土地增值稅清算政策講座

1、土地增值稅清算第一章土地增值稅的起源和現(xiàn)實意義約翰穆勒J(rèn)ohn Stuart Mill英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家（1806-1873）約翰穆勒最早提出土地增值稅理論：-土地增值來源于人口增長和工商貿(mào)易增加，不完全來源于私人投入-土地為私人壟斷-土地壟斷者常投機(jī)獲利，應(yīng)課重稅-土地增值稅是財政收入的重要來源土地增值稅起源：1898年德國殖民者強(qiáng)占我國膠州灣膠澳租界條約 德國強(qiáng)占膠州灣時的建筑德皇威廉二世 孫中山先生1930年-1943年，國民政府土地法，征收土地增值稅。1944年-國民黨逃臺，修訂了土地增值稅部分內(nèi)容。至今，臺灣地區(qū)的土地增值稅是其稅制中的重要稅種。1994年，我國頒布中華人民共和國土地增值稅

2、暫行條例，開始征收土地增值稅目前，開征土地增值稅的國家和地區(qū)中 國中國臺灣韓 國意大利房價飛漲，土地增值稅有重要的現(xiàn)實意義：一、打擊房地產(chǎn)投機(jī)二、維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序三、增加財政收入快與慢（新華社）土地增值稅清算“惹急”開發(fā)商上海證券報目前加強(qiáng)土地增值稅征收管理的重要意義：建設(shè)部等八部門開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪螄叶悇?wù)總局要對清算情況進(jìn)行執(zhí)法檢查財產(chǎn)與行為稅司陳杰司長：給稅務(wù)人員免責(zé)稅務(wù)機(jī)關(guān)：增收手段之一國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知國發(fā)201010號（新國十條） 總局53號文件：稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)

3、開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。第二章現(xiàn)行土地增值稅稅制要素第一節(jié)：納稅義務(wù)人和征稅范圍請思考：A企業(yè)清產(chǎn)核資，其房產(chǎn)評估增值入賬，是否繳納土地增值稅？B企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊集體土地使用權(quán)，是否繳納土地增值稅？C個人向無親屬關(guān)系的第三方直接贈與國有土地上有房產(chǎn)證的車庫，是否繳納土地增值稅？土地增值稅暫行條例第二條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第六條規(guī)定：條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體及其他組織。條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者

4、。法律關(guān)系包含主體 、客體、內(nèi)容不論法人、自然人，不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)、不論內(nèi)資、外資，中國公民和外籍個人，也不論部門，只要發(fā)生了應(yīng)稅行為都應(yīng)該繳納土地增值稅。 工、農(nóng)、商、學(xué)、兵都是光榮的納稅人！土地增值稅的繳納主體商品房舊房及建筑物國有土地使用權(quán)土增稅征收客體-房地產(chǎn)土地增值稅征稅必須同時滿足2個法律關(guān)系內(nèi)容：一、有經(jīng)濟(jì)利益轉(zhuǎn)移（貨幣收入、實物收入或其他收入）；二、國有土地使用權(quán)或者房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移；轉(zhuǎn)讓方（開發(fā)商、土地使用權(quán)人、房屋產(chǎn)權(quán)人）買受方法律關(guān)系內(nèi)容問題一：轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)征稅嗎？ 土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第三條規(guī)定：條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。不

5、征收土地增值稅征收土地增值稅出讓問題二：地下建筑征稅嗎？ 土地增值稅細(xì)則規(guī)定：條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 土地增值稅細(xì)則規(guī)定： 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。問題三：轉(zhuǎn)讓煙囪征稅嗎？問題四：繼承房地產(chǎn)征稅嗎？繼承雖然發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但是被繼承人并沒有取得收入，因此，這種行為不應(yīng)繳納土地增值稅。問題五：贈與房地產(chǎn)征稅嗎？中國青少年發(fā)展基金會希望工程基金會宋慶齡基金會減災(zāi)委員會中國紅十字會中國殘疾人聯(lián)合會全國老年基金會老區(qū)促進(jìn)會 A企業(yè)清產(chǎn)核資，其房產(chǎn)評估增值入賬，是否繳納土地增值稅？

6、B企業(yè)轉(zhuǎn)讓一塊集體土地使用權(quán)，是否繳納土地增值稅？C個人向無親屬關(guān)系的第三方直接贈與國有土地上有房產(chǎn)證的車庫，是否繳納土地增值稅？答案：不繳納答案：不繳納答案：繳納思考題答案第二節(jié) 納稅義務(wù)發(fā)生時間條例第十條：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。開發(fā)項目的預(yù)繳（每月申報期）開發(fā)項目的清算（審核完成十五日內(nèi)）二手房、土地使用權(quán)的先稅后證四級超率累進(jìn)稅率計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：(一)增值額未超過扣除項目金額50%的：土地增稅稅額=增

7、值額30%(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項目金額15%(四)增值額超過200%的：土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。第三節(jié) 土地增值稅稅率下列情形是否預(yù)征土地增值稅？職工福利獎勵對外投資分配給股東或投資人抵償債務(wù)換取非貨幣性資產(chǎn)回遷房第四節(jié) 土地增值稅納稅地點房地產(chǎn)的坐落地第三章 土地增值稅清算 基本政策詳述清算工作的當(dāng)事人收入扣除項目土地增值稅清算工作三主體中介機(jī)構(gòu)納稅人稅務(wù)機(jī)

8、關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知自行整理數(shù)據(jù)依法繳納稅款搜集清算材料整理清算數(shù)據(jù)出具清算報告受理清算資料審核清算數(shù)據(jù)告知清算結(jié)果第一節(jié)清算主體從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人： （一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定4個資質(zhì)等級（三）非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)：部隊清算鑒證主體稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)工作業(yè)務(wù)規(guī)范：國家稅務(wù)總局土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則關(guān)于稅務(wù)中介鑒證費用支付問題中介機(jī)構(gòu)的立場稅務(wù)機(jī)關(guān)對報告的審核管理問題中介機(jī)構(gòu)怎么干活清算審核主體主管稅務(wù)機(jī)關(guān)工作業(yè)務(wù)規(guī)范：國家稅務(wù)總局土

9、地增值稅清算管理規(guī)程 1.納稅人主動清算：全部.ALL半截子.HALF賣地.LAND清算條件：2.稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算：85%三年注銷其他下發(fā)清算通知書稅額=增值額稅率增值額=收入-扣除項目第二節(jié) 收入土地增值稅暫行條例第五條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第五條規(guī)定：條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。新會計準(zhǔn)則：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：企業(yè)己將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對己售出的商品實施有效控制；收入的金額能

10、夠可靠計量；相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的、己發(fā)生的或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量。 清算審核時，如何查證收入？查證詳細(xì)規(guī)劃總平面圖查證房地產(chǎn)管理部門公示數(shù)據(jù)（網(wǎng)站）查證測繪報告查證銷售發(fā)票查證銷售明細(xì)賬查證超建行為查證價格明顯偏低、抵債、投資、福利、贈與等行為審核收入的要求：總收入、單價、時間、地址、期數(shù)（或組團(tuán)）、買方名稱、面積、金額、房屋性質(zhì)逐張錄入計算機(jī)清算底稿。使用EXCEL中的篩選功能，使審核更有效率！通過篩選，發(fā)現(xiàn)信息和線索！篩選普通住宅信息發(fā)現(xiàn)價格明顯偏低的情況查驗普通住宅、非普通住宅、非住宅面積查驗每戶是否都計入清算計算范圍核算收入情況確定期數(shù)（組團(tuán)）之間無混淆預(yù)繳是否準(zhǔn)確房

11、地產(chǎn)類型適用是否準(zhǔn)確有無贈與、抵債、回遷安置等情況重中之重：第三節(jié) 扣除項目（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（四）舊房及建筑物的評估價格 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 （六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按照（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第一款規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 查什么？怎么查？一級市場取得土地使用權(quán)二級市場購買取得土地使用權(quán)一級市場取得土地

12、使用權(quán)政府土地批件國有土地使用權(quán)出讓合同土地出讓金繳費證明納稅人支付憑證契稅完稅憑證往來賬或者其它賬簿有無返還款二級市場取得土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)買賣合同土地使用權(quán)買賣發(fā)票土地價款支付憑證契稅完稅憑證往來賬或者其它賬簿有無返還款（二）開發(fā)土地的成本土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第二款規(guī)定：開發(fā)土地和新建房配套設(shè)施(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)?/p>

13、凈支出、安置動遷用房支出等。*(2)前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。水電路*(3)建筑安裝工程費是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。*(4)基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。(5)公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。*(6)開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。四項成本核定問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的

14、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。-國稅發(fā)2006187號(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。查證：拆遷補(bǔ)償協(xié)議、票據(jù)、簽字等新文件：國稅函2010220號：關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局

15、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費。 2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號文件第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費。 3、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費。(2)前期工程費包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)

16、、勘察、測繪、三通一平（水電路）等支出。專業(yè)咨詢費專家勞務(wù)費差旅費項目規(guī)劃費用可能是轉(zhuǎn)移利潤之所！(3)建筑安裝工程費虛增建安費的一些非法手段：購買虛假發(fā)票，自行填開與總承包商聯(lián)手，虛立施工合同，虛開發(fā)票由關(guān)聯(lián)企業(yè)施工，虛開發(fā)票掛靠施工企業(yè)，自行組織施工，虛列成本甲供材料的重復(fù)扣除支付較低費用，從核定征收的施工單位虛開發(fā)票與掛靠的無資質(zhì)的分包商簽訂分包協(xié)議，取得虛假發(fā)票利用虛假材料，申請代開發(fā)票(4)基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。注意區(qū)分：基礎(chǔ)設(shè)施配套費是政府向開發(fā)商收取的(5)公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共

17、配套設(shè)施發(fā)生的支出。（小區(qū)業(yè)主共有的）公共配套設(shè)施主要指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地。公用設(shè)施包括道路、公交站場、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、各類公用管線(自來水、電力、電信、燃?xì)狻崃?、有線電視、雨水、污水等)及相應(yīng)的建筑物、構(gòu)筑物。公共設(shè)施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理和社區(qū)服務(wù)和綠地(包括公園、小游園、組團(tuán)綠地及其它塊狀、帶狀綠地)等設(shè)施。地下車位問題大連市做法：因多數(shù)地下車位屬于長期出租，故不列入清算范疇，因此收入、成本均不予計算。省局文件（遼地稅函 【 2009 】188號）規(guī)定： 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當(dāng)于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值

18、稅。成本、費用應(yīng)當(dāng)相應(yīng)扣除土地成本？*(6)開發(fā)間接費用是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。注意！開發(fā)商常用手段開發(fā)間接費用是納稅人內(nèi)部單位直接組織管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用。主管部門的費用不能計在此項中,而應(yīng)計入管理費用。（類似于工業(yè)企業(yè)的“制造費用”）（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條第三款規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期

19、貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。具體由省、自、直在范圍之內(nèi)確定。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明銷售費用據(jù)實扣除，但最高不超過（12）5據(jù)實扣除，但最高不超過（12）10管理費用財務(wù)費用利息支出據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用

20、關(guān)于貸款和利息上浮利息怎么辦？沒有利息怎么辦？民間貸款怎么辦？總機(jī)構(gòu)貸款怎么辦？無法分?jǐn)傇趺崔k？利息停止計入的時間？-竣工（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。耕地占用稅印花稅土地使用稅契稅營業(yè)稅等稅費分?jǐn)倖栴}（建筑面積？收入？）（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計百分之二十的扣除。背景：外商向中央提建議能夠加計扣除的條件：1、主體符合（從事房地產(chǎn)開發(fā)）；2、有進(jìn)行土地開發(fā)主觀意愿；3、土地開發(fā)達(dá)

21、到一定標(biāo)準(zhǔn)。第四章 土地增值稅清算 若干重要政策（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。 （二）清算的核定征收核定征收條件（國稅發(fā)2006187號 ）1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費

22、用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（三）扣除項目憑據(jù)問題除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。-國稅發(fā)2006187號 （四）公共配套設(shè)施的處理問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理

23、：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。-國稅發(fā)2006187號 （五）精裝修房產(chǎn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 -國稅發(fā)2006187號電器、家具、洗具、杯具可扣否？（六）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 -國稅發(fā)2006187號 （七）同一項目中不同類別房地產(chǎn)的清算問題開發(fā)項目中同時包含普通住宅和

24、非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 -國稅發(fā)2006187號必須適用該條嗎？-沒有選擇如何分?jǐn)傆嬎悖?建筑面積 or 土地面積or 其他分為二類 or 分為三類？-應(yīng)該分三類 （八）扣除項目分?jǐn)倖栴} 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 -國稅發(fā)2006187號（九）預(yù)提費用扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 -國稅發(fā)2006187號弱弱的問一句-有另有的規(guī)定嗎？（十）關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營等的規(guī)定對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。-財稅200621號 計算方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度