-土地增值稅清算審核1-PPT課件

1、土地增值稅清算審核 清算概念1清算前準(zhǔn)備2 清算審核3第一部分 土地增值稅清算審核成本方面一、土地增值稅清算概念 1、清算名詞2、清算的法律依據(jù)3、清算條件的確定4、清算單位的確定5、清算方式一、土地增值稅清算概念 1、清算名詞 指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 2、清算的法律依據(jù)細(xì)則第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算

2、土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 一、土地增值稅清算概念財(cái)稅201921號 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。一、土地增值稅清算概念新國八條調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。 一、土地增值稅清算概念值得商榷的法

3、律責(zé)任問題細(xì)則第十五條第二款 納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。規(guī)程第三十二條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。 一、土地增值稅清算概念 3、土地增值稅清算條件的確認(rèn) 根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程的規(guī)定,現(xiàn)行土地增值稅清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種： 規(guī)程第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 一、土地增值稅清算概念 土地增值稅清算條件的確認(rèn)第十條 對符合以下條件之一的，主

4、管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 一、土地增值稅清算概念 土地增值稅清算條件的確認(rèn) 對于自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定在滿足條件之日起90日內(nèi)向稅務(wù)部門辦理清算手續(xù)； 對于要求清算的，納

5、稅人應(yīng)在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)書面通知的90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，但是根據(jù)規(guī)程的規(guī)定，符合第九條規(guī)定的企業(yè)幾乎很難找到，或者說開發(fā)商輕而易舉能夠做到不符合第九條的規(guī)定，幾乎可以理解為“稅務(wù)部門不通知?jiǎng)t不清算”這種選擇性清算方式的存在，使得企業(yè)往往有機(jī)會選擇后一種相對能拖延清算時(shí)間的清算方式。一、土地增值稅清算概念 4、對項(xiàng)目清算單位的確定如對開發(fā)項(xiàng)目確定的有關(guān)政策規(guī)定：財(cái)稅95048號文規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定 財(cái)稅201921號文規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其

6、他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。 國稅發(fā)2019187號規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第十七條規(guī)定，清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。各地對清算對象的確定一、土地增值稅清算概念 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的(含20%)，免征土

7、地增值稅。但增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計(jì)稅（包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分） 關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、普通住宅和非普通住宅一、土地增值稅清算概念普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一、土地增值稅清算概念普通住宅標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上（含1.0）；由市、縣規(guī)劃管理部門將已批準(zhǔn)的容積率在1.0以下的住宅項(xiàng)目清單，一次性提供給房產(chǎn)部門。房產(chǎn)部門將此內(nèi)容計(jì)入房屋交易相關(guān)稅收聯(lián)系單中。新批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目中容積率在1.0以下的，定

8、期提供。單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；房屋面積以產(chǎn)權(quán)證記載的面積為準(zhǔn)。實(shí)際成交價(jià)格在同區(qū)域住房平均交易價(jià)格1.44倍以下（含1.44倍）。一、土地增值稅清算概念 房產(chǎn)類型案例：甲房地產(chǎn)公司開發(fā)商住混合樓項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目面積9000平方米，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積為20000平方米，合計(jì)29000平方米。該混合樓項(xiàng)目土地成本為3000萬元，房屋開發(fā)成本6500萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等1120萬元，其他費(fèi)用按比例扣除。假如該商業(yè)項(xiàng)目收入為10000萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入為10000萬元，合計(jì)20000萬元。 （1）將普通住宅和商業(yè)項(xiàng)目分為兩個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除

9、項(xiàng)目為（3000+6500）2000029000（3000+6500）2000029000）30%5609077（萬元）。增值額100009077923（萬元）。增值率增值額扣除項(xiàng)目100%92310000100%9.23%。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額低于20%，免征土地增值稅。 商業(yè)扣除項(xiàng)目（3000+6500）900029000（3000+6500）900029000）30%5604393（萬元）；增值額1000043935607（萬元）；增值率56074393100%127.6%，適用50%的稅率；商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅560750%439315%2144.55（萬元）。 一、土地增值稅清算概念

10、 （2）將普通住宅和商業(yè)項(xiàng)目合并一個(gè)單位計(jì)算土地增值稅：扣除項(xiàng)目土地成本房屋開發(fā)成本費(fèi)用扣除10%加計(jì)扣除20%稅金 30006500（30006500）10%（30006500）20%1120 13470（萬元）。增值額收入扣除項(xiàng)目20000134706530（萬元）。增值率增值額扣除項(xiàng)目100%653013470100%48.48%。低于50%，適用30%的稅率。應(yīng)納的土地增值稅：653030%1959（萬元）。通過計(jì)算，可以得到如下結(jié)論：將商業(yè)項(xiàng)目和住宅分開計(jì)算應(yīng)納稅2144.55萬元，而合并計(jì)算土地增值稅只需交納1959萬元，可少交185.45萬元。項(xiàng)目清算單位在很大程度上決定著稅收負(fù)

11、擔(dān)的大小。若將增值額較大的清算單位與較小的合并清算，就能夠使稅負(fù)降低；若分開清算，增值額較大的項(xiàng)目就會產(chǎn)生較多的納稅，從而影響總體納稅負(fù)擔(dān)。一、土地增值稅清算概念5、清算方式查帳征收核定征收對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。 一、土地增值稅清算概念核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:一、土地增值稅清算概念依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定

12、轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 一、土地增值稅清算概念國稅發(fā)201953號要求:規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合

13、本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。一、土地增值稅清算概念二、清算前準(zhǔn)備項(xiàng)目管理：主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。關(guān)注會計(jì)核算對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。 清算受理清算規(guī)程第十二條納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明

14、，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。二、清算前準(zhǔn)備 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時(shí)可要求納稅人提供的其他資料：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委、計(jì)委、建委

15、文件）；規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）；土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土資源局、政府）；建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建委）；市建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書（建委）；二、清算前準(zhǔn)備商品房銷（預(yù)）售許可證（房管局核發(fā)）；工程概況及備案意見（備案機(jī)關(guān)：市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案辦公室，以下簡稱“備案表”）；房屋分戶（室）面積對照表（加蓋市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章） ；銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。其他補(bǔ)充資料：當(dāng)期財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表；項(xiàng)目的預(yù)算、

16、概算書；能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證。 二、清算前準(zhǔn)備 稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算條件的確認(rèn)（一）審閱資料： 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表、房地產(chǎn)測繪報(bào)告、預(yù)銷售 許可證、房屋銷售清單（二）應(yīng)對要點(diǎn)： 1、審核是否竣工 2、審核申報(bào)的可銷售面積是否準(zhǔn)確 3、查驗(yàn)銷售許可證時(shí)間 4、審核是否符合可清算條件二、清算前準(zhǔn)備1、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；2、對納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后

17、，予以受理；3、對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。4、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。 受理、補(bǔ)正資料等工作流程：二、清算前準(zhǔn)備 規(guī)程第十四條：對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算。 二、清算前準(zhǔn)備1、審核時(shí)限 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 2、審核形式 案頭審核、實(shí)地審核三、土地增值稅清算審核 案頭審核是指對納稅人

18、報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。 三、土地增值稅清算審核3、審核內(nèi)容（1）審核清算單位 應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 三、土地增值稅清算審核三、土地增值稅清算審核 （2）項(xiàng)目銷售收入的審核1、土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；2、未開具發(fā)票或未全額開

19、具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。3、銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 收入形式分三類： 1、貨幣收入 2、實(shí)物收入（對價(jià)值不易確定的，按公允價(jià)值進(jìn)行估價(jià)確認(rèn)） 3、其他收入（無形資產(chǎn)、具財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利等，需專門評估）1、房地產(chǎn)面積審核依據(jù)資料:、立項(xiàng)批文。、建筑工程規(guī)劃許可證。、施工許可證。、測會成果表。、銷售許可證。、產(chǎn)權(quán)證。7、實(shí)地觀測取得的情況 （2）項(xiàng)目銷售收入的審核審核的內(nèi)容：1、清算對象土地面積與非清算對象土地面積劃分是否準(zhǔn)確。2、實(shí)際建筑面積與規(guī)劃建筑面積是否一致。3

20、、清算對象建筑面積與非清算對象建筑面積劃分是否準(zhǔn)確。4、不可售建筑面積界定是否準(zhǔn)確。5、建筑面積、可售建筑面積與不可售建筑面積是否符合應(yīng)有的邏輯關(guān)系。6、總的可售建筑面積、已售建筑面積和未售可售建筑面積之間是否具有應(yīng)有的邏輯關(guān)系。7、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑面積與其他商品房建設(shè)面積區(qū)分是否準(zhǔn)確。8、各類面積數(shù)據(jù)來源于什么地方。9、各類面積是如何計(jì)算出來的。（2）項(xiàng)目銷售收入的審核2、銷售收入審核依據(jù)的資料 商品房銷（預(yù)）售許可證物價(jià)部門核價(jià)批復(fù)房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表銷售合同及合同登記簿（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料） 銷售發(fā)票存根房產(chǎn)管理部門的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售公示表等 （2）項(xiàng)目銷售收入的審核審核收入確認(rèn)的完

21、整性1）房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)是否關(guān)聯(lián)；2）對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的是否按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)讓收入調(diào)整。3）有無價(jià)格明顯偏低情況。4）有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況（2）項(xiàng)目銷售收入的審核5）預(yù)售收入是否及時(shí)轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)讓收入。6）是否有轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入“其他應(yīng)付款”。7）是否有賬外隱匿收入、企業(yè)體外循環(huán)。8）是否有超容積、超規(guī)劃建設(shè)面積轉(zhuǎn)讓收入未合并計(jì)算土地增值稅。9）是否將可售面積作為不可售面積，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)其收入未合并計(jì)算土地增值稅。（2）項(xiàng)目

22、銷售收入的審核10）是否有購房人分次付款的，按實(shí)收款計(jì)收入，余款不計(jì)轉(zhuǎn)讓收入。11）是否有銷售精裝修房，精裝收入與房屋轉(zhuǎn)讓收入分別記帳，未合并計(jì)算土地增值稅？12）是否將轉(zhuǎn)讓收入截留在委托銷售公司，少計(jì)轉(zhuǎn)讓收入。13）拆遷安置（產(chǎn)權(quán)置換）的差價(jià)款是否計(jì)入收入？14）代收費(fèi)用、代墊費(fèi)用已作為開發(fā)費(fèi)用扣除的，是否計(jì)入轉(zhuǎn)讓收入。 （2）項(xiàng)目銷售收入的審核審核收入確認(rèn)的符合性 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目銷售窗口表和物價(jià)部門批復(fù)進(jìn)行核對，確認(rèn)同時(shí)期的銷售價(jià)格是否存在明顯不合理變動(dòng)的情況。 如果有此現(xiàn)象，則要重點(diǎn)對低價(jià)銷售的情況進(jìn)行核實(shí)，對銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整處理。 （2）項(xiàng)目

23、銷售收入的審核條例第九條第三款：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收宣傳提綱第十一條：稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格，確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、扣除項(xiàng)目金額等，及計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的土地增值稅。（2）項(xiàng)目銷售收入的審核 開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售行為而未計(jì)入收入 銷售退回、折扣與折讓業(yè)務(wù)的虛假發(fā)生，沖減收入；預(yù)收購房款、售房款掛應(yīng)收應(yīng)付科目，不計(jì)收入 部分售房款刑具收款收據(jù)，隱匿收入 無正當(dāng)理由，以明顯低價(jià)銷售，少計(jì)收入 售后返租行為中將沖減租金后實(shí)際收款作收入，少確認(rèn)收

24、入 以房低工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款等，不計(jì)收入 購房人違約支付的違約金、滯納金未計(jì)入收入 以視同買斷、包銷等特殊銷售方式委托銷售產(chǎn)品的，未按規(guī)定確認(rèn)收入 。項(xiàng)目銷售收入可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（2）項(xiàng)目銷售收入的審核 審閱有關(guān)資料：總平圖、規(guī)劃圖、預(yù)售證、銷售發(fā)票、銷售合同、測繪報(bào)告、特價(jià)部門核價(jià)批復(fù)、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表、房產(chǎn)銷控表、大產(chǎn)權(quán)證及清冊、公建配套表等 實(shí)地查看銷售情況 核實(shí)與收入有關(guān)的內(nèi)部控制 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表與財(cái)務(wù)報(bào)表、主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬、記賬憑證及銷售發(fā)票等原始憑證、土地增值稅納稅申報(bào)表等進(jìn)行核對 重點(diǎn)審核銷售明細(xì)、房產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián) ，及發(fā)票計(jì)入情況 對價(jià)格

25、明顯偏低情況審核，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整 審核往來賬款、營業(yè)外收入等科目 。針對銷售收入存在風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對方法： 審核銷售面積。 賬賬核對、賬據(jù)核對。 清理“預(yù)收賬款”科目及各種應(yīng)付款項(xiàng)，將應(yīng) 確認(rèn)的收入全部轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”。 視同銷售行為的確認(rèn) 銷售折扣、折讓的相關(guān)業(yè)務(wù)的計(jì)算和會計(jì)處理的 復(fù)核收入專題（2）項(xiàng)目銷售收入的審核（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn)扣除項(xiàng)目內(nèi)容：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。2、房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。5、國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 扣除項(xiàng)目審

26、核的目的避免多計(jì)、虛列扣除項(xiàng)目金額的現(xiàn)象。避免扣除項(xiàng)目金額歸集不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。避免扣除項(xiàng)目金額分配不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。避免無合法憑據(jù)的扣除項(xiàng)目金額的現(xiàn)象。（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn)每個(gè)扣除項(xiàng)目審核都要關(guān)注到以下各點(diǎn)： （1）是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。（2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本。（3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的費(fèi)用，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?）票據(jù)是否合法有效。（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn) 土地成本的確認(rèn) 涉及土地成本主要包括兩個(gè)部分：取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額（指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用和契稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)

27、償費(fèi)。 以不符合規(guī)定的票據(jù)列支土地成本 取得的土地征用的返還資金或補(bǔ)貼收入未沖減費(fèi)用，多列支成本 土地閑置費(fèi)等不得扣除項(xiàng)目未剔除 分期開發(fā)的，對不屬于本期清算項(xiàng)目的土地成本，未予以剔除 對多個(gè)項(xiàng)目成本混合的，未按合理方法分?jǐn)偅?）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn) A： 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。所強(qiáng)調(diào)的不是稅務(wù)發(fā)票的取得，而是費(fèi)用的實(shí)際發(fā)生，特別是向個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊或簽收憑證等的對應(yīng)。） （220號文對安置用房和補(bǔ)差價(jià)款的處理有了明確規(guī)定）B：政府補(bǔ)償款或獎(jiǎng)勵(lì)款。在政府實(shí)行“招拍掛”后，企業(yè)在支付土地出讓金時(shí)取得的票證上也開始趨于規(guī)范，金額比較容易確定，但隨之也出現(xiàn)了因未能完成土地平整、三通

28、等特殊原因政府返還或補(bǔ)償一部分款項(xiàng)，或者當(dāng)?shù)卣疄檎猩桃Y給予企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)款的現(xiàn)象。C：土地閑置費(fèi) 處理的不同：土地增值稅不得扣除 企業(yè)所得稅可稅前據(jù)實(shí)扣除 由于土地增值稅與企業(yè)所得稅可能分別由國、地稅管轄，稅收政策與納稅處理的一致性也顯得非常重要，土地增值稅的收入和成本核算應(yīng)當(dāng)考慮和企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定相一致。 （3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn)應(yīng)審核比對的資料：土地使用權(quán)證出讓合同土地收據(jù)契稅票據(jù)銀行支付記錄與政府相關(guān)部門的協(xié)議取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、正確審核其受讓土地面積是否正確判定其是否存在政府返還和以地補(bǔ)路等情況。對

29、存在以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn) 審閱有關(guān)資料：土地出讓金繳費(fèi)證明、繳費(fèi)票據(jù)及轉(zhuǎn)賬憑證、土地出讓轉(zhuǎn)讓合同及發(fā)票、土地使用權(quán)契稅票據(jù)、土地使用權(quán)證、總平圖、立項(xiàng)批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等 實(shí)地查看用地情況，查驗(yàn)土地面積是否有出入 審查與扣除項(xiàng)目核算有關(guān)的內(nèi)部控制 審核土地出讓合同、土地出讓金、轉(zhuǎn)賬憑證、契稅計(jì)稅金額、繳費(fèi)證明等是否一致 審核取得土地征用的返還資金或補(bǔ)貼收入是否沖減費(fèi)用發(fā)生額 同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用

30、及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 土地成本審核主要方法：（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn)是否虛列拆遷項(xiàng)目，造成虛列拆遷成本。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)，是否有虛列補(bǔ)償費(fèi)的情況。以安置房補(bǔ)償?shù)?，拆遷戶支付差價(jià)的，是否沖減折遷補(bǔ)償費(fèi)。土地購進(jìn)價(jià)格是否合理。確認(rèn)土地面積是來源是否有法定的依據(jù)。出讓土地的狀態(tài)及土地用途。審核土地出讓金的內(nèi)涵。土地出讓金中已包含了拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否有代政府等有關(guān)部門承擔(dān)拆遷費(fèi)用的情況。（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及

31、審核重點(diǎn) 有無從關(guān)聯(lián)方取得的土地的情況。 審核由母公司支付土地出讓金、土地使用權(quán)直接由子公司登記的情況。 審核政府給予減免的出讓金、其他費(fèi)用或給予的補(bǔ)貼是否計(jì)入了取得土地所支付的金額。 審核以地補(bǔ)路（工程）方式取得土地，是否由政府文件為依據(jù)，道路（工程）的建設(shè)成本是否由政府部門的確認(rèn)文件證書。（3）扣除項(xiàng)目確認(rèn)及審核重點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn) 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本是土地增值稅清算扣除項(xiàng)目中最主要的組成部分。 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建

32、筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)科目三、土地增值稅清算審核 1、前期工程費(fèi)的審核 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 三、土地增值稅清算審核前期開發(fā)費(fèi)用審核所依據(jù)的資料：土地出讓合同建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請資料勘察合同設(shè)計(jì)合同人防審批意見書消防審批意見書臨時(shí)用地審批意見書繳納各項(xiàng)規(guī)費(fèi)所依據(jù)文件繳納費(fèi)用收據(jù) 通過虛簽合同、虛構(gòu)成本項(xiàng)目以虛增前期工程費(fèi) 虛構(gòu)沒有發(fā)生的業(yè)務(wù)，開具虛假發(fā)票 開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，對不屬于本項(xiàng)目的費(fèi)用未予以剔除 分期開發(fā)的，利用滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目故意混淆前后項(xiàng)目，提前列支 同一項(xiàng)目中建造不同

33、類型房產(chǎn)的，未按合理分配方法分?jǐn)?成本歸集錯(cuò)誤，混淆成本歸集方向 政府性規(guī)費(fèi)收費(fèi)返還未沖減 結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，面積計(jì)算有誤或虛增面積，多分?jǐn)偝杀厩捌诠こ藤M(fèi)存在的主要問題：1、前期工程費(fèi)的審核前期工程費(fèi)審核關(guān)注點(diǎn)：（1）所發(fā)生的人防費(fèi)、消防費(fèi)用、臨時(shí)用地（占道）費(fèi)、樹木移值砍伐費(fèi)用等是否有相關(guān)部門的審批為依據(jù)。（2）所發(fā)生的前期費(fèi)用與規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容是否一致。（3）臨時(shí)設(shè)施的建造費(fèi)用是否有建造合同或者實(shí)物為依據(jù)。1、前期工程費(fèi)的審核 前期工程費(fèi)審核方式： 審閱有關(guān)資料：總平圖、規(guī)劃圖、立項(xiàng)批復(fù)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目可行性報(bào)告、概預(yù)算資料、施工許可證、政府規(guī)費(fèi)收費(fèi)文件及標(biāo)準(zhǔn)、測繪報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)勘察

34、測繪等合同協(xié)議及相關(guān)票據(jù)等 項(xiàng)目實(shí)地查核、詢問 審查與扣除項(xiàng)目核算有關(guān)的內(nèi)部控制 審核前期工程費(fèi)明細(xì)賬、表、總賬、申報(bào)表等是否一致 審核相關(guān)合同與概預(yù)算資料，審核其執(zhí)行、成本、費(fèi)用等是否真實(shí)發(fā)生 同一項(xiàng)目有分期開發(fā)或有不同類型房產(chǎn)的，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 。1、前期工程費(fèi)的審核 2、建筑安裝工程費(fèi)的審核存在的主要問題： 通過虛簽合同、虛構(gòu)成本項(xiàng)目或虛增合同金額以虛增建筑安裝工程費(fèi) 虛列、重復(fù)列支甲供材料增加建安成本 虛構(gòu)沒有發(fā)生的業(yè)務(wù)，開具虛假發(fā)票，虛增成本 開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，對不屬于本項(xiàng)目的費(fèi)用未予以剔除 分期開發(fā)的，利用滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目故意混淆前后項(xiàng)目，

35、提前列支 同一項(xiàng)目中建造不同類型房產(chǎn)的，未按合理分配方法分?jǐn)?成本歸集錯(cuò)誤，混淆成本歸集方向 變更合同、虛增虛列精裝費(fèi)用以增加建安成本 結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，面積計(jì)算有誤或虛增面積，多分?jǐn)偝杀窘ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 三、土地增值稅清算審核審核所依據(jù)的主要資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證施工合同工程價(jià)款結(jié)算單材料、設(shè)備采購合同工程施工變更合同安裝工程合同裝修合同等。 2、建筑安裝工程費(fèi)的審核審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材

36、料時(shí)，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 2、建筑安裝工程費(fèi)的審核 審閱有關(guān)資料：工程招標(biāo)文件、工程施工合同、建安費(fèi)千價(jià)申報(bào)明細(xì)表、甲供材料明細(xì)分?jǐn)偙?、領(lǐng)用明細(xì)、施工預(yù)決算書、審定單、結(jié)算單、建 安發(fā)票、工程費(fèi)支付憑證、分?jǐn)傄罁?jù)、標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算方法等 到 施工現(xiàn)場實(shí)地查驗(yàn)、詢問 審查與扣除項(xiàng)目核算有關(guān)的內(nèi)部控制 審核發(fā)生的建安工程費(fèi)明細(xì)賬、表、總

37、賬、申報(bào)表等與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同等是否一致 審核相關(guān)合同與決算情況，審核其執(zhí)行、成本、費(fèi)用等是否真實(shí)發(fā)生 同一項(xiàng)目有分期開發(fā)或有不同類型房產(chǎn)的，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 特別關(guān)注甲供材情況，大額現(xiàn)金支付情況 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類房地產(chǎn)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門頌的單位定額成本，審核項(xiàng)目建安成本是否合理 。建筑安裝工程費(fèi)審核方式：2、建筑安裝工程費(fèi)的審核 3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 主要問題：（一）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)存在虛假、虛列情形。（二

38、）將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，未按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。三、土地增值稅清算審核審核所依?jù)的資料：各類基礎(chǔ)設(shè)施的施工合同、繳納各項(xiàng)費(fèi)用的收據(jù)、綠花工程苗木采購合同?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核的關(guān)注點(diǎn)：（1）審核各類基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用與否與工程合同一致，是否以發(fā)票為支付憑據(jù)。（2）道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等工程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，了解所發(fā)生的費(fèi)用是否由實(shí)物為依據(jù)。3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 4、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 存在的主要問題： （一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)

39、情況。 （二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 （三）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。三、土地增值稅清算審核審核所依?jù)的的資料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其申報(bào)資料、測繪成果報(bào)告表審核的內(nèi)容： 公共配套設(shè)施建設(shè)的面積、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)是否與辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)報(bào)建的一致，是否超過規(guī)劃多建項(xiàng)目，多建面積，是否存在由于上述原因造成已售面積與未售面積之間成本分配不準(zhǔn)確的情況。實(shí)地核實(shí)：所建基礎(chǔ)設(shè)施是否有實(shí)物為證，實(shí)際建設(shè)的內(nèi)容與發(fā)生的費(fèi)用是否一致。 4、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核 5、開發(fā)間接費(fèi)用的審核開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)

40、、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 存在的主要問題： 虛列支出、虛增人數(shù)，虛列工資福利費(fèi)，虛增辦公費(fèi)用 開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，對不屬于本項(xiàng)目的費(fèi)用未予以剔除 分期開發(fā)的，利用滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目故意混淆前后項(xiàng)目，提前列支 成本費(fèi)用歸集錯(cuò)誤，混淆成本歸集方向，把管理部門的管理費(fèi)用列入三、土地增值稅清算審核 審閱有關(guān)資料：企業(yè)工資制度、企業(yè)董事會或職工代表大會通過的規(guī)章制度、企業(yè)個(gè)人所得稅申報(bào)資料、各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的管理人員工作安排及變更情況、企業(yè)福利費(fèi)明細(xì)表、企業(yè)各年度辦公費(fèi)用情況分配表、勞保用品發(fā)放制度等 實(shí)地查看工程項(xiàng)目部現(xiàn)場 審查與扣除項(xiàng)目核算有關(guān)的內(nèi)部控制 查看企業(yè)工資制度，是否

41、存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 查看全員全額申報(bào)明細(xì)表 查看審核企業(yè)的福利費(fèi)、辦公費(fèi)用等 審核間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提情況，憑證是否合法有效 5、開發(fā)間接費(fèi)用的審核 房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認(rèn)政策依據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 加強(qiáng)管理設(shè)想： 鑒于

42、專業(yè)能力和征管力量的限制，在工程造價(jià)的核實(shí)方面應(yīng)該引入中介機(jī)構(gòu)審核機(jī)制，由稅務(wù)部門委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑施工成本進(jìn)行全面審核，并出具工程造價(jià)的審計(jì)報(bào)告書作為土地增值稅清算的參考依據(jù)。三、土地增值稅清算審核審核成本費(fèi)用的配比性在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)特別注意收入與成本費(fèi)用的配比。對于房地產(chǎn)企業(yè)存在幾期項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的，應(yīng)著重劃分本期清算的成本費(fèi)用與下期的成本費(fèi)用。對不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，應(yīng)予以剔除；對當(dāng)期的成本和其他各期成本混合的，應(yīng)確定合理的分?jǐn)偡椒?，加以合理分?jǐn)?。在審核中，?yīng)當(dāng)分項(xiàng)目核對項(xiàng)目預(yù)決算報(bào)告，結(jié)合判斷，核對是否有串用開發(fā)成本的情況。三、土地增值稅清算審核 對于一些納

43、稅人預(yù)提“開發(fā)成本”，“公共配套設(shè)施費(fèi)”等，在項(xiàng)目結(jié)算后，成本部分是否沒有結(jié)轉(zhuǎn)完畢以及結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用是開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。不是按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的一定比例扣除。三、土地增值稅清算審核 （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取

44、得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核三、土地增值稅清算審核

45、 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核依據(jù)資料：貸款合同、金融機(jī)構(gòu)證明 審閱有關(guān)資料：金融機(jī)構(gòu)借款憑證、支付利息相關(guān)原始憑證 查看企業(yè)有無將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用 審核財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出是否符合規(guī)定及實(shí)際占比 分期開發(fā)項(xiàng)目或同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益的，其收益是否沖減利息支出 有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)中 審核成本費(fèi)用歸集是否錯(cuò)誤，成本歸集方向是否混淆金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn) 三、土地增值稅清算審核三、土地增值稅清算審核 政策依據(jù)9548號第六條： 對于縣級及縣級以上人民政府要求房

46、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；建制鎮(zhèn)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”；發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收）“建筑安裝工程費(fèi)”；結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含

47、安居工程免收）“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；三、土地增值稅清算審核 對以下列舉的部分政府性收費(fèi)已在房價(jià)中體現(xiàn)，可按照土地增值稅對代收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，即列舉的各項(xiàng)費(fèi)用可計(jì)入對應(yīng)的土地或開發(fā)成本中，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。 (供參考)代收費(fèi)用的符合性審核：供電工程貼費(fèi)（經(jīng)濟(jì)適用房含安居工程免收或減收）“前期工程費(fèi)”；消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；煤氣建設(shè)費(fèi)“公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”；散裝水泥專項(xiàng)資金“建筑安裝工程費(fèi)”；三、土地增值稅清算審核幾種情況區(qū)分： 對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的

48、稅金。 三、土地增值稅清算審核 對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 三、土地增值稅清算審核 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。 三、土地增值稅清算審核關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)取得在建工程進(jìn)行開發(fā)，如何加計(jì)扣除的問題？ 根據(jù)政策規(guī)定，應(yīng)按照在建工程的土地成本和開發(fā)成本加計(jì)扣除，因此在

49、實(shí)際操作上，如果能取得轉(zhuǎn)讓在建工程方的相關(guān)土地成本和開發(fā)成本的，應(yīng)按規(guī)定扣除，如果無法取得，對方只開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，暫按銷售金額進(jìn)行加計(jì)扣除。三、土地增值稅清算審核 關(guān)于成本核算對象土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。企業(yè)所得稅： 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)，而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。 扣除項(xiàng)目的幾點(diǎn)注意三、土地增值稅清算審核 關(guān)于扣除項(xiàng)目發(fā)生額（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)

50、根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。（）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?三、土地增值稅清算審核審核票據(jù)取得的規(guī)范性除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 三、土地增值稅清算審核營業(yè)稅細(xì)則第十九條 條例第六條所

51、稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合法有效憑證），是指：1、支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開具的發(fā)票為合法有效憑證；2、支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；合法有效憑證如何理解三、土地增值稅清算審核3、支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；4、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。三、土地增值稅清算審核四、清算后繼續(xù)銷售稅務(wù)管理 根據(jù)銷售收入和上述扣除項(xiàng)目金額計(jì)算清算后再轉(zhuǎn)讓房地

52、產(chǎn)的增值額，按已清算部分適用的稅率計(jì)算繳納土地增值稅。 如納稅人在清算時(shí)因未取得合法、有效憑證而應(yīng)計(jì)未計(jì)的成本和費(fèi)用，在項(xiàng)目完成清算后取得合法、有效憑證的，在清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)暫按以下辦法計(jì)算單位建筑面積扣除額： 將新取得合法、有效憑證的成本費(fèi)用總額除以總建筑面積得出單位建筑面積扣除項(xiàng)目增加額，加上已清算部分單位建筑面積扣除額作為清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位建筑面積扣除額。以此計(jì)算清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額。我省補(bǔ)充規(guī)定：四、清算后繼續(xù)銷售稅務(wù)管理 納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問

53、題 ：土地增值稅清算案例問題分析1土地增值稅清算案例評估2第二部分 土地增值稅清算案例分析 案例分析一 某房開公司在10000平方米的土地上進(jìn)行開發(fā)，所支付的土地出讓金為1000萬元。該房開公司分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平方米，建筑面積15000平方米;二期為別墅，占地面積（包括道路、綠地等）4000平方米，建筑面積5000平方米。公寓己銷售完畢，則其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌伲堪咐治鲆?分析：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?000(600010000)600萬元按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?100015000（150005000)750萬元 可見

54、不同的分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的分?jǐn)偨痤~是不一樣的。案例分析二 【基本案情】 某房地產(chǎn)企業(yè)2019年初以10，000萬元的價(jià)格（含契稅）取得30，000平方米的土地使用權(quán)；2009年開始并完成整幅土地的“三通一平”，發(fā)生開發(fā)成本500萬元；2019年獲得工業(yè)廠房項(xiàng)目立項(xiàng)，規(guī)劃許可用地面積15000平方米，工業(yè)廠房后續(xù)投入開發(fā)成本1000萬元。無法取得金融機(jī)構(gòu)貸款憑證。 該企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況如下： （一）2019年12月31日轉(zhuǎn)讓土地5000平方米，轉(zhuǎn)讓收入2000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)112萬元； （二）2009年12月31日轉(zhuǎn)讓土地10000平方米，轉(zhuǎn)讓收入5000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)280萬元； （三）

55、2019年12月31日整體轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房在建項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓收入9000萬元，繳納流轉(zhuǎn)稅費(fèi)504萬元。案例分析二 【納稅人土增稅自行申報(bào)情況】項(xiàng)目金額一、轉(zhuǎn)讓收入16000（2000+5000+9000）二、扣除項(xiàng)目金額15846（一）地價(jià)款10000（二）開發(fā)成本1500（三）開發(fā)費(fèi)用1150（11500*10%）（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)896（五）加計(jì)扣除2300（11500*20%）三、增值額154四、增值率0.97%五、應(yīng)征稅款46.2請問企業(yè)申報(bào)計(jì)算正確嗎?案例分析二 項(xiàng)目生地熟地在建項(xiàng)目合計(jì)一、轉(zhuǎn)讓收入20005000900016000二、扣除項(xiàng)目金額1778.673853.34869414306.

56、01（一）地價(jià)款1666.67（5000/30000）3333.34500010000（二）開發(fā)成本0200(500*10000/25000)13001500（三）開發(fā)費(fèi)用00630(6300*10%)630（四）轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)112280504896（五）加計(jì)扣除040(200*20%)土地交易地價(jià)不加計(jì)1260(6300*20%)1280三、增值額221.331146.663061693.99四、增值率12.44%29.75%3.52%五、應(yīng)征稅款66.399343.99891.8502.197稅務(wù)部門審核后調(diào)整確定的應(yīng)繳稅款表案例分析二 土地增值稅的計(jì)征類型（扣除項(xiàng)目組成）（政策依據(jù)-95國稅

57、函發(fā)110號文、財(cái)稅201921號、國稅函2019220號）一、轉(zhuǎn)讓土地 （一）轉(zhuǎn)讓生地：地價(jià) + 規(guī)費(fèi) + 稅費(fèi)（二）轉(zhuǎn)讓熟地：地價(jià) + 規(guī)費(fèi) + 開發(fā)成本（1+20%）+ 稅費(fèi)二、取得土地后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā) 地價(jià) + 開發(fā)成本 + 開發(fā)費(fèi)用 + 轉(zhuǎn)讓稅費(fèi) + 加計(jì)扣除三、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（一）按評估價(jià)：實(shí)際支付的地價(jià)+規(guī)費(fèi)+重置成本價(jià)成新度折扣率（考慮了通脹）+稅費(fèi)（細(xì)則） （實(shí)際中重置成本價(jià)需要專業(yè)人員評定，執(zhí)行不方便：稅收主導(dǎo)權(quán)歸 評定機(jī)構(gòu)，納稅人也不方便花時(shí)花錢，評價(jià)機(jī)構(gòu)公信力不足。所以 有了21號文（二），但也主要適用商品房，自建房沒有發(fā)票金額。）（二）按發(fā)票額：發(fā)票額（1+持有年度

58、 5%【220號文】） +稅費(fèi) （持有年度要按滿12個(gè)月的第一年開始計(jì)算，以后月數(shù)除以12整數(shù)部分 算年度，余數(shù)大于6加1年，小于6不算年。） 房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃二、房企土增稅籌劃的幾種實(shí)用方法清算案例評估 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得某塊土地進(jìn)行分期開發(fā)房地產(chǎn),其中一期項(xiàng)目已售面積占一期可售建筑面積92.8%,達(dá)到規(guī)定的清算條件。該公司委托某中介機(jī)構(gòu)出具了土地增值稅清算鑒證報(bào)告,鑒證報(bào)告的結(jié)論是：一期項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅69303796.53元。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到該公司土地增值稅清算申請和鑒證報(bào)告后，組織清算工作小組對該項(xiàng)目進(jìn)行審核，審核結(jié)論是：一期項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)土地增值稅84570635.20元，比中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告結(jié)論多補(bǔ)繳稅款15266828.67元。中介機(jī)構(gòu)鑒證結(jié)論與稅務(wù)機(jī)關(guān)審核結(jié)論的主要差異清算案例評估 1、調(diào)增應(yīng)稅收入