房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)簡(jiǎn)析（ppt 共121頁(yè)）

1、社區(qū)商業(yè)簡(jiǎn)析 做社區(qū)商業(yè)，先了解何為社區(qū)商業(yè)，與城市商業(yè)有何不同？概念規(guī)模分類社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃什么是社區(qū)商業(yè)？ 概念社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，是相對(duì)于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形態(tài)社區(qū)商業(yè)以住宅小區(qū)為載體以利民便民為宗旨以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象對(duì)住宅小區(qū)的依存關(guān)系：建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是緊密聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)上，直接指向小區(qū)住戶表明了社區(qū)商業(yè)指向的終端消費(fèi)者的地域性，是區(qū)別與其他商業(yè)最重要的特點(diǎn)不是、也無(wú)法滿足所指向的終端消費(fèi)者的所有商業(yè)需求但對(duì)消費(fèi)者需求的滿足必須具備方便的

2、特性社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別？在位置、消費(fèi)群體、業(yè)態(tài)組合、建筑形態(tài)上存在差異性滿足住宅小區(qū)部分商業(yè)需求具有滿足需求的便利性形態(tài)、業(yè)態(tài)、層次較不完善類型位置消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，離居住集聚區(qū)很近消費(fèi)對(duì)象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈小主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)、針對(duì)性更強(qiáng)，主要經(jīng)銷日常生活用品，業(yè)態(tài)不完善最常見(jiàn)的是底商形態(tài)，一般是獨(dú)立的商鋪，少量為大開(kāi)間商場(chǎng)城市商業(yè)城市商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個(gè)城市，甚至更為廣泛各種各樣的業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多種多樣遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤思維原則”首先是考慮如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化商

3、業(yè)特色的營(yíng)造應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致社區(qū)商業(yè)與整體住宅關(guān)系？桃源居社區(qū)商業(yè)景觀小品案例：桃源居，社區(qū)主題形象定位為“世外桃源”，社區(qū)商業(yè)與住宅主題形象相一致，在景觀小品點(diǎn)綴上給予呼應(yīng)和表現(xiàn)社區(qū)商業(yè)一般規(guī)模？中國(guó)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范居住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)1萬(wàn)-1.5萬(wàn)2千-4千300-700人口(人)3萬(wàn)-5萬(wàn)7千-1.5萬(wàn)1千-3千商業(yè)服務(wù)配套700-910/千人450-570/千人150-370/千人社區(qū)規(guī)模社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)，合理半徑在800-1000M我國(guó)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范約束了社區(qū)商

4、業(yè)的規(guī)模一般在3萬(wàn)以下社區(qū)商業(yè)有哪些類型？1、按照商住比2、按照人均商業(yè)面積分類參考標(biāo)準(zhǔn)值分類參考標(biāo)準(zhǔn)值外向型5%-11%外向型1.08-2.54中間型（偏外向型）2%-5%中間型（偏外向型）0.14-0.87內(nèi)向型2%以下內(nèi)向型0.14-0.87根據(jù)服務(wù)范圍的不同，分為外向型、中間型和內(nèi)向型三種社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑？ 主要消費(fèi)圈在500m范圍內(nèi)社區(qū)商業(yè)步行5分鐘約500m步行10分鐘約1km騎車15分鐘約2km主要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)50%-80%終端消費(fèi)者來(lái)源于該區(qū)域次要消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)15%-25%終端消費(fèi)者來(lái)源于該區(qū)域邊緣消費(fèi)圈：社區(qū)商業(yè)零星的終端消費(fèi)者來(lái)源于該區(qū)域“51015”社

5、區(qū)購(gòu)物網(wǎng)絡(luò)專業(yè)人士通過(guò)對(duì)人出行購(gòu)物習(xí)慣的研究，提出社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：步行5分鐘到達(dá)便利店步行10分鐘到達(dá)超市、餐飲店騎車15分鐘到達(dá)購(gòu)物中心什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？ 概念是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，是零售活動(dòng)的具體形式。即零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營(yíng)形態(tài)。分類國(guó)家質(zhì)檢總局、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委聯(lián)合發(fā)布新國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類（GB/T18106-2004），將業(yè)態(tài)分為17類有店鋪零售業(yè)態(tài)共有12種食雜店百貨店便利店專業(yè)店折扣店專賣店超市家居建材商店大型超市購(gòu)物中心倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店工廠直銷中心無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài)共有5種電視購(gòu)物 郵購(gòu) 網(wǎng)上商店 自動(dòng)售貨亭 電話購(gòu)物 商

6、業(yè)業(yè)態(tài)超市便利店大型綜合超市倉(cāng)儲(chǔ)商店專業(yè)店大型專業(yè)店專賣店百貨店大型購(gòu)物中心專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)摸清自身的商業(yè)發(fā)展條件城市規(guī)劃地理區(qū)位項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目能見(jiàn)度交通可達(dá)性項(xiàng)目人車流量周邊市政配套及物業(yè)社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃城市規(guī)劃所在片區(qū)功能定位及發(fā)展方向商務(wù)區(qū)？行政區(qū)？文教區(qū)？住宅區(qū)？項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃布局？規(guī)模性質(zhì)？人均商業(yè)面積？所在片區(qū)人口發(fā)展規(guī)劃常住人口規(guī)模？人口流動(dòng)性？人口結(jié)構(gòu)？分析城市規(guī)劃的發(fā)展方向，明確項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃環(huán)境對(duì)本案商業(yè)發(fā)展的影響地理區(qū)位項(xiàng)目在城市中的區(qū)位占位老城區(qū)？新城區(qū)？城鄉(xiāng)結(jié)合部？近郊？遠(yuǎn)郊？項(xiàng)目在片區(qū)中的區(qū)位占位核心區(qū)？邊緣區(qū)？成熟區(qū)？

7、陌生區(qū)？項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目區(qū)位關(guān)系相對(duì)獨(dú)立？互動(dòng)密切？分析項(xiàng)目區(qū)位占位問(wèn)題，明確項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展背景環(huán)境項(xiàng)目規(guī)劃體量指標(biāo)，上限與下限，是否是強(qiáng)制性規(guī)定？布局是否受限？與主干道退線要求？商業(yè)在住宅項(xiàng)目中的占位，初步判斷其類型項(xiàng)目自身的特征，判斷商業(yè)在各物業(yè)形態(tài)之間的占位了解項(xiàng)目規(guī)劃中的商業(yè)體量規(guī)劃及限制，以及商業(yè)性質(zhì)初步判斷是否具有水平高差？地塊與主干道關(guān)系，昭示性如何？是否具有綠化帶阻隔？是否具有自然環(huán)境的遮擋與阻隔，例如山體、水體？項(xiàng)目能見(jiàn)度了解項(xiàng)目商業(yè)的昭示性，是否具備對(duì)外服務(wù)的外在條件項(xiàng)目交通可達(dá)性社區(qū)商業(yè)可達(dá)性應(yīng)至少滿足兩個(gè)方面的條件人流可以方便地到達(dá)地塊車流可以從城市各個(gè)方向到達(dá)地塊并可以方

8、便進(jìn)出和停留地塊四周道路狀況自駕車出行狀況地塊交通微循環(huán)城市公交系統(tǒng)地塊內(nèi)人行交通位于項(xiàng)目哪個(gè)方向？道路等級(jí)與性質(zhì)？對(duì)于項(xiàng)目是否通達(dá)？是否擁堵？通往主要城市節(jié)點(diǎn)及商業(yè)節(jié)點(diǎn)是否便利？距離主要城市節(jié)點(diǎn)及商業(yè)節(jié)點(diǎn)的時(shí)空距離如何？到達(dá)項(xiàng)目是否有轉(zhuǎn)彎限制？是否具有隔離帶地塊本身內(nèi)循環(huán)與外部交通的對(duì)接關(guān)系公交站點(diǎn)于本案的分布密度本案與站點(diǎn)之間的通達(dá)條件主要人流路線與停留點(diǎn)選取各主要節(jié)點(diǎn)作為監(jiān)測(cè)點(diǎn)輻射范圍判斷監(jiān)測(cè)結(jié)果不同時(shí)段監(jiān)測(cè)結(jié)果，例如，上下班、閑時(shí)日平均流量峰值時(shí)間工作日與周末流量區(qū)別主要人流動(dòng)線項(xiàng)目人車流量項(xiàng)目及周邊居民出行方式工具特征、人車流量，判斷項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值調(diào)查與分析方法同人流量分析項(xiàng)目市政配

9、套及物業(yè)組合即了解項(xiàng)目周邊四至配套環(huán)境，對(duì)于一些特殊的市政配套，可能導(dǎo)致商業(yè)定位的重要改變中小學(xué)校幼兒園醫(yī)院銀行郵電通訊科研院所政府機(jī)構(gòu)購(gòu)物中心超市餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所項(xiàng)目界定：項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展條件如何？初步判斷該社區(qū)商業(yè)性質(zhì)如何？結(jié)論回答市場(chǎng)購(gòu)買力、市場(chǎng)容量、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)問(wèn)題宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圍繞1個(gè)核心問(wèn)題進(jìn)行：當(dāng)?shù)刭?gòu)買力如何？主要指標(biāo)消費(fèi)力城鎮(zhèn)居民可支配收入與消費(fèi)性支出社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)商品購(gòu)買力指數(shù)人均GDP世界銀行世界發(fā)展報(bào)告人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值6000-8000美元，是一個(gè)地區(qū)商業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期解讀商業(yè)市場(chǎng)，

10、必須建立于詳盡細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上！商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)搜集方法街頭攔截詢問(wèn)入戶訪問(wèn)深度訪談座談訪問(wèn)電話訪問(wèn)網(wǎng)上調(diào)查日記式調(diào)查實(shí)地觀察郵寄訪問(wèn)數(shù)據(jù)獲取途徑商業(yè)市場(chǎng)圍繞3個(gè)核心問(wèn)題進(jìn)行：1、供給？ 2、銷售？ 3、價(jià)格？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)供給面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售面積？歷年與近期片區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格？歷年與近期片區(qū)商業(yè)供銷主力產(chǎn)品？與其他片區(qū)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展情況對(duì)比？與其他物業(yè)形態(tài)的對(duì)比情況，比如住宅？回答片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀供銷市場(chǎng)容量、供銷主力與市場(chǎng)占位問(wèn)題周邊商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀圍繞3個(gè)問(wèn)題進(jìn)行怎樣的市場(chǎng)供給現(xiàn)狀怎樣的消費(fèi)現(xiàn)狀怎樣的現(xiàn)狀供求關(guān)系項(xiàng)目分布及本案關(guān)系？項(xiàng)目商業(yè)定位及檔次？項(xiàng)目商業(yè)體量？

11、現(xiàn)狀業(yè)態(tài)及業(yè)種情況？租售價(jià)格情況？空置率情況？店面規(guī)格及形態(tài)？家庭特征？職業(yè)及收入特征？日均消費(fèi)人流量？人均消費(fèi)金額？購(gòu)物時(shí)段特征？消費(fèi)偏好特征？持有招商？全部銷售？二者兼有？判斷項(xiàng)目所處片區(qū)商業(yè)發(fā)展存在何種問(wèn)題？本案是否具有機(jī)會(huì)點(diǎn)？未來(lái)趨勢(shì)如何？未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圍繞3個(gè)問(wèn)題進(jìn)行未來(lái)供給體量？商業(yè)定位及規(guī)劃？經(jīng)營(yíng)模式？項(xiàng)目分布與本案關(guān)系？項(xiàng)目商業(yè)供給體量？推售時(shí)間？售價(jià)預(yù)期？項(xiàng)目商業(yè)定位？項(xiàng)目商鋪供給結(jié)構(gòu)？店鋪規(guī)格？持有招商？全部銷售？二者兼有？未來(lái)面市項(xiàng)目是否與本案形成競(jìng)爭(zhēng)？本案相比競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)如何？本案競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？本案市場(chǎng)占位如何，給予市場(chǎng)定位：領(lǐng)袖？跟隨？差異？創(chuàng)新？結(jié)論界定本案消費(fèi)

12、群體，掌握消費(fèi)特征終端消費(fèi)客群商鋪投資客群商鋪經(jīng)營(yíng)者社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃終端消費(fèi)客群定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研目標(biāo)：大致圈定調(diào)研范圍界定調(diào)研力量的分配舉例：調(diào)查范圍以道路為骨干方圓500m范圍的主要消費(fèi)圈，調(diào)查樣本取總量的50%-80%1km次級(jí)消費(fèi)圈取15-25%邊緣消費(fèi)圈層零星取樣對(duì)于一般社區(qū)商業(yè)：核心調(diào)查對(duì)象通常有如下類型本社區(qū)定位客群或已入住或即將入住業(yè)主周邊樓盤居住者社區(qū)周邊原著居民終端消費(fèi)客群定位商圈劃分目標(biāo)客群調(diào)研市場(chǎng)調(diào)查分類分析歸納概況定位終端消費(fèi)客群定位市場(chǎng)調(diào)查年齡？性別？職業(yè)？文化水平？婚否？家庭結(jié)構(gòu)？收入水平？是否當(dāng)?shù)厝耍课磥?lái)人口數(shù)量、結(jié)

13、構(gòu)、層次變遷？消費(fèi)習(xí)慣？消費(fèi)結(jié)構(gòu)？消費(fèi)實(shí)力？消費(fèi)偏好？作為研究分析的調(diào)研數(shù)據(jù)基礎(chǔ)終端消費(fèi)客群定位分類根據(jù)項(xiàng)目研究重點(diǎn)及目標(biāo)，選取某一特征對(duì)終端消費(fèi)客群進(jìn)行分類，作為研究的基礎(chǔ)終端消費(fèi)者區(qū)分按職業(yè)區(qū)分按年齡區(qū)分按地域來(lái)源區(qū)分按收入水平區(qū)分按家庭類型區(qū)分終端消費(fèi)客群定位分析消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力消費(fèi)偏好在分類之下，對(duì)不同類別消費(fèi)者進(jìn)行研究消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次飲食服飾教育文化日常用品時(shí)段偏好結(jié)伴購(gòu)物目的性消費(fèi)日均消費(fèi)水平人均消費(fèi)水平品牌關(guān)注度終端消費(fèi)客群定位歸納概況商業(yè)物業(yè)，特別是社區(qū)商業(yè)物業(yè)，不可能滿足所有消費(fèi)群體的所有需求，因此必須找出各類消費(fèi)群體的共性和個(gè)性！研究總結(jié)各類消費(fèi)群體的消費(fèi)共

14、性和個(gè)性特征具有同樣消費(fèi)特征的群體類別進(jìn)行二次并類主力消費(fèi)群體特征次主力消費(fèi)群體特征特殊消費(fèi)群體由主力消費(fèi)群體特性得出項(xiàng)目終端消費(fèi)客群定位方向124563123456123項(xiàng)目終端消費(fèi)客群定位示意圖商鋪投資客群定位前提：開(kāi)發(fā)商目標(biāo)是將社區(qū)商業(yè)全售或部分銷售對(duì)投資客群的定位，更關(guān)注的是投資客地域來(lái)源、購(gòu)買力與經(jīng)營(yíng)傾向商鋪投資客群相對(duì)住宅客群而言，更具有廣泛性和不固定性對(duì)大多數(shù)地區(qū)大多數(shù)情況，商鋪投資客占70-90%甚至以上比例投資客群關(guān)注的的核心價(jià)值元素也十分單一，及項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值商鋪投資客群定位劃定區(qū)域案例調(diào)研歸納總結(jié)取樣訪談歸納總結(jié)通常選取比項(xiàng)目所在片區(qū)更為廣泛的城市區(qū)域周邊項(xiàng)目城市

15、相似地段類似項(xiàng)目地域來(lái)源購(gòu)買力經(jīng)營(yíng)傾向投資客投資自用兼顧地域來(lái)源購(gòu)買力經(jīng)營(yíng)傾向項(xiàng)目調(diào)研客群調(diào)研投資客群定位商鋪經(jīng)營(yíng)客群定位前提：開(kāi)發(fā)商目標(biāo)是將商業(yè)物業(yè)持有招商或者售后返租招商經(jīng)營(yíng)該類客群難以定位，關(guān)鍵在于滿足各類業(yè)態(tài)的物業(yè)條件要求超市類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供

16、與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯綜合超市超市類社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫?/p>

17、管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯超市類便利超市相比綜合超市和社區(qū)標(biāo)超，便利店對(duì)停車位沒(méi)有要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃

18、氣管道提供接口排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯餐飲類大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯餐飲類中西快餐餐飲類西式快餐技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施

19、物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯餐飲類西餐咖啡店便利店類便利店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）49進(jìn)深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修對(duì)開(kāi)間、進(jìn)深和層高有較多要求，且對(duì)展示性要求高技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可（干洗

20、、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m）310物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯服務(wù)配套及精品類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（） 80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同：美容業(yè)態(tài)對(duì)外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)展示性要求較高，對(duì)供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營(yíng)樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）80150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開(kāi)間（m

21、）48進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件要求生活家居業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)面積的要求相對(duì)較大。 技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）3層高要求（m）3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯生活家居對(duì)于經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的硬件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營(yíng)的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對(duì)大面積商鋪的需求可通過(guò)打通兩間或多間小鋪來(lái)達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)建筑時(shí)可有較大的靈活性。生活家居類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）

22、200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯娛樂(lè)休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對(duì)于供配電、供給水、排污、停車位等要求高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所一般在二、三樓制定項(xiàng)目戰(zhàn)略社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃戰(zhàn)略定位分目定位社區(qū)商業(yè)定位系統(tǒng)項(xiàng) 目 戰(zhàn) 略 定 位主題定位市場(chǎng)定位客群定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位以一種概念或文化標(biāo)注項(xiàng)目的核心價(jià)值確定占領(lǐng)市場(chǎng)的特定身份：領(lǐng)袖？跟隨？差異？創(chuàng)新？結(jié)合項(xiàng)目或市場(chǎng)確定購(gòu)買圈

23、層確定項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格、檔次展示項(xiàng)目的整體印象以高價(jià)確定項(xiàng)目地位，或以低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力本分享，將定位系統(tǒng)，根據(jù)邏輯關(guān)系，分散到各個(gè)章節(jié)中項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位原則戰(zhàn)略定位：完整體現(xiàn)和代表項(xiàng)目的核心價(jià)值的理念定位的原則整體項(xiàng)目的大定位消費(fèi)者的需求社區(qū)商業(yè)物業(yè)的特征平衡區(qū)域商業(yè)布局的需要周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的商業(yè)特點(diǎn)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等消費(fèi)者希望什么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)偏向地塊自身適宜做什么項(xiàng)目定位消費(fèi)者、地塊、市場(chǎng)組成一個(gè)大的立體平臺(tái)，三者在內(nèi)容、作用、功能上交叉聯(lián)系，相交的平衡點(diǎn)就是項(xiàng)目的定位依據(jù)項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位方法方法1：三相交定位法方法

24、2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋蔥法定位法等等假設(shè)論證法從結(jié)論出發(fā)在很難確定最佳定位時(shí)，對(duì)集中難以排出的定位進(jìn)行假設(shè)論證，分析各自的優(yōu)劣勢(shì)，再將分析結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，據(jù)此確定最終定位方法建立的條件：詳盡的市場(chǎng)調(diào)查該方法的優(yōu)勢(shì)：直奔主題、迅速快捷，適用于疑難項(xiàng)目、特殊項(xiàng)目、單體項(xiàng)目，不適合大型項(xiàng)目步驟：先設(shè)計(jì)幾種最佳定位，然后分別對(duì)每一個(gè)定位進(jìn)行分析、求證求證結(jié)論選取最優(yōu)的兩個(gè)定位，以時(shí)間、成本、難度為坐標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)操作程序再次求證分析根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定項(xiàng)目定位，并將該定位于市場(chǎng)同類項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，以判斷該定位的預(yù)期效果項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位方法方法1：三相交定位法方法2：假設(shè)論證定位法方法3：剝洋

25、蔥法定位法等等剝洋蔥定位法讓矛盾層層轉(zhuǎn)化此方法就是找矛盾，讓矛盾不斷轉(zhuǎn)化，而最關(guān)鍵的是否找準(zhǔn)第一個(gè)核心矛盾項(xiàng)目的核心問(wèn)題到底是什么？這是項(xiàng)目成功與否的決定性條件。項(xiàng)目最大的難點(diǎn)是什么？這是解決和突破的最大障礙。接觸地塊：發(fā)現(xiàn)主要矛盾A地塊研究：轉(zhuǎn)化為主要矛盾B市調(diào)：轉(zhuǎn)化為主要矛盾C綜合分析：轉(zhuǎn)化為主要矛盾D主要矛盾A主要矛盾C主要矛盾D定位產(chǎn)生主要矛盾B主題定位商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模休閑？娛樂(lè)？餐飲？休閑？文化？購(gòu)物？專業(yè)店？專賣店？便利店？超市？外向？中間？?jī)?nèi)向？主題定位表述舉例：為社區(qū)生活配套服務(wù)的，以經(jīng)營(yíng)休閑、文化、娛樂(lè)、日常購(gòu)物為主的，綜合性社區(qū)商業(yè)檔次定位項(xiàng)

26、目整體戰(zhàn)略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？高檔？中檔？低檔？檔次定位商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項(xiàng)目片區(qū)的整體氛圍； 主題營(yíng)造的可實(shí)現(xiàn)性等；形象定位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套商業(yè)規(guī)模思路零售業(yè)飽和狀態(tài)分析零售業(yè)引力模型計(jì)算城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范要求商 業(yè) 規(guī) 模 定 位商業(yè)規(guī)模零售業(yè)飽和狀態(tài)分析目標(biāo)判斷是否可能設(shè)立商場(chǎng)假設(shè)在本項(xiàng)目地段設(shè)定一集中商業(yè)，其最低要求是服務(wù)于本社區(qū)，最高要求是服務(wù)于商圈，

27、據(jù)此來(lái)確定社區(qū)商業(yè)物業(yè)的規(guī)模區(qū)間商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象是主力商店，臨街商鋪不計(jì)入飽和度計(jì)算的營(yíng)業(yè)面積內(nèi)分析模型按照零售飽和理論，只有在零售飽和度大于平均值的情況下，才有可能在商圈內(nèi)開(kāi)設(shè)商場(chǎng)。計(jì)算公式如下：零售飽和度 IRS（元/.日）=C（人）RE（元/日）/RF（）IRS商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；C 商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE 商圈內(nèi)消費(fèi)者人均消費(fèi)支出；RF商圈內(nèi)主要商店的營(yíng)業(yè)面積計(jì)算的零售飽和度與全市零售業(yè)盈虧平衡點(diǎn)單位營(yíng)業(yè)額比較，高于平均值則表明所在商圈內(nèi)商業(yè)零售業(yè)尚未達(dá)到飽和狀態(tài)商業(yè)規(guī)模零售業(yè)飽和狀態(tài)分析計(jì)算:極限規(guī)模測(cè)算表下限：社區(qū)商業(yè)上限：城市商業(yè)社區(qū)常住人口總數(shù)（戶）A城市商圈總?cè)丝冢ㄈf(wàn)

28、人）F社區(qū)配套超市（）B商圈內(nèi)人均消費(fèi)（元/年）G社區(qū)人流量（萬(wàn)人/日）C偶得性消費(fèi)商業(yè)面積D商圈內(nèi)年總消費(fèi)（億元）H中西餐廳、休閑娛樂(lè)等目的性消費(fèi)商業(yè)面積（）E項(xiàng)目可能的規(guī)模下限（萬(wàn)）X項(xiàng)目可能的規(guī)模上限（萬(wàn)）Y規(guī)模下限的計(jì)算，根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范，社區(qū)商業(yè)面積在9000-17000規(guī)模上限的計(jì)算，根據(jù)零售商業(yè)飽和度進(jìn)行計(jì)算，即當(dāng)零售商業(yè)飽和度達(dá)到盈虧臨界值時(shí)，所需要的商業(yè)面積，計(jì)算公式： RF（）=C（人）RE（元/日）/零售飽和度 臨界值 IRS（元/.日）商業(yè)規(guī)模零售引力模型目標(biāo)考慮競(jìng)爭(zhēng)因素下，計(jì)算本案商業(yè)能夠占領(lǐng)的市場(chǎng)份額要點(diǎn)明確競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象及競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模商業(yè)點(diǎn)吸引顧客的概率與商業(yè)面積正相

29、關(guān)，與出行時(shí)間負(fù)相關(guān)出行時(shí)間，按商圈人口重心到商業(yè)點(diǎn)步行時(shí)間進(jìn)行計(jì)算引力模型本案吸引商圈人口到達(dá)本案i購(gòu)物的概率J表示第N個(gè)商業(yè)點(diǎn)Sj表示第j個(gè)商業(yè)點(diǎn)的商業(yè)面積，Tij表示從商圈i到達(dá)j商業(yè)點(diǎn)步行時(shí)間修正系數(shù)，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)品種而定，一般取1或2商業(yè)名稱商業(yè)面積SJ點(diǎn)到達(dá)本項(xiàng)目的出行時(shí)間S/T到j(luò)點(diǎn)消費(fèi)的概率J1S1T1X1P1J2S2T2X2P2J3S3T3X3P3本案假設(shè)最大上限SiTiXiPi商業(yè)規(guī)模零售引力模型計(jì)算考慮競(jìng)爭(zhēng)的客戶分流情況下，將初次計(jì)算的社區(qū)商業(yè)規(guī)模上限修正為：修正后本案商業(yè)規(guī)模上限=最大的上限Si*到本案消費(fèi)概率Pi（也就是本案可能所占的市場(chǎng)份額）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的

30、途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套業(yè)態(tài)規(guī)劃前提功能定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位功能支撐項(xiàng)目整體商業(yè)功能休閑功能購(gòu)物功能社區(qū)公共服務(wù)功能餐飲功能保健功能文化功能娛樂(lè)功能功能選擇超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： 社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況； 能否在項(xiàng)目目前條件下開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑

31、設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。業(yè)態(tài)規(guī)劃原則名稱位置規(guī)模（）1家樂(lè)福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂(lè)福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬(wàn)佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬(wàn)佳福田區(qū)福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂(lè)福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購(gòu)物廣場(chǎng)13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場(chǎng)6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號(hào)中山花園大廈裙樓12,50013萬(wàn) 佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號(hào)長(zhǎng)豐苑20

32、,00014萬(wàn)佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂(lè)寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬(wàn)佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂(lè)南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（）15,870找出本地及相關(guān)區(qū)域內(nèi)，與本案相似社區(qū)（外向型、中間型或內(nèi)向型，與本案戰(zhàn)略定位相類似的社區(qū)），對(duì)在經(jīng)營(yíng)的各類業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，總結(jié)業(yè)態(tài)

33、配比一般規(guī)律。例如右表：統(tǒng)計(jì)樣本，深圳23個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方法經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到15以上，可視為是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用另外，結(jié)合區(qū)域特征，可歸納出區(qū)域特征下的業(yè)態(tài)配比規(guī)律（如，城市郊區(qū)陌生區(qū)域業(yè)態(tài)配比與城市核心區(qū)的必然不同）在一般規(guī)律參考下，結(jié)合本案戰(zhàn)略定位，進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，為后續(xù)指導(dǎo)商鋪產(chǎn)品規(guī)劃做準(zhǔn)備業(yè)態(tài)規(guī)劃方法業(yè)態(tài)規(guī)劃案例借鑒社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布規(guī)律本案戰(zhàn)略定位客戶需求（各類商家需求）業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃商鋪面積配比規(guī)劃地域特征開(kāi)發(fā)商意圖（租售意圖）市場(chǎng)定位各類業(yè)態(tài)面積要求一般規(guī)律業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積（）經(jīng)營(yíng)樓層位置社區(qū)超市1000-5000-1-3層主干道/主入口便利超市100-5001層主

34、入口/主干道餐飲快餐類：100-500；西餐咖啡：200-800；中式酒樓：1000-30001 層/2層偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨近主干道美容美發(fā)美發(fā)50-100；美容200-10001 層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無(wú)特殊要求休閑類500-10001 層/2層主力承租面積通常位于2層，具體位置無(wú)求，但要有一個(gè)良好的展示面便利店50-2001層靠近主入口，離居住區(qū)域較近餅屋或蛋糕店30-601層一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置生活家居100-2001 層/2層屬于新興社區(qū)過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置要求不高地產(chǎn)中介30-1001層在社區(qū)啟動(dòng)區(qū)較多，位置較優(yōu)越干洗店10-201層靠近主入口，離居住區(qū)域

35、較近沖印店10-201層位置要求弱其他-位置要求不高各類商家物業(yè)條件一般規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃一般規(guī)律 硬件規(guī)劃設(shè)計(jì)如不合理，會(huì)導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。商鋪面積配比規(guī)劃一般規(guī)律輻射面廣的業(yè)態(tài)，如餐飲、美容等的比例相對(duì)其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積都較大，因此，大面積鋪位比例相對(duì)應(yīng)較高。但是，在個(gè)數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間

36、的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個(gè)數(shù)上有著較大的優(yōu)勢(shì)。注：此統(tǒng)計(jì)是深圳的23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，各地的特征，需要建立在對(duì)當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上。商鋪面積配比規(guī)劃一般規(guī)律中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對(duì)于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店在規(guī)模上會(huì)相對(duì)的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對(duì)應(yīng)的降低，但個(gè)數(shù)比例卻有所上升，主要由于在缺少經(jīng)營(yíng)面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 注：此統(tǒng)計(jì)是深圳的23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，各地的特征，需要建立在對(duì)當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上。商鋪面積配比規(guī)劃一般規(guī)律內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積區(qū)間較大的鋪位面

37、積比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對(duì)外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營(yíng)面積較大的業(yè)態(tài)比例會(huì)相應(yīng)的較少。 注：此統(tǒng)計(jì)是深圳的23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，各地的特征，需要建立在對(duì)當(dāng)?shù)氐拇罅拷y(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)上。業(yè)態(tài)30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11

38、.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計(jì)100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%從以上23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，摸索一般規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃一般規(guī)律類別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進(jìn)深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m1

39、8m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%社區(qū)商業(yè)的開(kāi)間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間：從以上23個(gè)社區(qū)的統(tǒng)計(jì)，摸索一般規(guī)律，如下：商鋪面積配比規(guī)劃一般規(guī)律商鋪面積配比規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪面積規(guī)劃各類業(yè)態(tài)面積要求一般規(guī)律類似社區(qū)各類業(yè)態(tài)面積一般規(guī)律實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套布局規(guī)劃 人流動(dòng)線規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布及規(guī)劃社區(qū)商業(yè)布局規(guī)劃社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則 各業(yè)態(tài)對(duì)于位置要求不盡相同，總體應(yīng)注意以下基本原則： 在商業(yè)布點(diǎn)時(shí)，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置

40、，既方便社區(qū)及周邊居民的消費(fèi)，又兼顧龍頭商家對(duì)其它小商家的帶動(dòng)作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問(wèn)題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時(shí)應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對(duì)位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對(duì)較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。類型案例優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)圈地街鋪型商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大展示面較長(zhǎng)，可視性佳，較有效的吸引外部的消費(fèi)者，對(duì)外性較強(qiáng)，在一定程度上利于商業(yè)的銷售商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對(duì)社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響入口街鋪型有利社區(qū)居民的購(gòu)物消費(fèi)，街鋪商業(yè)價(jià)值較高一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長(zhǎng)，可視性不強(qiáng)入口集中型

41、將商業(yè)獨(dú)立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對(duì)居住的影響，同時(shí)，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點(diǎn)，有時(shí)不方便居民的購(gòu)物消費(fèi)以點(diǎn)帶面型商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購(gòu)物商業(yè)較分散，難形成規(guī)模效應(yīng)社區(qū)商業(yè)分布類型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例沿蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤(rùn)、小六湯包等二樓分布對(duì)位置要求、人氣要求不甚高的休閑、娛樂(lè)、教育、培訓(xùn)等圈地街鋪型：萬(wàn)科金色家園社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布：案例入口街鋪型：東?；▓@入口集中型：波托菲諾各類社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布要求社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃了解兩個(gè)概念：人流焦點(diǎn)：

42、一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點(diǎn)：一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。焦點(diǎn)型人流動(dòng)線端點(diǎn)型人流動(dòng)線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對(duì)人流焦點(diǎn)附近的商鋪價(jià)值提升明顯；人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)；兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃主力店分布位置人流焦點(diǎn)案例示意在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，依此拉動(dòng)整個(gè)商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點(diǎn)社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃人流端點(diǎn)案例示意以超市主力店、臨天鵝湖的品牌餐飲店

43、和社區(qū)出入口為人流端點(diǎn)，三個(gè)端點(diǎn)拉動(dòng)人流經(jīng)過(guò)社區(qū)的大部分商業(yè)注意點(diǎn)：規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡(jiǎn)單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流；人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過(guò)盡可能多的商業(yè)；人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià)值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化；人流動(dòng)線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過(guò)渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價(jià)值。社區(qū)商業(yè)人流動(dòng)線規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述

44、解讀本案解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)規(guī)劃面積配比店面規(guī)格布局規(guī)劃建筑風(fēng)格環(huán)境景觀功能配套建筑風(fēng)格四個(gè)原則與項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格保持協(xié)調(diào)一致區(qū)別于住宅等，需要具備商業(yè)的建筑特點(diǎn)，具有昭示性，從住宅建筑群體凸顯出來(lái)主入口突出提升整體項(xiàng)目形象與品質(zhì)環(huán)境設(shè)計(jì)的重點(diǎn)中心廣場(chǎng)的聚流效應(yīng)中心廣場(chǎng)與主入口的導(dǎo)流效應(yīng)購(gòu)物環(huán)境格格節(jié)點(diǎn)的呼應(yīng)主入口的視覺(jué)沖擊力度休閑小品的搭配層次感室內(nèi)、外停車場(chǎng)的比例分配環(huán)境設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)與商業(yè)整體戰(zhàn)略定位、商業(yè)主題、形象、業(yè)態(tài)規(guī)劃等相協(xié)調(diào)的景觀營(yíng)造包括整體風(fēng)格細(xì)節(jié)營(yíng)造小品點(diǎn)綴材質(zhì)功能配套其他配套停車位電梯水電配套及設(shè)備機(jī)房及其他輔助用房實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)

45、概述解讀本案營(yíng)銷模式價(jià)格定位解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃 銷售 招商社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷模式 推廣營(yíng)銷模式總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時(shí)便利店等招商目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。帶租約銷售：售后包租的一種。即該商鋪已經(jīng)有商家入駐，并且已經(jīng)簽訂租賃合同，投資客在購(gòu)買該商鋪后，可立即得到租金收益，但是收益率的高低不能保證。返租銷售：該商鋪不一定已經(jīng)有商家入駐，但是開(kāi)發(fā)商或者商業(yè)管理公司會(huì)向投資客承諾一定的租金回報(bào)，并且回

46、報(bào)率較為固定。銷售優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：適用： 商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)； 將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)； 若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。銷售純 銷 售優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪

47、銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售帶租約 銷 售優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后

48、的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售反租三年優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售返租十年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的途徑社區(qū)商業(yè)概述解讀本案營(yíng)銷模式價(jià)格定位解讀市場(chǎng)項(xiàng)目定位營(yíng)銷客群定位產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)格定位租、售定位市場(chǎng)租售態(tài)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響（租售市場(chǎng)壓力的大小）； 發(fā)展商的意圖 若希望短期回籠資金，則

49、建議盡可能的銷售； 若有條件長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)并希望作為自有的品牌來(lái)打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時(shí)兼顧品牌的打造，則通常建議只售價(jià)值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 項(xiàng)目的租售前景預(yù)判出租租金定位比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%一層街鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)19000175001500020000權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0

50、.7143 0.6742 所占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪權(quán)重租金均價(jià)2682 5250 3214 2697 13843 市場(chǎng)比較法舉例出售售價(jià)定位方法一市場(chǎng)比較法舉例比較因素權(quán)重%可類比項(xiàng)目本項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實(shí)力543434規(guī)模主題542432升值前景532332合計(jì)100%85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價(jià)19000175001500020000權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所

51、占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪權(quán)重銷售均價(jià)2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出本項(xiàng)目的銷售均價(jià)，約：13800元/。售價(jià)定位的另一方法為收益還原法，即通過(guò)租金的調(diào)研來(lái)推算售價(jià)，舉例如下。主要選取區(qū)位相同或類似參考性強(qiáng)的項(xiàng)目：A、B、C、D、E等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目E項(xiàng)目F租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，平均租金約5060元/。出售售價(jià)定位方法二收益還原法舉例 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報(bào)率來(lái)確定售價(jià)，按照目前市場(chǎng)租金與價(jià)格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商

52、業(yè)前期實(shí)際租金回報(bào)率一般為6：均價(jià)租金/投資回報(bào)率；由于項(xiàng)目周邊商業(yè)尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，租金價(jià)位較低，投資回報(bào)率相應(yīng)較低,均價(jià)：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項(xiàng)目售價(jià)在1000015000元/之間。出售售價(jià)定位方法二收益還原法舉例項(xiàng)目的均價(jià)為：12000元/ 左右市場(chǎng)比較法收益還原法售價(jià)定位結(jié)果一、社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀與趨勢(shì) 現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)量越來(lái)越大，是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其中特性之一。但是其開(kāi)發(fā)模式目前還是比較粗放，主要體現(xiàn)在三點(diǎn)上：1、粗放式規(guī)劃在項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中優(yōu)先考慮住宅，導(dǎo)致商鋪不規(guī)則現(xiàn)象嚴(yán)重，逢街劃鋪，鋪位大小不一。2、粗放式營(yíng)銷發(fā)展商往

53、往將商鋪一起委托給住宅代理公司，實(shí)質(zhì)上中介公司已進(jìn)入住宅、商鋪、寫字樓的專業(yè)細(xì)分時(shí)代，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目沒(méi)有定位和招商就直接銷售，投資者自行招租，經(jīng)營(yíng)混亂，并對(duì)社區(qū)形象、居民生活質(zhì)量產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。3、粗放式定價(jià)缺乏明確的社區(qū)商鋪價(jià)值評(píng)估體系，往往被動(dòng)地粗略參照市場(chǎng)價(jià)，忽視項(xiàng)目自身商鋪的特征，售價(jià)往往比較中庸。 社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)對(duì)比 隨著城市商業(yè)中心的不斷成熟，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)社區(qū)商業(yè)的時(shí)代，大規(guī)模的城郊社區(qū)開(kāi)發(fā)，以及城市中心區(qū)的舊城改造，帶來(lái)了大量的社區(qū)商業(yè)，社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)必須充分了解社區(qū)商業(yè)的消費(fèi)特征、定位特征、招商特征、銷售特征、經(jīng)營(yíng)特征，從而使得社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)進(jìn)入專業(yè)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)。 如圖（珠海仁恒星園商業(yè)街）二、社區(qū)商業(yè)在城市商業(yè)中的定位 城市大開(kāi)發(fā)出現(xiàn)了社區(qū)城郊化的走勢(shì)，大規(guī)模、大組團(tuán)的現(xiàn)代社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生。隨著現(xiàn)代社區(qū)組團(tuán)的崛起，零售市場(chǎng)已經(jīng)由城市中心分流至大型社區(qū)。現(xiàn)代社區(qū)高素質(zhì)居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)力，新的商業(yè)需求，使得過(guò)去處于無(wú)規(guī)劃、無(wú)規(guī)模、無(wú)規(guī)范的“三無(wú)”狀態(tài)的舊社區(qū)商業(yè)，面臨重大變革。社區(qū)商業(yè)逐步走出臟亂差的狀態(tài)，由混亂到統(tǒng)一，由無(wú)序經(jīng)營(yíng)到整體規(guī)劃，由小雜貨店到品牌超市百貨連鎖，由單一服務(wù)到休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物綜合服務(wù)，而引發(fā)這一變化的始作俑者便是大零售商家。社區(qū)商業(yè)急需大型商家的參與、整合，