《物業(yè)管理風險分析與防范》課件

1、物業(yè)管理風險分析與防范2022/7/23物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任2一、風險來源 過度依附房地產(chǎn)開發(fā)商。 各行政部門、專業(yè)服務(wù)部門服務(wù)不到位。 業(yè)主、住戶、業(yè)委會對物業(yè)服務(wù)消費觀念不成熟和不規(guī)范運作。外部風險風險來源內(nèi)部風險 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)追求短期利益。 物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低。 內(nèi)部管理不科學、不規(guī)范。物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任3二、物業(yè)管理中的十大風險治安風險2消防事故和隱患風險3裝修管理風險防范43公共設(shè)施設(shè)備風險防范76851051車輛管理風險防范9物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任41.物業(yè)項目拓展與承接風險招投標中風險防范的幾個要點： 了解開發(fā)商的資信、項目的質(zhì)量等； 新項目在當

2、地物業(yè)項目中的層次和地位、同類物業(yè)的物業(yè)收費標準和物業(yè)服務(wù)費的收繳率情況； 新項目所在地的地方性物業(yè)管理政策法規(guī)、財稅政策及勞動用工政策等； 了解新項目所在地的公共事業(yè)費結(jié)算處理辦法等其他物業(yè)服務(wù)相關(guān)的環(huán)境因素。簽訂合同中的風險防范 合同應(yīng)當對物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的使用和管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任以外，一定要注重免責條款的約定(制定合理的歸責原則，以過錯責任原則為基本原則，無過錯原則和公平責任原則為補充) 物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任5接管驗收中的風險防范 存在的風險開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解

3、決物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或暗藏的質(zhì)量問題防范措施交接雙方應(yīng)當嚴格按照標準進行驗收。驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復(fù)檢，直至驗收合格。對遺留問題或發(fā)生的爭議不能解決的，由當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。注意保存驗收資料的完整性及真實性。對驗收資料，要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責任。物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任6新舊物業(yè)交接中的難點與對策 新舊物業(yè)管理交 接難點表現(xiàn)A、小區(qū)相關(guān)設(shè)施物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。B、物業(yè)資料移交難。C、物業(yè)管理費支出、欠費問題處理難（物業(yè)管理費賬目管理雜亂；代收費用的差額問題；物業(yè)管理費欠交。其它費用）解決新舊物

4、業(yè)交接糾紛的對策 處理好三方面關(guān)系；處理好與業(yè)委會的關(guān)系；二家物業(yè)管理公司之間的主動溝通；處理好與政府的關(guān)系；老物業(yè)公司要確立市場心態(tài)；新物業(yè)公司要加強企業(yè)團隊建設(shè)和規(guī)避風險的意識。物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任7案列：峰尚拓展與接管凱通國際物業(yè)管理1.經(jīng)驗 對招投標中風險防范的幾個要點進行了解與準備； 想辦法處理好與業(yè)委會的關(guān)系； 同政府部門處理好關(guān)系。2.教訓 沒有與舊物業(yè)公司聯(lián)系溝通，同時由于之前沒有相關(guān)經(jīng)驗，接管工作準備的不夠充分,對困難估計不足。 物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任82.治安風險治安風險 由于外界第三人的過錯或違法行為，給物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主造成人身損害或財產(chǎn)

5、損失導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)風險（如入室盜竊、搶劫，故意傷害，故意殺人等。明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責。通過宣傳提高業(yè)主安防意識，支持業(yè)主自防與社區(qū)聯(lián)防。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施。完善執(zhí)行管理制度。安管隊員堅持巡邏，同時對巡邏工作進行監(jiān)督檢查，充分挖掘隊 員的防范能效。做好群防群治工作。突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。防范措施物業(yè)管理風險分析與防范進取 責任9案列：物品放行條的風波 2009年11月，業(yè)主朱某租用一輛輕貨車到小區(qū)搬運沙發(fā)、電視和冰箱。到小區(qū)出口處遭保安阻攔，稱無“放行條”不放行，朱某稱“放行條”于法無據(jù)，妨礙、侵害了公民的自由出入權(quán)，是違反憲法的違法行為?！胺判袟l”作為物業(yè)管理一種手段不具有強制

6、性。如果你懷疑我偷盜他人物品，你可以報警。但門衛(wèi)保安不聽朱某的勸說，強調(diào)必須出示“放行條”才能放行。無奈之下。朱某不得不將所運物件又運回到家。此后，朱某將物業(yè)公司告上法庭。 原告稱：被告以安全為借口、擅自立私法，強逼原告遵守，其行為侵犯了原告的自由出入權(quán)，并使原告蒙受租車損失。被告的行為違反了物業(yè)管理條例第47條第2款已構(gòu)成侵權(quán)，請求被告書面道歉并賠償原告經(jīng)濟損失800元。 問題 ：1.被告制定的放行條制度是否合法？2.被告是否侵害了原告的自由出入權(quán)？物業(yè)管理風險分析與防范解析：1.被告制定的放行條制度合法。物業(yè)管理條例第47條第1款規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

7、2010年開始施行的保安服務(wù)管理條例第29條規(guī)定：“在保安服務(wù)中，為履行保安服務(wù)職責，保安員可以采取下列措施：（一）查驗出入服務(wù)區(qū)域的人員的證件，登記出入的車輛和物品；（二）在服務(wù)區(qū)域內(nèi)進行巡邏、守護、安全檢查、報警監(jiān)控；（三）在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查，維護公共秩序；（四）執(zhí)行武裝守護押運任務(wù)，可以根據(jù)任務(wù)需要設(shè)立臨時隔離區(qū)，但應(yīng)當盡可能減少對公民正?；顒拥姆恋K。保安員應(yīng)當及時制止發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為，對制止無效的違法犯罪行為應(yīng)當立即報警，同時采取措施保護現(xiàn)場?！币郎鲜龇梢?guī)定可知，作為安全防范措施，物業(yè)公司保安員有權(quán)對出入物業(yè)管理區(qū)域的車輛和物

8、品進行登記和安全檢查?，F(xiàn)實中，物業(yè)公司對運出小區(qū)的物品進行登記通常不是在小區(qū)出口現(xiàn)場進行的，而是業(yè)主向物業(yè)公司提出申請，由物業(yè)管理的專職人員對物品進行現(xiàn)場登記和檢查，然后給業(yè)主出具“放行條”?！胺判袟l”實際是物品已通過物業(yè)公司登記檢查的憑證。門衛(wèi)值勤保安憑放行條放行車輛和物品大大提高了車輛和物品出入小區(qū)的效率，因此，放行條制度做為物業(yè)管理行業(yè)慣例，是符合法律規(guī)定的。物業(yè)管理風險分析與防范 2.被告并未侵害原告的自由出入權(quán)憲法第37條規(guī)定：中華人民共和國公民的人身自由不受侵害。禁止非法拘禁和以其他方法非法剝奪或限制公民的人身自由，禁止非法搜查公民的身體?？梢?，我國憲法對公民的人身自由權(quán)給予了特別

9、的保護。本案朱某認為物業(yè)公司的放行條制度侵害了其人身自由權(quán)，是其對人身自由權(quán)及放行條制度的理解錯誤。從案情可以看出，保安員要求朱某出示放行條是針對其車輛裝載物品的，由于沒有放行條，朱某不得不將沙發(fā)搬回家?？梢姡判袟l限制了物品出入小區(qū)的自由而非限制了朱某的人身自由。因為，朱某做為小區(qū)業(yè)主出入小區(qū)是不需要放行條的。所以，物業(yè)公司并未侵害原告的自由出入權(quán)。物業(yè)管理風險分析與防范3.消防事故和隱患風險 由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)護直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時，消防部門處理事故效果。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財產(chǎn)損失

10、，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑?，直接責任人和企業(yè)主要負責人還可能因此而承擔刑事法律責任。案列：左岸春天13年火災(zāi)及凱旋12年底的火災(zāi)應(yīng)急對比物業(yè)管理風險分析與防范4.裝修管理風險裝修引起的風險問題侵占他人利益違規(guī)裝修施工噪聲施工人員管理建筑外觀形象安全隱患環(huán)境衛(wèi)生相鄰關(guān)系處理物業(yè)管理風險分析與防范裝修管理風險防范要點：重視有關(guān)裝修管理文本的擬訂(消防管理責任書等）制定完善的裝修管理方案集中裝修期組建小區(qū)大廈裝修辦公室在裝修的各階段都加以精細化管理（三部曲） 裝修手續(xù)辦理裝修施工過程的巡檢與管理裝修驗收堅決制止違規(guī)裝修，必要時采取一些非常手段，同時上報相關(guān)管理部門共

11、同處理物業(yè)管理風險分析與防范案列：室內(nèi)空調(diào)水管爆裂致鄰居財產(chǎn)損害賠償案。 2009年4月，原告A公司與第三人簽訂一份租賃合同，向其租賃某大廈6層0106房辦公。同年6月23日凌晨3時左右，大廈615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通過樓道浸泡了A公司的辦公室。 原告稱，原告的裝修工人于凌晨5時左右發(fā)現(xiàn)該事故后就立即找到被告物業(yè)公司的保安人員，但被告遲至上午9時才回來處理該事故。被告未及時解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題，造成了原告重新裝修及裝修材料報廢的損失158000元，被告應(yīng)該全部賠償，于是將物業(yè)公司告上法庭。 物業(yè)公司辯稱：1.本案屬于侵權(quán)糾紛，原告的財產(chǎn)損失是因615房的使用人B公司裝修

12、不慎導(dǎo)致615房內(nèi)空調(diào)冷卻水管爆裂漏水而造成。B公司是侵權(quán)人，故物業(yè)公司不應(yīng)當成為的被告。2.被告收到原告裝修工人的報告后即派巡邏人員上樓組織搶險，并于6時30分清潔完畢，被告已履行了自己的職責，不存在過錯，不應(yīng)承擔賠償責任。 問題： 1.被告的第一項抗辯理由是否成立？ 2.針對第二項抗辯理由，被告物業(yè)公司應(yīng)提供哪一些證據(jù)？ 物業(yè)管理風險分析與防范解析：1.被告的第一項抗辯理由不成立 被告是否侵權(quán)的關(guān)鍵在于，被告接到原告的報告后，是否及時采取措施消除危險。及時關(guān)閉水閘，及時清理樓道內(nèi)的積水是被告的管理義務(wù)。 如果物業(yè)公司未及時履行上述義務(wù)，即對原告損害的發(fā)生及損失擴大負有不作為的侵權(quán)責任。原告

13、認為物業(yè)公司未履行法定義務(wù)，應(yīng)當承擔侵權(quán)損害賠償責任，提起侵權(quán)之訴是符合法律規(guī)定的。本案原告提起侵權(quán)之訴具有選擇權(quán)，即可以單獨起訴615房的使用人B公司，也可以同時將兩者列為被告。所以，物業(yè)公司關(guān)于原告只能起訴B公司的抗辯理由不能成立。物業(yè)管理風險分析與防范2.被告其主張的事實應(yīng)當提供如下的反駁證據(jù)： （1）接到原告水浸被告的記錄，該證據(jù)可以證明被告獲悉水浸事件的起始時間。比如值班記錄、工作人員交接班記錄等。 （2）被告采取措施關(guān)閉水閘，及時清除積水的記錄，比如工作記錄、錄像記錄等。 雖然上述證據(jù)是由被告單方面制作的，但上述證據(jù)能相互佐證，可以證明事發(fā)當時的客觀情況。若原告對上述證據(jù)的證明力提

14、出質(zhì)疑，必須提出相應(yīng)的反駁證據(jù)，否則異議不能成立。物業(yè)管理風險分析與防范本案爭議的焦點:被告是否及時采取措施解決水管爆裂導(dǎo)致的積水問題。 為此，被告向法院提交了大廈管理處2009年6月當日的交接班記錄及監(jiān)控錄像，以證明被告收到事故報告后對事故現(xiàn)場進行了及時處理。交接班記錄顯示，6月22日晚班（當日22:30至次日7:30）的當班情況為：5:07接到601裝修人員報警說6樓水管破裂，及時通知班長及巡邏人員上樓并組織搶救，并于6:30清理完畢。 法院認為：針對主張，被告已提交了交接班記錄及錄像資料等證據(jù)證明其在接到相關(guān)報告后及時對事故現(xiàn)場進行了處理，事故現(xiàn)場無法還原，且被告已窮盡其舉證能力證明其在

15、2009年6月23日5時許接到原告裝修工人匯報后派人到事故現(xiàn)場進行清理積水、清掃等工作，已履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)。因此，原告關(guān)于被告未及時處理，導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生的主張缺乏事實依據(jù)，本院不予采納，最終駁回了原告的全部訴訟請求。 從本案可以看出，物業(yè)公司在處理意外事故時，應(yīng)當對提供服務(wù)的過程進行證據(jù)保全。發(fā)生訴訟，物業(yè)公司將承擔舉證不能的不利法律后果。 物業(yè)工作中留下管理痕跡很重要！物業(yè)管理風險分析與防范5.高空墜物風險防范高空墜物兩種情況 一是建筑物上的建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落，尤其是玻璃幕墻。 一是高空拋物。民法通則第126條規(guī)定：“建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的

16、擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落的，它的有所人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。高空拋物建筑物上的墜物高空拋物由拋物者或拋物樓層群體負責民事賠償。高空拋物的危害：A)衛(wèi)生保潔難維護；B）小區(qū)居民挑起矛盾；C）事故陪風險難免。物業(yè)管理風險分析與防范案列：高空拋物案列。 高空拋物行為往往是一人所為，但誰是肇事者，卻是此 類案件最普遍、最棘手，也是最易引發(fā)爭端的問題。拋物者難以找到，受害一方無奈中對樓內(nèi)眾多居民包括物業(yè)公司提起訴訟，這樣的情況很多。在我國，由于高空拋物多人被起訴這樣的案件已有判罰的先例，下面來看看最有代表性的三例。物業(yè)管理風險分析與防范案列一：煙灰缸案 20

17、08年5月10日夜，市民郝某路過學田灣正街65和67號樓下時，一只從天而降的煙灰缸將其當場砸昏。 判決結(jié)果：一審法院判決24戶居民中的22戶共同分擔16萬余元的賠償責任。 點評：有嫌疑，一起擔責案列二：瓷片案 2007年1月，一名女士抱著女嬰經(jīng)過廣州市荔灣區(qū)芳村一幢樓下時，一塊由高空拋落的瓷片打中毛太太懷中的女嬰。事后，受害方以共同危險行為為由，將該幢樓18戶人家告上法院，索賠5萬多元。 判決結(jié)果：法院認為，扔瓷片行為不是18戶人共同的，因此不算實施共同侵害，應(yīng)屬于普通侵權(quán)，應(yīng)找到具體侵權(quán)者由其賠償。但由于證據(jù)不足、找不到扔瓷片的人，故法院不支持原告方的訴訟請求。 點評：法院不支持索賠物業(yè)管理

18、風險分析與防范案列三：玻璃案 2009年7月31日晚，深圳向南小學學生小宇經(jīng)過一幢名叫“好來居”的高層居民樓時，被樓上掉下的一塊方形玻璃砸死。小宇的父母遂將好來居二層以上73家住戶及物業(yè)公司告上法庭，要求賠償70多萬元。 判決結(jié)果：一審法院認為，沒有證據(jù)證明73家居民有過錯行為，但物業(yè)公司有管理疏忽行為，因此判決物業(yè)公司承擔30%的賠償責任，73家居民不承擔賠償責任。 點評:誰沒管好，誰擔責物業(yè)管理風險分析與防范高空拋物風險防范要點：建筑物及附著物風險防范 高空拋物風險防范承接項目時考慮建筑新舊及外墻面材 質(zhì)，就幕墻的養(yǎng)護、維修與開發(fā)做出 相關(guān)約定，交接時要謹慎。定期排查隱患可考慮購買適當?shù)谋?/p>

19、險盡量不給業(yè)主亂扔垃圾的機會。裝修階段明確責任。學校、居委會、街道辦共同合作， 加強社會宣傳。認真對待業(yè)主投訴物業(yè)管理風險分析與防范6.物業(yè)服務(wù)收費風險防范 物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)公司因提供管理及服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的報酬，是物業(yè)公司收入的主要來源，也是物業(yè)公司開展正常業(yè)務(wù)，提供物業(yè)管理服務(wù)的保障。 物業(yè)服務(wù)收費糾紛的表現(xiàn)：部分業(yè)主拒交或拖欠物業(yè)服務(wù)費。 物業(yè)服務(wù)收費糾紛產(chǎn)生的原因： 對服務(wù)和收費標準、項目、方式等不滿； 業(yè)主認為物業(yè)費太高或無支付能力。 業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際含意。 開發(fā)商或建設(shè)單位單位遺留問題所致。 企業(yè)內(nèi)部管理問題。 鄰里關(guān)系等問題引起的。 對外部大環(huán)境不滿。 物業(yè)管理風

20、險分析與防范物業(yè)服務(wù)費糾紛風險防范措施：多走訪業(yè)主、多做溝通工作。借助業(yè)主公約和業(yè)委支的力量。自覺增加物業(yè)管理費用的透明度。改進服務(wù)、計費方式和收費方法。完善物業(yè)管理服務(wù)合同，嚴格依約行事。分析業(yè)主拖欠的原因，選擇恰當?shù)氖召~策略。A）收款方法。B)催款要注意預(yù)防超過訴訟時效。對欠費業(yè)主保持足夠的壓力。建立應(yīng)收賬款壞賬制度。在必要的催繳程序后通過法律途經(jīng)解決。物業(yè)管理風險分析與防范7.公共設(shè)施設(shè)備風險防范 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都有可能導(dǎo)致業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)安全，同于物業(yè)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的多樣性和分布分散性特別，隨之而來的風險頻頻發(fā)生。物業(yè)管理風險分析與防范風險防范措施 交

21、接過程中要進行查驗應(yīng)明確自己的管理責任范圍 重點部位設(shè)置警示標示，定期檢查消除隱患 購買保險專項委托給專業(yè)公司加強設(shè)備運行管理事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極應(yīng)對民法通則第126條規(guī)定，建筑物或其它設(shè)施及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或管理者人應(yīng)承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。這種損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中沒有過錯或者損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。建立完善標準體

22、系預(yù)防性措施；技改組織措施（加強員工培訓，開班會，加強協(xié)調(diào)）物業(yè)管理風險分析與防范8.公共環(huán)境風險防范共它（顯性和隱性）公共環(huán)境風險衛(wèi)生保潔風險綠化管理占道管理物業(yè)管理風險分析與防范公共環(huán)境風險防范措施：建立完善管理機制，保潔管理機構(gòu)設(shè)置合理。建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)。做好保潔綠化計劃安排。交給專業(yè)公司去做。制定科學的操作程序，開展質(zhì)量檢查四級制物業(yè)管理風險分析與防范9.車輛管理風險防范車輛亂停亂放，造成交通堵塞。車輛停放風險車輛外表被兒童包括其他第三人用器具劃傷。被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞。在停放期間被盜竊或搶劫。物業(yè)管理風險分析與防范風險防范措施一、加強交通的管理二、完善停車管理措施

23、劃出停車位。建立安全措施。制定、健全停車場管理制度。制定車場各崗位工程程序。進出車輛嚴格控制，定時進行檢查、巡視。三、嚴格停車卡的辦理和收費管理停車卡的辦理。制定收費制度。四、制定停車場管理意外應(yīng)急預(yù)案并宣貫到位物業(yè)管理風險分析與防范案列：物業(yè)停車管理案例 目的：通過幾個案列的對比分析，在現(xiàn)行法律體系下，找出物業(yè)公司規(guī)避風險的可行的法務(wù)操作方法。 案列一 某小區(qū)業(yè)主張某按規(guī)定將車停放在小區(qū)停車場內(nèi)，并每月交納停車費。某日凌晨該車在停車場丟失，張某起訴至法院要求賠償。物業(yè)公司認為每天只收5元費用，卻要承擔10多萬元賠償，顯失公平。 當?shù)匾粚彿ㄔ赫J為：“被告停車場管理制度明確要求車輛近停車場關(guān)閉報

24、警器，管理人員應(yīng)對車輛出入登記，看管好車輛，因此，停車場就應(yīng)對場內(nèi)的車輛負有保管義務(wù)。事發(fā)當晚，管理人員對進入停車場的原告車輛進行了登記，足以表明停車場作為保管人接受了該車，并由其實際控制，但被告在保管過程中未完全履行保管義務(wù)，造成原告車輛損失，應(yīng)予以賠償。 被告不符上訴。二審法院認為：“車主交納了存車費用，并將車輛停放在停車場內(nèi)，使該車處于上訴人監(jiān)管之下，雙方之間形成了有償保管合同關(guān)系。上訴人主張收取車輛占地費而非存車費，與其提供的有關(guān)部門頒發(fā)的收費許可證標明的小區(qū)物業(yè)存車的內(nèi)容不符。據(jù)此，駁回上訴，維持原判。物業(yè)管理風險分析與防范 案列二 某公司一輛吉普車，停放在某物業(yè)公司開辦的停車場，管

25、理人員發(fā)給司機一張停車場臨時停放計時收費卡，司機隨手放在駕駛臺前。次日早，司機前往停車場取車時發(fā)現(xiàn)車已不見，即向停車場和派出所報案，后案未偵破。保險公司向某公司賠償后，起訴停車場賠償。 當?shù)刂屑壏ㄔ赫J為：“物業(yè)公司停車場的營業(yè)執(zhí)照上注明經(jīng)營范圍是機動車停車，無機動車保管項目，其發(fā)放的收費卡，收取的費用是停放費，并非保管費。停車場與車主之間存在的是車位有償使用關(guān)系，對被盜車輛不負有保管義務(wù)，且車主無法提供確鑿證據(jù)證明物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同中存在重大過失。因此，對該車的丟失，停車場無過錯，不應(yīng)當承擔賠償責任”。 問題： 為什么案列一和二內(nèi)容相差不多，但判決結(jié)果卻完全不同？物業(yè)管理風險分析與防范 上述兩個案列具普遍性，法院判決賠與不賠基本是以認定存在保管關(guān)系還是車位使用關(guān)系來區(qū)別的。認定存在保管關(guān)系的，基本都會判賠，認定存在車位使用關(guān)系的，基本都不賠，除非物業(yè)公司存在嚴重過錯。 因此，物業(yè)公司規(guī)避風險的第一件事，就是在糾紛發(fā)生前的各個環(huán)節(jié)確定雙方形成的是車位使用關(guān)系而不是保管關(guān)系，并形成相關(guān)證據(jù)保留下來。物業(yè)管理風險分析與防范風險防范辦法： 盡量在公司營業(yè)執(zhí)照、收費許可證、物業(yè)公司的規(guī)章制度或其他文件上，避免使用帶有結(jié)果意義的“看管”、“保管”等字眼，應(yīng)使用純粹描述行為的“巡視”、“檢查”等（案列一）。 在管理公約、