【地產(chǎn)策劃-PPT】整合包裝廣告推廣報(bào)告課件

1、東莞塘廈城東1號(hào)整合包裝廣告推廣報(bào)告深圳時(shí)代創(chuàng)奇廣告2006年7月5日東莞塘廈首席地標(biāo) 項(xiàng)目定位項(xiàng)目廣告推廣的5種目的：身份感的高品質(zhì)的標(biāo)志性的尊貴享受的舒適的備選：生活從現(xiàn)在開始重新定義尚品生活，典藏未來東莞塘廈首席地標(biāo)，理想生活典范居筑項(xiàng)目廣告語地利之尊：塘廈中心地帶，演繹都市閑情生活建筑之貴：現(xiàn)代歐陸建筑風(fēng)格，低密度，高綠化率戶型之正：兩房三房精品空間，健康居家新高度園林之醉：歐式風(fēng)情園林，自然、浪漫、悠閑人文之韻：休閑設(shè)施、學(xué)校醫(yī)院、風(fēng)情商城等近在咫尺項(xiàng)目推廣價(jià)值整合階段性廣告推廣建議整合推廣的全面運(yùn)用 第四階段：持續(xù)推廣階段核心點(diǎn)：持續(xù)熱銷第三階段：強(qiáng)銷推廣階段核心點(diǎn)：開盤慶典第五階

2、段：尾盤階段核心點(diǎn)：最后消化最終目標(biāo)：快速的完成項(xiàng)目的銷售 建立項(xiàng)目和發(fā)展商的品牌效應(yīng) 月份 06年-07年 月份 月份 第一階段：啟動(dòng)階段核心點(diǎn)：形象出街第二階段：滲透階段核心點(diǎn)：價(jià)值溝通 月份 核心攻擊手段：形象封殺市場啟動(dòng)期第一步：現(xiàn)場包裝樹立項(xiàng)目形象，突出項(xiàng)目氣質(zhì) 具體：圍墻、指示牌、燈桿旗第二步：點(diǎn)線的包裝項(xiàng)目形象的延伸 具體：從項(xiàng)目延河到市中心的燈桿旗、戶外燈箱第三步：據(jù)高點(diǎn)戶外廣告樹立形象 具體：以城中最繁華之地段為半徑則點(diǎn)布局項(xiàng)目開始啟動(dòng)階段：形象封殺 具體推廣手段 核心攻擊手段：守株待兔/主動(dòng)出擊價(jià)值滲透期第一步：售樓處包裝原則：營造一種尊貴、歐洲、舒適、高尚、品位的氛圍 具

3、體：廣告牌、展板、形象墻、POP、導(dǎo)示系統(tǒng)等；制作精美的樓書等物料，等待客戶了解項(xiàng)目第二步：街里街坊早茶會(huì)溝通情感，溝通價(jià)值 具體：結(jié)合廣東民風(fēng)，邀請附近居民喝早茶，贈(zèng)送項(xiàng)目資 料和小禮品，業(yè)務(wù)員作陪；席間穿插項(xiàng)目介紹和抽獎(jiǎng)小 游戲，于娛樂中傳遞情感和項(xiàng)目價(jià)值。第三步：白領(lǐng)召集令針對(duì)目標(biāo)客戶推廣 具體：以公司、單位為推廣場地，或網(wǎng)絡(luò)推廣，鼓 勵(lì)白領(lǐng)聯(lián)合起來購買。項(xiàng)目滲透階段：守株待兔/主動(dòng)出擊具體推廣手段 第四步：定點(diǎn)推廣針對(duì)目標(biāo)客戶經(jīng)常出沒的地點(diǎn)推廣 具體：在目標(biāo)客戶經(jīng)常出現(xiàn)的酒樓、寫字樓，擺放 項(xiàng)目宣傳資料。第五步：DM派發(fā)核心攻擊手段：盛大開盤強(qiáng)銷推廣期具體推廣手段 略 深圳時(shí)代創(chuàng)奇廣告

4、2006年7月5日東莞塘廈城東1號(hào)廣告推廣設(shè)計(jì)廣告推廣設(shè)計(jì)方案 A廣告推廣設(shè)計(jì)方案 BTHE ENDTHANKS 浦東別墅市場四月月報(bào)2008.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競爭個(gè)案市場分析第四部分 浦東高端住宅市場第五部分 浦東高端住宅競爭個(gè)案市場分析第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場分析市場供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場新增123820平方米,合計(jì)424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35

5、海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力

6、區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在3月上海獨(dú)棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場保持

7、樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論市場去化4月，上海獨(dú)棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有達(dá)到去年同期水平；市場成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高

8、爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價(jià)格從價(jià)格方面來看, 隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬元 /平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供應(yīng)增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢；從供應(yīng)量看，4月

9、供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場的成交均價(jià)；市場結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場分析市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供

10、應(yīng)的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，達(dá)到了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)

11、一步提升，達(dá)到7.4萬元的高位運(yùn)行；雖然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)

12、九間堂/159647423/目前，該項(xiàng)目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫/該盤目前只

13、剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園/13943394131550384243102138221為項(xiàng)目的最

14、后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項(xiàng)目的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶/139123551/該項(xiàng)目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米

15、的豪宅別墅；項(xiàng)目還有后期房源，但推盤時(shí)間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園/10435338425143542179該案目

16、前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)御翠園/1031368495823712890991本案一

17、次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場的供應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價(jià)格單價(jià)56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交

18、套數(shù)成交面積成交均價(jià)俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬元/平米；該案售樓處對(duì)外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應(yīng)受3月份新增供應(yīng)的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價(jià)格4月，浦東高端公

19、寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個(gè)市場的60%，也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價(jià)基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時(shí)緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時(shí)，表明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五部分 浦東

20、高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計(jì)面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計(jì)面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價(jià)格單價(jià)36000元總價(jià)范圍540裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個(gè)4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)；仁恒河濱城1月2月月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交

21、套數(shù)成交面積成交均價(jià)仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級(jí)個(gè)案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對(duì)于頂級(jí)公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號(hào)產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價(jià)格單價(jià)55000-60000總價(jià)范圍1100-3600萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)盛大金磐1

22、30239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對(duì)陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財(cái)富海景花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商 上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項(xiàng)目于2007年12月28日新推5號(hào)樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價(jià)格單價(jià)50000總價(jià)范圍1250-1750萬裝修標(biāo)準(zhǔn)4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成

23、交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)財(cái)富海景341181952334267743233/266546961財(cái)富海景花園目前該案可售房源總共30套，后續(xù)供應(yīng)欠缺；作為陸家嘴地區(qū)的高端公寓，該盤對(duì)高端客源具有較強(qiáng)的吸引力；案名裕龍花園近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海長甲置業(yè)有限公司本案最近無新推房源；本案目前推出房源已經(jīng)基本接近去化完全，后期無后續(xù)供應(yīng)；樓盤位置源深路199弄產(chǎn)品規(guī)劃占地12.8萬方容積率1房型面積152-330價(jià)格單價(jià)34500總價(jià)范圍524-1100萬裝修標(biāo)準(zhǔn)/主力600-700萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面

24、積成交均價(jià)裕龍花園127230756127230282119730827/3月成交1套,面積197平方米,成交價(jià)30827元/平方米;裕龍花園在春節(jié)銷售淡季以及政策的影響下，2月份浦東別墅和高端公寓成交同比去年下降較大；隨著新增供應(yīng)的增加，市場成交有所回升，已經(jīng)接近或達(dá)到去年同期水平；從上海整個(gè)別墅市場表現(xiàn)看，供應(yīng)量的迅速增加帶動(dòng)了成交量的上升；從區(qū)域看，浦東地區(qū)成為市場的焦點(diǎn)，不管從成交量還是成交均價(jià)都對(duì)整個(gè)別墅市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響；以御翠園為代表的浦東頂級(jí)別墅的成交，直接帶動(dòng)了整個(gè)獨(dú)棟市場的量價(jià)齊升；從高端公寓看去化良好，但主要依托新增供應(yīng)，表現(xiàn)為較高的市場表現(xiàn)；隨著浦東高端市場用地日益減

25、少，浦東別墅和高端公寓稀缺性依然長期存在，后續(xù)市場看好；結(jié)語匯報(bào)結(jié)束敬請指導(dǎo)浦東別墅市場四月月報(bào)2008.5本次匯報(bào)內(nèi)容第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競爭個(gè)案市場分析第四部分 浦東高端住宅市場第五部分 浦東高端住宅競爭個(gè)案市場分析第一部分 上海獨(dú)棟別墅市場分析市場供應(yīng)08年4月，上海獨(dú)棟別墅市場新增123820平方米,合計(jì)424套; 與三月份相比，供應(yīng)量減少了28.9%；上海獨(dú)棟市場的新增量供應(yīng)開始減少，大規(guī)模供應(yīng)很難持續(xù)；市場供應(yīng)明細(xì)區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀(jì)佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.

26、72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號(hào)17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計(jì)123820.1424292.034月上海獨(dú)棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個(gè)區(qū)域，新增量依次為

27、62079平方米和43771平米；從供應(yīng)量看，在3月上海獨(dú)棟市場大量放量后，4月份新增量供應(yīng)有所減少，但從近一年來看，供應(yīng)仍然處在高位，未來新增量的供應(yīng)放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個(gè)市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計(jì)6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)項(xiàng)目。新增量的供應(yīng)，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動(dòng)青浦獨(dú)棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級(jí)別墅大量供應(yīng)后，4月份佘山3號(hào)、天馬花苑和上海晶園三個(gè)樓盤又有新增供應(yīng)，為3.2萬方；本司認(rèn)為，4月份的新增量的持續(xù)增加，表明開發(fā)商對(duì)目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供應(yīng)量的迅猛增加，將帶動(dòng)獨(dú)

28、棟市場成交量的提升；市場供應(yīng)結(jié)論市場去化4月，上海獨(dú)棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供應(yīng)時(shí)間相對(duì)集中，對(duì)成交量的帶動(dòng)更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨(dú)棟的成交量有所增加，但還沒有達(dá)到去年同期水平；市場成交明細(xì)4月上海獨(dú)棟市場成交前6名從成交個(gè)案來看，集中在上月有新增量供應(yīng)的樓盤，新增量對(duì)成交量帶動(dòng)的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號(hào)受新增供應(yīng)的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨(dú)棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供應(yīng)不足的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對(duì)頂級(jí)別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，

29、吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨(dú)棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價(jià)區(qū)域佘山3號(hào)86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價(jià)格從價(jià)格方面來看, 隨著浦東等一批頂級(jí)別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個(gè)頂級(jí)個(gè)案的高價(jià)成交，帶動(dòng)整個(gè)上海獨(dú)棟市場的成交均價(jià)達(dá)到了3.43萬元 /平米的高位運(yùn)行；由于受到4月小獨(dú)棟供應(yīng)增加的影響，未來的價(jià)格可能短時(shí)間出現(xiàn)回落，但整體保持波動(dòng)上漲的態(tài)勢；從供應(yīng)量看，4月供應(yīng)量進(jìn)一步增加，基本都為小面積獨(dú)棟；

30、其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個(gè)市場供應(yīng)的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的影響，4月獨(dú)棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未達(dá)到去年同期的體量；從成交價(jià)格看，浦東頂級(jí)別墅的大量成交直接拉動(dòng)了整個(gè)市場的成交均價(jià)；市場結(jié)論我司認(rèn)為，近期獨(dú)棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二部分 浦東獨(dú)棟別墅市場分析市場供應(yīng)浦東地區(qū)別墅供應(yīng)不平衡，連續(xù)幾個(gè)月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供應(yīng)，浦東別墅用地不足，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供應(yīng)的帶動(dòng)下，4月的獨(dú)棟成交量迅速增加，

31、共計(jì)41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個(gè)樓盤共計(jì)成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供應(yīng)和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價(jià)格08年4月，浦東地區(qū)獨(dú)棟別墅成交均價(jià)在頂級(jí)別墅御翠園和俐馬花園的帶動(dòng)下，開創(chuàng)歷史新高水平，達(dá)到了7.4萬元/平米的高價(jià)；御翠園供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)未來浦東的成交均價(jià)仍將在高位運(yùn)行；從供應(yīng)量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供應(yīng)，未來別墅將不會(huì)有大規(guī)模新增供應(yīng)的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供應(yīng)的增加，帶動(dòng)了浦東獨(dú)棟別墅成交量的增長，并成為整個(gè)上海獨(dú)棟市場的熱點(diǎn)；從成交價(jià)格看，受到頂級(jí)別墅的成交帶動(dòng)，4月份成交價(jià)格進(jìn)一步提升，達(dá)到7.4萬元的高位運(yùn)行；雖

32、然受到3月供應(yīng)迅速增加，暫時(shí)緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供應(yīng)很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三部分 浦東獨(dú)棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計(jì)推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價(jià)格單價(jià)70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)九間堂/159647423/目前，該項(xiàng)

33、目僅有9套別墅供應(yīng)；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級(jí)別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價(jià)格單價(jià)60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣高爾夫/該盤目前只剩3套房源，受供應(yīng)不足的影響，已經(jīng)長期

34、沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計(jì)面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價(jià)格單價(jià)60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)棕櫚泉花園/13943394131550384243102138221為項(xiàng)目的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供應(yīng)的情況下，項(xiàng)

35、目的性價(jià)比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價(jià)格單價(jià)30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)東源麗晶/139123551/該項(xiàng)目本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；項(xiàng)目還有后期房源，但推盤時(shí)

36、間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號(hào),新開72套別墅,其中獨(dú)棟12好套,合計(jì)面積為5223.84,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價(jià)格單價(jià)40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)湯臣湖庭花園/10435338425143542179該案目前還剩1套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御

37、翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨(dú)棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價(jià)格單價(jià)58000-74000（價(jià)格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)御翠園/1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時(shí)緩解了浦東市場的供

38、應(yīng)不足；而其快速的去化，則反映了客源對(duì)該板塊頂級(jí)別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計(jì)22套，其中包含4套雙拼和18套獨(dú)棟.樓盤位置浦東新區(qū) 云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨(dú)棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價(jià)格單價(jià)56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)俐馬花園12350

39、364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨(dú)棟，均價(jià)6.5萬元/平米；該案售樓處對(duì)外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四部分 浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供應(yīng)不足，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供應(yīng)，為綠地崴廉的放量，共計(jì)16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供應(yīng)很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供應(yīng)受3月份新增供應(yīng)的帶動(dòng)，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20169平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供應(yīng)不足，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價(jià)格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)

40、，其64套的成交占據(jù)整個(gè)市場的60%，也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)的上升；浦東高端供應(yīng)的成交均價(jià)基本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供應(yīng)量看，4月份上半月的浦東高端公寓供應(yīng)不足，僅有16套房源，為綠地崴廉的供應(yīng)；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價(jià)格看，浦東高端住宅成交價(jià)格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供應(yīng)迅速增加，可以暫時(shí)緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供應(yīng)看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供應(yīng)外，其他高端樓盤很少有供應(yīng)，未來供應(yīng)主要靠新開樓盤；同時(shí)，表明客源對(duì)高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五部分 浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動(dòng)態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計(jì)面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計(jì)面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價(jià)格單價(jià)36000