房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)講義（76頁(yè)）

1、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)系列講座黃道吉日！陽(yáng)歷：公元2004年6月26日 農(nóng)歷: 05月(小)09日星期六巨蟹座干支:甲申年生肖屬猴庚午月丙子日宜:祭祀沐浴破屋壞垣習(xí)藝 頂盟忌:入宅嫁娶移徙培訓(xùn)內(nèi)容： 第一周：工程識(shí)圖與專(zhuān)業(yè)詞匯 第二周：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程與政策法規(guī)、行業(yè)動(dòng)向 第三周：房地產(chǎn)投資、策劃培訓(xùn)目標(biāo)：全面、有效我們要做什么？ 第一章 工程識(shí)圖識(shí)圖是一切工作的開(kāi)始識(shí)圖是我們事業(yè)的起點(diǎn)識(shí)圖是專(zhuān)業(yè)精神的體現(xiàn)識(shí)圖是溝通客戶的基石哦，原來(lái)識(shí)圖是 我們腳上的 那雙鞋投影法 1、中心投影法：光線從一點(diǎn)光源出發(fā)所得的投 影圖。2、平行投影法：當(dāng)光源移到無(wú) 窮遠(yuǎn)時(shí)，光線彼此平行，所得的投影圖。 （1）正投影法：光線

2、垂直于投影面。（2）斜投影法：光線傾斜于投影面。投影法在工程中的應(yīng)用 中心投影法： 繪制 透視效果圖平行正投影法： 繪制 正投影圖和標(biāo)高投影圖斜投影法： 繪制 軸測(cè)投影正投影圖的形成及規(guī)律 結(jié)論：空間任意點(diǎn)的確定需要三個(gè)坐標(biāo)空間形體需要三個(gè)投影確定 其形狀圖紙格式圖 例實(shí) 例 第二章 常用專(zhuān)業(yè)名詞 從土地、房屋、市場(chǎng)、規(guī)劃四個(gè)方面記憶與土地有關(guān)的概念生地 可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所利用，尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。毛地 主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。熟地 指經(jīng)過(guò)“幾通一平”的開(kāi)發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直 接建設(shè)的土地。建設(shè)用地面積指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代

3、征地的面積?；鶞?zhǔn)地價(jià)指由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收和供求狀況等因至少而確定的地價(jià)，是土地使用權(quán)出讓價(jià)格的依據(jù)。與土地有關(guān)的概念土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱(chēng)之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)用和使用期內(nèi)的金額土地使用費(fèi)。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租 ”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。 與土地有關(guān)的概念北京市居住用途基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元建筑平方米-土地級(jí)別 樓面熟地價(jià) 樓面毛地價(jià) -一級(jí) 47407000 17103000二級(jí)

4、38005760 9002100 三級(jí) 27304590 5501300 四級(jí) 20903600 400930 五級(jí) 15002790 300680 六級(jí) 10601820 190430 七級(jí) 6301080 150350 八級(jí) 330650 120280 九級(jí) 180370 100220 十級(jí) 140260 90150 -與房屋有關(guān)的概念開(kāi) 間:開(kāi)間即住宅的寬度。 進(jìn) 深:從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度。建筑面積:各建筑物每層外墻線（或墻外柱子邊緣線）的水平投影面積（包括按國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽(yáng)臺(tái)、雨棚、無(wú)柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米（含）以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面積。房屋的建筑面積包括

5、使用面積和公共面積二個(gè)部份。住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖?wèn)題。與房屋有關(guān)的概念“樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)） 躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等 復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅(普通住宅層高通常為2.7米)高, 可在局部掏出夾層, 安排臥室或書(shū)房等, 用樓梯聯(lián)系上下, 其目的是在有限的空間里增加使用面積, 提高住宅的

6、利用率。錯(cuò)層式住宅:是指一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面。 與房屋有關(guān)的概念磚混住宅“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱(chēng)為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。高層塔樓主要采用框架結(jié)構(gòu)與房屋有關(guān)的概念剪力墻剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝

7、土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類(lèi)荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來(lái)承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱(chēng)為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用鋼結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱(chēng)框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。與房屋有關(guān)的概念產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買(mǎi)酒店的某一間客房后并不一定在酒店居住，而是將客房委

8、托酒店管理公司出租，獲取客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司的贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)，產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類(lèi)型：時(shí)權(quán)酒店、退休住宅型、有限自用投資型酒店。小戶型概念 : 包括.與房屋有關(guān)的概念會(huì)所會(huì)所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。會(huì)所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感

9、覺(jué)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處。 與房屋有關(guān)的概念商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。SOHO（家庭辦公）Small Office Home Office的縮寫(xiě)，意為小型的、家庭的辦公室?；ㄙI(mǎi)一套房子的錢(qián)既可得到工作和生活這兩種需求的滿足自。與規(guī)劃有關(guān)的概念容積率指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。地下停車(chē)庫(kù)，架空開(kāi)放的建筑底層等建筑面積在

10、計(jì)算容積率時(shí)可不計(jì)入。建筑覆蓋率指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。綠地面積 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠 化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。建筑高度:指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。應(yīng)符合下列規(guī)定：煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20，且高度不超過(guò)四米的，不計(jì)入建筑高度。建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡頂高度一半處到室外地平面計(jì)算建筑高度。文物保護(hù)建設(shè)控制地帶內(nèi)的建筑高度，按建筑物和構(gòu)筑物的

11、最高點(diǎn)（包括電梯間、樓梯間、水箱間、煙囪等構(gòu)筑物）、中國(guó)傳統(tǒng)大屋頂形式按檐口至地面高度計(jì)算建筑高度。與規(guī)劃有關(guān)的概念人口密度( Population density ) 人口數(shù)字與所在地區(qū)面積之比 居住建筑面積密度( Density of residential floor area ) 指居住區(qū)、居住小區(qū)或住宅組團(tuán)，居住建筑的總建筑面積與土地總面積之百分比。建筑間距系數(shù)：指遮擋陽(yáng)光的建筑與被遮擋陽(yáng)光的建筑的間距為遮擋陽(yáng)光的建筑高度的倍數(shù)。建筑的長(zhǎng)高比：指遮擋陽(yáng)光的建筑的正面長(zhǎng)度為該建筑高度的倍數(shù)。 什么是建筑紅線？ 一般是指道路用地的邊界線。有時(shí)也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線 ，即

12、建筑紅線。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任永久性建筑。居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)(%) 用地構(gòu)成 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán) 1.住宅用地(R01) 4560 5565 6075 2.公建用地(R02) 2032 1827 618 3.道路用地(R03) 815 713 512 4.公共綠地(R04) 7.515 512 38 居住區(qū)用地(R) 100 100 100 與市場(chǎng)有關(guān)的概念一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是指新建住房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，市場(chǎng)主體是住宅開(kāi)發(fā)商、營(yíng)造商和居民。居民通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售

13、、出租等交易市場(chǎng)。市場(chǎng)的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。三級(jí)市場(chǎng)可概括為公房使用權(quán)市場(chǎng)，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)、公房私租和公房轉(zhuǎn)租市場(chǎng)。其中公房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)三級(jí)市場(chǎng)中的主要內(nèi)容相對(duì)于已購(gòu)公房，北京市的承租公房占絕對(duì)多數(shù)。由于公房使用權(quán)價(jià)格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價(jià)，因此它被看作是促進(jìn)一、二級(jí)市場(chǎng)的生力軍。目前，三級(jí)市場(chǎng)尚未打開(kāi)與市場(chǎng)有關(guān)的概念房屋空置泡沫按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。房地產(chǎn)投資泡沫房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)

14、率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比圖：北京與全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程分析 “五 證”-開(kāi)發(fā)流程的濃縮國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證（建筑工程開(kāi)工證）商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序1.確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，簽定項(xiàng)目合作意向書(shū)

15、或協(xié)議。2.向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)3.向計(jì)、建委申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)（立項(xiàng)）。4.項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)后，向規(guī)劃局申報(bào)選址定點(diǎn)（選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)4.委托設(shè)計(jì)單位做出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，辦理人防審核、消防審核，向規(guī)劃局、首規(guī)委申報(bào)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)）。5.委托勘察、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，申報(bào)審定初步設(shè)計(jì)。 向公用局、市政局、供電局、電信局、自來(lái)水公司、熱力公司、煤氣公司等落實(shí)、報(bào)審市政公用設(shè)施配套方案，以及落實(shí)商委、教育、郵政、派出所、街道辦事處等的配套審查意見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序6.申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。7.向規(guī)劃局領(lǐng)取建設(shè)用地釘樁通知單，委托北京市測(cè)繪院進(jìn)行用地釘樁，取

16、得 釘樁坐標(biāo)成果通知單。8.向房地局提交國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)，委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，辦理土地出讓審批，簽定國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。繳納所有款后領(lǐng)取 國(guó)有土地使用證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序9.交納地價(jià)款后，到計(jì)建兩委辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)正手續(xù)，列入年度開(kāi)工計(jì)劃。（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在可行性報(bào)告批復(fù)后即列入年度預(yù)備項(xiàng)目大本。）10.出施工圖。 向城建檔案館報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金。消防局辦理消防審核意見(jiàn)表。 人防辦辦理人防工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單。11.規(guī)劃局核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。12.辦理有關(guān)拆遷手續(xù)。實(shí)施拆遷。辦理招投標(biāo)手續(xù)。招、投標(biāo)，簽定工程承包合同辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，領(lǐng)取北京市建設(shè)工程開(kāi)工證開(kāi)工。13辦

17、理商品房預(yù)售許可證， 銷(xiāo)售。竣工驗(yàn)收。 辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書(shū) 向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū) 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽 運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專(zhuān)家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專(zhuān)業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通

18、知 規(guī)劃局法征地意見(jiàn)函 到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn) 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地畫(huà)樁位給釘樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門(mén)辦理用地釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)地政部門(mén)審查安置方案、安置房北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)地政部門(mén)審查安置方案、安置房 規(guī)劃局審查

19、后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè) 規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn)1.到園木局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證 2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商修改后送首規(guī)委審圖 改造、移線方案 3.煤氣、道路、上下水改路由首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì)4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表，做正式出市政會(huì)議紀(jì)要供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開(kāi)節(jié)能證明運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽）報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取銷(xiāo)售 到建委工程

20、處領(lǐng)開(kāi)工持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證建委、物價(jià)局下文批價(jià)運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”“房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)”銷(xiāo)售到市政部門(mén)蓋章，證明市政條件落實(shí) 四源費(fèi)繳納到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) 開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底招標(biāo)辦審查標(biāo)底開(kāi)標(biāo)會(huì)定合同，寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)招標(biāo)辦蓋章同意 施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū) 同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來(lái)源，任處登記務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委

21、托設(shè)計(jì)、施工1.小區(qū)內(nèi)線 1.通知區(qū)園 1.按道路1. 到自來(lái)1.到熱力（自建鍋1.到煤氣公司路委托設(shè)林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐房）報(bào)裝計(jì) 辦 行施工 科報(bào)裝裝1.環(huán)保2.到規(guī)劃科定2.委托施工 2.交綠化費(fèi) 2.市政辦 委托線2.委托線局同線路方案3.配電室土3.綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋3.設(shè)計(jì)建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及3.施工及爐房4.看現(xiàn)場(chǎng)收 收 驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃5.施工4.設(shè)備安裝 2.到市政位置6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)及驗(yàn)收 監(jiān)理所2.委托同意接氣 5.送電 下水報(bào)設(shè)計(jì)7.憑通氣單到裝3.到勞動(dòng)管網(wǎng)所辦固3.規(guī)劃設(shè) 局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)4.環(huán)保局手續(xù)及通氣4.竣工驗(yàn)審查消手續(xù)收音除

22、塵8.憑接氣單到設(shè)備液化氣公司5.竣工驗(yàn)收辦各戶通氣手續(xù)9.通氣全部工程竣工北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋 確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收出庫(kù)分配及銷(xiāo)售、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段商品住宅價(jià)格由什么構(gòu)成?一、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)1、 征地補(bǔ)償費(fèi)2、拆遷安置費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5、拆遷征地管理費(fèi)6、土地出讓金。 二、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1、 房屋建安工程費(fèi)2、附屬工程：煤氣調(diào)壓站、變電站等3、室外工程：小區(qū)紅線內(nèi)的上水、雨污水、電力、電信、煤氣、天然氣等工程。 三、各種配套及稅費(fèi)。1、 公共建筑配套工程、小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的各種公共福利設(shè)施。2、環(huán)衛(wèi)

23、綠化工程。3、四源費(fèi)。4、大市政費(fèi)。5、營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加。6、限制粘土磚使用保證金。7、管理費(fèi)。 四、利 潤(rùn)。 二四-充滿希望的廣告業(yè)2003年商品房銷(xiāo)售面積高達(dá)1895.80萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2004年將超過(guò)2200萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額也將突破千億大關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的廣告預(yù)算一般是銷(xiāo)售額的1-3%，今年千億的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將帶來(lái)接近20億元的特大廣告蛋糕，都市類(lèi)報(bào)紙媒體往往是房地產(chǎn)商廣告媒體選擇的重點(diǎn)，至少有一半將用于此。有比較才有鑒別北京青年報(bào)“特別報(bào)道” ；北京晚報(bào)“樓宇周刊” ；京華時(shí)報(bào) “北京-熱線” “北京-時(shí)事”和“國(guó)際-視點(diǎn)”版面，住宅開(kāi)發(fā)一直是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，從

24、北京的房地產(chǎn)廣告中也可以看出來(lái)。在三大都市類(lèi)報(bào)紙上，住宅類(lèi)廣告占了房地產(chǎn)廣告一半以上的比重，公寓和商業(yè)樓廣告其次，但廣告量已非常少 京政辦發(fā)200233號(hào)（2002年6月28日） （五）下列情況經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 1.綠化隔離帶項(xiàng)目2.小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目3.危舊房改造項(xiàng)目以及其它重大建設(shè)項(xiàng)目中的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，4.因和其它非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目確實(shí)不可分割，而不能進(jìn)入市土地交易市場(chǎng)公開(kāi)交易的項(xiàng)目用地。 5.屬于規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地確需協(xié)議出讓的。 6.市政府批準(zhǔn)的其它經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地。 121號(hào)文（2003年6月28日）一、 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸管理、引導(dǎo)規(guī)

25、范貸款投向 二、 嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放 三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途 四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要 五、強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理 六、充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用 七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理 八、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知18號(hào)文 （2003年8月12日）支柱產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)調(diào)控在京中央單位利用劃撥土地開(kāi)發(fā)建設(shè)管理暫行辦法193號(hào)文 (2003年10月1日)第八條 在京中央單位利用劃撥土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌的方式進(jìn)行公開(kāi)交易。因和其他非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地確實(shí)不可分割

26、及特殊項(xiàng)目用地，不能進(jìn)入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易的，經(jīng)國(guó)管局批準(zhǔn)同意后，開(kāi)發(fā)申報(bào)單位憑國(guó)管局批復(fù)到北京市相關(guān)職能部門(mén)辦理開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)。第十條 在京中央單位利用劃撥土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或土地使用權(quán)用途變化并取得受益的，均進(jìn)行土地資產(chǎn)收益調(diào)節(jié)。關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定4號(hào)令（2004年1月17）二、 下列情況在辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)，均須通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)、掛牌方式在土地交易市場(chǎng)公開(kāi)進(jìn)行： (一) 除房改帶危改項(xiàng)目外，利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的； (二) 改變用地使用性質(zhì)，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)建設(shè)的； (三) 基建項(xiàng)目轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； (四) 項(xiàng)目主體發(fā)生變化

27、的。 關(guān)于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目暫停受理審批的通知京國(guó)土房管出200426號(hào) (2004年1月9)自2004年1月9日起，市各級(jí)發(fā)展改革、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土房管等部門(mén)暫停受理審批開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申報(bào)的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批和國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓?zhuān)窈蟀词姓l(fā)布的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 北京市國(guó)土資源和房屋管理局 北京市發(fā)展和改革委員會(huì) 北京市建設(shè)委員會(huì) 北京市規(guī)劃委員會(huì) 二四年元月九日 回 顧識(shí)圖房地產(chǎn)基本詞匯（規(guī)劃、房屋、土地、市場(chǎng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程（五證）房地產(chǎn)創(chuàng)新（反向抵押貸款、土地年租制）2004年房地產(chǎn)廣告形式分析房地產(chǎn)重要政策今天:北京新規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響 策劃流程西部生態(tài)帶東部發(fā)展帶新規(guī)劃格局是本

28、項(xiàng)目區(qū)域控制性詳規(guī)面臨調(diào)整四城區(qū)整體規(guī)劃,平衡發(fā)展大餅變葡萄“首堵” 不堵了城市功能外移四城區(qū)平衡發(fā)展詳細(xì)性規(guī)劃變更衛(wèi)星城失效，母城沒(méi)了新城獨(dú)立了，功能增強(qiáng)了，我們不用再跑了 北京不再孤單思考問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)首先應(yīng)先從戰(zhàn)略層面著手，然后才是策略層面。戰(zhàn)略層面的問(wèn)題是：l 做不做？做與不做有那些結(jié)果？l 能不能做？必須抓住哪些市場(chǎng)機(jī)遇？進(jìn)入和占領(lǐng)哪個(gè)市場(chǎng)？將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？戰(zhàn)術(shù)層面的問(wèn)題是：l 如何進(jìn)入如何占領(lǐng)？項(xiàng)目決策要明確決策的基礎(chǔ)、可決策方向及結(jié)果。 所處的局面及決策基礎(chǔ)：是否已簽署了用地合同有條件予以規(guī)避土地儲(chǔ)備制度的調(diào)控。是否已完成土地紅線辦理工作。立地條件如何財(cái)務(wù)狀況管理水平政府關(guān)系可選

29、擇的方向：放棄本項(xiàng)目，將已獲取的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 做，但暫緩觀望或小規(guī)模開(kāi)發(fā)，等未來(lái)時(shí)機(jī)成熟后再?zèng)Q定是全面啟動(dòng)開(kāi)發(fā)或土地經(jīng)營(yíng)。 快速啟動(dòng)，在短期內(nèi)完成開(kāi)發(fā)。三種選擇所造成的可預(yù)計(jì)結(jié)果：放棄不做。周邊房地產(chǎn)用地、什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)、扣除土地增值稅后本項(xiàng)目通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)可能的盈余。暫緩觀望。政府反應(yīng)、市場(chǎng)機(jī)會(huì)、規(guī)劃調(diào)整、金融政策分期開(kāi)發(fā)：各期規(guī)劃、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、資金安排全面啟動(dòng)。快速啟動(dòng)，緩慢啟動(dòng)，達(dá)到的目標(biāo)明確了決策基礎(chǔ)和可選擇方向后，我們?cè)跊Q策：本項(xiàng)目到底做不做？ 這取決于項(xiàng)目能不能做。前面是萬(wàn)丈深淵？還是聚寶盆？這取決于： 需求競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目企業(yè)定位與發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇與挑戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1 房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境Pest分析（外部環(huán)境）注意緊扣主題800-13001300-80008000-1300013000以上快速上升平穩(wěn)發(fā)展起步降低住宅發(fā)展人均GDP（美元）城市居民經(jīng)濟(jì)收入逐年增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力旺，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢(shì)，可說(shuō)明居民生存型消費(fèi)期結(jié)束，小康舒適、享受型消費(fèi)趨勢(shì)凸顯，以住宅消費(fèi)為主流的排浪式第二次消費(fèi)高潮將到來(lái)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析土地供應(yīng)價(jià)格及分布情況對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將產(chǎn)生什么影響？物業(yè)供應(yīng)及分布情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投