【商業(yè)地產(chǎn)-】中山市黃圃鎮(zhèn)國(guó)際食品貿(mào)易港招商執(zhí)行方案

1、 中山黃圃 國(guó)際食品貿(mào)易港招商執(zhí)行方案1目錄第一章 招商總則第二章 招商對(duì)象細(xì)分市場(chǎng)第三章 招商執(zhí)行安排第四章 招商控制第五章 招商籌備2第一章 招商總則第二章 招商對(duì)象市場(chǎng)細(xì)分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備3 豐富項(xiàng)目的市場(chǎng)內(nèi)涵 招商總策略 商業(yè)信息閃電搜集 搭建商戶聚集平臺(tái)4 招商分策略走出去、請(qǐng)進(jìn)來 （走出去：組織中山食品企業(yè)參展各類全國(guó)性的、國(guó)際性的展示會(huì)、洽談會(huì)；）（ 請(qǐng)進(jìn)來：在當(dāng)?shù)嘏e辦各類展銷會(huì)，吸引外地參展商）建立直復(fù)式的招商網(wǎng)絡(luò) （通過DM、夾報(bào)、一對(duì)一上門服務(wù)等方式建立全方位的招商網(wǎng)絡(luò)）分組進(jìn)行 （設(shè)立招商部，分成5組招商組，每組3人）以流動(dòng)招商為主

2、、現(xiàn)場(chǎng)招商為輔 主動(dòng)出擊，各個(gè)擊破，現(xiàn)場(chǎng)余23人作接待。(成立黃圃食品工業(yè)協(xié)會(huì),與中國(guó)食品工業(yè)協(xié)會(huì)等國(guó)內(nèi)行業(yè)組織及香港貿(mào)易發(fā)展局等國(guó)際型經(jīng)貿(mào)社團(tuán)組織合作交流,迅速收集商貿(mào)信息,搭建商貿(mào)平臺(tái))協(xié)會(huì)領(lǐng)頭,速建商貿(mào)平臺(tái)5第一章 招商總則第二章 招商對(duì)象市場(chǎng)細(xì)分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備6 招商對(duì)象 招商產(chǎn)品的代理經(jīng)銷商 中山市食品總公司東升分公司副食品供銷站招商產(chǎn)品的直營(yíng)廠家或廠商銷售部 中山市黃圃鎮(zhèn)太昌臘味加工廠、中山市黃圃鎮(zhèn)聯(lián)發(fā)肉類食品加工廠、宗興臘味加工廠、中山市金碩果仁食品廠、中山市華實(shí)食品、中山市中興果仁食品廠、中山市皇冠食品、中山市咀香園食品有招商產(chǎn)品資源整

3、合和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的大商家 7 商家的經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格決定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與整體形象，為保證今后項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，建議在招商的過程嚴(yán)格地甄選商家條件，主要考慮以下幾個(gè)方面： 目標(biāo)商家素質(zhì)要求8 商家的品牌知名度。 品牌商家具有以點(diǎn)帶面的輻射效應(yīng)， 將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的推廣、招商以及人氣 聚集起到極大的促進(jìn)作用。 商家經(jīng)營(yíng)特色的唯一性。 由于本項(xiàng)目規(guī)模較大、起點(diǎn)較高，確保整個(gè) 商場(chǎng)盡可能多的引進(jìn)不同風(fēng)格、不同特色的 商家，以滿足消費(fèi)者多元化的需求，建議需 對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行質(zhì)量篩選，以保證商家經(jīng)營(yíng) 風(fēng)格與特色的唯一性。 經(jīng)營(yíng)年限 品牌經(jīng)營(yíng)商是投資客的基本收益保障，為 確保項(xiàng)目相對(duì)較穩(wěn)定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，需對(duì)

4、 進(jìn)駐商家的經(jīng)營(yíng)年限需設(shè)定基本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)經(jīng) 營(yíng)行業(yè)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)檔次不同的商家采 取不同的租賃年限。目標(biāo)商家素質(zhì)要求9 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，制定以下招商比例計(jì)劃： 招商比例劃分黃圃招商占50左右；中山招商占30%；外地招商、國(guó)際 招商占15左右； 預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。根據(jù)招商實(shí)際情況，如果招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10）。10根據(jù)實(shí)際招商進(jìn)程，三個(gè)階段的招商比例各有不同的側(cè)重點(diǎn)： 前期招商重點(diǎn)：黃圃食品加工企業(yè) 中期招商重點(diǎn)：中山食品加工企業(yè) 后期招商重點(diǎn)：中山、國(guó)內(nèi)國(guó)際知名食品企業(yè) 招商比例劃分11第一章 招商總則第二章 招商對(duì)象市場(chǎng)細(xì)分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四

5、章 招商控制第五章 招商籌備12食品商貿(mào)巨擎，網(wǎng)絡(luò)全球商機(jī) 整體形象推廣13后期推廣階段（）交付使用及試業(yè)開幕（）持續(xù)推廣階段（）公開招商階段（）初步推廣階段（） 招商推廣計(jì)劃14 推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排階段劃分時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣目標(biāo)初步推廣階段2007.5.256.10完成基礎(chǔ)資料準(zhǔn)備工作，確定目標(biāo)客戶選擇。招商隊(duì)伍組建完畢，招商中心包裝完善，銷售物料及法律文件到位。公開招商階段2007.6.118.31確定核心商家，積累客戶資源，6月份由政府牽頭組建食品工業(yè)協(xié)會(huì)，6月底之前完成經(jīng)營(yíng)管理公司招標(biāo)工作。8月中旬完成4樓餐飲招商。總體完成3040持續(xù)推廣階段2007.9.110.31加大宣傳力度，系列事件營(yíng)

6、銷。總體完成量7080落實(shí)商家進(jìn)場(chǎng)及裝修2007.9.110.31已簽約商家進(jìn)場(chǎng)裝修交付使用及試業(yè)開幕2007.11.111.9配合11.9日第三屆食洽會(huì)召開，試業(yè)開幕后期推廣階段2007.11.111.30利用招商慣性，消化尾貨?？傮w完成量90%以上15 時(shí)間： 1）推廣思路 項(xiàng)目的工程進(jìn)度在本階段期間未能達(dá)到招商要求，從戰(zhàn)略的角度考慮,該階段屬于打基礎(chǔ)時(shí)期,是為正式招商做好各項(xiàng)的籌備工作及推廣鋪墊。在項(xiàng)目不為廣知的情況下，前期的宣傳推廣側(cè)重于提高項(xiàng)目的知名度和炒作項(xiàng)目的區(qū)域商業(yè)價(jià)值，同時(shí)通過“中山黃圃國(guó)際食品貿(mào)易港，打造食品行業(yè)商貿(mào)第一平臺(tái)“的概念進(jìn)行導(dǎo)入。前期是告知性宣傳，從7月份開始逐

7、漸加大宣傳力度，到8月份達(dá)到第一個(gè)小高潮，通過各大報(bào)紙的軟文宣傳、新聞炒作、戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)工地包裝等方式，力爭(zhēng)在中山地區(qū)項(xiàng)目的知名度達(dá)到60%左右。 初步推廣階段162）推廣目標(biāo)： 使本項(xiàng)目在黃圃及周邊一定范圍內(nèi)為食品企業(yè)和商家所關(guān)注 確立本項(xiàng)目要打造國(guó)際食品貿(mào)易平臺(tái)的形象3）推廣重點(diǎn)： 炒作黃圃商圈價(jià)值 介紹項(xiàng)目的基本情況和整體定位 發(fā)展商品牌推廣和實(shí)力介紹 發(fā)布招商信息174）宣傳推廣策略： 通過地盤包裝、在黃圃鎮(zhèn)主要出入口發(fā)布戶外廣告和導(dǎo)示牌等 工作，引發(fā)商家對(duì)本項(xiàng)目的聯(lián)想。 在食品行業(yè)網(wǎng)站宣傳本項(xiàng)目要打造國(guó)際食品貿(mào)易平臺(tái)的概念。 參觀第四屆國(guó)際食品展覽會(huì)18招商準(zhǔn)備工作： 6月5日前完

8、成招商隊(duì)伍的組建。完成對(duì)招商人員招商技巧 、統(tǒng)一說 辭、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)； 完成現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝及項(xiàng)目地盤包裝； 做好業(yè)態(tài)規(guī)劃，制定相應(yīng)的租金計(jì)劃方案； 確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息； 篩選重點(diǎn)主題主力商家, 開展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸； 完成招商資料設(shè)計(jì)； 完成布置招商現(xiàn)場(chǎng)用圖表； 完成租賃合同的評(píng)審和定稿； 確定招商廣告宣傳方案； 完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案，建立黃圃各街道交通導(dǎo) 向系統(tǒng)。19 時(shí)間： 完成目標(biāo)：出租率達(dá)3040% 1） 推廣思路 在項(xiàng)目知名度有了一定基礎(chǔ)條件上，本階段的重點(diǎn)是就項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行系列宣傳，從國(guó)際食品商貿(mào)平臺(tái)概念演繹、食品銷售渠道的重大變革、政策支持、項(xiàng)

9、目定位、地段商業(yè)價(jià)值、功能分布、發(fā)展商品牌實(shí)力、知名食品加工企業(yè)進(jìn)駐等等進(jìn)行宣傳。 公開招商階段202） 推廣目的 通過地盤包裝、戶外廣告、知名企業(yè)進(jìn)駐等前期活動(dòng)，使項(xiàng)目 有一定的知名度和影響力。 為項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)，通過對(duì)品牌中小型商家的招商引進(jìn)， 達(dá)到項(xiàng)目全面商業(yè)運(yùn)營(yíng)。3） 推廣重點(diǎn) 塑造項(xiàng)目品牌形象 傳遞銷售、招商信息 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)21 完成招商任務(wù)分解和落實(shí)； 繼續(xù)收集商家資源,篩選商家資源； 與相關(guān)協(xié)會(huì)建立合作關(guān)系； 全面展開與意向商家的洽談,重點(diǎn)引進(jìn)主力商家,形成帶動(dòng)作用和引導(dǎo)； 用優(yōu)惠政策引進(jìn)品牌商家，優(yōu)先安排進(jìn)場(chǎng)裝修； 形成對(duì)重點(diǎn)商家資源集中區(qū)的針對(duì)性招商； 完

10、成輔助招商工作的現(xiàn)場(chǎng)氛圍烘托，組織大型主題營(yíng)銷活動(dòng)； 完成營(yíng)銷推廣階段性計(jì)劃； 實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作； 逐步完成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造,包括招商現(xiàn)場(chǎng)包裝布置。4）招商工作的內(nèi)容225）招商工作重點(diǎn) 6月份招商重點(diǎn)為黃圃鎮(zhèn)食品加工企業(yè)，廣東地區(qū)臘味食品。由鎮(zhèn) 政府牽頭組織食品工業(yè)協(xié)會(huì)，組織產(chǎn)品推介會(huì)。 7月中上旬重點(diǎn)在中山組織食品展覽會(huì)和食品行業(yè)峰會(huì)。 8月將招商擴(kuò)展為珠三角，輻射廣東省。6）招商方式 大型招商會(huì)（活動(dòng)） 商家信息搜集，登門拜訪 現(xiàn)場(chǎng)招商中心招商237）推廣策略 報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、戶外廣告等全方位的立體組合宣傳攻勢(shì)，發(fā)布連續(xù)性的軟文，形成動(dòng)態(tài)播報(bào)，爭(zhēng)取在短時(shí)間內(nèi)

11、產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，引起商家、消費(fèi)者及經(jīng)營(yíng)者的廣泛關(guān)注。就經(jīng)營(yíng)商而言，成行成市才能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，才能增加輻射半徑，而品牌商家則是一個(gè)市場(chǎng)形成中最關(guān)鍵、最具有影響力與號(hào)召力的組成部分，本階段的推廣應(yīng)緊緊圍繞品牌商家的進(jìn)駐來展開,特別是國(guó)際 知名品牌。 241、 6月中下旬，由鎮(zhèn)政府牽頭組建黃圃食品工業(yè)協(xié)會(huì)，針對(duì)本項(xiàng)目召開推介會(huì)。 通過戶外廣告和定向派送招商海報(bào)向商戶傳遞招商信息。 召開新聞發(fā)布會(huì)旨在說明鎮(zhèn)政府及其相關(guān)部門對(duì)國(guó)際食品貿(mào)易港的重視和支持； 開發(fā)商全力建設(shè)市場(chǎng)和扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心，同時(shí)公布招商細(xì)則和引 入專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。 2、組織經(jīng)營(yíng)管理公司的招標(biāo)。 全

12、國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司的招標(biāo)，初步選定35家，從品牌、管理能力、 運(yùn)營(yíng)能力以及擁有客戶資源等各方面進(jìn)行綜合評(píng)定。8）事件行銷253、 7月上旬，在中山市舉行食品工業(yè)峰會(huì)和巡展。邀請(qǐng)中山市有關(guān)政府 部門以及部分簽約商家，討論關(guān)于如何集中發(fā)揮中山食品優(yōu)勢(shì)，做 強(qiáng)做大本地食品行業(yè)，組織峰會(huì)俱樂部。4、 確定經(jīng)營(yíng)管理公司，采用新聞發(fā)布會(huì)的形式廣而告之。5、 8月份招商范圍擴(kuò)至珠三角地區(qū)輻射整個(gè)廣東省。26時(shí)間：2007.9.12007.10.31 完成目標(biāo)：出租率達(dá)到7080%以上 持續(xù)推廣階段1） 推廣思路： 承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。上一階段為項(xiàng)目的全面展現(xiàn)，以強(qiáng)大的陣容進(jìn)行演繹，從而奠

13、定市場(chǎng)地位及形象，本階段應(yīng)承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細(xì)化演繹，使項(xiàng)目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。2）推廣重點(diǎn)： 公開招商進(jìn)展火爆 促銷信息273）招商重點(diǎn)： 強(qiáng)化項(xiàng)目宣傳力度，通過系列事件行銷推動(dòng)招商進(jìn)度； 督促商家進(jìn)場(chǎng)裝修并與之配合； 完成開業(yè)策劃方案，組織進(jìn)行開業(yè)相關(guān)活動(dòng)準(zhǔn)備； 開業(yè)環(huán)境布置； 開業(yè)廣告宣傳； 完成開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作；284）推廣策略：1、炒作經(jīng)營(yíng)管理公司的專業(yè)化，突出這一優(yōu)勢(shì)。2、招商與裝修同時(shí)進(jìn)行，已經(jīng)簽約的商家進(jìn)場(chǎng)裝修。3、整合政府、經(jīng)營(yíng)管理公司各方面有效數(shù)據(jù)，挖掘客戶，采用DM 等形式以及一對(duì)一面對(duì)面服務(wù)。295）事件行銷：1、經(jīng)營(yíng)管理公司正式介入。

14、2、對(duì)進(jìn)駐的知名商家進(jìn)行訪談，從經(jīng)營(yíng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，從 而說明項(xiàng)目的投資價(jià)值。3、中秋國(guó)慶獻(xiàn)禮，作一系列促銷活動(dòng)。4、與第三屆食洽會(huì)聯(lián)手協(xié)作，在食洽會(huì)當(dāng)日舉行項(xiàng)目開業(yè)典禮，吸 引商家進(jìn)駐。30時(shí)間：2007.11.12007.11.30 招商目標(biāo)：清理尾貨及內(nèi)部業(yè)態(tài)優(yōu)化 后期推廣階段1）推廣思路： 全力消化尾貨2）推廣重點(diǎn)： 開業(yè)信息 招商信息313）招商重點(diǎn)： 利用第三屆食洽會(huì)的影響和客戶資源，強(qiáng)化項(xiàng)目宣傳力度，繼續(xù)跟進(jìn)和發(fā)掘客戶，對(duì)場(chǎng)內(nèi)業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化組合。4）招商范圍： 國(guó)際國(guó)內(nèi)食品廠商及參加食洽會(huì)的商家。5）招商推廣策略： 新聞炒作食洽會(huì)，利用DM及人員進(jìn)行一對(duì)一跟蹤服務(wù)。32

15、繼續(xù)加強(qiáng)商家資源儲(chǔ)備，對(duì)剩余商鋪進(jìn)行定向招商，提高招商成功率； 對(duì)現(xiàn)有商家資源進(jìn)行優(yōu)化組合； 完成對(duì)媒體炒作的組織和實(shí)施； 設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者有吸引力的活動(dòng)素材,組織相關(guān)媒體宣傳； 利用開業(yè)前的宣傳和造勢(shì),促進(jìn)招商率的進(jìn)一步提高； 完成開業(yè)后的系列促銷活動(dòng)實(shí)施方案。6）招商工作內(nèi)容：33 招商流程341、爭(zhēng)取政府政策的支持： 取得黃圃鎮(zhèn)政府以及相關(guān)部門對(duì)本項(xiàng)目書面文件支持， 如“政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目”、“重點(diǎn)保護(hù)單位”、“黃圃鎮(zhèn)對(duì)外展示窗口”等； 根據(jù)黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府最新的政府工作報(bào)告及未來城市規(guī)劃圖，對(duì)現(xiàn)有的食品企業(yè) 進(jìn)行正確的行業(yè)經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，為本項(xiàng)目的招商工作營(yíng)造一個(gè)良好的招商氛圍； 以“國(guó)內(nèi)外大型食品企

16、業(yè)”為龍頭，政府引導(dǎo)其入駐本項(xiàng)目，形成品牌效應(yīng)， 以帶動(dòng)相關(guān)商家，達(dá)到本案興市旺市目標(biāo)； 協(xié)助組織全省或區(qū)域性的食品行業(yè)論壇與專題交流會(huì)議，提高本項(xiàng)目的影響力； 給予市場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)者一定的稅費(fèi)、工商管理費(fèi)減免，以減低其前期經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 招商措施建議352、投資開發(fā)方給予支持： 前期市場(chǎng)培育階段，給予經(jīng)營(yíng)者一定的免租優(yōu)惠； 招商階段優(yōu)惠措施：大戶優(yōu)先選鋪權(quán)、租鋪價(jià)格優(yōu)惠、前期免管理費(fèi)、 提前簽約租金優(yōu)惠等措施； 引入專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，為后期市場(chǎng)推廣作準(zhǔn)備。3、制定市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)策略 加大項(xiàng)目宣傳推廣力度，將市場(chǎng)形象向全省乃至全國(guó)范圍全面推廣； 提供全方位多功能的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，使入駐商家更有信心

17、保障，以達(dá) 到興市旺市的目標(biāo)，提升項(xiàng)目影響力； 招商運(yùn)營(yíng)推廣費(fèi)用的確定； 不定期舉辦特色節(jié)慶活動(dòng)、行業(yè)展示會(huì)等；36第一章 招商總則第二章 招商對(duì)象市場(chǎng)細(xì)分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備37 租金厘定建議備注：以上租金含管理費(fèi)及推廣費(fèi)，四樓不計(jì)廣告推廣費(fèi)樓層業(yè)態(tài)分布租金價(jià)格（元/）1F知名食品區(qū)/臘味區(qū)/銀行60食品機(jī)械區(qū)452F軟包裝飲料區(qū)45干果糖果區(qū)403F特色食品區(qū)35干貨/食品原材料30檢測(cè)設(shè)備區(qū) 254F酒樓15商務(wù)辦公區(qū)30根據(jù)本項(xiàng)目的鋪位情況，結(jié)合市場(chǎng)操作規(guī)劃，對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)域進(jìn)行分析：38租金溢價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及折扣比例為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議，先將對(duì)外公布

18、的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠折扣，如：達(dá)成承租協(xié)議時(shí)間溢價(jià)系數(shù)折扣比例(%)2007年7月31前0.908.8折2007年9月1前0.909.0折2007年10月31前0.909.2折舉例：某商鋪經(jīng)發(fā)展商批核，租金低價(jià)為30元/，按溢價(jià)系數(shù)計(jì)算租金并對(duì)外公布，公布的租價(jià)為元，同時(shí)招商組根據(jù)部署，可執(zhí)行折的最低招租優(yōu)惠。（公開招商前會(huì)按照項(xiàng)目總核心租價(jià)指標(biāo)，制定詳細(xì)到各商鋪的租價(jià)方案與折扣執(zhí)行方案，經(jīng)發(fā)展商批核后執(zhí)行）391、第1-2年租金不作遞增 開業(yè)的12年，是經(jīng)營(yíng)起動(dòng)階段，不論商戶還是管理公司，必然都有一定的經(jīng) 營(yíng)難度，需要共同進(jìn)行市場(chǎng)培育，廣場(chǎng)才

19、能逐步做旺，建議第12年的商鋪?zhàn)饨鸩?作遞增。2、第3年開始遞增幅度3-10% 經(jīng)過1-2年的市場(chǎng)培育和營(yíng)運(yùn)，隨著經(jīng)營(yíng)逐漸走向正軌，廣場(chǎng)品牌的確立，廣 場(chǎng)開始進(jìn)入新的階段。建議商鋪?zhàn)饨饛牡?年開始遞增，增幅3-10%,具體比例如下: 租金遞增及租期建議403、租期建議： 酒樓租期：8年， 臘味、干果等其他產(chǎn)品商家租期：35年租期租金遞增比例租期租金遞增比例3年第3年遞增5%6年從第3年起每3年遞增8-10%4年從第3年起逐年遞增4%7年從第3年起每3年遞增8-10%5年從第3年起逐年遞增3%8年從第3年起每3年遞增8-10%項(xiàng)目租金遞增計(jì)劃表：41招商優(yōu)惠措施一：秒秒金計(jì)劃 為了促進(jìn)各類商家的

20、盡快簽約，早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，在短期內(nèi)形成熱租的場(chǎng)面，在保證開發(fā)商基本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，作減免部份租金13個(gè)月的優(yōu)惠。7月31日前簽約入場(chǎng)的商戶，可額外享受3個(gè)月的免租期8月30日前簽約入場(chǎng)的商戶，可額外享受2個(gè)月的免租期10月30日前簽約入場(chǎng)的商戶，可額外享受1個(gè)月的免租期招商優(yōu)惠措施二：零租金試業(yè) 在2007年11月9日食洽會(huì)開幕、貿(mào)易港開業(yè)前，免租金試業(yè) 招商優(yōu)惠措施42招商優(yōu)惠措施三：商戶前期裝修投入越大，中途退場(chǎng)的機(jī)率就越小，貿(mào)易港的形象展示功能就越強(qiáng)。為了鼓勵(lì)商戶早期投入，根據(jù)商戶投入裝修成本的高低贈(zèng)送不同的免租期：裝修費(fèi)用200元/ 贈(zèng)送 2 個(gè)月的免租期裝修費(fèi)用400元/ 贈(zèng)

21、送 4 個(gè)月的免租期裝修費(fèi)用600元/ 贈(zèng)送 6 個(gè)月的免租期43第一章 招商總則第二章 招商對(duì)象市場(chǎng)細(xì)分 第三章 招商執(zhí)行安排 第四章 招商控制第五章 招商籌備44 招商部組織架構(gòu)招商部一部二部三部四部五部招商經(jīng)理1名 招商人員1315名45招商人員的招聘和甄選為了更好地完成項(xiàng)目的招商工作，需根據(jù)需求建立招商隊(duì)伍。由于項(xiàng)目屬性的特殊性，以及工作進(jìn)度和工作強(qiáng)度的實(shí)際要求，無法任用缺乏經(jīng)驗(yàn)的人員，同時(shí)沒有時(shí)間對(duì)銷售人員進(jìn)行系統(tǒng)的崗位培訓(xùn)，故對(duì)招聘人員進(jìn)行嚴(yán)格的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)及工作能力方面的考量。招聘原則：對(duì)商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)或營(yíng)銷業(yè)1年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招商工

22、作、招商策劃等方面的工作經(jīng)驗(yàn)、或從事相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)招商、擁有行業(yè)內(nèi)大量全國(guó)性和國(guó)際客戶資源者。招商部人員使用計(jì)劃：總?cè)藬?shù)為16人(暫定)，1名招商經(jīng)理，15名招商人員。招商人員按業(yè)態(tài)分招商分部。46招商1部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負(fù)責(zé)臘味類食品/軟包裝飲料的 招商工作。招商2部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負(fù)責(zé)國(guó)際知名食品/特色食品的 招商。招商3部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負(fù)責(zé)酒樓/辦公室的招商。招商4部：3人（暫定），設(shè)招商主管一名，負(fù)責(zé)干果、糖果的招商。招商5部：3人（暫定） ，設(shè)招商主管一名，負(fù)責(zé)食品機(jī)械/檢測(cè)設(shè)備及食品 原材料的招商。 招商工作職責(zé)劃分47 培訓(xùn)工作安排

23、培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式講師項(xiàng)目基本情況介紹5月25日上午講授、實(shí)地考察 唐榮國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)5月25日下午講授蘇飛鵬市場(chǎng)情況5月26日講授、實(shí)地調(diào)研蘇飛鵬招商談判技能培訓(xùn)5月29號(hào)講授蘇飛鵬基本商務(wù)禮儀5月30號(hào)講授蘇飛鵬招商統(tǒng)一說辭5月31號(hào)講授蘇飛鵬48 招商應(yīng)用文件 經(jīng)營(yíng)管理公約 裝修須知 裝修流程 裝修管理協(xié)議 招商流程 招商培訓(xùn)手冊(cè) 認(rèn)租協(xié)議書 租賃合同 管理服務(wù)協(xié)議49 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等經(jīng)營(yíng)證照申請(qǐng) 項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)批文 政府支持的相關(guān)批文 招商法律條件50業(yè)態(tài)組合及平面布局模型招商手冊(cè) 招商須知 價(jià)格表 平面分割 商鋪裝修標(biāo)準(zhǔn)招商海報(bào)租賃合同、認(rèn)租協(xié)議書文本招商現(xiàn)場(chǎng)VI物

24、料 招商物料51業(yè)態(tài)組合及平面布局確定招商中心的建設(shè)布置臨時(shí)招商中心的選定、布置和啟用室內(nèi)裝修方案的確定、施工項(xiàng)目網(wǎng)站建設(shè) 目前急需完成的工作52謝謝您的用心聆聽！53三林項(xiàng)目比稿營(yíng)銷資料54目錄三林項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶三林項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題三林項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目的三林項(xiàng)目比稿需要提交的基本內(nèi)容55目標(biāo)客戶主導(dǎo)客戶特征類別特征描述事務(wù)具像年齡（26）28-30，（38-42）POLO車索愛T618工作在陸家嘴、康橋工業(yè)區(qū)、徐家匯、淮海路、人民廣場(chǎng)、漕河涇等40分車程可達(dá)的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)的中層職員或主管、有車（家庭月收入16000元以上）經(jīng)歷非中心城區(qū)的上海人和外地人：正規(guī)教育出身、初步的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生活未

25、來期望較大購(gòu)房目的改善型，以二人世界+1-2人（來小住的父母）為主購(gòu)房?jī)A向小高層+電梯多層，大兩房或小三房生活態(tài)度認(rèn)真、積極向上、自信、內(nèi)斂但也善于表現(xiàn)、有些許虛榮和自戀。是一種多元化的矛盾體文化傾向從時(shí)尚文化向高尚或品質(zhì)化轉(zhuǎn)變的過程、向往內(nèi)斂但不失時(shí)尚的文化，獨(dú)特但不特殊56三林項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題項(xiàng)目開發(fā)初衷項(xiàng)目基本特色闡述項(xiàng)目營(yíng)銷主題提煉（初步）營(yíng)銷主題在客戶層面上的精神性演繹營(yíng)銷主題在生活層面上的產(chǎn)品型演繹57項(xiàng)目開發(fā)初衷三林項(xiàng)目是金地上海公司在外環(huán)線內(nèi)第一個(gè)中高密度住宅項(xiàng)目，金地希望他能在整個(gè)片區(qū)中脫穎而出。因此，“差異化”就成為此次項(xiàng)目開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)。三林項(xiàng)目開發(fā)所關(guān)注的重點(diǎn)：生活性：必

26、須是一個(gè)適宜生活的地方差異性：為我們的目標(biāo)客戶找一個(gè)理由，在這個(gè)價(jià)位、這個(gè)地方。“為什么要買我們的房子”流傳性：希望做成金地中高密度產(chǎn)品現(xiàn)代概念的旗艦。58項(xiàng)目基本生活特色闡述現(xiàn)代現(xiàn)代的建筑現(xiàn)代的區(qū)位（浦東世博會(huì)、環(huán)線主題影城）陽(yáng)光戶型中的陽(yáng)光大露臺(tái)陽(yáng)光電梯廳水岸同汾涇水質(zhì)較好項(xiàng)目中有一定的水面高綠化率綠化率60%以上59目標(biāo)客戶群分析生活是平凡的，工作是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?；但生活可以有趣和有味道。在擁有?yáng)光、水岸、綠地等等一些高質(zhì)量生活環(huán)境的要素后，我們需要在其中加入一些趣味和潛幽默。才能形成一種新的生活方式未來生活（情趣藝術(shù)生活）。格調(diào)即生活品味。28-35是忙碌、奮進(jìn)和逐步務(wù)實(shí)的一個(gè)年齡，他們追求生

27、活品味。追求一種高品質(zhì)、不要太特殊但比較獨(dú)特和合適的生活、物品乃至生活方式。根據(jù)格調(diào)的演繹：提出了調(diào)階層這一理念，即指那些有生活趣味、有品味、有創(chuàng)造力、有思想、有影響力、生活得體，同時(shí)也追求財(cái)富的一個(gè)階層。情趣獨(dú)特格調(diào)60主題在客戶精神層面上的體現(xiàn)追求獨(dú)特不特殊的現(xiàn)代藝術(shù)欣賞成熟但不沉悶的潛幽默享受獨(dú)樂樂，亦接受眾樂樂61獨(dú)特但不特殊的現(xiàn)代藝術(shù)獨(dú)特 情趣藝術(shù)：體現(xiàn)一種藝術(shù)的情趣性與生活性，通過情趣性、參與性以及對(duì)于陽(yáng)光、綠化、水岸等人對(duì)于生活層面上隨追求的東西的融合，構(gòu)造一種即具有獨(dú)特的現(xiàn)代格調(diào)，又非常適合人居住和休閑的生活環(huán)境。潛幽默：在體現(xiàn)現(xiàn)代藝術(shù)立體主義、抽象主義的形式下，無論大尺度的景

28、觀、參與性小品以及細(xì)節(jié)修飾都體現(xiàn)一種淡淡的潛幽默。不特殊淵源：在流行、流傳與經(jīng)典選取流傳的東西，盡量減少與選“玄”和“炫”等時(shí)尚語(yǔ)匯的聯(lián)系。紐約蘇生活區(qū)和芝加哥蘇瑪區(qū)等現(xiàn)代藝術(shù)圣地或一些著名的現(xiàn)代藝術(shù)節(jié)為參考。體現(xiàn)淵源性與藝術(shù)的流傳性。62參考建議考慮到的問題1：全都是情趣也就沒有了情趣。全都是藝術(shù)也就沒有了藝術(shù)考慮到的問題2：避免建筑變?yōu)闀r(shí)尚（現(xiàn)代主義的空間不是為了追求玄和炫，而是表現(xiàn)人們?cè)谄渲械纳畋旧恚┛紤]到的問題3：表現(xiàn)的內(nèi)涵應(yīng)該是陽(yáng)光、活潑、積極向上生活態(tài)度考慮到的問題4：現(xiàn)代藝術(shù)中要避免“痞”氣，增添“貴”氣，起碼也要做到“雅”氣63獨(dú)樂樂與眾樂樂現(xiàn)代藝術(shù)街區(qū)中的街趣64私秘的居住空間內(nèi)斂的生活空間開暢外向的生活空間和交往空間客戶在享受樂趣時(shí)的空間轉(zhuǎn)換獨(dú)樂樂眾樂樂65家生活 無論概念再多的房子，其核心還是生活，三林項(xiàng)目所造的房子還是這樣一種生活原味：陽(yáng)光擁抱的房子綠樹成蔭的房子水面環(huán)繞的房子66營(yíng)銷主題在設(shè)計(jì)規(guī)劃上的體現(xiàn)NETWORKS CITY（網(wǎng)絡(luò)城市）是一種新的城市模式，在網(wǎng)絡(luò)城市，土地利用是相互區(qū)分但自我延續(xù)的，所有的區(qū)域都是清晰肯定的，不同的功能相互并列，所有的地帶都有平等的設(shè)施，多元化可以共存，生活是可持續(xù)的。在深入