房地產(chǎn)成本軟件業(yè)務(wù)操作規(guī)程

1、鑫苑置業(yè)房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)軟件應(yīng)用流程鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司二零零七年三月目 錄 TOC o u 概述 PAGEREF _Toc161109031 h 3第一章總體流程 PAGEREF _Toc161109032 h 3第三章 詳細(xì)流程 PAGEREF _Toc161109033 h 4概述本流程為軟件標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用流程，結(jié)合我集團(tuán)部門(mén)分工進(jìn)行了調(diào)整，請(qǐng)各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)加以確認(rèn)?？傮w流程總體而言，在新項(xiàng)目發(fā)展的可行性論證階段，需要進(jìn)行成本估算操作，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到施工圖設(shè)計(jì)，進(jìn)行目標(biāo)成本的錄入和修訂工作；在項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程中，進(jìn)行合同的錄入、變更簽證、結(jié)算工作；系統(tǒng)將根據(jù)以上數(shù)據(jù)自動(dòng)生成動(dòng)態(tài)成本信息。第二

2、章 詳細(xì)流程基礎(chǔ)資料設(shè)置在“基礎(chǔ)資料設(shè)置”模塊中，我們需要設(shè)置公司機(jī)構(gòu)（指分公司）、工程項(xiàng)目、成本科目、產(chǎn)品等資料?；A(chǔ)資料的設(shè)置必須安裝一定的順序進(jìn)行：公司機(jī)構(gòu)工程項(xiàng)目（產(chǎn)品）成本科目。公司機(jī)構(gòu)設(shè)置：點(diǎn)擊工具菜單，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)置，點(diǎn)擊出現(xiàn)公司機(jī)構(gòu)對(duì)話框，選擇【新增】、【修改】【刪除】按鈕實(shí)現(xiàn)相應(yīng)功能；當(dāng)公司簡(jiǎn)碼、工程簡(jiǎn)碼修改后，選擇“更新合同編號(hào)”，可以將所有合同編號(hào)中的公司名稱和工程名稱換成相應(yīng)的公司簡(jiǎn)碼和工程簡(jiǎn)碼?！芭帕行蛱?hào)”對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行排序；工程設(shè)置：選中公司機(jī)構(gòu)，按【新增】可以新增工程項(xiàng)目，在新增工程項(xiàng)目下面又可增加新的工程項(xiàng)目，依次依級(jí)類推；成本科目：選中具體工程項(xiàng)目，在費(fèi)用項(xiàng)

3、目代碼和費(fèi)用項(xiàng)目名稱下面點(diǎn)擊，然后按【新增】可以增加費(fèi)用項(xiàng)目，或者按【導(dǎo)入】按鈕，選擇所需增加的費(fèi)用項(xiàng)目；選中具體費(fèi)用項(xiàng)目，按【修改】【刪除】可以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)功能，但刪除時(shí)必須從最明細(xì)項(xiàng)目開(kāi)始；產(chǎn)品：點(diǎn)擊工具菜單，出現(xiàn)分?jǐn)倢?duì)象設(shè)置，點(diǎn)擊出現(xiàn)分?jǐn)倢?duì)象設(shè)置窗口，選擇【修改】后再點(diǎn)擊【新增】、【刪除】按鈕實(shí)現(xiàn)相應(yīng)新增、修改和刪除功能特別建議：1）在建立項(xiàng)目時(shí)，如果是采用分期開(kāi)發(fā)的形式，建議設(shè)立一個(gè)虛擬工程項(xiàng)目“跨期分?jǐn)偂保瑥男问缴纤c“一期”、“二期”等并列，但它保存的數(shù)據(jù)為無(wú)法直接確定屬“一期”、“二期”，或者其他期，同時(shí)它所保存的數(shù)據(jù)還將對(duì)“一期”、“二期”等進(jìn)行分?jǐn)偅贿@樣處理的好處是既不影響數(shù)據(jù)的

4、保存，也不影響數(shù)據(jù)的流轉(zhuǎn)。2）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了幾期后，如后續(xù)的項(xiàng)目期數(shù)和方案仍較難確定，可設(shè)置“后期”虛擬項(xiàng)目，但為了不引起混淆，請(qǐng)謹(jǐn)慎使用“后期”。項(xiàng)目前期在項(xiàng)目的前期階段，主要執(zhí)行目標(biāo)成本錄入、目標(biāo)成本修訂、預(yù)算錄入等功能。目標(biāo)成本錄入目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。目標(biāo)成本數(shù)據(jù)直接錄入。錄入目標(biāo)成本方法是：點(diǎn)擊按鈕【明細(xì)】再點(diǎn)擊【修改】即可錄入項(xiàng)目的目標(biāo)成本數(shù)據(jù)。淺黃色底色區(qū)域（非最明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目）為自動(dòng)匯總項(xiàng)目，不能錄入；白色底色的區(qū)域（最明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目）可以錄入，先按【修改】按鈕，在下面的界面中右鍵點(diǎn)擊出現(xiàn)增加一行、刪除一行，可以直接錄

5、入，也可以輸入工作量和單價(jià)，工作量單價(jià)=金額，只有在工作量和單價(jià)均為“0”時(shí)才可以直接錄入金額，錄入所需數(shù)據(jù)后按【保存】，則完成數(shù)據(jù)錄入，在目標(biāo)成本數(shù)據(jù)沒(méi)做修訂前可以修改目標(biāo)成本數(shù)據(jù)，修訂后則不能修改。特別建議：1）目標(biāo)成本必須分期確定，不設(shè)置跨期分?jǐn)偝杀荆纯缙诜謹(jǐn)倿?），目標(biāo)成本應(yīng)錄入工作量、單位、單價(jià)、說(shuō)明等項(xiàng)目，并應(yīng)將施工圖階段最終確定目標(biāo)成本電子文檔（集團(tuán)統(tǒng)一格式）上傳至相應(yīng)項(xiàng)目各期項(xiàng)目文檔。在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，目標(biāo)成本測(cè)算一稿、二稿等各可作為一次修訂反映，施工圖確定后的測(cè)算稿為最終目標(biāo)成本，目標(biāo)成本除規(guī)劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經(jīng)確定，不得隨意修訂。2）目標(biāo)成本

6、錄入時(shí)，可研報(bào)告成本測(cè)算表的引入由地產(chǎn)部完成。目標(biāo)成本中土地成本、工程管理費(fèi)、利息、物業(yè)完善費(fèi)、配套設(shè)施的分?jǐn)偟扔韶?cái)務(wù)部完成，其余由地產(chǎn)部（或預(yù)算部）完成。地產(chǎn)部和財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行交叉審核。目標(biāo)成本修訂當(dāng)目標(biāo)成本數(shù)據(jù)錄入完成后，可以對(duì)它進(jìn)行修訂，每次修訂作為一個(gè)修訂版本，獨(dú)立保存起來(lái)。最后一個(gè)版本的修訂數(shù)據(jù)將作為最新目標(biāo)成本數(shù)據(jù)，對(duì)以后的項(xiàng)目執(zhí)行起指導(dǎo)和控制作用。投資計(jì)劃對(duì)目標(biāo)成本按投資期間進(jìn)行細(xì)分，編制出項(xiàng)目的投資計(jì)劃，系統(tǒng)提供按月度對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的明細(xì)科目錄入投資計(jì)劃的功能。投資進(jìn)度計(jì)劃序時(shí)簿界面左邊顯示工程項(xiàng)目樹(shù)，右邊以報(bào)表的形式顯示項(xiàng)目的目標(biāo)成本明細(xì)數(shù)據(jù)，用戶通過(guò)光標(biāo)選擇需要編制

7、計(jì)劃的明細(xì)科目，點(diǎn)擊序時(shí)簿界面工具欄按鈕【計(jì)劃】，彈出計(jì)劃錄入菜單，選擇相應(yīng)的時(shí)間區(qū)間后，進(jìn)行具體數(shù)據(jù)的錄入工作。報(bào)表最下面記錄項(xiàng)目基本信息：總建筑面積、總可售面積、審核人等等；系統(tǒng)通過(guò)不同顏色顯示投資進(jìn)度設(shè)置狀況，“綠色”表示完全設(shè)置（累計(jì)投資金額等于計(jì)劃投資總額），“暗黃色”表示部分設(shè)置（累計(jì)投資金額小于計(jì)劃投資總額），“白色”表示未設(shè)置。投資計(jì)劃錄入：進(jìn)入投資進(jìn)度計(jì)劃修訂界面后，用戶通過(guò)工程項(xiàng)目樹(shù)選擇工程項(xiàng)目，并對(duì)目標(biāo)成本的明細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行投資計(jì)劃數(shù)據(jù)的錄入，系統(tǒng)自動(dòng)匯總所有錄入的科目投資計(jì)劃后，形成整個(gè)工程項(xiàng)目的投資計(jì)劃。具體操作：用光標(biāo)選擇需要編制計(jì)劃的明細(xì)科目數(shù)據(jù)項(xiàng)，點(diǎn)擊序時(shí)簿界面工具

8、欄按鈕【計(jì)劃】，彈出計(jì)劃錄入菜單，在編輯窗口的期間設(shè)置選擇“開(kāi)始年月”、“結(jié)束年月”后，系統(tǒng)自動(dòng)按新期間生成的投資計(jì)劃列表，用戶可以錄入每月的投資數(shù)據(jù)。結(jié)束年月必須大于或等于開(kāi)始年月；在用戶設(shè)置投資計(jì)劃后，再需要更改投資期間，重新設(shè)置開(kāi)始年月或結(jié)束年月后，需要點(diǎn)擊“刷新”，窗口下方的期間才會(huì)相應(yīng)更新；累計(jì)投資金額只能小于或等于計(jì)劃投資總額，否則不能保存；當(dāng)投資計(jì)劃修訂后，則不能再在此錄入窗口進(jìn)行數(shù)據(jù)修改；投資計(jì)劃修訂具體操作：用光標(biāo)選擇需要修訂計(jì)劃的明細(xì)科目數(shù)據(jù)項(xiàng)，點(diǎn)擊序時(shí)簿界面工具欄按鈕【計(jì)劃】，彈出計(jì)劃錄入菜單，通過(guò)【修改】、【修訂】按鈕可以進(jìn)行數(shù)據(jù)錄入操作。預(yù)算錄入當(dāng)目標(biāo)成本形成后，可以

9、對(duì)它進(jìn)行分解得到預(yù)算數(shù)據(jù)，也可以直接錄入預(yù)算數(shù)據(jù)。項(xiàng)目執(zhí)行在項(xiàng)目的執(zhí)行過(guò)程中，主要執(zhí)行合同錄入、合同拆分、合同修訂、合同變更、結(jié)算錄入、結(jié)算拆分等功能。合同錄入：當(dāng)正式合同簽訂后，就可以及時(shí)錄入合同信息了，在系統(tǒng)里為了方便合同的錄入和管理，設(shè)立了多種模板。合同類型分為“土地”、“前期”、“施工”、“材設(shè)”、“環(huán)境”、“營(yíng)銷(xiāo)”、“其他”等；合同形成方式分為“委托”、“招標(biāo)”、“投標(biāo)”，選擇不同的方式在下面的界面中需錄入不同的信息；合同性質(zhì)分為“直接合同”、“三方合同”、“補(bǔ)充合同”，選擇三方合同和補(bǔ)充合同時(shí)，出現(xiàn)“是否單獨(dú)計(jì)算”、“不計(jì)成本合同金額”、“對(duì)應(yīng)主合同編號(hào)”、“對(duì)應(yīng)主合同名稱”；是否

10、單獨(dú)計(jì)算指該合同金額是否計(jì)入動(dòng)態(tài)成本不計(jì)成本合同金額指不計(jì)入動(dòng)態(tài)成本的合同金額對(duì)應(yīng)主合同選中一個(gè)合同，然后在新增合同中錄入中選擇三方合同或補(bǔ)充合同，則選中的合同為主合同三方合同、補(bǔ)充合同自動(dòng)歸在相關(guān)的合同下面，自動(dòng)編號(hào)為合同編號(hào)1、2、3等，同時(shí)可以上傳相應(yīng)的合同文檔；按【新增】按鈕，彈出合同信息對(duì)話框，不同的合同類型對(duì)應(yīng)不同的信息框，在信息框中錄入相關(guān)合同信息，合同編號(hào)為自動(dòng)生成的流水號(hào)（也可以手工修改）；按【修改】按鈕可以對(duì)合同進(jìn)行修改；可以【上傳】相關(guān)文檔，然后【下載】到指定路徑，也可以【查閱】，如果該合同上傳了相關(guān)的合同文檔，則【查閱】按鈕為亮色，反之為暗色；點(diǎn)擊【查看】菜單下的“頁(yè)面

11、設(shè)置”，選中“顯示”，可以選擇查看時(shí)需顯示的內(nèi)容、鎖定列、對(duì)齊方式等，且可以設(shè)置方案保存以供調(diào)用；特別建議：1）當(dāng)一份合同無(wú)法直接確定屬“一期”、“二期”，或者其他期，則可以先把它保存在“跨期分?jǐn)偂表?xiàng)目中，然后通過(guò)“合同拆分”的功能分?jǐn)偟健耙黄凇?、“二期”等?）合同錄入應(yīng)及時(shí)，一般應(yīng)在合同簽訂后3個(gè)工作日完成。3）合同錄入信息必須盡量全面，其中合同類型、合同編號(hào)、合同名稱、簽約乙方、合同金額、造價(jià)性質(zhì)、合同性質(zhì)、簽約時(shí)間必須填完整。4）合同在錄入后盡量要求上傳相應(yīng)的電子文檔（或掃描圖片）及其他附件合同拆分：將合同數(shù)據(jù)拆分到成本科目中去。選中工程和合同，然后點(diǎn)擊【拆分】或者雙擊，進(jìn)入合同拆分界

12、面，按【引入費(fèi)用項(xiàng)目】選擇拆分成的費(fèi)用項(xiàng)目（只能選擇最明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目），在各費(fèi)用項(xiàng)目歸屬金額內(nèi)錄入相關(guān)數(shù)據(jù)。特別建議：錄入完合同后，原則上應(yīng)立即進(jìn)行拆分，對(duì)于不能立即拆分的合同（僅限于金額不能確定或預(yù)計(jì)變化很大的合同）可在合同金額確定后再拆分。錄入待分?jǐn)偟暮贤诟髌诜謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)確定以后進(jìn)行拆分。分?jǐn)傊梁笃诘某杀荆?guī)劃方案確定后對(duì)待分?jǐn)偤贤M(jìn)行二次分?jǐn)?，后期更改為相?yīng)各期。合同修訂當(dāng)合同數(shù)據(jù)錄入完成后，如果發(fā)現(xiàn)其中有錯(cuò)誤需要修改，可以進(jìn)行合同修訂。合同變更合同執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常會(huì)由于設(shè)計(jì)或現(xiàn)場(chǎng)的原因發(fā)生變更或簽證。選中一個(gè)合同，按【新增】按鈕，錄入合同變更信息，變更、簽證的編號(hào)為自動(dòng)生成的流水號(hào)（也可以

13、手工修改）；選擇“調(diào)整原因”和“提出部門(mén)”，點(diǎn)擊界面框中中的“設(shè)置”，選擇該變更的歸屬財(cái)務(wù)核算對(duì)象及成本科目；點(diǎn)擊【修改】按鈕可以修改合同變更信息；點(diǎn)擊【刪除】按鈕可以刪除合同變更信息；可以點(diǎn)擊【上傳】以上傳變更簽證單文檔。特別建議：如果現(xiàn)場(chǎng)簽證較多，不能做到一單一結(jié)的，可以按合同匯總錄入合計(jì)數(shù)，但每月月末必須匯總錄入一次。結(jié)算錄入當(dāng)一份合同全部或局部完工時(shí)，需要進(jìn)行結(jié)算。選中一個(gè)合同，按【新增】按鈕，出現(xiàn)結(jié)算信息的界面框，可以錄入與此合同相對(duì)應(yīng)的結(jié)算信息，結(jié)算編號(hào)為自動(dòng)生成的流水號(hào)（也可以手工修改）；如果該結(jié)算為其所對(duì)應(yīng)合同的最后一個(gè)結(jié)算，則在是否最后一條結(jié)算欄選擇“是”，表示該合同已全部結(jié)

14、算；點(diǎn)擊【修改】按鈕可以修改合同結(jié)算信息；點(diǎn)擊【刪除】按鈕可以刪除合同結(jié)算信息；可以點(diǎn)擊【上傳】以上傳結(jié)算書(shū)文檔?？梢渣c(diǎn)擊【查閱】以在線查閱結(jié)算書(shū)文檔。特別建議：所有錄入的合同必須進(jìn)行結(jié)算，合同執(zhí)行完成后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同的結(jié)算，并將結(jié)算數(shù)據(jù)錄入到軟件中。結(jié)算拆分與合同拆分類似，選中一個(gè)結(jié)算，按【拆分】或雙擊，彈出結(jié)算拆分的界面框，在各費(fèi)用項(xiàng)目歸屬金額內(nèi)錄入相關(guān)數(shù)據(jù)，如果結(jié)算造價(jià)與已拆分結(jié)算造價(jià)合計(jì)的金額數(shù)相等，則為完全拆分，如果已拆分結(jié)算造價(jià)合計(jì)的金額數(shù)為0，則為未拆分，如果結(jié)算造價(jià)與已拆分結(jié)算造價(jià)合計(jì)的金額數(shù)不相等且已拆分結(jié)算造價(jià)合計(jì)的金額數(shù)不為0，則為部分拆分，分別以不同的顏色標(biāo)明。特別建議

15、：在合同結(jié)算錄入的同時(shí)應(yīng)進(jìn)行結(jié)算拆分，結(jié)算拆分條件一般與合同拆分條件相同。資金管理付款計(jì)劃在簽訂合同時(shí)，一般都會(huì)同時(shí)約定合同的付款計(jì)劃，這些合同付款計(jì)劃，如果不需要更改，則可以直接轉(zhuǎn)成實(shí)際付款計(jì)劃，將實(shí)際付款計(jì)劃匯總起來(lái)，就可以形成資金計(jì)劃表，將實(shí)際付款數(shù)據(jù)與計(jì)劃進(jìn)行比較，就可以查詢已付款明細(xì)表和欠付款明細(xì)表付款錄入選中一個(gè)合同，按【新增】按鈕，出現(xiàn)付款錄入界面框，系統(tǒng)提示動(dòng)態(tài)成本、已付款、應(yīng)付款、未付款信息，雙擊對(duì)應(yīng)付款I(lǐng)D選擇該筆付款對(duì)應(yīng)的合同付款計(jì)劃；如果順延本次計(jì)劃，將差額自動(dòng)轉(zhuǎn)入下筆付款計(jì)劃；當(dāng)付款超出付款計(jì)劃時(shí)報(bào)警；雙擊合同，顯示與合同相關(guān)的所有成本信息動(dòng)態(tài)成本非合同性成本錄入手工

16、錄入。待發(fā)生成本預(yù)測(cè)對(duì)將要發(fā)生的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)選擇明細(xì)的費(fèi)用項(xiàng)目，點(diǎn)擊【修改】按鈕，在工具菜單下面選擇增加一行，可以直接在“金額”下錄入數(shù)據(jù)，也可以在“工作量”和“單價(jià)”下面錄入數(shù)據(jù)，則金額=工作量單價(jià)，如果需要?jiǎng)h除，則在工具菜單下面選擇刪除一行進(jìn)行刪除，錄入完成后，點(diǎn)擊【保存】按鈕；如果由于工程變化，需對(duì)目前待發(fā)生進(jìn)行調(diào)整時(shí)，則選中明細(xì)的成本科目，點(diǎn)擊【調(diào)整】輸入調(diào)整金額；特別建議：待發(fā)生成本必須經(jīng)常調(diào)整，否則動(dòng)態(tài)成本反映不準(zhǔn)確，待發(fā)生成本預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)詳細(xì)列出待發(fā)生成本的工程量、單價(jià)，并作必要的說(shuō)明；待發(fā)生成本的調(diào)整至少每月一次，并建議在月初的3個(gè)工作日內(nèi)完成； 全項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本表動(dòng)態(tài)成本是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果動(dòng)態(tài)成本 = 未結(jié)算