式補(bǔ)地價(jià)新規(guī)劃條件下的土地市場價(jià)格-舊規(guī)劃條件下的土地市場價(jià)格對于單純提高容積率，改變土地用途并提高容積率的補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）新樓面地價(jià)新容積率-舊樓面地價(jià)舊容積率如果樓面地價(jià)不隨容積率的改變而改變，則第六節(jié)高層建筑地價(jià)分?jǐn)?.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟囊饬x解決在建筑物建成后地價(jià)如何合理分?jǐn)偟膯栴}，以此確定建筑物各個(gè)所有者占有土地的份額，明確他們在土