大連房地產(chǎn)城市研究匯報(bào)41PPTXX課件

1、24 七月 2022大連房地產(chǎn)城市研究匯報(bào)41PPTXX城市認(rèn)知1城市歷史素描觀點(diǎn)：歷史上的大連作為俄日殖民存在，政治地位相對(duì)較低，決定了其城市集聚與發(fā)展將主要依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展及優(yōu)化的特質(zhì)。曾是俄日殖民之地 1897年，俄國(guó)人開(kāi)建了這個(gè)城市。當(dāng)時(shí)沙俄設(shè)計(jì)師揣著法國(guó)巴黎的城建圖紙想在東方再造就一個(gè)以廣場(chǎng)為主的城市，來(lái)到了中國(guó)大連。給她起名“達(dá)里尼”，意為遙遠(yuǎn)的城市，一個(gè)遠(yuǎn)離莫斯科和圣彼得堡的地方。作為甲午戰(zhàn)爭(zhēng)和日俄戰(zhàn)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)，淪為俄、日殖民地近半個(gè)世紀(jì)，其中日本的殖民統(tǒng)治達(dá)40年。沿海開(kāi)放城市 1984年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)大連為沿海開(kāi)放城市；1985年，大連市被國(guó)務(wù)院確定為計(jì)劃單列市，享有省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理

2、權(quán)限。1994年5月，大連市由地級(jí)市升為副省級(jí)市。是中國(guó)遼寧省的一個(gè)重要沿海港口城市，省內(nèi)第二大城市，是中國(guó)東北主要的對(duì)外門(mén)戶(hù)；也是東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心、區(qū)域性金融中心。聯(lián)合國(guó)國(guó)際人居獎(jiǎng)，中國(guó)第一個(gè)“世界環(huán)境500佳”城市 1999年，“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”； 2001年6月5日聯(lián)合國(guó)授予大連為中國(guó)唯一、亞洲第二個(gè)“世界環(huán)境500佳”城市。2009年第13屆國(guó)際花園城市全球總決賽中，大連榮獲了人口規(guī)模最大、城市級(jí)別最高的E類(lèi)城市第一名。時(shí)尚、中西文化交融的大連人 “正是因?yàn)榇筮B人的內(nèi)心受過(guò)傷，所以愛(ài)穿不只是為了美，更為了尊嚴(yán)” “現(xiàn)在的大連是多元文化彼此交融的結(jié)果，它一方面很洋氣一

3、方面又很鄉(xiāng)土” “苞米面肚子料子褲子”大連籍作家素素如是說(shuō)多元國(guó)際活力時(shí)尚振興東北老基地 打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)第四增長(zhǎng)極我國(guó)共有資源型城市118個(gè)，其中東北地區(qū)共有資源型城市30個(gè)（黑龍江13個(gè)，吉林10個(gè)，遼寧7個(gè)）。2007年08月20日國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)務(wù)院振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，編制東北地區(qū)振興規(guī)劃。目標(biāo)定位：四基地一區(qū)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的裝備制造業(yè)基地國(guó)家新型原材料和能源保障基地國(guó)家重要的商品糧和農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)基地國(guó)家重要的技術(shù)研發(fā)與創(chuàng)新基地國(guó)家生態(tài)安全的重要保障區(qū)重工業(yè)基地鋼鐵生產(chǎn)基地原油能源基地煤炭能源基地糧食生產(chǎn)基地遼寧東北三省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，沿海經(jīng)濟(jì)帶開(kāi)發(fā)的國(guó)家戰(zhàn)略使命

4、遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶是由遼寧省境內(nèi)的大連、丹東、營(yíng)口、錦州、盤(pán)錦、葫蘆島、朝陽(yáng)等7個(gè)城市、以及7市所轄21個(gè)市區(qū)和12個(gè)沿海縣(市)組成，土地面積3.63萬(wàn)平方公里，占東北地區(qū)(包括東三省及內(nèi)蒙東五盟市)總面積的2.2%；人口占12.2%；地區(qū)生產(chǎn)總值占21%；外貿(mào)出口占56%；實(shí)際利用外商直接投資占22%。 “五點(diǎn)”是指大連長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)、大連花園口工業(yè)園區(qū)、營(yíng)口沿海產(chǎn)業(yè)基地(含盤(pán)錦船舶工業(yè)基地)、錦州灣沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)(含錦州西海工業(yè)區(qū)、葫蘆島北港工業(yè)區(qū))、丹東產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃總面積582.9平方公里，起步區(qū)面積為219.86平方公里。 而“一線”則是指從丹東到葫蘆島1440多公里的濱海公路。通過(guò)“以

5、點(diǎn)連線、以線促帶、以帶興面”的空間發(fā)展戰(zhàn)略格局，輻射和帶動(dòng)距離海岸線100公里范圍內(nèi)沿海經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展。大連是五點(diǎn)一線發(fā)展戰(zhàn)略的重要樞紐與鏈接紐帶,是遼寧乃至東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先行者1981年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)將旅大市改稱(chēng)大連市。1985年，中國(guó)政府先后批準(zhǔn)大連為沿海開(kāi)放城市和計(jì)劃單列市，并賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。 2010年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告中，大連綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)城市第九位。轄6區(qū)（中山、西崗、沙河口、甘井子、旅順口、金州），3個(gè)縣級(jí)市（瓦房店、普蘭店、莊河）和1個(gè)海島縣（長(zhǎng)海）?？偯娣e1.25萬(wàn)平方公里，人口603萬(wàn)。84年成為計(jì)劃單列市（副省級(jí)），現(xiàn)轄六區(qū)三市（縣級(jí)）一縣金州新區(qū) 2010年4月2

6、9日成立。與金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)合署辦公，同時(shí)掛“大連金州新區(qū)管委會(huì)”、“大連市金州區(qū)人民政府”、“大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)”和“大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)管委會(huì)”的牌子。實(shí)際由“大連金州新區(qū)管委會(huì)”統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。城市發(fā)展定位：組團(tuán)式、鏈條式的發(fā)展思路，大連將沿黃渤兩海、沈大和丹大兩線拓展城市空間，加快形成各具功能特色的經(jīng)濟(jì)區(qū)和生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的宜居區(qū)。改變功能過(guò)度集中于大連老城的單一中心結(jié)構(gòu)，以快速交通為支撐，以空港和海港的建設(shè)為契機(jī)，逐步向金州新區(qū)-保稅區(qū)城區(qū)疏解城市功能包括1個(gè)城市綜合中心和4個(gè)城市副中心、4個(gè)市級(jí)專(zhuān)業(yè)中心。1城市綜合中心：核心區(qū)的青泥洼橋東港城

7、市綜合中心。2城市副中心：核心區(qū)的星海灣西安路、北部灣，金州新區(qū)-保稅區(qū)城區(qū)（西部）的金渤海岸，金州新區(qū)-保稅區(qū)城區(qū)（東部）的小窯灣城市副中心。青泥洼橋東港城市綜合中心星海灣北部灣金州新區(qū)（西部）金渤灣金州新區(qū)（東部）小遙灣核心區(qū)定位：東北地區(qū)金融、商務(wù)、會(huì)展中心，大連市行政中心、文化中心、體育中心、軟件產(chǎn)業(yè)基地。重點(diǎn)發(fā)展方向：向北發(fā)展從土地利用規(guī)劃演進(jìn)來(lái)看，城市由外向內(nèi)部不斷填充，向北擴(kuò)展趨勢(shì)十分明朗1980年版城市規(guī)劃圖大遙灣保稅港區(qū)（主功能區(qū)）大連經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)小遙灣商務(wù)區(qū)金石灘旅游度假區(qū)（旅游、教育）得勝制造業(yè)基地金州新城（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)）小窯灣定位為城市的新副中心，四主市級(jí)商業(yè)中心之一

8、，市級(jí)金融中心金州新區(qū)-保稅區(qū)（東部）金州新區(qū)-保稅區(qū)（西部）金渤灣定位為城市的新副中心，四主市級(jí)商業(yè)中心之一，空港新城金州新區(qū)整體形成“產(chǎn)業(yè)、文教、商貿(mào)商務(wù)向東；居住向西”的發(fā)展格局輕軌三號(hào)線全長(zhǎng)49.15公里，共設(shè)11個(gè)站臺(tái)，2008年底運(yùn)營(yíng)；規(guī)劃在2009年至2016年間建成軌道交通1、2、4號(hào)線一期工程，線路總長(zhǎng)度58.1公里（西部）：對(duì)污染企業(yè)逐步實(shí)施搬遷。保留金州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金重工業(yè)團(tuán)地，依托空港物流園建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。（東部）：逐步搬遷、改造、升級(jí)建區(qū)的低端產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群。建設(shè)得勝工業(yè)拓展區(qū)和二十里堡保稅功能拓展區(qū)。金州新區(qū)-保稅區(qū)（西部）大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（核心區(qū)）大連

9、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)大連保稅港區(qū)已入駐世界500強(qiáng)企業(yè)大連高新區(qū)是1991年3月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是大連市的對(duì)外開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)、科技興市的示范區(qū)。總規(guī)劃面積150多平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園、軟件園、旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶、龍頭分園等發(fā)展區(qū)域組成。累計(jì)注冊(cè)企業(yè)2900家。引進(jìn)來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、臺(tái)灣、香港等50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的三資企業(yè)860多家，其中，有67家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐園區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)700多家。形成了圍繞軟件與信息服務(wù)，多媒體與數(shù)字娛樂(lè)，生物醫(yī)藥與生命科學(xué)，半導(dǎo)體與電子信息，新能源新材料、先進(jìn)設(shè)備制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。大連大窯灣保稅港

10、區(qū)于2006年8月31日經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)設(shè)立。規(guī)劃面積6.88平方公里，包含了大連集裝箱碼頭（一、二、三期碼頭）、大連保稅物流園區(qū)、大連汽車(chē)碼頭一個(gè)泊位及汽車(chē)物流園。保稅港區(qū)具備港口、物流和加工三大基本功能。享受保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)相關(guān)的稅收和外匯管理政策。以此為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口作業(yè)、國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口加工、商品展示等七大功能性業(yè)務(wù)，并拓展金融貿(mào)易、信用保險(xiǎn)等相關(guān)功能。 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，是大連、遼寧和東北經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的龍頭，規(guī)劃404平方公里，已建設(shè)80平方公里。截至2009年末，來(lái)自48個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外資

11、項(xiàng)目共2372個(gè)，投資283.8億美元，投資規(guī)模超過(guò)1000萬(wàn)美元的項(xiàng)目555個(gè)，投資規(guī)模超過(guò)1億美元的項(xiàng)目19個(gè)。東北亞重要集成電路產(chǎn)業(yè)集散地、遼寧先進(jìn)制造業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展：汽車(chē)整車(chē)、光機(jī)電一體化、生物產(chǎn)業(yè)、節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)。指標(biāo)現(xiàn)狀I(lǐng)NTEL產(chǎn)業(yè)園占地4平方公里，總共投資額度達(dá)到60億美金，2007年開(kāi)工，2011年建成投產(chǎn)。IT產(chǎn)業(yè)園集IT研發(fā)、制造、服務(wù)等多功能于一體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尚未建設(shè)小窯灣國(guó)際商務(wù)區(qū) 規(guī)劃總用地1461.88公項(xiàng)、規(guī)劃建設(shè)用地：1205.09公項(xiàng)、中央商務(wù)區(qū)占地面積約為170公項(xiàng)； 總建筑規(guī)模；1311.32萬(wàn)平方米、規(guī)劃居住人口12萬(wàn)人、就業(yè)人口32萬(wàn)人金石

12、灘國(guó)家旅游度假區(qū) 1992年批準(zhǔn)成立國(guó)家旅游度假區(qū)；2000年被評(píng)為全國(guó)首批國(guó)家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，2002年通過(guò)了ISO9001和ISO14001國(guó)際質(zhì)量與環(huán)境體系認(rèn)證；04年評(píng)為國(guó)家地質(zhì)公園INTEL產(chǎn)業(yè)園發(fā)現(xiàn)王國(guó)國(guó)際商務(wù)區(qū)城市經(jīng)濟(jì)2關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)：近年來(lái)大連GDP較快增長(zhǎng)，其整體發(fā)展與寧波城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模相似關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)：同類(lèi)城市比較來(lái)看，大連經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更為平穩(wěn)，其經(jīng)濟(jì)總量占全省比重不斷提高，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷加速。城市GDP總值省份人口人均GDP全國(guó)排名武漢4560湖連4410遼寧16136294018沈陽(yáng)435

13、9遼寧27764974932南京4230江蘇37585032729寧波4214浙江25686999713關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：對(duì)比來(lái)看，大連的工業(yè)并不基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展速度相對(duì)較慢，相應(yīng)城市化率滯后。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量規(guī)模以上工業(yè)觀點(diǎn)：近幾年大連規(guī)模以上工業(yè)的迅猛增長(zhǎng)可以理解為城市工業(yè)化進(jìn)程提速的基礎(chǔ)和先鋒。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量二三產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：與同類(lèi)城市相比，大連二產(chǎn)較具優(yōu)勢(shì)，其增幅均處于四城市上游，未來(lái)將支撐三產(chǎn)的快速發(fā)。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量固定資產(chǎn)投資觀點(diǎn)：固投對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用較大，在固投結(jié)構(gòu)中，基本建設(shè)投資占據(jù)絕對(duì)比重，反映出政府對(duì)于城市建設(shè)投入的力度。關(guān)

14、于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量利用外資觀點(diǎn)：09年遼寧成為全國(guó)實(shí)際利用外資第二大省份，僅在江蘇省之后。而大連市實(shí)際利用外資額就占到了遼寧省的48%，排在全國(guó)副省級(jí)城市首位，對(duì)外資吸引力較大。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量私營(yíng)企業(yè)觀點(diǎn)：外商投資企業(yè)、大型私營(yíng)工業(yè)企業(yè)逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，而外商中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)所誕生出的大量私營(yíng)業(yè)主階層則將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中非常值得關(guān)注的中高端客群構(gòu)成。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量支柱產(chǎn)業(yè)關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量支柱產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：石油加工焦煉核燃料加工、通用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、通用設(shè)備類(lèi)制造企業(yè)是大連工業(yè)的支柱關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量地方財(cái)政觀點(diǎn)：工商商業(yè)金融支出

15、和教育支出占據(jù)絕對(duì)比例。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量?jī)?chǔ)蓄、收入及消費(fèi)觀點(diǎn)：儲(chǔ)蓄及收入增長(zhǎng)皆很快，而消費(fèi)傾向則有不斷保守化的趨向，預(yù)計(jì)同其它方面的支出份額加大有關(guān)。比重（%）消費(fèi)性支出社會(huì)保障支出財(cái)產(chǎn)性支出轉(zhuǎn)移性支出購(gòu)房與建房杭州7110.5013.54.06大連7512094關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量消費(fèi)結(jié)構(gòu)觀點(diǎn)：大連市民在購(gòu)房與建房方面的支出比例遠(yuǎn)超過(guò)同類(lèi)城市，反映出其對(duì)住房問(wèn)題的重視及住房消費(fèi)的關(guān)注度。關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量人口、城市化率293.550.6觀點(diǎn)：1、市區(qū)人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，城市對(duì)于周邊縣市人口的吸納能力仍然有限；凈遷入人口數(shù)量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，年近10萬(wàn)人。2、根據(jù)城市化進(jìn)程速

16、度和凈遷入人口綜合判斷，按其中三分之一戶(hù)（戶(hù)均人口3人）每戶(hù)購(gòu)買(mǎi)100平米住房面積計(jì)算，每年將產(chǎn)生約50-70萬(wàn)平米的市場(chǎng)需求。2015年，城市人口規(guī)模410萬(wàn)人；2020年，城市人口規(guī)模500萬(wàn)人,城鎮(zhèn)化水平達(dá)到100%。規(guī)劃期內(nèi)，城市人口規(guī)模年均增長(zhǎng)2.79%。市場(chǎng)狀況3排名 城市 土地出讓金(萬(wàn)元) 同比1上海13699442 69.06%2北京10044815 57.20%3大連8930856 297.66%4天津8668170 42.93%5杭州5893252 -23.82%6武漢4771836 70.26%7南京4642314 128.66%8成都3582777 59.92%9蘇州

17、3440270 26.14%10重慶3261389 -9.78%土地市場(chǎng)供應(yīng)噴井，新城供應(yīng)增大，城市北拓趨勢(shì)明顯大連2010年土地市場(chǎng)整體供應(yīng)6997.21萬(wàn)平方米，同比上漲297%，整體成交建筑面積6629.45萬(wàn)平米，同比上漲250%，土地出讓金1073億元，同比上漲超過(guò)300%，全國(guó)排行第三。按供應(yīng)面積計(jì)算，新城區(qū)成交占比75%，主城區(qū)25%，新城區(qū)土地市場(chǎng)在大連扮演著重要的角色，在全域城市化的帶動(dòng)下，新城區(qū)成為城市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)。普灣新區(qū)2010年供應(yīng)占整體46%，城市北拓，由此可見(jiàn)。2010年全國(guó)土地出讓金城市排行榜主城區(qū)土地供應(yīng)狀況：甘井子做為主城釋放區(qū)域，土地出讓居首，受改造帶動(dòng)，東港

18、土地新城較大主城2010年土地供應(yīng)達(dá)到五年來(lái)峰值，出讓面積1720.55萬(wàn)平米，同比上漲124%，在城市規(guī)劃、改造帶動(dòng)下迅猛增長(zhǎng)。作為主城房源的釋放區(qū)，甘井子區(qū)成為2010年大連主城的最大供應(yīng)區(qū)域，其次受東港舊城改造的拉動(dòng)，中山區(qū)緊排其后。主城區(qū)土地供應(yīng)狀況：城市土地價(jià)格增長(zhǎng)快速，中山區(qū)引領(lǐng)居首2008年開(kāi)始，城市地價(jià)呈快速上升勢(shì)頭，2010年主城平均樓面地價(jià)達(dá)4252元/平米，同比增長(zhǎng)55.5%。城市土地價(jià)格呈梯形價(jià)格層次，中山區(qū)（6087元/平米）價(jià)格居首，甘井子（3168元/平米）隨著近年的開(kāi)發(fā)，價(jià)格呈快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。4252元/平米2734元/平米6087元/平米4252元/平米4264元/平米4440元/平米3168元/平米新城區(qū)土地供應(yīng)狀況：全域城市化拉動(dòng)新城的快速開(kāi)發(fā)，新城土地供應(yīng)量?jī)r(jià)齊升交通瓶頸的打開(kāi)，新城的興起，2010年新城成為供應(yīng)的核心區(qū)域，供應(yīng)1838.73萬(wàn)平方米（不含普灣新區(qū)），同比增長(zhǎng)45%。開(kāi)發(fā)區(qū)與金州成為新城的核心區(qū)域，占整體70%以上；旅順新區(qū)仍占較大比重（30%），同期市域外的普灣新區(qū)成為大連近年土地供應(yīng)最大區(qū)域，供應(yīng)建筑面積達(dá)3443.2萬(wàn)平方米，而隨著萬(wàn)科的進(jìn)入，未來(lái)區(qū)域有望成為城市新的發(fā)展極。新城區(qū)土地供應(yīng)狀況：新城區(qū)2